Certidão Permanente : vérifier le propriétaire et les charges d’un bien au Portugal

Avant de signer quoi que ce soit pour un bien au Portugal, deux questions s’imposent : qui en est réellement propriétaire, et y a-t-il quelque chose d’inscrit contre lui, comme une hypothèque ou une saisie ? La réponse se trouve dans la Certidão Permanente do Registo Predial, l’extrait officiel et numérique du registre foncier portugais.

Pour un acheteur français, c’est l’équivalent de l’état hypothécaire délivré par le service de la publicité foncière. La différence : en France, le notaire le demande et l’analyse pour vous. Au Portugal, c’est à vous et à votre avocat de le faire.

Qu’est-ce que la Certidão Permanente ?

C’est un certificat numérique délivré par le registre foncier (Conservatória do Registo Predial), rattaché à l’Institut des registres et du notariat (IRN). Au lieu d’un extrait papier, vous recevez un code d’accès qui permet de consulter en ligne, pendant six mois, l’inscription toujours à jour du bien.

Le registre foncier portugais est public : toute personne peut demander la certidão de n’importe quel bien, sans l’accord du propriétaire. Vous pouvez donc la consulter avant même de faire une offre.

Ce que contient le certificat

• Description (descrição) : numéro au registre, commune et paroisse, composition du bien, surfaces, limites et article matriciel fiscal.
• Propriété (aquisição) : le propriétaire inscrit et l’origine de propriété (achat, succession, donation).
• Charges (ónus e encargos) : hypothèques, saisies (penhoras), usufruit, servitudes de passage et autres charges.
• Demandes en attente (apresentações pendentes) : inscriptions déposées mais pas encore validées, par exemple une nouvelle hypothèque ou une vente à un tiers.
• Mentions (averbamentos) : modifications ultérieures, comme la radiation d’une hypothèque.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

1. Propriétaire : le vendeur est-il bien inscrit ? En cas de plusieurs propriétaires ou héritiers, tous doivent signer.
2. Hypothèques : une hypothèque existante est courante, mais elle doit être remboursée et radiée lors de l’acte. Votre avocat s’en charge avec la banque du vendeur.
3. Saisies et actions en justice : une penhora ou une action inscrite est un signal d’alerte sérieux.
4. Demandes en attente : elles peuvent changer la situation. Consultez à nouveau le certificat juste avant la signature.
5. Description et réalité : surfaces et composition correspondent-elles à la fiche fiscale (Caderneta Predial) et au bien visité ? Piscines, extensions et annexes manquent souvent.
6. Terrains ruraux : depuis 2026, la vente d’un terrain rural ou mixte exige aussi une carte géoréférencée issue du BUPi.

La certidão et la caderneta se complètent : l’une montre la situation juridique, l’autre la situation fiscale. Elles doivent être comparées avant tout CPCV.

Comment commander la certidão en ligne

1. Rendez-vous sur le portail officiel des registres et choisissez le registre foncier (Registo Predial).
2. Identifiez le bien, généralement avec la commune, la paroisse et le numéro de description au registre, que le vendeur peut vous communiquer.
3. Payez en ligne : environ 15 €, pour un accès de six mois.
4. Saisissez le code reçu par e-mail sur le portail pour consulter et télécharger le certificat en PDF.

Ni avocat ni numéro fiscal portugais ne sont nécessaires pour la commander. Pour l’interpréter, surtout les charges et les demandes en attente, un avocat est vivement recommandé.

Succession et donation du vivant

Dans les familles portugaises, il est courant qu’un bien soit transmis à un enfant du vivant des parents. La façon dont cela apparaît au registre dépend de la méthode choisie. Si le bien a été donné (doação), le donataire est inscrit comme nouveau propriétaire, la donation étant l’origine de propriété. Si les parents se sont réservé l’usufruit (reserva de usufruto), celui-ci figure comme charge, et l’usufruitier doit aussi intervenir en cas de vente. Un testament, en revanche, ne laisse aucune trace au registre du vivant du propriétaire. Après le décès, le défunt reste inscrit jusqu’à ce que les héritiers soient officiellement désignés (habilitação de herdeiros) et la succession partagée (partilha) ; d’ici là, tous les héritiers doivent signer. Autre point pour l’acheteur : comme en France, le Portugal connaît la réserve héréditaire. Si une donation a dépassé la quotité disponible, les autres héritiers réservataires peuvent en demander la réduction après le décès du donateur. Si le bien a été donné récemment au sein de la famille, demandez à votre avocat de vérifier ce risque.

Si le vendeur est une société

Si vous achetez à une société, il faut aussi savoir qui peut signer pour elle. La Certidão Permanente do Registo Comercial, l’équivalent portugais de l’extrait Kbis, indique la dénomination, le numéro d’immatriculation, le capital, les gérants et l’historique. L’accès coûte 25 € pour un an, ou 55 € avec les documents de la société.

Comment nous pouvons vous aider

En tant que chasseur immobilier, nous commandons et analysons la certidão et les autres documents avec votre avocat avant que vous ne vous engagiez. Prenez rendez-vous pour un entretien gratuit.