IMT au Portugal : les droits de mutation expliqués, avec simulateur

Nouveau en 2026 : 7,5 % pour les non-résidents

Dans le cadre de son programme pour le logement, le gouvernement a instauré un taux d’IMT forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents qui achètent un logement. Pour un appartement à 250 000 €, cela représente environ 18 750 €, contre environ 8 100 € au barème normal d’une résidence secondaire.

Le taux forfaitaire ne s’applique pas, ou la différence est remboursée, si vous :

• devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat, ou
• louez le bien comme résidence à un loyer modéré, dans les six mois, pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.

Une location saisonnière (Alojamento Local) ne compte pas comme bail d’habitation. Rien ne change pour les résidents. Si vous prévoyez de vous installer au Portugal, par exemple avec un visa D7, ou de louer à long terme, organisez bien le calendrier et demandez à votre avocat comment l’exception est déclarée et justifiée.

Comment l’IMT est calculé

Pour les logements, l’IMT fonctionne comme un barème par tranches, mais simplifié : on applique le taux de la tranche dans laquelle se situe le bien à la totalité de la valeur, puis on retranche un montant fixe (parcela a abater). La base est le montant le plus élevé entre le prix et la valeur fiscale indiquée dans la Caderneta Predial.

Exemple : appartement à 250 000 € sur le continent

À titre de comparaison, en France, les droits de mutation sur le même bien ancien représenteraient environ 14 500 à 15 750 €.

Barèmes IMT 2026

Les tranches ont été relevées de 2 % avec le budget 2026 ; le budget 2027 les actualisera à nouveau en janvier.

Résidence principale (habitação própria e permanente), continent

Résidence secondaire ou location (habitação), continent

IMT Jovem (35 ans ou moins, première résidence principale), continent

Açores et Madère : les tranches sont environ 25 % plus élevées. La résidence principale est exonérée jusqu’à 132 933 € et l’IMT Jovem s’applique en totalité jusqu’à 413 174 €.

Taux fixes pour les autres biens :

IMT Jovem : exonération pour les acheteurs de 35 ans ou moins

Depuis août 2024, les jeunes acheteurs sont exonérés d’IMT et de droit de timbre sur leur premier logement, quelle que soit leur nationalité. En 2026 :

• Exonération totale jusqu’à 330 539 €, partielle jusqu’à 660 982 € (continent).
• L’acheteur doit avoir 35 ans au plus, ne pas être fiscalement à charge, et le bien doit être sa première résidence principale, sans avoir possédé de logement au Portugal au cours des trois années précédentes.
• Couples : si un seul remplit les conditions, l’exonération ne porte que sur sa quote-part, en général la moitié.

Le logement doit réellement être occupé à titre de résidence principale, faute de quoi l’impôt devient exigible.

IMT Jovem et garantie de l’État : qu’est-ce qui prend fin en 2026 ? L’exonération IMT Jovem figure dans le code de l’IMT, sans date de fin ni enveloppe budgétaire, et reste valable en 2027. À ne pas confondre avec la garantie de l’État sur les crédits des jeunes acheteurs, qui permet un financement jusqu’à 100 % : elle ne vaut que pour les contrats de prêt signés jusqu’au 31 décembre 2026, et face à la forte demande, le gouvernement a dû porter l’enveloppe à environ 2,3 milliards d’euros en avril 2026. Une prolongation est juridiquement possible mais pas confirmée.

Quand et comment payer l’IMT

1. Votre avocat ou le notaire dépose la déclaration d’IMT et émet, peu avant l’acte, le document de paiement (DUC) sur le portail fiscal.
2. Réglez le DUC par virement depuis un compte portugais, en ligne, à un distributeur Multibanco ou au bureau des impôts. Les plafonds de carte suffisent rarement pour de tels montants.
3. Apportez la preuve de paiement à l’acte de vente. Si la vente n’a pas lieu, vous pouvez demander le remboursement.

Conseils pratiques pour payer à temps :

• Le délai de paiement est court. En pratique, le document doit être réglé dans les 24 à 36 heures suivant son émission ; sinon il expire et il faut en redemander un. Prévoyez ce paiement comme un rendez-vous fixe.
• Fixez l’acte en milieu de semaine. Si vous souhaitez payer au bureau des impôts ou au guichet d’une banque, un acte le mercredi ou le jeudi est idéal : le document peut être émis et payé le lundi ou le mardi aux heures d’ouverture. Un acte le lundi oblige à tout faire le vendredi précédent, avec le week-end entre les deux et aucune marge.
• Attention aux jours fériés. Évitez les actes juste après un jour férié national ou municipal, comme le 5 octobre, le 1er novembre ou le 8 décembre, quand les services sont fermés.
• Transférez les fonds à l’avance. Un virement depuis la France prend souvent plus de temps que la fenêtre de paiement. Virez l’argent sur votre compte portugais quelques jours avant et vérifiez ou relevez votre plafond de virement en ligne.
• Conservez la preuve de paiement. Enregistrez le reçu en PDF et envoyez-le aussitôt à votre avocat ou au notaire ; vous en aurez besoin à l’acte et, plus tard, pour déduire l’IMT de la plus-value lors d’une revente.

Il vous faut un numéro fiscal portugais (NIF), le CPCV s’il existe, la Caderneta Predial et la Certidão Permanente.

Exonérations et cas particuliers

Réhabilitation urbaine : un immeuble situé dans une zone de réhabilitation urbaine (ARU) et rénové selon les règles applicables peut être exonéré d’IMT, si les travaux sont achevés dans les délais, généralement trois ans, et que le bien sert ensuite de résidence principale, au propriétaire ou à un locataire. Vérifiez les conditions auprès de la mairie avant d’acheter.

Échange (permuta) : en cas d’échange, l’IMT n’est en général dû que sur la différence de valeur. Depuis 2023, cet avantage disparaît si le bien est revendu dans l’année.

Plus-value : l’IMT et le droit de timbre payés à l’achat viennent réduire la plus-value imposable lors de la revente. Conservez les justificatifs ; en cas de perte, le bureau des impôts peut délivrer une attestation.

IMT, droit de timbre et IMI

• IMT : payé une seule fois, à l’achat.
• Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % sur la même base, payé avec l’IMT ; plus 0,6 % sur le montant d’un prêt immobilier de cinq ans ou plus.
• IMI : la taxe foncière annuelle, de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale pour un bien urbain, payée en mai, ou en deux ou trois fois jusqu’en novembre pour les montants plus élevés.

Comment nous pouvons vous aider

En tant que chasseur immobilier, nous intégrons l’IMT à votre budget dès la première visite, vérifions si les exceptions pour non-résidents ou l’IMT Jovem s’appliquent, et coordonnons le paiement avec votre avocat. Prenez rendez-vous pour un entretien gratuit.