Si vous achetez un bien immobilier au Portugal que vous n’allez pas utiliser comme résidence principale, du moins pas à court terme, vous voudrez peut-être profiter de l’occasion pour rentabiliser votre investissement en le louant à des touristes. Cette activité est appelée « Alojamento Local » au Portugal.
Le Portugal est l’une des destinations touristiques les plus populaires d’Europe et offre de nombreuses opportunités d’affaires. Son paysage varié s’étend du nord montagneux au sud chaud et plat, avec les longues plages dorées de l’Algarve, et inclut les îles paradisiaques et préservées des archipels des Açores et de Madère. Dans ces villes, parmi les plus sûres à visiter, les touristes peuvent ressentir la véritable hospitalité portugaise et goûter à une gastronomie délicieuse et à des vins étonnamment uniques.
Alojamento Local (AL) désigne des lieux qui offrent un hébergement temporaire aux touristes moyennant des frais dans un bâtiment qui n’est pas légalement classé comme une station touristique. Imaginez à quel point ce serait agréable d’avoir un joli appartement à Lisbonne, une villa mignonne dans l’Algarve, ou une charmante maison d’hôtes à Porto. Si vous prévoyez de les louer pour quelques jours, semaines, voire quelques mois à des personnes qui viennent pour affaires ou pour le plaisir, vous gérez un AL. Elle se distingue des locations de longue durée ou des hôtels classiques car elle se trouve dans un espace unique qui répond au besoin croissant d’expériences de voyage réelles et locales.
Vous vous demandez peut-être : « Ne puis-je pas simplement mettre mon appartement sur Airbnb ? » Les plateformes en ligne sont importantes pour le marketing, mais il faut s’inscrire auprès de l’AL. C’est la loi. Gérer un Alojamento Local non enregistré, c’est comme conduire sans permis : c’est illégal et cela entraîne de lourdes sanctions, comme de lourdes amendes et même la fermeture de votre entreprise.
L’enregistrement vous donne de la légitimité en plus de vous protéger des ennuis avec la loi. Cela montre aux visiteurs que votre propriété respecte certains standards de sécurité et de qualité, ce qui instaure la confiance. Il vous donne un ensemble clair de règles pour gérer votre entreprise, comme la gestion des impôts et des invités, afin que vous puissiez être un bon membre de la communauté et de l’économie. Considérez cela comme un symbole de qualité qui aide tout le monde.
Si vous louez un logement à des touristes pour de courtes périodes et que vous leur facturez pour cela, mais que ce n’est pas un hôtel, une auberge ou une autre activité touristique réglementée, vous avez besoin d’une licence AL. Cela est vrai que vous possédiez une seule pièce, un appartement entier, une maison séparée (moradia) ou une petite maison d’hôtes (estabelecimento de hospedagem). Le bien lui-même doit être enregistré, que vous le gériez vous-même ou par l’intermédiaire d’une société de gestion immobilière. La règle reste valable, même si vous ne prévoyez de la louer que quelques semaines par an.
Important à savoir : les conseils locaux ont le pouvoir d’adopter des réglementations qui rétablissent certaines des restrictions récemment levées, telles que les limites de transfert ou les dates d’expiration des licences.
Lorsque les touristes viennent au Portugal, ils ont de nombreuses options d’hébergement. Ils peuvent chercher un logement proche du centre-ville, ou un endroit confortable et spacieux, ou peut-être un endroit avec de bons services et commodités, ou simplement un peu d’intimité. Quels que soient leurs besoins, le Portugal les a tous en charge ! Ce qui est merveilleux avec l’hébergement portugais, c’est qu’il y en a pour tous les goûts !
Les charmants établissements de l’Alabama sont regroupés selon les types d’unités d’hébergement qu’ils proposent. Celles-ci incluent :
Tous les AL sont conçus pour accueillir confortablement jusqu’à deux adultes dans chaque chambre et deux autres dans le salon, à condition que tous les équipements nécessaires (lits, ventilation, etc.) soient disponibles. Et il y a plus ! Vous pouvez aussi ajouter jusqu’à deux lits supplémentaires pour les tout-petits de moins de 12 ans.
Nous sommes désolés de dire que la règle des deux personnes par chambre est toujours en vigueur, mais la nouvelle loi réduit la capacité maximale pour tous types d’ALs à 27 invités. Bonne nouvelle ! Vous pouvez désormais installer des lits convertibles ou des lits supplémentaires (pour adultes et enfants), mais rappelez-vous qu’ils ne peuvent pas occuper plus de 50 % des lits fixes.
Ce n’est pas juste un grand saut pour obtenir votre licence AL ; C’est une série d’étapes prudentes. Avant même de penser à remplir des formulaires, il y a quelques étapes importantes à suivre. Beaucoup de gens ont du mal avec cette phase de préparation, alors assurons-nous que vous êtes prêt.
C’est là que votre rêve devient réalité. Même si un bien semble parfait pour les invités, il ne peut pas toujours être enregistré comme AL.
Pour préserver les quartiers et offrir un loyer abordable aux habitants, les municipalités portugaises peuvent définir des zones plutôt que d’être contraintes par des restrictions nationales. Cette nouvelle loi permet aux conseils locaux (municípios) d’établir leurs propres « règlements administratifs » pour superviser l’activité de l’AL dans leur juridiction. Cela implique qu’ils peuvent à nouveau désigner des régions pour une expansion et un confinement durables conformément à leurs besoins locaux. Les municipalités peuvent désormais imposer des limites au nombre de nouveaux AL enregistrés dans les paroisses (freguesias) ou parties de paroisses via leurs réglementations locales, qui seront fondées sur « la pression locale sur le logement et l’environnement ».
Lorsqu’une municipalité compte plus de 1 000 AL enregistrés, elle dispose d’un an pour décider si elle doit établir des restrictions. Une municipalité peut retarder les nouveaux permis d’un an pendant la création de ces règlements si elle possède déjà plus de 1 000 AL au moment de l’adoption de la loi.
Une fois le niveau de 1 000 AL, les municipalités ont la possibilité de choisir un « représentant local de alojamento » pour superviser l’activité, traiter les griefs, proposer des suggestions et publier des « guides de bonnes pratiques » pour les AL. Pour remplir ses responsabilités, cette personne collaborera avec les « résidents », les propriétaires de l’AL, les « condominiums » et d’autres parties concernées.
Il y aura une « surconcentration des AL » dans les zones de confinement, nécessitant des réglementations plus strictes pour les nouvelles licences.
Dans ces domaines, les conseils municipaux sont capables de :
Les zones où un « suivi est nécessaire » pour éviter la surconcentration de la LA et ses effets néfastes sur les quartiers seront considérées comme des zones à croissance durable. Les conseils ont le pouvoir d’imposer des restrictions supplémentaires aux nouveaux AL dans des régions spécifiées, telles que :
Au moins tous les trois ans, les deux types de régions doivent être réévalués, et le Turismo de Portugal doit être informé des décisions du conseil.
Conformément à la nouvelle loi nationale qui confie aux villes la responsabilité de créer des zones de croissance et de confinement, le Conseil municipal de Porto a publié une nouvelle loi le 10.12.2024 avec les zones AL respectives. Le seuil pour être ou non dans une zone de confinement est de 15 % (ratio AL/logement total). Dans les zones de confinement, vous ne pouvez obtenir une licence que par des exceptions telles que de nouveaux bâtiments ou des rénovations.
Les zones de confinement correspondent aux paroisses de
Les zones de croissance durable correspondent aux paroisses de
Le conseil municipal de Lisbonne maintient la suspension des licences d’hébergement local dans les zones de confinement de la ville. La première zone de confinement a été lancée par le Conseil municipal de Lisbonne en 2018, à laquelle d’autres zones du centre de Lisbonne ont ensuite été ajoutées, ainsi que de nouvelles mesures de confinement en 2019, qui restent en vigueur aujourd’hui. Les municipalités où le ratio des AL par rapport au nombre de logements est égal ou supérieur à 2,5 % et où la suspension provisoire est appliquée sont :
Votre numéro d’identification fiscale portugais s’appelle votre NIF, ou Número de Identificação Fiscal. Si vous ne vivez pas au Portugal, c’est la première et la plus importante chose que vous devez faire là-bas. C’est comme obtenir un numéro de sécurité sociale ou une identification fiscale dans d’autres pays. Vous ne pouvez pas faire de commerce financier ou juridique au Portugal sans cela, comme acheter une maison, ouvrir un compte bancaire ou, comme vous l’avez peut-être deviné, enregistrer une AL. Vous pouvez obtenir votre NIF en vous rendant à un bureau fiscal local (Finanças) ou en engageant un avocat ou un comptable pour le faire à votre place. Vous aurez généralement besoin de votre passeport et d’une preuve de votre lieu de résidence. Si vous ne vivez pas au Portugal, vous aurez aussi besoin d’un représentant fiscal là-bas. Cette personne est votre contact avec le bureau des impôts.
Après avoir obtenu votre numéro fiscal portugais (NIF), vous devez vous rendre sur le portail de l’Autorité fiscale et douanière portugaise ou à un bureau fiscal pour déclarer l’ouverture de votre activité en tant que travailleur indépendant (Atividade Independente). Bien que vous puissiez le faire en ligne, nous recommandons de vous inscrire sur place, car le processus en ligne n’est pas très simple et vous aurez très probablement des doutes qui pourront être résolus sur place.
Vous avez deux options concernant vos déclarations de revenus et votre fiscalité :
Selon votre situation spécifique, la meilleure option peut ne pas être évidente. Nous vous conseillons de consulter un professionnel en AL auprès d’un comptable pour cette décision, car cela aura un impact sur vos finances.
De la paperasse, de la paperasse glorieuse ! Rassemblez ces papiers car vous en aurez besoin à la fois pour l’enregistrement AL et vos opérations en cours :
Mettre ces papiers en ordre et prêts facilitera beaucoup plus facilement les prochaines étapes.
La loi portugaise stipule que toute personne qui exploite une unité locale de alojamento est « solidairement responsable avec les invités des dommages causés par ces derniers au bâtiment dans lequel l’unité est installée ». Ainsi, la personne responsable de l’établissement est tenue de souscrire une police d’assurance couvrant les risques d’incendie ainsi que les dommages matériels et non matériels causés aux clients et tiers.
L’assurance doit être souscrite immédiatement et son absence peut entraîner l’annulation de l’enregistrement, ce qui signifie que votre licence local de alojamento sera révoquée.
Hé, on n’en parlait pas à l’étape 3 ? Oui, mais il y a une différence. À l’étape 3, il fallait s’inscrire chez Finanças en tant qu’indépendant. Cette étape 5 consiste à informer Turismo de Portugal, l’autorité nationale du tourisme et la mairie locale que vous lancez votre entreprise AL. L’enregistrement Finanças informe le fisc de votre entreprise, et cette déclaration informe les autorités touristiques ainsi que votre ville. En pratique, la plupart de ces activités se font via le portail en ligne RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), dont nous parlerons prochainement. Lorsque vous soumettez votre demande d’AL via RNAL, vous informez officiellement toutes les bonnes personnes. C’est un processus unique pour la soumission.
Le portail RNAL est la première étape pour s’inscrire à AL. Turismo de Portugal le gère comme une plateforme en ligne pour faciliter et centraliser le processus d’inscription.
Vous aurez besoin de votre NIF et de votre mot de passe du portail Finanças pour y accéder, car le RNAL utilise souvent le même système de connexion. Si vous n’avez pas de mot de passe Finanças, il faudra en obtenir un via le site de Finanças ou en personne.
Après votre connexion, vous irez dans la zone pour obtenir de nouvelles immatriculations AL. Le portail est assez facile à utiliser, mais ce sera bien plus facile si vous avez tous vos documents scannés et prêts.
C’est là que vous saisirez toutes les informations concernant votre propriété et votre entreprise en Alabama. Le formulaire demandera des choses telles que :
Ne vous précipitez pas pour remplir ceci. Assurez-vous que chaque champ est correct. Toute erreur pourrait rallonger votre inscription ou causer des problèmes plus tard. Gardez à l’esprit que la soumission numérique ici est en fait votre avis officiel indiquant que l’AL a commencé à fonctionner.
Le conseil local (Câmara Municipal) où se trouve votre propriété prendra en charge le processus une fois que vous aurez soumis avec succès le formulaire et tous les documents nécessaires via le portail RNAL. Ils disposent d’un délai fixe (généralement 10 à 20 jours ouvrables, mais cela peut changer) pour examiner votre demande. La Câmara Municipal attribuera à votre propriété un numéro d’enregistrement AL unique (par exemple, 12345/AL) si tout est en ordre et que votre propriété répond à toutes les exigences. Ce numéro est le sceau d’approbation officiel. Vous recevrez généralement un e-mail vous informant, et le numéro apparaîtra aussi sur votre compte portail RNAL. Vous êtes désormais officiellement un Alojamento Local !
Vous êtes désormais légalement tenu de montrer votre numéro AL à un endroit bien visible. Pour les maisons et appartements, cela signifie placer une petite plaque standard à côté de la porte. Votre numéro d’enregistrement unique et le symbole « AL » doivent être clairement visibles sur cette plaque. Vous pouvez acheter ces plaques auprès de certains fournisseurs ou les faire fabriquer selon les bonnes spécifications (votre Câmara Municipal locale peut vous aider à ce sujet). Les règles pour « Estabelecimento de Hospedagem » (comme une petite maison d’hôtes) peuvent être un peu différentes, mais elles doivent quand même afficher clairement le numéro de licence en public. De plus, tous vos supports publicitaires et marketing, qu’ils soient sur Airbnb, Booking.com, votre propre site web ou toute autre plateforme, doivent porter votre numéro d’enregistrement AL. Cette ouverture permet aux invités de vérifier que vous êtes bien qui vous dites être et montre que vous respectez la loi.
Si votre candidature Alojamento Local est rejetée, vous pouvez demander un examen de cette décision, mais une seule fois. De plus, vous devrez également couvrir les frais de cette révision et de l’inspection municipale qui aura lieu pour vérifier l’AL.
Dans un immeuble résidentiel, vous pouvez installer un AL sans le consentement des condominiums. Le débarras de condo reste néanmoins nécessaire si vous envisagez de créer une auberge dans un bâtiment à propriété horizontale. De plus, vous ne pourrez pas ouvrir un AL si le condominium a des règlements de construction interdisant de nouveaux règlements. De plus, d’autres résidents peuvent protester auprès de la mairie concernant les perturbations fréquentes de votre AL, ce qui pourrait entraîner l’annulation du permis (plus de détails dans la section annulation du permis ci-dessous). Les responsables de l’AL doivent fournir un contact téléphonique au condominium. Désormais, ils doivent également fournir leur adresse e-mail.
Le livret de propriété, la déclaration de début d’activité, la preuve d’assurance foncière et la documentation du propriétaire/gestionnaire sont les seuls documents nécessaires pour obtenir une licence AL via le processus de « notificação prévia ». Ces documents sont liés à la propriété, à l’activité et aux propriétaires/gestionnaires.
Après la demande initiale, les licences AL peuvent sans aucun doute être révoquées. L’annulation est généralement basée sur le non-respect des documents d’enregistrement, le mauvais placement de l’AL dans une zone de confinement, le non-respect de la sécurité ou le non-respect des réglementations publicitaires.
Il existe désormais de nouvelles raisons pour l’annulation de la licence depuis le 01.11.2024.
Le représentant du conseil auprès de l’AL dispose désormais de soixante jours après le dépôt des plaintes pour décider s’il entame un processus visant à parvenir à un consensus entre l’AL et les autres parties concernant de nouveaux termes ou accords concernant la manière dont l’AL devrait réglementer ses opérations afin de protéger la santé de tous les occupants du bâtiment. Le représentant doit tenter de résoudre le problème avant de résilier immédiatement la licence.
Selon que l’AL soit située dans une zone de confinement ou non, le conseil municipal dispose désormais de 60 ou 90 jours pour planifier l’inspection requise de l’AL avant que vous puissiez commencer à accueillir les invités. De plus, le délai de réponse pour une notification préalable a été prolongé de 10 à 60 jours (ou 90 jours dans les zones de confinement).
Voici les obligations légales que le alojamento local doit imposer à ses clients à chaque visite, dont la conformité sera vérifiée par l’inspection :
Les établissements de l’ALA doivent se conformer à certaines exigences légales :
Les établissements de la AL d’une capacité de 10 personnes ou moins doivent également respecter des exigences de sécurité, mais des exigences plus simples :
Si la capacité dépasse 10 personnes, le alojamento local doit se conformer aux règles contre l’incendie selon la législation : DL N.º 220/2008 et Portaria N.º 1532/2008.
L’Agence portugaise pour l’intégration, la migration et l’asile (AIMA) exige que les responsables des appartements et hôtels nationaux de l’AL communiquent les données de tous les étrangers qui les utilisent – la personne qui fait la réservation et les autres clients. Les données demandées sont :
Certaines municipalités portugaises ont mis en place la taxe touristique municipale (Taxa Municipal Turística) sur les nuitées. Il s’agit d’une taxe prélevée à tous les invités séjournant dans des développements touristiques ou de alojamento dans les villes où la taxe est en vigueur. En plus du tarif de la chambre, un montant supplémentaire est facturé, par nuit et par personne. Par exemple, à Lisbonne, il est obligatoire de facturer une taxe d’occupation nocturne de 2 € par personne et de séjourner, à l’exclusion des enfants de moins de 13 ans, pour un maximum de 7 nuits.
Dès que vous commencez à exploiter vos services locaux de alojamento, voici les obligations fiscales que vous devrez remplir :
Pour vous assurer de disposer de toutes les informations appropriées pour votre situation spécifique et de respecter toutes les obligations légales, nous vous conseillons de consulter un comptable spécialisé. Chez Pearls of Portugal, nous pouvons vous aider à répondre à cette demande en vous conseillant auprès de nos partenaires professionnels de confiance et expérimentés.
Au-delà de l’affichage initial de votre numéro AL (Étape 9), il existe quelques autres exigences de signalisation :
Une bonne façon de donner une visibilité locale à votre alojamento est d’avoir votre propre site local de l’alojamento. Vous pouvez le faire vous-même avec un petit investissement dans un thème WordPress préconstruit, l’achat de noms de domaine et l’hébergement des serveurs. Un avantage d’avoir son propre site web est que vous pouvez créer un canal de vente directe, qui répond rapidement aux questions du client. Vous pouvez y inclure une option de réservation directe et régler vos offres directement depuis votre site web.
Une autre façon d’obtenir une visibilité plus immédiate et de faire connaître votre nouvelle entreprise, ainsi que de gagner la réputation et la confiance auprès des clients, est de promouvoir votre hébergement local sur les meilleures plateformes disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor et Expedia comptent parmi les plateformes de publicité et de réservation les plus connues. Mais tous ne sont peut-être pas les mieux adaptés pour vous.
Notre conseil est que, tout d’abord, vous déterminiez votre profil d’entreprise en fonction du type d’hébergement que vous proposez et du segment d’audience que vous souhaitez viser. Ensuite, vous êtes prêt à décider quelle plateforme répond le mieux à ces besoins. Même alors, pour maximiser votre portée, la diversification est essentielle : envisagez de faire de la publicité sur au moins 4 plateformes différentes, y compris celles ayant une portée plus large, comme Booking, et celles qui sont plus segmentées par niche, comme Vrbo. Ces plateformes facturent évidemment des commissions, donc c’est un coût qui doit être budgété dans votre entreprise.
Une description détaillée de la propriété et de ses environs est très importante pour informer et attirer les clients, mais disposer d’une galerie de photos de bonne qualité peut éloigner votre AL et le distinguer de vos concurrents. Envisagez d’engager un photographe professionnel et spécialisé pour capturer les meilleurs traits de votre alojamento local de la manière la plus attrayante possible. Vous pourriez même ajouter une vidéo professionnelle pour une expérience virtuelle plus immersive.
En tant que principal agent d’acheteurs immobiliers au Portugal, nous, chez Pearls of Portugal, vous proposons ici le meilleur guide pour le alojamento local. Notre objectif est de vous aider à trouver la meilleure solution possible pour obtenir un retour durable sur votre investissement dans l’achat de votre maison dans ce pays. Nous travaillons avec des partenaires professionnels pour vous accompagner jusqu’au bout, alors n’hésitez pas à nous demander de l’aide !
Alojamento Local est le nom utilisé pour les locations de courte durée au Portugal. Cela se traduit par « Logement local ». En gros, toutes les maisons ou appartements que vous trouvez sur des sites comme Booking ou Airbnb doivent avoir une licence AL au Portugal.
Toute propriété au Portugal utilisée pour un hébergement touristique doit posséder une licence AL. Vous pouvez les trouver sur n’importe quel site de location de courte durée.
Un propriétaire peut demander une licence AL auprès de sa municipalité locale (Câmara Municipal). Vous devez soumettre toute la documentation nécessaire et vous assurer que votre bien répond aux exigences de base.
Alojamento Local est le plus rentable là où il y a beaucoup de tourisme, donc Lisbonne, l’Algarve, Porto et la côte en général. Une autre pratique courante chez AL est le « Turismo Rural » – restaurer et louer des propriétés traditionnelles à l’intérieur du pays.
Les réservations chez Alojamento Local n’ont pas de limites, donc pour autant de jours (ou de semaines ou de mois) que vous le souhaitez.
Selon la loi (62/2018), il est obligatoire dans toutes les propriétés AL – à l’exception, au Portugal continental, de la modalité A – les maisons.
Oui, en août 2024, le gouvernement a approuvé le transfert des licences Alojamento Local entre propriétaires. Ainsi, lorsque vous achetez un bien au Portugal qui possède déjà une licence AL, il vous suffit de changer de propriétaire.
Turismo de Portugal fournit des informations publiques sur les licences AL actives, y compris le nom, la capacité et les détails du propriétaire de chaque unité. Mais maintenant, ils incluront aussi Dates d’expiration de l’assurance.
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2 réponses
Bonjour,
Je vais faire l’aquisition d’une propriété , avec une petite maison traditionelle
du Côté de Belacural se situant entre OLHAO et FARO.
Est-ce que dans cette zone il y a possibilité d’obtenir une autorisation AL ?
Et si oui comment l’obtenir ?
Quelles conditns
Merci de votre retour d’information
La licence peut être obtenue par l’intermédiaire d’un avocat. Nous pouvons vous aider