Engager un avocat

Vous avez trouvé la bonne propriété au Portugal. Tout semble parfait. Mais vous êtes maintenant confronté à des questions difficiles : Comment dois-je procéder ? Quels sont les documents juridiques nécessaires et qui peut m’aider dans la transaction d’achat et le processus de propriété?

Au Portugal, le professionnel qui représente vos droits en tant qu’acheteur est appelé “advogado”, ce qui signifie avocat, et il est vivement conseillé d’en engager un pour vous aider dans ces démarches. C’est à l’avocat qu’il revient de vérifier les impôts, les hypothèques sur la propriété, de rédiger le contrat de vente et d’achat et toute la documentation nécessaire pour conclure l’acte.

Chez Pearls of Portugal, nous sommes heureux de vous aider, c’est pourquoi nous avons préparé cet article complet avec tous les détails que vous devez savoir concernant l’embauche et les responsabilités d’un avocat, ainsi que de précieux conseils.

Si vous avez besoin d’une aide supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter ! Nous travaillons avec de nombreux cabinets d’avocats et nous vous aidons à trouver le partenaire idéal pour vous.

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AVOCATS AU PORTUGAL

L’avocat (advogado) est le professionnel qui défend vos intérêts juridiques en tant que client, en respectant les lois en vigueur dans le pays. Et c’est là l’essentiel : l’avocat défend vos intérêts et vos droits.

Ce n’est pas le cas d’un autre professionnel qui fait partie du processus d’achat d’une propriété, le notaire. Ce dernier exerce la fonction publique, déléguée par l’État, de certification des actes juridiques, qu’il prépare, rédige et archive, en informant ses utilisateurs sur les moyens et instruments juridiques les mieux adaptés à leurs intérêts.

Au Portugal, l’exercice professionnel des avocats est réglementé par une institution publique nationale : le Barreau portugais (Ordem dos Advogados). Il comprend sept conseils régionaux, regroupant les avocats qui exercent leur activité dans les sept districts correspondants : Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores et Madère. Il est important de savoir que seuls les diplômés de la faculté de droit ayant une inscription en vigueur à l’Ordem dos Advogados peuvent exercer le droit. Pour confirmer que c’est le cas de l’avocat que vous engagez, il vous suffit de le vérifier en effectuant une recherche rapide sur la page web de recherche d’avocats du Barreau.

DIFFERENCE ENTRE AVOCAT ET SOLICITEUR AU PORTUGAL

Au Portugal, l’activité principale d’un avocat est de conseiller, guider et représenter les particuliers, les entreprises et les organisations publiques – afin de défendre les droits qui lui sont confiés – devant les organes administratifs et les tribunaux ou toutes entités et institutions privées ou publiques. Il peut agir dans le cadre du droit civil, commercial, des sociétés, du travail, administratif, fiscal, des délits, de l’enregistrement et du notariat.

DIFFÉRENCES

Les solliciteurs (solicitadores) et les avocats au Portugal ont certains domaines juridiques en commun, mais il existe des différences substantielles dans leur pratique. Les affaires dans lesquelles un solicitadores peut représenter un client au tribunal sont uniquement celles pour lesquelles la présence obligatoire d’un avocat n’est pas requise. Lorsque la procédure pénale détermine que le défendeur doit être assisté d’un défenseur, ou dans les actions civiles ne dépassant pas 5000€, cette fonction doit être assurée par un avocat.

SUJETS COMMUNS

Les avoués et les avocats sont habilités à agir au nom de leurs clients dans des domaines tels que les suivants :

  • Préparer, rassembler et/ou remettre toute la documentation nécessaire entre son client et les entités publiques et privées.
  • Obtenir un numéro d’identification fiscale (Número de Identificação Fiscal – NIF) pour vous et agir en tant que votre représentant pour les questions fiscales devant l’autorité fiscale portugaise (Autoridade Tributária).
  • Agir en tant que votre représentant légal avec une procuration pour ouvrir et gérer un compte bancaire dont vous êtes le titulaire, au Portugal.
  • Vous informer et vous conseiller sur les visas et les permis de séjour existants au Portugal et vous guider dans le processus d’obtention de ceux-ci auprès du Bureau des étrangers et des frontières portugais (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF).
  • Vous informer, vous conseiller et vous assister dans un large éventail de procédures et de transactions juridiques. Dans le domaine de l’immobilier, cela s’applique aux contrats et accords liés à l’achat, la vente ou la location de propriétés.

L’IMPORTANCE DE L’AVOCAT DANS LE PROCESSUS D’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ

En tant qu’investisseur étranger, lorsque vous achetez une propriété au Portugal, un avocat ne se contentera pas de garantir et de défendre vos droits légaux et vos intérêts en tant qu’acheteur, il préparera également tous les documents et procédures nécessaires pour conclure la transaction avec succès.

Le processus d’achat d’une propriété au Portugal peut être divisé en 4 phases et dans chacune d’entre elles, l’avocat peut avoir un rôle très important.

Les documents relatifs à la propriété – obtention et analyse de la documentation

Un avocat vous informera sur les documents nécessaires et pourra les obtenir pour vous en se rendant dans les bureaux ou institutions officiels respectifs. Il s’agit notamment de :

  • Le bureau des impôts (Finanças), afin de vérifier la propriété, la solvabilité du vendeur, obtenir un certificat de titre (“Caderneta Predial”) avec la description de la propriété, y compris sa superficie totale et sa valeur fiscale actuelle, entre autres).
  • Le registre foncier (Registo Predial), afin d’obtenir un certificat de registre foncier actualisé (Certidão Predial) pour la propriété envisagée. Ce document est de la plus haute importance. En plus de confirmer la propriété et les superficies de la propriété telles qu’indiquées dans le certificat de titre, il informe s’il existe des dettes ou des charges enregistrées au profit de tiers et si la propriété fait l’objet d’hypothèques, de poursuites, de saisies ou d’autres droits légalement enregistrés.
  • Le conseil municipal (Câmara Municipal), pour confirmer pour quel usage (résidentiel, commercial, services ou autre) la propriété est autorisée. Il est également possible d’y récupérer le permis d’habitation et l’identification de son titulaire, ainsi que le permis de construire. Il est également possible d’y obtenir l’identification des ingénieurs et des architectes qui ont participé et qui ont eu la responsabilité de la construction de la propriété. Enfin, au conseil municipal, un avocat peut vérifier l’emplacement de l’immeuble, vérifier s’il existe des restrictions légales à la construction et s’assurer que l’immeuble existant correspond aux plans architecturaux soumis (qui peuvent être vérifiés avec les plans “As Built”).

Enfin, dans les propriétés en copropriété, un avocat doit également examiner les documents de la copropriété, des procès-verbaux aux documents financiers.

Le contrat à ordre d’achat et de vente

Le contrat de promesse d’achat et de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est le précurseur de l’acte définitif. Il énonce les droits et obligations de l’acheteur et du vendeur, dans lesquels les parties s’engagent, d’un commun accord ou unilatéralement, à respecter les conditions de la signature d’un contrat définitif, concluant l’affaire.

Au Portugal, ce contrat est très courant et présente une utilité et des avantages évidents, tout d’abord parce que, pour une fois, il est plus rapide à conclure que l’acte public définitif, ce qui permet d’établir rapidement un document contraignant entre les parties intéressées et de formaliser l’opération dans un délai convenu. Deuxièmement, il s’agit d’une garantie légale, avec des conséquences en cas de retard ou de rupture du contrat.

Il comprend des informations importantes telles que le prix d’achat, l’acompte, les dates et conditions de paiement, la date de l’acte public définitif et la date de livraison. Mais il existe d’autres clauses essentielles et accessoires qui doivent être incluses dans un contrat d’achat-vente bien rédigé. En cas d’existence d’une hypothèque, le contrat en fera également mention.

L’importance de l’avocat dans la préparation et la vérification du contrat de promesse d’achat et de vente étant indiscutable, il vous offre également, en tant qu’investisseur étranger, la possibilité de signer ce contrat en votre nom, avec une procuration délivrée par vous, de même que pour l’acte final. Ainsi, s’il ne vous est pas possible d’être physiquement présent lors de ces importantes formalités, parce que vous n’êtes pas au Portugal, l’avocat agira comme votre représentant de confiance et veillera à ce que tous les aspects juridiques, ainsi que vos intérêts, soient pris en compte.

L’acte public d’achat et de vente

L’acte public d’achat et de vente est le contrat final et définitif d’achat d’une maison. Il certifie qu’un sujet a vendu une propriété à un autre et peut être réalisé auprès d’un bureau de notaire, d’un bureau du registre foncier ou d’un comptoir de “Casa Pronta” (un service d’agrégation de l’État portugais pour tout ce qui concerne l’achat et la vente de maisons).

Pour la signature de l’acte public d’achat et de vente, un certain nombre de documents sont nécessaires, parmi lesquels le certificat du registre foncier, le certificat énergétique de l’immeuble (Certificado Energético) et la fiche technique de l’immeuble (Ficha Técnica de Habitação).

Les coûts pour conclure le processus d’achat comprennent l’IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – qui est une imposition de l’État et représente la plus grande partie des coûts – le notaire ou toute autre entité compétente qui réalise cet acte public.

L’avocat s’occupera de la réalisation de l’acte final, en vous accompagnant ou, en cas d’absence, en tant que votre représentant légal muni d’une procuration, en veillant à ce que toutes les procédures soient conformes à la loi et respectueuses de vos intérêts.

L’acte final – l’enregistrement de l’achat de la propriété

En concluant l’acte public de la propriété que vous achetez, sa propriété sera automatiquement mise à jour dans le bureau du registre foncier. Mais ce n’est pas le cas au bureau local des impôts (Finanças), où la mise à jour de la propriété du bien n’est pas immédiate. Pour accélérer la procédure, vous ou votre avocat devez vous rendre à la Finanças avec une copie de l’acte et demander ce changement afin que vous soyez enregistré comme responsable des taxes foncières.

En outre, tout enregistrement provisoire au bureau du registre foncier doit être converti en enregistrement définitif.

Il s’agit d’un long processus, qui comporte de nombreuses exigences qui, si elles ne sont pas dûment remplies, peuvent entraîner des retards dans le processus et des coûts et complications inattendus, voire indésirables. Les conseils et le suivi qu’un avocat peut apporter à vos projets d’achat de biens immobiliers au Portugal constituent un atout précieux, essentiel à la réussite du processus et de la transaction finale.

QUELLE EST LA STRUCTURE DES HONORAIRES DES AVOCATS AU PORTUGAL ?

Il faut savoir que les honoraires d’un avocat sont très variables, en fonction de l’avocat que vous choisissez et même de la zone (rurale/urbaine) dans laquelle il opère.

En moyenne, un avocat demandera une somme allant de 1 % à 1,5 % (+ TVA) du prix d’achat de la propriété. Bien que vous puissiez choisir d’effectuer certaines des procédures vous-même, à moins d’être très bien conseillé et informé, il est recommandé et plus sûr de confier à un avocat de confiance l’ensemble de la documentation et des obligations légales. Au minimum, il est pratiquement obligatoire que le Contrat Promis d’Achat et de Vente et l’Acte Final soient préparés et validés par un avocat.

Maintenant que vous disposez de plus d’informations sur les aspects juridiques de l’achat d’une propriété au Portugal, vous vous inquiétez peut-être du nombre d’étapes et de procédures que vous devez suivre pour conclure votre affaire et concrétiser vos projets.

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