Vous avez trouvé la bonne propriété au Portugal. Tout a l’air parfait. Mais vous vous retrouvez maintenant face à des questions pratiques : comment procéder, quels documents juridiques sont réellement requis, et qui peut vous guider en toute sécurité tout au long du processus d’achat ? Au Portugal, le professionnel qui représente vos droits en tant qu’acheteur est appelé avocat (avocat), et il est fortement conseillé d’en engager un pour ces démarches.
C’est le travail de l’avocat de vérifier les impôts et les éventuels frais sur le bien, de rédiger le contrat d’achat et de préparer tout ce qui est nécessaire pour conclure l’acte. Ci-dessous, nous expliquons exactement ce que fait un avocat dans le processus, et vous présentons Reis & Pellicano, le partenaire juridique avec lequel nous travaillons et que recommandons à nos clients.
L’avocat (advogado) est le professionnel qui défend vos intérêts juridiques en tant que client, conformément au droit portugais. C’est la distinction clé à comprendre : un avocat défend spécifiquement vos intérêts et droits .
Ce n’est pas le cas de l’autre professionnel impliqué dans l’achat d’un bien, le notaire. Le notaire exerce une fonction publique et déléguée par l’État — certifier les actes juridiques, les préparer et les archiver, et informer toutes les parties des instruments juridiques les mieux adaptés à la transaction, sans représenter spécifiquement aucune des parties.
Au Portugal, la profession juridique est régulée par une institution publique nationale, l’Ordre des Avocats (Ordem dos Advogados), qui comprend sept conseils régionaux (Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores et Madère). Seuls les diplômés en droit inscrits à l’Ordem dos Advogados peuvent exercer au Portugal — vous pouvez confirmer l’enregistrement de tout avocat directement via la page de recherche d’avocats du barreau.
Le rôle principal d’un solicitor (soliciter) est de conseiller, guider et représenter des particuliers, des entreprises et des organisations publiques devant les instances administratives, les tribunaux et d’autres institutions — couvrant le droit civil, commercial, corporatif, du travail, administratif, fiscal et notariat, entre autres.
Les avocats et les avocats partagent plusieurs domaines de pratique, mais ils ne peuvent représenter les clients que dans des affaires judiciaires où la présence d’un avocat n’est pas obligatoire. Lorsque les procédures pénales nécessitent un défenseur, ou dans les actions civiles supérieures à une certaine valeur, seul un avocat peut exercer ce rôle.
Les avocats et les avocats sont qualifiés pour agir en votre nom pour des tâches telles que :
Plutôt que de vous présenter une longue liste de cabinets d’avocats, nous travaillons avec — et recommandons exclusivement — Reis & Pellicano, un cabinet d’avocats basé à Lisbonne spécialisé dans l’aide aux clients étrangers dans les affaires juridiques au Portugal.
Nous les avons choisis comme notre partenaire juridique exclusif car leur spécialisation correspond étroitement à ce dont nos clients ont réellement besoin :
Parce que nous travaillons avec un seul cabinet de confiance plutôt que de vous faire passer d’un cabinet à l’autre, vous bénéficiez d’une continuité tout au long de votre processus — la même équipe s’occupant de votre diligence raisonnable, de vos contrats et de vos questions de visa si c’est pertinent, plutôt que de recommencer avec une nouvelle introduction à chaque étape.
Contactez-nous et commencez votre investissement avec un partenaire solide à vos côtés !
En tant qu’investisseur étranger, lorsque vous achetez un bien immobilier au Portugal, un avocat ne se contente pas de garantir et de défendre vos droits et intérêts légaux en tant qu’acheteur — il prépare également tous les documents et procédures nécessaires pour conclure la transaction avec succès. Le processus peut être divisé en quatre phases, et votre avocat joue un rôle important dans chacune d’elles :
Choisissez un avocat qui parle couramment votre langue et qui est spécialisé dans l’immobilier pour acheteurs étrangers — assurez-vous qu’il est inscrit auprès de l’Ordem dos Advogados. Ce n’est pas une dépense ; C’est un investissement dans votre tranquillité d’esprit.
Un avocat vous informera des documents nécessaires et pourra les obtenir en votre nom auprès des bureaux concernés :
Dans les biens avec un condominium, un avocat doit également examiner les documents propres au condominium, des procès-verbaux des réunions aux états financiers.
Le contrat de promesse (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est le précurseur de l’acte final. Elle énonce les droits et obligations de l’acheteur et du vendeur, engageant les deux parties aux conditions de signature du contrat définitif.
Ce contrat est très courant au Portugal et offre de réels avantages : il est plus rapide à conclure que l’acte public final, offrant ainsi aux deux parties un accord rapide et contraignant avec un délai défini, et c’est une garantie légalement sécurisée avec des conséquences si l’une ou l’autre partie le retarde ou le viole.
Il inclut le prix d’achat, l’apport, les dates et conditions de paiement, la date de l’acte final et la date de livraison — ainsi que d’autres clauses essentielles et accessoires nécessaires à un contrat bien rédigé. S’il y a un prêt immobilier, le contrat le reflétera également.
Si vous ne pouvez pas être physiquement présent, un avocat peut signer le contrat de promesse — puis l’acte final — en votre nom, via une procuration, agissant comme votre représentant de confiance tout au long du processus.
L’Acte Public est le contrat d’achat final et définitif, certifiant qu’une partie a vendu le bien à une autre. Elle peut être signée au bureau du notaire, au bureau d’état d’état foncier ou à un comptoir Casa Pronta (un service d’État portugais qui regroupe les affaires de vente/achat de biens).
La signature de l’acte nécessite plusieurs documents, dont le certificat d’enregistrement foncier, le certificat énergétique et le dossier technique de la propriété. Les coûts à ce stade incluent l’IMT (Property Transfer Tax) — le coût unique le plus élevé — plus les frais de notaire ou équivalents.
Votre avocat assistera à la signature, soit à vos côtés, soit en tant que représentant via une procuration si vous ne pouvez pas être présent.
Une fois l’acte public signé, la propriété se met automatiquement à jour au registre foncier. Ce n’est pas le cas au bureau des impôts (Finanças), où la mise à jour n’est pas automatique — vous ou votre avocat devriez vous rendre avec une copie de l’acte pour vous enregistrer comme responsable des impôts du bien. Toute inscription provisoire au Registre foncier doit également être convertie en enregistrements définitifs.
C’est un processus comportant de nombreuses étapes, et à moins d’être bien géré, des retards et des coûts imprévus peuvent suivre — c’est précisément pourquoi il est précieux d’avoir un avocat de confiance pour vous guider.
Les honoraires varient selon l’avocat et la région (rurale ou urbaine) où il opère. En moyenne, attendez-vous à des frais allant de 1 % à 1,5 % (+TVA) du prix d’achat du bien. Bien que certaines procédures puissent techniquement être gérées vous-même, à moins d’être déjà bien informé, il est plus sûr et plus efficace de laisser la documentation et les obligations légales à un avocat de confiance — le contrat de promesse et l’acte final, en particulier, doivent toujours être préparés et validés par un avocat de confiance.
Contactez-nous et commencez votre investissement avec un partenaire solide à vos côtés !
Nous préférons travailler étroitement avec un seul associé juridique dont la spécialisation correspond à ce dont nos clients ont réellement besoin — des acheteurs étrangers naviguant dans la due diligence immobilière et, souvent, un processus de visa en même temps — plutôt que de répartir des recommandations entre des cabinets aux domaines d’intérêt très différents. Cela signifie aussi la continuité : la même équipe gère votre dossier de la diligence raisonnable jusqu’à la clôture.
La législation sur l’immigration (y compris les D-Visas et la voie du Golden Visa) et la diligence raisonnable immobilière pour les acheteurs étrangers, afin de s’assurer que les biens sont pleinement conformes et ont un titre de propriété clair avant de s’engager.
Bien sûr — nous sommes heureux de travailler aux côtés d’un avocat de votre choix. Nous recommandons Reis & Pellicano en raison de notre expérience directe avec eux, pas parce que c’est une exigence.
Pour les transactions immobilières, attendez-vous à des frais d’environ 1 à 1,5 % (+TVA) du prix d’achat, bien que cela varie selon l’entreprise et la région. Un avocat réputé sera transparent sur les coûts dès votre première rencontre.
Oui — c’est leur domaine d’intérêt spécifique. Ils travaillent régulièrement avec des clients étrangers, communiquent clairement en plusieurs langues et sont expérimentés face aux préoccupations qui surviennent généralement chez les acheteurs internationaux.
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3 réponses
J’ai un désaccord suite à une expertise concernant un sinistre résultat d’un dégat des eaux important dans un appartement d’une copropriété à Nazaré
Pour cela, vous devriez faire appel à un expert et à un avocat
Bonjour,
Je prends contact dans l’objectif de la vente d’une maison aux alentours de Guimarães, au Portugal. Cette maison est louée depuis de très nombreuses années, la locataire est en maison de retraite depuis quelques années et ne paye plus le loyer depuis environ 1 ans. Cette maison appartient à mes parents âgés 86 et 80 ans. Nous sommes 4 enfants dont 2 ont la double nationalité et dont 3 sont mariés.
Nous souhaiterions avoir des informations sur :
1. La procédure pour la récupération des clés de la maison que nous pensons pouvoir être amiable ;
2. La mise en place de procuration avec enregistrement au consulat portugais, pour si besoin mener à bien la vente au nom de nos parents.
3. Les pièces administratives nécessaires à la vente et les moyens de se les procurer ;
4. Les éventuels intermédiaires possibles au Portugal pour réaliser cette vente ;
5. le prix de l’intervention d’un avocat sur ces différents points et le délai.
En vous remerciant par avance.
José Da Silva