Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, il est crucial de comprendre le système juridique, en particulier si vous êtes investisseur, retraité ou étranger. Après le début du processus d’achat, le contrat de vente à gages est très probablement le document le plus important. Parce qu’il établit un contrat juridiquement contraignant entre l’acheteur et le vendeur, protégeant les deux parties jusqu’à la signature de l’acte final, le CPCV est crucial pour l’immobilier portugais. Cela évite à l’acheteur d’avoir à faire face à des ajustements de prix imprévus ou à perdre le bien à cause d’une nouvelle offre.
Jusqu’à ce que les deux parties signent l’acte final, ce contrat initial garantit l’engagement du vendeur envers l’acheteur et inversement, et offre une protection juridique. Un dépôt (sinal) réduit la probabilité que l’une ou l’autre des parties se retire et démontre au vendeur que l’acheteur est sérieux dans l’affaire. Tout au long du processus jusqu’à la finalisation de l’accord, le CPCV offre aux deux parties une protection juridique sans ambiguïté. Il est plus crucial que jamais de comprendre le CPCV compte tenu de la rapide expansion du marché immobilier portugais. Tout ce que vous devez savoir sur le CPCV au Portugal est détaillé dans le guide ci-dessous, de ce qu’il est à la manière de procéder.
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Le CPCV sert d’accord optionnel initial entre acheteurs et vendeurs portugais. Il sert de contrat formel définissant les termes et conditions de la vente future du bien jusqu’à ce que les parties signent l’escritura finale, ou acte de propriété. Le CPCV est largement accepté comme méthode d’acquisition de biens immobiliers, même si cela n’est pas exigé par la loi portugaise. En garantissant les deux parties à la vente sous certaines conditions, cela établit une certaine sécurité juridique.
Ce contrat décrit généralement :
Entre l’acceptation d’une offre et la finalisation de l’acte, le CPCV protège les intérêts à la fois de l’acheteur et du vendeur. Le CPCV est particulièrement répandu auprès des acheteurs étrangers ou sur les marchés immobiliers très concurrentiels, même s’il n’est pas obligatoire. Les acheteurs portugais en font également un usage fréquent, en particulier ceux qui doivent vendre leur bien existant pour réunir l’argent nécessaire pour un acompte sur une nouvelle résidence.
Bien que la loi portugaise n’impose pas le CPCV, les professionnels du secteur le recommandent vivement à presque tous les acheteurs immobiliers, en particulier aux étrangers, aux investisseurs et aux retraités. Les professionnels de l’immobilier au Portugal ont largement recours au CPCV, car il offre une protection fiscale et juridique tout au long du processus d’achat.
Les acheteurs trouvent le CPCV particulièrement utile dans les situations suivantes :
Pour la plupart des acheteurs (en particulier ceux qui achètent pour la première fois un bien immobilier au Portugal), le CPCV constitue une garantie. Il offre une sécurité juridique, évite les choix impulsifs et garantit que les deux parties s’engagent à aller jusqu’au bout de la transaction.
Au Portugal, les acheteurs et les vendeurs procèdent généralement au CPCV après avoir accepté l’offre.
Le dépôt ou « sinal », qui représente généralement 10 % du prix du bien, est l’une des parties les plus importantes du CPCV. La loi portugaise ne régit pas le dépôt, même si les acheteurs et les vendeurs l’utilisent souvent. Le dépôt est une promesse de versement, et les parties le déduisent du prix.
La loi portugaise stipule que si le vendeur ne respecte pas les règles du CPCV, par exemple en refusant de signer l’acte final ou en vendant le bien à quelqu’un d’autre, il doit rembourser le sinal au double. Cela permet de couvrir les dommages et d’empêcher les gens de partir sans raison valable. Le vendeur peut conserver l’acompte si l’acheteur rompt le CPCV sans raison valable, par exemple s’il n’est pas en mesure de payer. Cela permet de dédommager le vendeur qui ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre et qui doit le retirer du marché.
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Les acheteurs étrangers peuvent planifier leur budget en toute confiance et mener à bien le processus plus facilement s’ils connaissent à l’avance le coût moyen du CPCV.
La signature d’un Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) est une étape importante dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Voici un guide détaillé, étape par étape, pour vous aider à franchir facilement cette étape, en particulier si vous êtes un expatrié ou un investisseur étranger.
Commencez par identifier un bien immobilier qui correspond à vos besoins et à votre budget. Une fois que vous avez trouvé le bien idéal :
Votre représentant légal :
Les représentants légaux facturent généralement entre 750 € et 2 000 €, selon la complexité de la transaction.
C’est également ici que Pearls of Portugal aide à examiner et à négocier les conditions avant de procéder à la CPCV.
Votre avocat (ou parfois l’avocat du vendeur) rédigera le CPCV. Le CPCV doit clairement indiquer :
Les deux parties doivent accepter les conditions avant de pouvoir poursuivre.
Une fois que toutes les parties ont approuvé les conditions, vous êtes prêt à signer le CPCV :
En cas de rétractation sans motif de la part de l’acheteur, le vendeur conserve généralement l’acompte (entregue em singelo), mais le contrat peut prévoir des conditions différentes. En cas de rétractation de la part du vendeur, la loi peut l’obliger à restituer le double de l’acompte. En outre, l’acheteur peut intenter une action en justice pour contraindre le vendeur à procéder à l’escritura (acte final).
Dans le cas de transactions plus importantes ou de situations plus complexes, il peut être conseillé de :
Ceci n’est pas obligatoire, mais offre une sécurité supplémentaire.
La dernière étape consiste à préparer tous les documents et paiements nécessaires à l’escritura pública de compra e venda,
Durée : la plupart des CPCV sont valables pendant 30 à 90 jours, mais cette durée peut être modifiée si les deux parties en conviennent.
Un bon CPCV ne se limitera pas aux éléments de base. Il comprendra également un certain nombre de règles supplémentaires qui s’appliquent uniquement à la vente. En prenant connaissance de ces éléments dès maintenant, vous éviterez les mauvaises surprises à l’avenir.
Cette condition est très importante pour les acheteurs qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire. Elle stipule que la transaction dépend de l’obtention du prêt approprié avant une date donnée. Si la banque n’approuve pas le financement après avoir déployé des efforts raisonnables (généralement moyennant des frais administratifs minimes), l’acheteur peut se retirer sans perdre son acompte. Sans cette condition, l’acheteur pourrait perdre son acompte si le prêt hypothécaire n’est pas accordé.
Cette partie vérifie si le bien dispose du permis d’habitation (licença de utilização) approprié ou, pour les biens plus anciens, de l’exemption ou du permis de construire approprié. Elle empêche l’acheteur d’acheter une maison dans laquelle il ne peut pas légalement vivre.
Si des problèmes majeurs apparaissent après la signature du CPCV, celui-ci peut stipuler que le vendeur est responsable des problèmes cachés graves ou que le prix peut être modifié. Les conditions de garantie du constructeur sont incluses dans la plupart des constructions neuves.
Cette phrase énumère les éléments pouvant être déplacés qui sont inclus dans le prix de vente, tels que les meubles, les appareils électroménagers ou les décorations. Il n’y aura aucune discussion quant à ce qui restera dans la propriété si vous énumérez ces éléments.
Les choses ne se passent pas toujours comme prévu, même quand on veut faire ce qu’il faut. Ce qui se passera est clairement indiqué par le CPCV. Le vendeur conservera l’intégralité du « sinal » que vous avez payé si vous ne respectez pas le CPCV en tant qu’acheteur, par exemple si vous changez simplement d’avis ou si vous ne pouvez pas obtenir un prêt immobilier malgré l’absence de dispositions de financement. Ils vous verseront ce montant pour ne pas avoir tenu votre promesse. Vous recevez deux fois le « Sinal » en retour si le vendeur ne respecte pas le coup. Vous pouvez récupérer le double de votre « sinal » si le vendeur viole l’accord en vendant à quelqu’un d’autre pour plus d’argent ou en ne vous fournissant pas les documents nécessaires. Les vendeurs qui ne respectent pas leurs engagements subissent des pertes financières importantes.
Une partie peut parfois demander une « exécution spécifique », en particulier si le bien est unique. Cela implique qu’un tribunal peut ordonner à l’acheteur ou au vendeur de poursuivre la transaction comme prévu. Ce recours est autorisé par la loi portugaise, bien qu’il soit rare. Les parties ne peuvent l’utiliser que si elles respectent toutes les exigences légales et que le CPCV le permet.
Le CPCV offre une protection juridique standard et une certaine certitude tant au vendeur qu’à l’acheteur. Pour garantir une transaction immobilière sûre, sécurisée et transparente, les retraités, les primo-accédants et les investisseurs étrangers doivent être informés du fonctionnement du CPCV. Vous protégez vos intérêts financiers et vous positionnez pour une clôture réussie en prenant le temps de rédiger et de signer soigneusement ce contrat. Sur le nouveau marché immobilier portugais, le CPCV est votre meilleur allié juridique pour tout, de l’établissement de règles fermes à la protection de vos finances. Avez-vous besoin d’une assistance experte pour votre CPCV ? Pearls of Portugal vous accompagnera à chaque étape du processus immobilier.
L’annulation n’est possible que pour des raisons juridiques spécifiques ou s’il existe un accord mutuel entre les deux parties pour résilier le contrat. Dans le cas contraire, l’annulation unilatérale peut entraîner des sanctions financières, voire des poursuites judiciaires.
La notarisation n’est pas obligatoire légalement, mais elle vous apportera une garantie supplémentaire. Les banques peuvent exiger un CPCV notarié pour accorder un prêt hypothécaire. La notarisation du contrat facilitera également l’interprétation de sa position juridique en cas de litige. Les frais de notaire s’élèveront entre 150 € et 600 €.
Lorsque le contrat est soumis à l’approbation d’un prêt hypothécaire, une condition suspensive peut être incluse dans le CPCV, prévoyant une annulation sans pénalité si le financement n’est pas obtenu dans le délai imparti.
Si l’acte final ne peut être signé dans les délais indiqués dans le CPCV et qu’aucune modification n’est apportée, l’acheteur peut perdre son acompte. De même, le vendeur peut être tenu responsable des dommages-intérêts s’il retarde la date limite. En cas de retard, il est nécessaire de renégocier et de modifier le contrat.
Oui, les deux parties peuvent convenir de modifier le CPCV par le biais d’avenants écrits signés par toutes les parties concernées. Cela se produit souvent lors de la prolongation des délais ou de la modification des conditions de financement.
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