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Wie man einen Anwalt in Portugal anheuert

Sie haben die richtige Immobilie in Portugal gefunden. Alles sieht perfekt aus. Aber jetzt stehen Sie vor einigen schwierigen Fragen: Wie soll ich vorgehen? Welche rechtlichen Dokumente sind erforderlich, und wer kann mir bei der Kaufabwicklung und dem Eigentumsprozess helfen? In Portugal heißt der Anwalt, der Ihre Rechte als Käufer vertritt, “advogado”. Es ist sehr ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie bei dem kauf einer Immobilie oder anderen Aktivitäten unterstützt.

Es ist die Aufgabe des Anwalts, die Steuern und Hypotheken auf die Immobilie zu überprüfen, den Kaufvertrag zu verfassen und alle notwendigen Unterlagen für den Abschluss des Kaufvertrags zu erstellen bzw. zu prüfen. Wir von Pearls of Portugal sind Ihnen gerne behilflich und haben daher diesen ausführlichen Artikel mit allen Details, die Sie über die Beauftragung eines Anwalts wissen sollten, vorbereitet.

Sollten Sie weitere Unterstützung benötigen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren! Wir arbeiten mit vielen Anwaltskanzleien zusammen und helfen Ihnen, den richtigen Partner für Sie zu finden.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO

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Wie man einen Anwalt in Portugal anheuert

Der Rechtsanwalt (advogado) ist der Fachmann, der Ihre rechtlichen Interessen als Mandant unter Beachtung der in Ihrem Land geltenden Gesetze verteidigt. Und das ist das Wichtigste: Ein Rechtsanwalt vertritt Ihre Interessen und Rechte.

Das ist bei einem anderen Fachmann, der am Immobilienkaufprozess beteiligt ist, nämlich dem Notar, nicht der Fall. Dieser übt die öffentliche, vom Staat übertragene Funktion der Beurkundung von Rechtsakten aus, die er vorbereitet, verfasst und archiviert, und informiert seine Nutzer über die für ihre Interessen am besten geeigneten rechtlichen Mittel und Instrumente.

In Portugal wird die Berufsausübung von Rechtsanwälten durch eine nationale öffentliche Einrichtung geregelt: die Portugiesische Anwaltskammer (Ordem dos Advogados). Sie besteht aus sieben Regionalräten, in denen die Anwälte zusammengeschlossen sind, die ihre Tätigkeit in den entsprechenden sieben Bezirken ausüben: Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores und Madeira. Es ist wichtig zu wissen, dass nur die Absolventen der juristischen Fakultäten mit gültiger Eintragung im Ordem dos Advogados als Rechtsanwälte tätig sein dürfen. Um sich zu vergewissern, dass dies bei dem Anwalt, den Sie beauftragen, der Fall ist, müssen Sie lediglich eine kurze Suche auf der Website der Anwaltskammer durchführen.

Unterschied Zwischen Anwalt Und Solicitor In Portugal

In Portugal besteht die Haupttätigkeit eines Rechtsanwalts darin, Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Einrichtungen zu beraten, zu leiten und zu vertreten, um die ihnen anvertrauten Rechte vor den Verwaltungsbehörden und Gerichten oder vor privaten und öffentlichen Einrichtungen zu verteidigen. Er kann auf dem Gebiet des Zivil-, Handels-, Gesellschafts-, Arbeits-, Verwaltungs-, Steuer-, Ordnungswidrigkeiten-, Register- und Notarrechts tätig werden.

Unterschiede

Solicitors (solicitadores) und Rechtsanwälte in Portugal haben zwar einige Rechtsgebiete gemeinsam, doch gibt es erhebliche Unterschiede in ihrer Praxis. Ein Solicitor kann einen Mandanten nur in solchen Angelegenheiten vor Gericht vertreten, in denen die Anwesenheit eines Anwalts nicht vorgeschrieben ist. In Strafverfahren, in denen die Anwesenheit eines Verteidigers vorgeschrieben ist, und in Zivilverfahren mit einem Streitwert von bis zu 5000 € muss diese Aufgabe von einem Rechtsanwalt wahrgenommen werden.<

Gemeinsame Themen

Sowohl Solicitors als auch Anwälte sind befugt, im Namen ihrer Mandanten in folgenden Bereichen tätig zu werden

  • Vorbereitung, Sammlung und/oder Zustellung aller erforderlichen Unterlagen zwischen dem Kunden und öffentlichen und privaten Stellen.
  • Beschaffung einer Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal – NIF) für Sie und Vertretung in Steuerangelegenheiten gegenüber der portugiesischen Steuerbehörde (Autoridade Tributária).
  • als Ihr gesetzlicher Vertreter mit einer Vollmacht zur Eröffnung und Verwaltung eines Bankkontos in Portugal, dessen Inhaber Sie sind, zu handeln.
  • Sie über die in Portugal geltenden Visa und Aufenthaltsgenehmigungen zu informieren und zu beraten und Sie bei deren Beantragung beim portugiesischen Außen- und Grenzschutzamt (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) zu begleiten.
  • Wir informieren, beraten und unterstützen Sie bei einer Vielzahl von rechtlichen Verfahren und Transaktionen. Im Immobilienbereich gilt dies für Verträge und Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien.

Anwalt Und Immobilienkaufprozess

Wenn Sie als ausländischer Investor eine Immobilie in Portugal kaufen, wird ein Rechtsanwalt nicht nur Ihre Rechte und Ihre Interessen als Käufer sichern und verteidigen, sondern auch alle erforderlichen Dokumente und Verfahren vorbereiten, um die Transaktion erfolgreich abzuschließen.

Der Prozess des Immobilienkaufs in Portugal kann in 4 Phasen unterteilt werden, und in jeder von ihnen kann der Anwalt eine sehr wichtige Rolle spielen.

Die Immobiliendokumente – Beschaffung und Analyse der Unterlagen

Ein Rechtsanwalt wird Sie über die notwendigen Unterlagen informieren und kann diese für Sie bei den entsprechenden Ämtern oder Institutionen beschaffen. Dazu gehören:

  • Das Finanzamt (Finanças), um die Eigentumsverhältnisse und die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers zu prüfen und eine Eigentumsurkunde (“Caderneta Predial”) mit der Beschreibung der Immobilie, einschließlich der Gesamtfläche und des aktuellen Steuerwerts, sowie weitere Informationen zu erhalten).
  • Das Grundbuchamt (Registo Predial), um eine aktualisierte Grundbuchbescheinigung (Certidão Predial) für die geplante Immobilie zu erhalten. Dieses Dokument ist von größter Bedeutung. Es bestätigt nicht nur die Eigentumsverhältnisse und die Flächen der Immobilie, wie sie in der Eigentumsurkunde angegeben sind, sondern gibt auch Auskunft darüber, ob Verbindlichkeiten oder Belastungen zugunsten Dritter eingetragen sind und ob die Immobilie mit Hypotheken, Klagen, Pfändungen oder anderen gesetzlich eingetragenen Rechten belastet ist.
  • Die Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal), um zu bestätigen, für welche Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen oder andere) die Immobilie zugelassen ist. Dort können auch die Wohngenehmigung und die Identifizierung des Inhabers sowie die Baugenehmigung abgefragt werden. Dort ist es auch möglich, die Identität der Ingenieure und Architekten zu erfahren, die am Bau der Immobilie beteiligt waren und die Verantwortung dafür trugen. Schließlich kann ein Rechtsanwalt bei der Gemeindeverwaltung die Lage des Gebäudes überprüfen, feststellen, ob es gesetzliche Beschränkungen für das Gebäude gibt, und sich vergewissern, dass das bestehende Gebäude mit den eingereichten Bauplänen übereinstimmt (die mit den “As Built”-Plänen überprüft werden können).

Bei Immobilien mit Eigentumswohnungen schließlich sollte ein Anwalt auch die Dokumente der Eigentümergemeinschaft prüfen, vom Protokoll bis zur Finanzdokumentation.

Der Kauf- und Verkaufsvertrag

Der Kauf- und Verkaufsvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda) ist der Vorläufer des endgültigen Kaufvertrags. Er legt die Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers fest, in dem sich die Parteien einvernehmlich oder einseitig auf die Bedingungen für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und den Abschluss des Geschäfts festlegen.

In Portugal ist dieser Vertrag sehr verbreitet und hat seinen eindeutigen Nutzen und seine Vorteile, zum einen, weil er schneller abgeschlossen werden kann als die endgültige öffentliche Urkunde und somit ein schnelles verbindliches Dokument zwischen den interessierten Parteien ermöglicht, das die Formalisierung des Geschäfts innerhalb einer vereinbarten Frist festlegt. Zweitens handelt es sich um eine rechtlich abgesicherte Garantie, die im Falle einer Verzögerung oder eines Vertragsbruchs Konsequenzen hat.

Er enthält wichtige Informationen wie den Kaufpreis, die Anzahlung, die Zahlungstermine und -fristen, den Termin für die endgültige öffentliche Urkunde und den Liefertermin. Aber es gibt noch weitere wesentliche und ergänzende Klauseln, die in einem gut formulierten Kaufvertrag enthalten sein müssen. Falls eine Hypothek besteht, wird dies im Vertrag ebenfalls erwähnt.

Da die Bedeutung eines Anwalts bei der Ausarbeitung und Prüfung des Kaufvertrags unbestritten ist, bietet er Ihnen als ausländischem Investor auch die Möglichkeit, diesen Vertrag in Ihrem Namen mit einer von Ihnen ausgestellten Vollmacht zu unterzeichnen, was auch für die endgültige Urkunde gilt. Wenn es Ihnen also nicht möglich ist, bei diesen wichtigen Formalitäten persönlich anwesend zu sein, weil Sie sich nicht in Portugal aufhalten, wird der Anwalt als Ihr vertrauenswürdiger Vertreter handeln und sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte sowie Ihre Interessen berücksichtigt werden.

Die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde

Die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde ist der endgültige und definitive Vertrag für den Hauskauf. Sie bescheinigt, dass ein Subjekt eine Immobilie an ein anderes verkauft hat, und kann bei einem Notar, einem Grundbuchamt oder an einem “Casa Pronta”-Schalter (einem Aggregationsdienst des portugiesischen Staates für alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Häusern) ausgestellt werden.

Für die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde ist eine Reihe von Dokumenten erforderlich, unter anderem das Grundbuchzertifikat, das Gebäudeenergiezertifikat (Certificado Energético) und das bautechnische Dokument (Ficha Técnica de Habitação).

Zu den Kosten für den Abschluss des Kaufprozesses gehören die IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – eine staatliche Gebühr, die das größte Kostenpaket ausmacht -, der Notar oder eine andere zuständige Stelle, die diese öffentliche Urkunde ausführt.

Der Rechtsanwalt begleitet Sie oder, falls Sie abwesend sind, als Ihr gesetzlicher Vertreter mit einer Vollmacht, um sicherzustellen, dass alle Verfahren mit dem Gesetz übereinstimmen und Ihre Interessen respektiert werden, und sorgt für den Abschluss der endgültigen Urkunde.

Der letzte Akt – die Eintragung des Immobilienerwerbs

Mit dem Abschluss der öffentlichen Urkunde für die von Ihnen erworbene Immobilie werden die Eigentumsverhältnisse automatisch im Grundbuchamt aktualisiert. Dies gilt jedoch nicht für das örtliche Finanzamt (Finanças), wo die Aktualisierung der Eigentumsverhältnisse nicht sofort erfolgt. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollten entweder Sie oder Ihr Anwalt mit einer Kopie der Urkunde zum Finanzamt gehen und die Änderung beantragen, damit Sie als Verantwortlicher für die Grundsteuer eingetragen werden.

Außerdem müssen alle vorläufigen Eintragungen beim Grundbuchamt in endgültige Eintragungen umgewandelt werden.

Dies ist ein langwieriger Prozess mit vielen Anforderungen, die, wenn sie nicht ordnungsgemäß erfüllt werden, zu Verzögerungen im Verfahren und unerwarteten, um nicht zu sagen unerwünschten Kosten und Komplikationen führen können. Die Beratung und Überwachung, die ein Anwalt bei Ihren Plänen zum Immobilienerwerb in Portugal leisten kann, ist ein wertvolles Gut, das für einen erfolgreichen Prozess und eine erfolgreiche Transaktion entscheidend ist.

Wie hoch ist das Honorar des Anwalts in Portugal?

Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass das Honorar eines Anwalts stark variiert, je nachdem, für welchen Anwalt Sie sich entscheiden und in welchem Gebiet (ländlich/städtisch) er tätig ist.

Im Durchschnitt wird ein Anwalt einen Betrag zwischen 1 % und 1,5 % (+VTA) des Immobilienkaufpreises verlangen. Auch wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Teil der Formalitäten selbst zu erledigen, ist es empfehlenswert und sicherer für Sie, die gesamte Dokumentation und die rechtlichen Verpflichtungen einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu übertragen, es sei denn, Sie sind sehr gut beraten und informiert. Zumindest ist es praktisch obligatorisch, dass der Kaufvertrag und die Schlussurkunde von einem Anwalt vorbereitet und bestätigt werden.

Jetzt, da Sie mehr über die rechtlichen Aspekte des Immobilienkaufs in Portugal wissen, sind Sie vielleicht besorgt über die vielen Schritte und Verfahren, die Sie durchlaufen müssen, um Ihr Geschäft abzuschließen und Ihre Pläne in die Tat umzusetzen

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