Der Gedanke, ein Stück Portugal zu besitzen, hat Sie also in seinen Bann gezogen. Vielleicht ist es das goldene Licht, das über die alten Städte fällt, das rhythmische Rauschen der Atlantikwellen oder der verlockende Duft von Bacalhau, der aus einer lokalen Tasca herüberweht. Was auch immer diesen Traum geweckt hat, Sie sind nicht allein. Portugal hat sich zu einem Anziehungspunkt für internationale Käufer entwickelt und bietet eine einzigartige Mischung aus reicher Geschichte, lebendiger Kultur und einem unbestreitbar attraktiven Lebensstil. Dieser Leitfaden ist Ihr Kompass, der Sie durch die spannende, aber manchmal auch komplizierte Reise des Immobilienkaufs in
Viele Erstkäufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis, aber in Portugal fallen, wie in vielen anderen Ländern auch, erhebliche Zusatzkosten an. Diese zu ignorieren, kann zu bösen Überraschungen führen und Ihren Traum zunichte machen. Stellen Sie sich Ihr
Als Faustregel gilt, zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie weitere 10 bis 15 % für alle damit verbundenen Kosten einzuplanen. Seien Sie bei Ihren Schätzungen konservativ, dann vermeiden Sie Stress.
Ja, Hypothekendarlehen in Portugal werden hauptsächlich von der Banco de Portugal, der Zentralbank Portugals, reguliert. Beachten Sie, dass portugiesische Banken in der Regel keine Hypotheken anbieten, die mehr als 70 % des Immobilienwerts abdecken. Das bedeutet, dass Sie mindestens 30 % des gesamten Immobilienwerts als Eigenkapital anlegen müssen. Am besten planen Sie mit 40 % Eigenkapital. Diese Anzahlung ist auch ein Beweis für Ihre finanzielle Stabilität und Ihr Engagement für das Darlehen.
Wichtig zu wissen: Es ist sinnvoll, sich um die Kreditmöglichkeiten zu kümmern, bevor man mit der eigentlichen Haussuche beginnt. In Portugal müssen Sie Ihren Kredit plus Zinsen innerhalb des vereinbarten Zeitraums zurückzahlen. Es gibt entsprechend keine Restschuld nach Ablauf der Laufzeit. Das bedeutet, dass die Bank bei der Kreditvergabe ausrechnet, wie viel Sie jeden Monat zahlen müssen und wie hoch Ihr variables Einkommen ist, um festzustellen, ob Ihr Einkommen für einen Kredit ausreicht und wie hoch der Kredit sein kann.
Technisch gesehen müssen Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Portugal nur zwei neue Dinge erledigen: eine portugiesische Steuernummer (NIF) und ein portugiesisches Bankkonto. Natürlich benötigen Sie auch ausreichende finanzielle Mittel und einen gültigen Ausweis.
Die NIF ist Ihre persönliche Steueridentifikationsnummer in Portugal. Da sie für fast alles im Land erforderlich ist, sollten Sie sich umgehend darum kümmern, eine zu beantragen. Sie müssen nicht in Portugal wohnen, um eine NIF zu beantragen. Die Kosten betragen etwa 15 €, wenn Sie die NIF persönlich bei einer örtlichen Behörde beantragen. Bei einer Online-Beantragung kostet sie etwa 120 €. Sie können sie bei der örtlichen Steuerbehörde (Finanças), über Ihren Anwalt oder über einen portugiesischen Steuerberater beantragen.
Die Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos ist aus zwei Hauptgründen ein nicht verhandelbarer Schritt:
eitere Informationen darüber, welche Bank Ihren Bedürfnissen entspricht, finden Sie in unserem Leitfaden zu portugiesischen Banken.
Der
Das CPCV enthält in der Regel eine Zeitklausel, die den Käufer verpflichtet, den notariellen Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist abzuschließen. Normalerweise beträgt die Frist für die Vereinbarung des Notartermins 2-3 Monate. Diese Frist ist jedoch verhandelbar und muss nicht vollständig ausgeschöpft werden. Wichtige Klauseln oder Bedingungen für den Kauf des Hauses werden ebenfalls in dem Vorvertrag aufgenommen. Wichtige Klauseln oder Bedingungen für den Kauf sind auch im Vorvertrag enthalten.
Der Käufer haftet mit einer Anzahlung von ca. 10 % des Kaufpreises, wenn er ohne Begründung vom Kauf zurückzieht. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, dem potenziellen Käufer das Doppelte der Anzahlung (d. h. die Anzahlung plus den gleichen Betrag als Vertragsstrafe) zurückzuzahlen, wenn der Vorvertrag nicht erfüllt wird. Im vorläufigen Vertrag muss der Verkäufer auch die bestehenden Mieter angeben oder auflisten.
Der CPCV ist zwar nicht obligatorisch, aber sehr empfehlenswert, wenn auf der Verkäuferseite Unterlagen fehlen. Für einen Bankkredit in Portugal benötigen Sie immer eine Vorvertrag CPCV.
Wichtig zu wissen: Der CPCV ist die offizielle Reservierung eines Hauses in Portugal und ist gesetzlich geregelt. Es gibt andere Reservierungsverträge, die von Immobilienagenturen ausgestellt werden, aber diese Verträge sind nicht zu empfehlen, weil sie rechtlich nicht offiziell sind.
Der spätere Kaufvertrag Escritura erfordert eine notarielle Form, die von einem Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt wird. Im Gegensatz zu anderen Ländern ist die übliche Eintragung des Käufers in das Grundbuch für den eigentlichen Eigentumswechsel nicht erforderlich. Allerdings muss die Eintragung durch einen Rechtsanwalt oder Notar spätestens zwei Monate nach dem Kauf vorgenommen werden. Die Eintragung kostet etwa 250€.
Wichtig zu wissen: Mit der Unterzeichnung des Vertrages geht rechtlich das Haus in Portugal auf den Käufer über. Diese Übertragung des Eigentums ist nicht von der Eintragung auf den Namen des Käufers abhängig. Deshalb müssen Sie als Käufer mit einem speziellen portugiesischen Bankscheck bezahlen, der auf den Namen des Verkäufers ausgestellt ist. Ausländische Schecks werden nicht akzeptiert.
Die Vereinfachung der städtebaulichen Genehmigungen, ein Gesetz, das im Januar 2024 verabschiedet wurde, hat die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Häusern „vereinfacht“. Insbesondere ist es nicht mehr zwingend erforderlich, bei der Unterzeichnung des CPCV die „Ficha Técnica da Habitação“ (FTH) und die „Licença de Utilização“ (Wohnungslizenz) vorzulegen.
Dies ist insofern eine vorteilhafte Maßnahme, als dadurch mehr Immobilien auf den Markt kommen und der Kaufprozess in gewisser Weise vereinfacht wird, da man zwei Dokumente weniger abwarten und bezahlen muss, wodurch der Kauf insgesamt auch etwas billiger wird. Dennoch sollten Sie
Niemand hat gerne mit Steuern zu tun, aber zum Glück ist das Steuersystem in Portugal überschaubar und benutzerfreundlich. Hier ist, was Sie wissen müssen:
Dies ist der größte Zusatzkosten, berechnet auf einer progressiven Skala basierend auf dem Kaufpreis, und er variiert je nachdem, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder ein zweites Zuhause ist. Für einen Hauptwohnsitz sind Immobilien bis zu 106.346 € befreit (0 %), wobei sie über mehrere Klassen auf einen Höchstzinssatz von 7,5 % für Immobilien über 1.150.853 € ansteigen. Zweitwohnungen und Kaufobjekte folgen denselben Klassen, beginnen aber bei 1 % statt 0 % für die niedrigste Stufe. Ländliche Immobilien werden mit einem Pauschal von 6,5 % besteuert, und Käufe von Unternehmen in schwarzgelisteten Steueroasen haben unabhängig vom Wert einen festen Satz von 10 %. (Die Tarife sind aktuell gemäß den IMT-Tabellen 2026, veröffentlicht von APCMC; bestätigen Sie immer die genaue Spanne mit Ihrem Anwalt, da die Schwellenwerte regelmäßig angepasst werden.)
Käufer im Alter von 35 Jahren oder jünger, die ihr erstes dauerhaftes Zuhause kaufen, können im Rahmen des im August 2024 eingeführten IMT Jovem und bis 2026 verlängerten IMT Jovem-Schemas ebenfalls eine vollständige oder teilweise Befreiung von IMT und der Stempelsteuer erhalten – derzeit gilt dies für Immobilien bis zu etwa 330.539 € (volle Befreiung) mit teilweisen Entlastungen bis zu etwa 660.982 €. Seit ihrer Einführung hat die Maßnahme mehr als 77.000 junge Käufer unterstützt.
Eine Pauschalsteuer von 0,8 % wird auf den Verkaufspreis der Immobilie (oder deren steuerpflichtiger Wert, je nachdem, welcher höher ist), angewendet und zum Zeitpunkt der Urkunde zu zahlen. Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, fällt auf den Darlehensbetrag eine zusätzliche Stempelsteuer von 0,6 % an, daher sollten Sie beide separat einplanen. (Bestätigt aktuell für 2026 – dieser Satz ist in den letzten Jahren stabil geblieben, aber überprüfen Sie zum Zeitpunkt der Unterschrift immer Ihren Anwalt.)
Sobald Sie die Immobilie besitzen, zahlen Sie diese jährliche Gemeindesteuer basierend auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie (Valor Patrimonial Tributário, VPT), der in der Regel deutlich unter dem Marktkaufpreis liegt. Die Preise für städtische Immobilien liegen zwischen 0,3 % und 0,45 %, wobei jede Gemeinde ihren eigenen Tarif innerhalb dieses Bandes festlegt – der genaue Wert hängt also davon ab, wo in Portugal Sie kaufen. Ländliche Immobilien werden mit einem Pauschal von 0,8 % besteuert. IMI wird in ein bis drei Raten (April, Juli und November) berechnet, abhängig vom Gesamtbetrag, und wird immer vom Eigentümer der Immobilie am 31. Dezember des betreffenden Steuerjahres bezahlt.
Eine nützliche Ausnahme: Eine vorübergehende IMI-Befreiung von bis zu 3 Jahren kann gelten, wenn die Immobilie Ihr dauerhafter Wohnsitz wird und ihr steuerpflichtiger Wert unter eine bestimmte Schwelle fällt – fragen Sie Ihren Anwalt, ob Ihr Kauf berechtigt ist, da dies je nach Gemeinde und Haushaltseinkommen variiert. (Stand des Staatshaushalts 2026; die Ausnahmekriterien werden jährlich überprüft.)
Steuersätze zuletzt überprüft: Juli 2026. Die portugiesischen Grundsteuern (IMT, Stempelsteuer, IMI) werden im Rahmen des jeweiligen Staatshaushalts überprüft und angepasst, sodass sich die Zahlen von einem Jahr auf die Als Nächstes. Die oben genannten Zinssätze spiegeln die Tabellen gelten für 2026; Wir aktualisieren diesen Leitfaden, sobald neue Zahlen veröffentlicht werden, bestätigen aber immer den genauen Betrag für Ihren speziellen Kauf mit Ihrem Anwalt, bevor Sie unterschreiben.
Die Tinte ist getrocknet, die Schlüssel liegen in Ihrer Hand – Sie sind nun Eigentümer einer Immobilie in Portugal! Aber damit ist die Reise noch nicht ganz zu Ende. Es sind noch einige wichtige Schritte zu erledigen, um einen reibungslosen Übergang in Ihr neues Leben zu gewährleisten.
Dies ist ein wichtiger Schritt, der in der Regel von Ihrem Anwalt oder Notar übernommen wird, aber es ist wichtig, ihn zu verstehen.
Vergewissern Sie sich, dass Sie einen Nachweis darüber erhalten, dass diese Eintragungen vorgenommen wurden. Ihr Anwalt wird Ihnen beglaubigte Kopien der eingetragenen Urkunden aushändigen.
Sobald die Immobilie offiziell Ihnen gehört, müssen Sie die verschiedenen erforderlichen Versorgungsleistungen einrichten. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie für touristische Zwecke zu vermieten, bleiben die Versorgungsleistungen auf Ihren Namen laufen und es wird eine spezielle Versicherung hinzugefügt. Bei einer normalen Vermietung Ihrer Immobilie können Sie entscheiden, ob der Mieter sich darum kümmern soll oder nicht. In jedem Fall hilft Ihnen Pearls of Portugal bei der Einrichtung der erforderlichen Versorgungsleistungen sowie bei allen weiteren Versicherungen, die Sie möglicherweise abschließen möchten.
Eine der ersten praktischen Aufgaben wird es sein, bestehende Versorgungskonten auf Ihren Namen umzuschreiben oder neue einzurichten.
Wichtig zu wissen: Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist eine Gebäudeversicherung gegen Feuer in Portugal obligatorisch.
Als Immobilienbesitzer in Portugal haben Sie bestimmte Rechte und, was ebenso wichtig ist, Pflichten.
Rechte:
Verantwortlichkeiten:
Machen Sie sich mit diesen Verpflichtungen vertraut, um einen reibungslosen Ablauf als Eigentümer zu gewährleisten.
Pearls of Portugal ist bei IMPIC (AMI 14801) registriert und hat internationale Käufer aus über 30 Ländern beim erfolgreichen Immobilienkauf in ganz Portugal unterstützt. Wir sind Marktführer in Portugal für professionelle Kaufunterstützung für internationale Immobilieninvestitionen. Bei uns haben Sie einen starken Partner an Ihrer Seite, der den Umzug nach Portugal einfach und stressfrei macht. Das Wichtigste für uns ist eine faire und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Sie gehen bei uns kein Risiko ein und haben stets die Kontrolle über den Kaufprozess. Bei uns kaufen Sie die besten Immobilien sicher und erschwinglich.
Ja, Sie müssen Ihren Ehestand angeben, wenn Sie ein Haus in Portugal kaufen. Nach den portugiesischen Heirats- und Erbschaftsgesetzen gehört dies zu den wesentlichen persönlichen Informationen.
Ja, Sie können eine Immobilie allein kaufen, aber nicht die Immobilie allein in Portugal verkaufen.
Ja. Dies wird als „Contrato promessa com Eficácia Real” bezeichnet und bedeutet, dass eine Vorregistrierung des Verkaufs vorliegt. In diesem Fall müssen Sie die IMT und die Imposto Selo bei Unterzeichnung des CPCV bezahlen. Wenn der Verkauf letztendlich nicht zustande kommt, erhalten Sie die Steuern innerhalb von 30 Tagen zurück.
Ja. Der Markt wird durch das IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) reguliert.
Nein, der Makler darf dem Käufer keine Gebühren in Rechnung stellen. Das ist gesetzlich verboten.
Nein, ein Angebot ist erst dann verbindlich, wenn Sie den CPCV oder die Urkunde unterschreiben.
Das kommt darauf an. Wenn Sie im CPCV eine Klausel für diesen Fall haben, dann nein. Andernfalls: ja. Wenn Ihr Kredit zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des CPCV noch nicht angenommen worden ist, sollten Sie diese Klausel in den Vertrag aufnehmen.
Hauskäufe müssen mit einem portugiesischen Bankscheck (cheque bancário) getätigt werden
Während des Kaufvertrags nimmt ein Vertreter der Bank an dem Treffen teil. Der Käufer bringt zwei Bankschecks mit – einen für die Bank und einen weiteren mit dem Restbetrag für den Verkäufer (für den Fall, dass der Verkaufspreis höher ist als die Hypothek). Der Käufer übergibt dem Bankangestellten den Bankscheck, und dieser stellt Ihnen eine Bescheinigung aus, die belegt, dass die Hypothek bezahlt wurde.
Ja. Allerdings gelten Kryptowährungen nicht als offizielles Zahlungsmittel – es muss ein Scheck ausgestellt werden oder Sie tauschen Haus gegen Krypto.
Immobilienmakler in Portugal müssen bei der
Ja, Portugal heißt ausländische Käufer willkommen, einschließlich der Amerikaner, die in den letzten Jahren eine der wichtigsten ausländischen Nationalitäten beim Kauf von Immobilien in Portugal sind!
Häuser sind in Portugal im Allgemeinen billiger als beispielsweise in Nordeuropa oder Nordamerika. Die Zahlen variieren jedoch stark von Stadt zu Stadt. Die Hauptstadt Lissabon und die Algarve können beispielsweise in bestimmten Gebieten teuer sein, aber Häuser sind in Portugal im Allgemeinen billiger als in den USA und anderen Ländern.
Nein, Sie brauchen kein Visum, um in Portugal Immobilien zu kaufen, das ist nicht notwendig.
Lissabon, Cascais, die Algarve und die Silberküste sind bei Expats sehr beliebt.
u den Vorteilen zählen die günstigeren Preise, das tolle Wetter und die große Vielfalt an Angeboten. Nachteile sind zum Beispiel die Bürokratie und das Fehlen von Heizungen in portugiesischen Häusern, was die Winter etwas unangenehm machen kann.
Sie brauchen zwar keinen Anwalt, der Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf in Portugal hilft, aber Sie sollten sich auf jeden Fall einen nehmen, um sicherzustellen, dass alles richtig läuft. Wenn Sie mit Pearls of Portugal arbeiten, werden Sie mit unseren Anwälten zusammengebracht.
Ja, auf jeden Fall. Sie bekommen ein traditionelles Haus mit allen modernen Annehmlichkeiten, und Sie können es nach Belieben dekorieren und einrichten.
Wenn Sie eine Hypothek abbezahlen, müssen Sie wahrscheinlich eine Hausratversicherung abschließen, auch wenn dies nicht generell vorgeschrieben ist. Die Basisversicherungen decken in der Regel Diebstahl, Feuer und Naturkatastrophen ab.
Sie können Ihre Immobilie in Portugal nicht nur vermieten, sondern sie auch über Alojamento Local für kurzfristige Vermietungen anbieten. Hierfür müssen Sie eine AL-Lizenz erwerben.
Natürlich ist die Algarve die naheliegendste Option, aber auch der Alentejo ist eine tolle Wahl. Wenn Sie die Ruhe und das Schwimmen in Flüssen lieben, dann sind auch Gebiete in der Nähe von Bergen großartig. Zum Beispiel Gerês und Gebiete um Coimbra, wie Penacova.
Ein Käufermakler ist für Ausländer, die in Portugal eine Immobilie kaufen, von entscheidender Bedeutung – er schlägt die Brücke zwischen allen Parteien, die an Ihrem Hauskauf beteiligt sind, und erspart Ihnen eine Menge Stress und Zeit
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2 Kommentare
Hallo. Ich hab in januar eine alte haus in cabeca das mos bez santarem. Gibt fur uns eine Forderung progam zu renovieren. Danke
Das kommt darauf an. Wahrscheinlich ist eine reduzierte Mehrwertsteuer realistisch