Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für Deutsche unkompliziert: Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Käufer, die Nebenkosten liegen in einer ähnlichen bzw. oft niedrigeren Größenordnung wie in Deutschland, und der Ablauf ist klar geregelt. Einige Dinge funktionieren aber grundlegend anders als beim Kauf in Deutschland, zum Beispiel die Rolle des Notars, der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Frage, wer den Makler bezahlt. Als ich meine erste Immobilie in Portugal gekauft habe, gab es leider noch keine großen Möglichkeiten, sich Online zu informieren und das Beratungsangebot war sehr überschaubar.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen daher Schritt für Schritt, wie der Kauf abläuft, welche Kosten anfallen und worauf Sie achten sollten. Alle Steuersätze entsprechen dem Stand 2026. Seit 2010 haben wir als Kaufmakler viele deutschsprachige Käufer durch diesen Prozess begleitet; die häufigsten Fragen und Stolpersteine aus dieser Praxis finden Sie hier zusammengefasst. Bei Fragen können Sie sich gerne jederzeit an uns wenden!
Zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag liegen typischerweise zwei bis drei Monate. Ohne Finanzierung und mit vollständigen Unterlagen ist der Kauf auch deutlich schneller möglich.
Deutschland | Portugal | |
|---|---|---|
Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland | IMT Festland: 0 bis 7,5 % gestaffelt nach Kaufpreis und Nutzung, zusätzlich 0,8 % Stempelsteuer. Fix für Nichtansässige |
Notar | Pflicht, prüft und berät neutral, Kosten inkl. Grundbuch ca. 1,5 bis 2 % | Beurkundet den Kauf, berät aber nicht. Rechtliche Prüfung übernimmt Ihr eigener Anwalt |
Eigentumsübergang | Erst mit Eintragung im Grundbuch | Bereits mit Unterschrift des Kaufvertrags (Escritura) |
Sicherung vor dem Kauf | Auflassungsvormerkung | Vorvertrag CPCV mit Anzahlung, optional mit dinglicher Wirkung („eficácia real“) |
Maklerprovision | Meist je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer | Der Makler des Verkäufers wird vom Verkäufer bezahlt. Ein eigener Kaufmakler wird vom Käufer beauftragt |
Finanzierung | Lange Zinsbindung üblich | Meist variabel (Euribor) oder gemischt, vollständige Tilgung bis Laufzeitende |
Der wichtigste Unterschied: In Portugal gibt es keinen Notar, der den Vertrag für Sie prüft. Lassen Sie deshalb jede Immobilie vor dem Vorvertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Solange alle Unterlagen vorliegen und der Verkauf den legalen Anforderungen entspricht, wird der Notar den Kauf durchführen.
Als Faustregel sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis 6 bis 10 % für Nebenkosten einplanen, bei Zweitwohnsitzen und höheren Kaufpreisen eher am oberen Rand.
Ein grob gerechnetes Beispiel: Beim Kauf eines Ferienhauses für 300.000 € fallen an IMT und Stempelsteuer zusammen rund 14.000 € an. Mit Anwalt, Notar und Grundbuch sollten Sie insgesamt mit etwa 20.000 bis 23.000 € Nebenkosten rechnen. Ihre genaue Grunderwerbsteuer ermitteln Sie mit unserem IMT-Rechner auf der IMT-Seite.
Auch ohne Wohnsitz in Portugal können Sie bei einer portugiesischen Bank eine Finanzierung bekommen. Die wichtigsten Unterschiede zu Deutschland:
Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben, und nehmen Sie eine Finanzierungsklausel in den CPCV auf. Sonst riskieren Sie Ihre Anzahlung, falls die Bank ablehnt.
Bevor Sie kaufen können, brauchen Sie zwei Dinge: eine portugiesische Steuernummer und ein portugiesisches Bankkonto.
Steuernummer NIF: Ohne NIF können Sie in Portugal weder einen Vertrag unterschreiben noch Steuern bezahlen. Einen Wohnsitz in Portugal brauchen Sie dafür nicht. Beim Finanzamt (Finanças) ist die Beantragung kostenlos. Als EU-Bürger brauchen Sie keinen steuerlichen Vertreter, wenn Sie der elektronischen Zustellung von Behördenpost zustimmen. Wenn Sie nicht selbst nach Portugal reisen möchten, beantragen wir die NIF für Sie online. Die NIF brauchen Sie nicht für den Vorvertrag, jedoch spätestens für den Kauf (Escritura).
Bankkonto: Ein portugiesisches Konto ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, in der Praxis aber unverzichtbar: für die Zahlung von Anzahlung, Steuern und Kaufpreis und später für Strom, Wasser und Internet, die fast nur per Lastschrift von portugiesischen Konten abgerechnet werden. Für die Eröffnung brauchen Sie Ausweis, NIF, Einkommens- und Adressnachweis. Für größere Überweisungen aus Deutschland lohnt sich ein Vergleich mit spezialisierten Geldtransferdiensten. Anwälte bieten oft auch an, das Geld für Sie auf einem speziellen Bankkonto zu empfangen und den Bankscheck für Sie auszustellen. Hierfür würde ich aber immer eine schriftliche Auftragsklärung mit dem Anwalt aufsetzen lassen.
In Portugal liegt die Verantwortung für die Prüfung beim Käufer. Ihr Anwalt prüft vor dem Vorvertrag insbesondere:
Seit Januar 2024 muss die Nutzungsgenehmigung beim Notartermin nicht mehr vorgelegt werden. Wir raten trotzdem dringend davon ab, ein bestehendes Haus ohne Licença de Utilização zu kaufen: Bei ländlichen Häusern ist es oft schwierig oder unmöglich, sie nachträglich zu bekommen, und sie kann später beim Verkauf oder bei der Finanzierung fehlen.
Neben der rechtlichen Prüfung empfehlen wir bei älteren Häusern ein Baugutachten. Feuchtigkeit, fehlende Dämmung und alte Elektrik sind in Portugal häufiger als in Deutschland. Viele Häuser haben keine Zentralheizung. In Portugal sind aber eher Wärme und Luftfeuchtigkeit das Problem und nicht Eis und Schnee. Daher würde ich immer darauf achten, dass man zukünftig eine PV-Anlage einbauen kann und Immobilie mit Klimaanlagen kühlen, heizen und entfeuchten kann. Aus Erfahrung sind Häuser von Architekten, Ingenieures, Beamten und ehemaligen portugiesischen Auswanderern substantiell besser.
Der Vorvertrag CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber der Normalfall. Er wird ohne Notar unterschrieben und ist rechtlich bindend. Darin werden Preis, Termin für den Kaufvertrag, Bedingungen (zum Beispiel eine Finanzierungsklausel) und die Anzahlung festgelegt, meist 10 bis 20 % des Kaufpreises. Mieter müssen hier bereits aufgeführt werden und der Vorvertrag ist der Vertrag in Portugal, in dem man Konditionen für den Kauf platzieren kann. Die Escritura lässt das nicht zu. Planen Sie bei Finanzierungen mindestens eine 8-12 Wochen-Frist für die Escritura im Vorvertrag ein.
Die Anzahlung (sinal) sichert beide Seiten ab: Tritt der Käufer ohne vertraglichen Grund zurück, verliert er sie. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Banken verlangen für eine Finanzierung in der Regel einen unterschriebenen CPCV. Man kann die Anzahlung verhandeln. Höhere Anzahlungen können dazu genutzt werden, den Preis zu drücken. was nicht logisch erscheint, hat mit der Art und Weise zu tun, wie Makler in Portugal ihre Provision bekommen.
Auf Wunsch kann der Vorvertrag mit dinglicher Wirkung („eficácia real“) geschlossen und im Grundbuch eingetragen werden, ähnlich einer Auflassungsvormerkung in Deutschland. Dann muss der Vertrag notariell beurkundet werden, und Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer werden in der Regel schon zu diesem Zeitpunkt fällig.
Reservierungsvereinbarungen von Maklern sind keine Alternative zum CPCV: Sie regeln meist nur das Verhältnis zum Makler und sichern Ihnen die Immobilie nicht rechtlich zu. Diese Vereinbarungen werden leider sehr leichtsinnig unterschrieben, weil Sie kurz sind. Die Makler weigern sich aber meisten eisern, die Anzahlung wiederzugeben.
Der Kaufvertrag (Escritura) wird vor einem Notar, einem Anwalt oder im Schnellverfahren „Casa Pronta“ beim Grundbuchamt unterschrieben. Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer müssen vorher bezahlt sein.
Anders als in Deutschland geht das Eigentum mit der Unterschrift über, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Deshalb wird der Kaufpreis beim Termin selbst bezahlt, per Bankscheck einer portugiesischen Bank oder per Überweisung. Die Zahlungswege werden in der Urkunde dokumentiert. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, nimmt die Bank des Verkäufers am Termin teil und erhält ihren Anteil direkt. In den meisten Fällen akzeptieren die Verkäufer aber nur den portugiesischen Bankscheck. Dieser muss auch auf den Verkäufer ausgestellt sein. Fehler in der Schreibweise führen dazu, dass der Verkäufer den Scheck nicht einlösen kann. Ich habe selbst erlebt, dass man sich mit aufgelösten Verkäufern morgens vor einer Bank getroffen hat, um den Scheck zu berichtigen.
Zum Termin bringen Sie mit: Personalausweis oder Reisepass, Ihre NIF, den CPCV und die Zahlungsnachweise. Sind Sie verheiratet, wird Ihr Güterstand in der Urkunde angegeben. Die Unterlagen zur Immobilie legt der Verkäufer vor. Wenn Sie nicht selbst anreisen können, ist auch eine Unterschrift per Vollmacht möglich.
Grunderwerbsteuer (IMT): Die Höhe hängt vom Kaufpreis und der Nutzung ab. Für einen Hauptwohnsitz in Portugal sind Immobilien bis 106.346 € steuerfrei, darüber steigt der Satz gestaffelt bis 7,5 % für Immobilien über 1.150.853 €. Für Zweit- und Ferienwohnungen gelten ähnliche Stufen, die aber bei 1 % beginnen. Das betrifft die meisten deutschen Käufer, die nicht dauerhaft nach Portugal ziehen. Ländliche Grundstücke (prédios rústicos) werden pauschal mit 5 % besteuert, sonstige städtische Immobilien wie Gewerbeflächen mit 6,5 %. Wenn Sie nicht in Portugal wohnen, verlangt die Regierung seit 2026 einen fixe Grunderwerbsteuer von 7,5%. Wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf normal vermieten oder in den nächsten zwei Jahren selbst als festen Wohnsitz beziehen, bekommen Sie die Differenz zur gestaffelten Steuer zurück.
Käufer bis 35 Jahre, die in Portugal steuerlich ansässig sind und ihr erstes eigenes Zuhause kaufen, können über das Programm „IMT Jovem“ ganz oder teilweise von IMT und Stempelsteuer befreit werden.
Stempelsteuer: 0,8 % auf den Kaufpreis bzw. den höheren steuerlichen Wert, bei einer Finanzierung zusätzlich 0,6 % auf den Darlehensbetrag.
Grundsteuer (IMI): Jährlich 0,3 bis 0,45 % des steuerlichen Werts (VPT) bei städtischen Immobilien, je nach Gemeinde. Der steuerliche Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis. Für ländliche Grundstücke gilt 0,8 %. Die IMI zahlt, wer am 31. Dezember Eigentümer ist, je nach Höhe in bis zu drei Raten (Mai, August, November). Wer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt, kann unter bestimmten Einkommens- und Wertgrenzen bis zu drei Jahre befreit werden.
Vermieten, Verkaufen, Vererben: Mieteinnahmen aus Portugal werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Portugal besteuert, können aber in Deutschland über den Progressionsvorbehalt Ihren Steuersatz erhöhen. In Portugal sind Ehepartner, Kinder und Eltern von der Erbschaftssteuer befreit. Wer in Deutschland wohnt, unterliegt aber mit seinem weltweiten Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer. Lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf auch von einem deutschen Steuerberater beraten.
Der Makler, der eine Immobilie anbietet, wird vom Verkäufer bezahlt und vertritt dessen Interessen. Als Kaufmakler arbeiten wir ausschließlich für Sie: Wir suchen passende Immobilien auch abseits der großen Portale, prüfen Unterlagen und Zustand, verhandeln den Preis und begleiten Sie mit unseren Partneranwälten bis zur Schlüsselübergabe, auf Deutsch. Pearls of Portugal ist beim portugiesischen Immobilienregulierer IMPIC unter der Lizenz AMI 14801 registriert. In einem kostenlosen Beratungsgespräch besprechen wir gern Ihr Vorhaben.
Ja, ohne Einschränkungen. Für den Kauf brauchen Sie weder einen Wohnsitz noch eine Genehmigung, nur eine portugiesische Steuernummer (NIF).
Planen Sie 6 bis 10 % des Kaufpreises ein. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer IMT, dazu kommen 0,8 % Stempelsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt.
Den Makler, der die Immobilie anbietet, bezahlt in Portugal der Verkäufer. Wenn Sie einen eigenen Kaufmakler beauftragen, der nur Ihre Interessen vertritt, bezahlen Sie ihn selbst.
Gesetzlich nicht, aber wir empfehlen es dringend. Anders als in Deutschland prüft und berät der Notar in Portugal nicht. Ihr Anwalt übernimmt die rechtliche Prüfung der Immobilie und der Verträge.
Mit der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags (Escritura), nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch wie in Deutschland.
Nein. Verbindlich wird es erst mit der Unterschrift des Vorvertrags (CPCV) oder des Kaufvertrags.
Nur, wenn der Vorvertrag keine Finanzierungsklausel enthält. Steht die Finanzierungszusage bei Unterschrift noch aus, sollte diese Klausel unbedingt in den CPCV.
Ja. Ihr Güterstand wird in der Urkunde angegeben. Für einen späteren Verkauf kann je nach Güterstand die Zustimmung Ihres Ehepartners nötig sein.
Ja. NIF, Bankkonto und Prüfung lassen sich weitgehend aus der Ferne erledigen, und Vorvertrag sowie Kaufvertrag können per Vollmacht unterschrieben werden. Die Immobilie selbst sollten Sie vor dem Kauf aber einmal gesehen haben.
Als EU-Bürger brauchen Sie keine. Sie können in Portugal wohnen und melden sich nach drei Monaten bei der Gemeinde an. Das Golden Visa über einen Immobilienkauf wurde im Oktober 2023 abgeschafft.
Das hängt stark von der Region ab. Lissabon, Porto und die Algarve-Küste sind inzwischen ähnlich teuer wie viele deutsche Großstädte. Im Landesinneren bekommen Sie dagegen deutlich mehr Haus für Ihr Geld.
Behördengänge dauern oft länger als in Deutschland, und viele Häuser sind schlecht gedämmt und haben keine Zentralheizung, was die Winter ungemütlich machen kann. Bei der Besichtigung lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Energieausweis, Fenster und Heizung.
Immobilienmakler in Portugal brauchen eine Lizenz des IMPIC mit AMI-Nummer. Diese können Sie auf der Website des IMPIC überprüfen.
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2 Kommentare
Hallo. Ich hab in januar eine alte haus in cabeca das mos bez santarem. Gibt fur uns eine Forderung progam zu renovieren. Danke
Das kommt darauf an. Wahrscheinlich ist eine reduzierte Mehrwertsteuer realistisch