Advogado Imobiliário

Encontrou a propriedade certa em Portugal. Tudo parece perfeito. Mas agora está a enfrentar algumas questões difíceis: Como devo proceder? Quais são os documentos legais necessários e quem me pode ajudar na transacção de compra e no processo de propriedade?

Em Portugal, o profissional que representa os seus direitos como comprador é chamado “advogado”, ou seja, advogado, e é altamente aconselhável que contrate um para o assistir nestes procedimentos. Cabe ao advogado verificar os impostos, hipotecas sobre o imóvel, redigir o contrato de compra e venda e toda a documentação necessária para concluir a escritura.

Nós, no Pearls of Portugal, temos o prazer de o ajudar, pelo que preparámos este artigo minucioso com todos os detalhes que deve saber relativamente à contratação e responsabilidades de um advogado, bem como dicas valiosas.

Se precisar de mais apoio, por favor não hesite em contactar-nos! Trabalhamos juntos com muitas firmas de advogados e ajudamo-lo a contratar o parceiro certo para si.

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ADVOGADOS EM PORTUGAL

O advogado é o profissional que defende os seus interesses legais como cliente, respeitando as leis em vigor no país. E isto é fundamental: um advogado defende os seus interesses e direitos.

Não é esse o caso de outro profissional que faz parte do processo de compra de propriedade, o notário. Este último desempenha a função pública, delegada pelo Estado, de certificar actos jurídicos, que prepara, escreve e arquiva, informando os seus utilizadores sobre os meios e instrumentos jurídicos mais adequados aos seus interesses.

Em Portugal, a prática profissional dos advogados é regulada por uma instituição pública nacional: a Ordem dos Advogados. É composta por sete Conselhos Regionais, agregando os advogados que exercem a sua actividade nos sete distritos correspondentes: Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores e Madeira. É importante saber que apenas os licenciados com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados podem exercer a advocacia. Para confirmar este é o caso do advogado que contrata, basta verificá-lo efectuando uma pesquisa rápida na página de pesquisa de advogados da Ordem dos Advogados.

DIFFERENCE BETWEEN LAWYER AND SOLICITOR IN PORTUGAL

Em Portugal, a principal actividade de um solicitador é aconselhar, orientar e representar indivíduos, empresas e organizações públicas – a fim de defender os direitos que lhe são confiados – perante os órgãos administrativos e tribunais ou quaisquer entidades e instituições privadas ou públicas. Pode actuar no âmbito do Direito Civil, Comercial, Empresarial, Laboral, Administrativo, Fiscal, Contra-ordenacional, de Registo e Notariado.

DIFERENÇAS

Os solicitadores (solicitadores) e advogados em Portugal têm algumas áreas jurídicas em comum, mas existem diferenças substanciais na sua prática. Os assuntos em que um solicitador pode representar um cliente em Tribunal são apenas aqueles para os quais a presença obrigatória de um advogado não é um requisito. Quando o processo penal determina que o arguido deve ser assistido por um defensor, ou em acções civis que não excedam 5000 euros, esta função deve ser desempenhada por um advogado.

ASSUNTOS COMUNS

Tanto solicitadores como advogados estão habilitados a agir em nome dos seus clientes em assuntos como os seguintes:

  • Preparar, reunir e/ou entregar toda a documentação necessária entre o seu cliente e as entidades públicas e privadas.
  • Obter um número de identificação fiscal (Número de Identificação Fiscal – NIF) para si e actuar como seu representante para assuntos fiscais perante a Autoridade Tributária Portuguesa.
  • Agir como seu representante legal com uma procuração para abrir e movimentar uma conta bancária da qual é titular, em Portugal. Informar e aconselhar sobre os vistos e autorizações de residência existentes em Portugal e orientá-lo no processo de obtenção dos mesmos perante o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal (SEF).
  • Informe, aconselhe e assista-o num vasto leque de procedimentos e transacções legais. No campo Imobiliário, isto aplica-se aos contratos e acordos relacionados com a compra, venda ou arrendamento de propriedades.

A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO NO PROCESSO DE COMPRA DE PROPRIEDADE

Como investidor estrangeiro, quando adquire um imóvel em Portugal, um advogado não só garantirá e defenderá os seus direitos legais e os seus interesses como comprador, como também preparará todos os documentos e procedimentos necessários para concluir a transacção com sucesso. O processo de compra de um imóvel em Portugal pode ser dividido em 4 fases e em cada uma delas, o advogado pode ter uma parte muito importante.

Os documentos da propriedade – obtenção e análise da documentação

Um Advogado informá-lo-á sobre a documentação necessária e poderá obtê-la para si dirigindo-se aos respectivos escritórios ou instituições oficiais. Estes incluem:

  • O Serviço de Finanças, a fim de verificar a propriedade, a solvabilidade do vendedor, obtém um certificado de propriedade (“Caderneta Predial”) com a descrição do imóvel, incluindo a sua área total e o seu valor tributável actual, entre outras informações).
  • A Caderneta Predial, para obter um certificado de registo predial actualizado (Certidão Predial) para o imóvel pretendido. Este documento é da maior importância. Para além de confirmar a propriedade e áreas do imóvel, tal como indicado no certificado de propriedade, informa se existem quaisquer responsabilidades ou encargos registados em benefício de terceiros e se o imóvel está sob hipotecas, processos judiciais, penhora ou outros direitos legalmente registados.
  • A Câmara Municipal, para confirmar para que uso (residencial, comercial, de serviços ou outro) o imóvel está licenciado. Aí pode também recuperar a licença de habitação e a identificação do seu titular e a licença de construção. Aí também é possível obter a identificação dos engenheiros e arquitectos que participaram e que tiveram a responsabilidade da construção do imóvel. Finalmente, na Câmara Municipal um advogado pode verificar a localização do edifício, verificar se existem restrições legais à construção e verificar se o edifício existente corresponde aos planos arquitectónicos apresentados (que podem ser verificados com os planos “As Built”).
Finalmente, nos imóveis com condomínio, um advogado deve também examinar os documentos do condomínio, desde as actas até à documentação financeira.

O Contrato Promessa de Compra e Venda

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (Contrato de Promessa de Compra e Venda) é o precursor da escritura final. Ele declara os direitos e obrigações tanto do comprador como do vendedor, em que as partes se comprometem, por acordo mútuo ou unilateralmente, às condições para a assinatura de um contrato definitivo, fechando o negócio.

Em Portugal este contrato é muito comum e tem a sua clara utilidade e vantagens, em primeiro lugar porque por uma vez é mais rápido de concluir do que a Escritura Pública final, permitindo assim um rápido documento vinculativo entre as partes interessadas, fixando a formalização do negócio dentro de um período acordado. Em segundo lugar, é uma garantia legalmente garantida, com consequências em caso de atraso ou quebra de contrato.

Inclui informações importantes tais como o preço de compra, o adiantamento, as datas e termos de pagamento, a data da Escritura Pública final e a data de entrega. Mas existem cláusulas adicionais essenciais e acessórias que devem ser incluídas num Contrato Promessa de Compra e Venda bem redigido. No caso da existência de uma hipoteca, o contrato também mencionará esse facto.

Sendo a importância de um advogado na preparação e verificação do Contrato Promessa de Compra e Venda indiscutível, também lhe oferece, como investidor estrangeiro, a possibilidade de assinar este contrato em seu nome, com uma procuração por si emitida, o mesmo se aplicando à Escritura final. Assim, se não lhe for possível estar fisicamente presente nestas importantes formalidades, porque não se encontra em Portugal, o advogado actuará como seu representante de confiança e assegurará que todos os aspectos legais, bem como os seus interesses, sejam tratados.

A Escritura Pública de Compra e Venda

A Escritura Pública de compra e venda é o contrato final e definitivo de compra e venda da casa. Certifica que um sujeito vendeu um imóvel a outro e pode ser executado num Notário, numa Conservatória do Registo Predial ou num balcão da “Casa Pronta” (um serviço agregador do Estado Português para todos os assuntos relacionados com a compra e venda de casas).

Para a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda é necessário um conjunto de documentos, entre os quais o Certificado de Registo Predial, o Certificado Energético do Edifício e a Ficha Técnica de Habitação.

Os custos para concluir o processo de compra incluem o IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – que é como imposição do Estado e representa a maior parcela de custos – o notário ou outra entidade competente que realiza esta escritura pública.

O advogado irá assistir ao cumprimento da escritura final, acompanhando-o ou, caso esteja ausente, como seu representante legal com procuração, assegurando que todos os procedimentos estão em conformidade com a lei e respeitam os seus interesses.

O acto final – registo da compra do imóvel

Ao concluir a escritura pública do imóvel adquirido, a sua propriedade será automaticamente actualizada na Conservatória do Registo Predial. Mas não é esse o caso da Repartição de Finanças local, onde a actualização da titularidade do imóvel não é imediata. Para agilizar o processo, ou você ou o seu advogado devem dirigir-se às Finanças com uma cópia da escritura e exigir a sua alteração para que sejam registados como responsáveis pelos impostos sobre a propriedade.

Além disso, quaisquer registos provisórios na Conservatória do Registo Predial devem ser convertidos em registos definitivos.

É de facto um processo longo, e com muitos requisitos que, a menos que devidamente cumpridos, podem acabar por causar atrasos no processo e custos e complicações inesperadas, para não mencionar, indesejáveis. O aconselhamento e acompanhamento de um advogado pode emprestar aos seus planos de compra de propriedade em Portugal é um activo valioso e crítico para um processo bem sucedido e transacção final.

QUAL É A ESTRUTURA DE HONORÁRIOS DO ADVOGADO EM PORTUGAL?

Deve saber que os honorários que um advogado cobrará variam muito, dependendo do advogado que escolher e mesmo da área (rural/urbana) em que operam.

Em média, um advogado cobrará uma soma que varia de 1% a 1,5% (+VTA) do preço de compra do imóvel. Embora possa optar por fazer alguns dos procedimentos pessoalmente, a menos que esteja muito bem aconselhado e informado, é recomendável e mais seguro que entregue a um advogado de confiança toda a documentação e obrigações legais. No mínimo, é praticamente obrigatório que o Contrato Promessa de Compra e Venda e a Escritura Final sejam preparados e validados por um advogado.

Agora que tem mais informações sobre os aspectos legais da compra de um imóvel em Portugal, pode estar preocupado com o número de passos e procedimentos que tem de percorrer para concluir o seu negócio e transformar os seus planos em realidade.

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