Die Licença de Utilização, häufig noch Licença de Habitação genannt, bestätigt, dass ein Gebäude oder eine Wohnung für einen bestimmten Zweck genutzt werden darf, etwa zum Wohnen. Die Gemeinde (Câmara Municipal) stellt sie aus, wenn ein Bau oder eine größere Sanierung abgeschlossen ist und dem genehmigten Projekt entspricht.
Für deutsche Käufer ist das ein ungewohntes Dokument: In Deutschland gibt es Baugenehmigung und Bauabnahme, aber beim Kauf einer Bestandsimmobilie fragt kaum jemand danach. In Portugal ist das anders. Fehlende oder falsche Genehmigungen sind gerade bei älteren und ländlichen Häusern häufig und können Finanzierung, Vermietung und Wiederverkauf blockieren.
Die zugelassene Nutzung ist ebenso wichtig wie die Genehmigung selbst. Eine als Büro oder Laden genehmigte Einheit darf nicht einfach als Wohnung genutzt werden, und Banken finanzieren sie meist nicht als solche. Die Nutzung sollte außerdem mit dem Katasterauszug (Caderneta Predial) übereinstimmen.
Seit Januar 2024 muss die Genehmigung beim Notartermin nicht mehr vorgelegt werden. Weniger wichtig ist sie dadurch nicht:
Unser Rat: Kaufen Sie kein bestehendes Haus ohne gültige Genehmigung oder Bescheinigung für Bauten vor 1951, es sei denn, der Preis spiegelt Kosten und Unsicherheit einer Legalisierung vollständig wider.
Viele alte Häuser haben keine Genehmigung, weil sie vor 1951 gebaut wurden, als die Genehmigungspflicht mit der allgemeinen Bauordnung landesweit eingeführt wurde. Stattdessen stellt die Gemeinde eine Bescheinigung aus, dass das Gebäude älter ist. In Städten wie Lissabon und Porto galten teils schon früher eigene Regeln, die Ausnahme ist also nicht automatisch. Prüfen Sie außerdem, ob spätere Anbauten oder Umbauten genehmigt wurden: Ein altes Haus mit neuem, ungenehmigtem Anbau ist ein häufiges Problem.
Bei Neubauten und größeren Umbauten beantragt der Eigentümer oder Bauträger sie nach Fertigstellung bei der Gemeinde, gestützt auf Erklärungen der verantwortlichen Architekten und Ingenieure und, falls nötig, eine Besichtigung. Beim Kauf vom Bauträger ist dieser dafür verantwortlich, sie vor der Escritura zu beschaffen.
Fehlt die Genehmigung, muss das Haus legalisiert werden (legalização): Ein Architekt erstellt Pläne des Bestands, nicht genehmigungsfähige Teile müssen eventuell angepasst oder abgerissen werden, und die Gemeinde entscheidet. Das kann Monate dauern und deutlich mehr kosten als die Gebühren der Gemeinde.
Die Bauakte der Gemeinde (processo camarário) mit den genehmigten Plänen kann angefordert werden. Lassen Sie sie von Ihrem Anwalt vor dem Vorvertrag (CPCV) prüfen und machen Sie eine gültige Genehmigung zur Bedingung des Kaufs.
Als Kaufmakler prüfen wir Genehmigungen, Pläne und Bauakte gemeinsam mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich binden. Kostenloses Beratungsgespräch vereinbaren.
Rechtlich ist die Escritura seit 2024 auch ohne sie möglich. Die meisten Banken finanzieren solche Häuser aber nicht, die Vermietung ist schwierig, und beim Verkauf übernehmen Sie das Problem.
In der Regel nicht, aber Sie brauchen eine Bescheinigung der Gemeinde, und spätere Anbauten müssen genehmigt sein.
Unbefristet. Eine neue ist nötig, wenn sich die Nutzung ändert oder das Gebäude umgebaut wird.
Das hängt von Gemeinde und Immobilie ab. Neben den Gebühren fallen Kosten für Architekt und Ingenieur an, eventuell auch Bauarbeiten.
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