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Wie Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten

Nach dem Kauf in Portugal möchten Sie Ihre Immobilie vielleicht aus verschiedenen Gründen vermieten. Wenn Sie jedoch mit den Gepflogenheiten eines Landes nicht vertraut sind, kann es schwierig sein, herauszufinden, wie Sie dabei vorgehen sollen. Bei Pearls of Portugal erfahren Sie nicht nur alles darüber, sondern wir übernehmen auch die gesamte Abwicklung für Sie.

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Frederik Pohl, GF
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Wie Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten

Schritt 1: Stellen Sie die Unterlagen zusammen

Die Vermietung einer Immobilie erfordert immer den Abschluss eines Vertrages zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Dieser Vertrag muss dem Finanzamt vorgelegt werden und muss den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Neuen Städtischen Mietvertrags (NRAU) entsprechen. Dazu müssen Sie natürlich Ihre NIF (portugiesische Steuernummer) erhalten.

Der Energieausweis der Immobilie ist ebenfalls wichtig. Dieses Dokument belegt die Energieeffizienz der Immobilie und muss bei der ADENE (Energieagentur) angefordert werden, falls Sie es noch nicht haben. Um ihn zu erhalten, müssen Sie eine Kopie des Grundrisses der Immobilie, die caderneta predial urbana und die technische Akte der Immobilie vorlegen.

Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags müssen Sie dem Mieter den Energieausweis für das Haus zeigen. Die Bußgelder für das Fehlen dieses Dokuments liegen zwischen 250 und 3.740 Euro.

SCHRITT 2: Bestimmen Sie den Mietpreis

Um herauszufinden, wie viel Miete Sie verlangen sollten, müssen Sie nicht nur den nationalen und regionalen Immobilienmarkt bewerten, sondern auch die monatlichen Kosten der Immobilie berücksichtigen. Folgende Kosten sind zu berücksichtigen:

  • IMI – Kommunale Grundsteuer;
  • Mietsteuer;
  • Kommunalabgaben;
  • Mehrgefahrenversicherung;
  • Instandhaltungskosten der Immobilie.

Außerdem sind die Eigenschaften und die Lage der Immobilie für die Bewertung der Miete wesentlich. Eine vergleichende Suche nach Immobilien in der gleichen Lage und mit ähnlichen Merkmalen kann hilfreich sein. Einige Websites, die in dieser Zeit sehr nützlich sein können, sind INE und Idealista. DECO Proteste bietet auch einen Mietpreissimulator.

So unterscheiden sich die Mieten in den Zentren von Lissabon und Porto völlig von denen in den Vororten beider Städte, und ein noch größerer Unterschied ergibt sich, wenn man sie mit dem Inneren des Landes vergleicht. In einem Viertel wie Bairro Alto (eine beliebte Option für Digitale Nomaden) kostet eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern etwa 1300 €, während sie in den Vorstädten für ~1000 € zu haben ist. Im Landesinneren Portugals hingegen kann man eine Wohnung für etwa 500 € finden.

SCHRITT 3: Inserieren Sie Ihre Immobilie

Wenn Sie noch nicht daran gedacht haben, ist dies der richtige Zeitpunkt, um einen Makler oder ein Unternehmen wie Pearls of Portugal zu beauftragen, vor allem, wenn Sie derzeit nicht in Portugal leben. Dieser Makler kann Ihre Immobilie dann über Online-Vermietungsplattformen, Immobilienmakler oder lokale Kleinanzeigen inserieren. Die Anzeige sollte eine ausführliche Beschreibung des Objekts, Fotos von guter Qualität und alle Mietbedingungen enthalten.

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Mais Habitação”-Steuervergünstigungen

Im März 2023 wurde das Wohnprogramm Mais Habitação vom Premierminister angekündigt. Neben vielen anderen Maßnahmen beinhaltete das Programm verschiedene Vergünstigungen für Vermieter, die ihre Immobilien im Rahmen des Programms für erschwingliche Mieten zur Vermietung anbieten. Diese sind:

  • Gesamte Befreiung von der Mehrwertsteuer auf Bau-/Sanierungsarbeiten
  • IMI (Grundsteuer) und AIMI Befreiung für drei Jahre nach der Sanierung
  • Befreiung von der Stempelsteuer
  • Gesamte Befreiung von der Zahlung der IRS auf Einkünfte aus Mietzahlungen
SCHRITT 4: Prüfen Sie potenzielle Mieter

Wenn Sie Anfragen zu Ihrer Immobilie erhalten, müssen Sie potenzielle Mieter prüfen, indem Sie ihren Zustand und ihren Charakter bewerten, nach Referenzen fragen und Beschäftigung und Einkommen überprüfen.

STEP 5: Der Mietvertrag

Um eine Immobilie zu vermieten, müssen Sie einen Mietvertrag abschließen und ihn dem Finanzamt übermitteln. Diese Mitteilung muss elektronisch über das Finanzportal bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Beginn des Mietverhältnisses folgt.

Der Vertrag muss von allen Parteien unterzeichnet werden, und jede Partei muss eine unterzeichnete Kopie aufbewahren. Dies sind Klauseln, die in jedem Mietvertrag enthalten sein müssen:

  • Identifizierung aller Parteien (ID und NIF)
  • Zahlungsplan
  • Zweck des Mietvertrags
  • Laufzeit des Vertrags
  • Die Zeit, die der Mieter hat, um Ihnen mitzuteilen, dass er beabsichtigt, den Vertrag zu beenden
  • Betrag der Miete und der Kaution
  • Angaben zum Bürgen (falls erforderlich)
  • Eine Beschreibung des Zustands der Immobilie und eine Auflistung ihres ursprünglichen Inhalts
STEP 6: Verwalten des Mietobjekts (Pflichten des Vermieters)

Nach dem Einzug des Mieters müssen Sie Mietzahlungen eintreiben, Wartungs- oder Reparaturarbeiten durchführen und alle rechtlichen Anforderungen und Vorschriften in Bezug auf Mietobjekte in Portugal einhalten.

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Kündigung des Vertrages

Sie müssen die Kündigung des Vertrages über das Finanzportal (Portal das Finanças) mitteilen.

Zu diesem Zeitpunkt ist es wichtig, eine Inspektion der Immobilie vorzunehmen und die Kaution an den Mieter zurückzugeben, wenn keine Schäden an der Immobilie entstanden sind.

Ratschläge für die Vermietung Ihrer Immobilie in Portugal

Die Vermietung einer Immobilie kann eine hervorragende Möglichkeit sein, ein passives Einkommen zu erzielen. Aber es ist wichtig, dass Sie sich an Ihre Pflichten und Verantwortlichkeiten halten und vorsichtig sind. Hier einige Ratschläge:

  • Machen Sie qualitativ hochwertige Fotos von der Immobilie
  • Sein Sie vollkommen ehrlich, was den Zustand der Wohnung angeht
  • Denken Sie sorgfältig über jede Klausel des Mietvertrags nach, um Ihre Interessen zu wahren
  • Sein Sie respektvoll – vereinbaren Sie mit dem Mieter Termine, um das Haus bei Bedarf zu besichtigen
  • Vor der Beendigung eines Mietvertrags sollten Sie nicht vergessen, eine Inspektion der Immobilie durchzuführen, um ihren Zustand zu überprüfen.
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