Abogado inmobiliario

Abogados en Portugal

El abogado (advogado) es el profesional que defiende sus intereses legales como cliente, respetando las leyes vigentes en el país. Y esto es clave: un abogado defiende tus intereses y derechos.

No ocurre lo mismo con otro profesional que forma parte del proceso de compra de una vivienda, el notario. Éste ejerce la función pública, delegada por el Estado, de dar fe de los actos jurídicos que prepara, redacta y archiva, informando a sus usuarios sobre los medios e instrumentos jurídicos más adecuados a sus intereses.

En Portugal, el ejercicio profesional de los abogados está regulado por una institución pública nacional: el Colegio de Abogados de Portugal (Ordem dos Advogados). Está formado por siete Consejos Regionales, que agrupan a los abogados que ejercen su actividad en los siete distritos correspondientes: Lisboa, Oporto, Coimbra, Évora, Faro, Açores y Madeira. Es importante saber que sólo pueden ejercer la abogacía los licenciados en Derecho con inscripción en vigor en el Ordem dos Advogados. Para confirmar que ese es el caso del abogado que contrate, sólo tiene que comprobarlo realizando una búsqueda rápida en la página web de búsqueda de abogados del Colegio.

Diferencia entre Abogado y Procurador en Portugal

En Portugal, la actividad principal de un abogado es asesorar, orientar y representar a particulares, empresas y organismos públicos – para defender los derechos que se le encomiendan – ante los órganos administrativos y los tribunales o cualquier entidad e institución privada o pública. Puede actuar en el ámbito del Derecho Civil, Mercantil, Societario, Laboral, Administrativo, Fiscal, Contravencional, Registral y Notarial.

Diferencias

Los procuradores y los abogados en Portugal tienen algunas áreas jurídicas en común, pero existen diferencias sustanciales en su ejercicio. Los asuntos en los que un procurador puede representar a un cliente ante los tribunales son sólo aquellos en los que la presencia obligatoria de un abogado no es un requisito. Cuando el proceso penal determina que el acusado debe ser asistido por un defensor, o en las acciones civiles que no superen los 5000 euros, esta función debe ser realizada por un abogado.

Sujetos Comunes

Tanto los procuradores como los abogados están habilitados para actuar en nombre de sus clientes en temas como los siguientes

• Preparar, reunir y/o entregar toda la documentación necesaria entre su cliente y las entidades públicas y privadas.
• Obtener un número de identificación fiscal (NIF) para usted y actuar como su representante en materia fiscal ante la Autoridade Tributária.
• Actuar como su representante legal con un poder para abrir y manejar una cuenta bancaria de la que usted es titular, en Portugal.
• Informarle y asesorarle sobre los Visados y Permisos de Residencia existentes en Portugal y guiarle en el proceso de obtención de los mismos ante el Servicio de Extranjeros y Fronteras (SEF).
• Informar, asesorar y asistirle en una amplia gama de procedimientos y transacciones legales. En el ámbito inmobiliario, esto se aplica a los contratos y acuerdos relacionados con la compra, venta o arrendamiento de inmuebles.

La Importancia del Abogado en el Proceso de Compra de una Propiedad

Como inversor extranjero, al comprar una propiedad en Portugal un abogado no sólo asegurará y defenderá sus derechos legales y sus intereses como comprador, sino que también preparará todos los documentos y procedimientos necesarios para concluir la transacción con éxito.

El proceso de compra de una propiedad en Portugal se puede dividir en 4 fases y en cada una de ellas, el abogado puede tener un papel muy importante.

Los Documentos de la Propiedad – Obtención y Análisis de la Documentación

Un abogado le informará sobre la documentación necesaria y puede obtenerla por usted acudiendo a las respectivas oficinas o instituciones oficiales. Entre ellas se encuentran:

• La Agencia Tributaria (Finanças), con el fin de comprobar la propiedad, la solvencia del vendedor, obtener un certificado de título (“Caderneta Predial”) con la descripción de la propiedad, incluyendo su superficie total y el valor fiscal actual, entre otras informaciones).
• El Registro de la Propiedad (Registo Predial), para obtener un certificado de registro de la propiedad (Certidão Predial) actualizado para la propiedad prevista. Este documento es de suma importancia. Además de confirmar la propiedad y las áreas de la propiedad tal y como se indica en el certificado de título, informa si existen responsabilidades o cargas registradas en beneficio de terceros y si la propiedad está bajo hipotecas, juicios, embargos u otros derechos legalmente registrados.
• El Consejo Municipal (Câmara Municipal), para confirmar para qué uso (residencial, comercial, de servicios u otro) está autorizado el inmueble. Allí también se puede recuperar la licencia de habitabilidad y su identificación de titular y la licencia de construcción. Allí también se puede obtener la identificación de los ingenieros y arquitectos que participaron y que tuvieron responsabilidad en la construcción del inmueble. Por último, en el Consejo Municipal un abogado puede verificar la ubicación del edificio, comprobar si existen restricciones legales a la construcción y constatar que la edificación existente se corresponde con los planos arquitectónicos presentados (que pueden comprobarse con los planos “As Built”).

Por último, en las propiedades con condominio, un abogado también debe examinar los documentos del condominio, desde las actas hasta la documentación financiera.

El Contrato de Promesa de Compraventa

El Contrato de Promesa de Compra y Venta es el precursor de la Escritura definitiva. Establece los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor, en el que las partes se comprometen, de mutuo acuerdo o unilateralmente, a las condiciones para la firma de un contrato definitivo, cerrando el trato.

En Portugal este contrato es muy común y tiene su clara utilidad y ventajas, en primer lugar porque por una vez es más rápido de concluir que la Escritura Pública definitiva, por lo que permite un rápido documento vinculante entre las partes interesadas, estableciendo la formalización del trato en un plazo acordado. En segundo lugar, es una garantía legalmente asegurada, con consecuencias en caso de retraso o incumplimiento del contrato.

Incluye información importante, como el precio de compra, el pago inicial, las fechas y condiciones de pago, la fecha de la escritura pública definitiva y la fecha de entrega. Pero hay otras cláusulas esenciales y accesorias que deben incluirse en un contrato de promesa de compraventa bien redactado. En el caso de la existencia de una hipoteca, el contrato también mencionará ese hecho.

Siendo indiscutible la importancia de un abogado en la elaboración y comprobación del Contrato de Promesa de Compraventa, también le ofrece a usted, como inversor extranjero, la posibilidad de firmar este contrato en su nombre, con un poder emitido por usted, el mismo que se aplica a la Escritura definitiva. Así, si no es posible que usted esté físicamente presente en estos importantes trámites, porque no se encuentra en Portugal, el abogado actuará como su representante de confianza y se asegurará de que todos los aspectos legales, así como sus intereses, sean atendidos.

La Escritura Pública de Compraventa

La escritura pública de compraventa es el contrato final y definitivo de compraventa de una vivienda. Acredita que un sujeto ha vendido una vivienda a otro y puede realizarse en una Notaría, una Oficina del Registro de la Propiedad o en una ventanilla de la “Casa Pronta” (un servicio agregador del Estado portugués para todo lo relacionado con la compraventa de viviendas).

Para la firma de la Escritura Pública de Compraventa se requiere una serie de documentos, entre ellos el Certificado del Registro de la Propiedad, el Certificado Energético del Edificio y la Ficha Técnica de Habitação.

Los costes para concluir el proceso de compra incluyen el IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – que es una imposición del Estado y supone el mayor coste de la parcela – el notario u otra entidad competente que realiza esta escritura pública.

El abogado asistirá a la realización de la escritura final, acompañándole o, en el caso de que usted esté ausente, como su representante legal con un poder notarial, asegurando que todos los trámites sean conformes a la ley y respetuosos con sus intereses.

El Acto Final – Registrar la Compra de la Propiedad

Al formalizar la Escritura Pública del inmueble que adquiere, su titularidad se actualiza automáticamente en el Registro de la Propiedad. Pero no es el caso de la Oficina de Hacienda (Finanças), donde la actualización de la titularidad del inmueble no es inmediata. Para agilizar el proceso, usted o su abogado deben dirigirse a las Finanças con una copia de la escritura y exigir ese cambio para que quede registrado como responsable de los impuestos de la propiedad.

Además, las inscripciones provisionales en el Registro de la Propiedad deben convertirse en inscripciones definitivas.

Es un proceso largo y con muchos requisitos que, si no se cumplen debidamente, pueden acabar provocando retrasos en el proceso y costes y complicaciones inesperadas, por no decir indeseadas. El asesoramiento y la supervisión que un abogado puede prestar a sus planes de compra de propiedades en Portugal es un activo valioso y fundamental para el éxito del proceso y de la transacción final.

Cuál es la Estructura de los Honorarios de los Abogados en Portugal?

Debe saber que los honorarios que cobra un abogado varían mucho, dependiendo del abogado que elija e incluso de la zona (rural/urbana) en la que opere.

Por término medio, un abogado cobrará una cantidad que oscila entre el 1% y el 1,5% (+VTA) del precio de compra del inmueble. Aunque puede optar por hacer algunos de los trámites usted mismo, a menos que esté muy bien asesorado e informado, es recomendable y más seguro que entregue a un abogado de confianza toda la documentación y obligaciones legales. Como mínimo, es prácticamente obligatorio que el Contrato Promisorio de Compraventa y la Escritura Definitiva sean elaborados y validados por un abogado.

Ahora que tiene más información sobre los aspectos legales de la compra de una propiedad en Portugal, puede estar preocupado por la gran cantidad de pasos y procedimientos que tiene que seguir para concluir su acuerdo y convertir sus planes en realidad.