Serviços de Construção e renovação
Encontrar as empresas de construção certas em Portugal pode ser um grande desafio, uma vez que tudo é novo e não sabe como funciona realmente o mercado. Se quiser construir uma casa em Portugal, pode construir uma casa nova ou renovar uma propriedade existente. Neste guia encontrará toda a informação importante e atualizada de que necessita para tomar a melhor decisão possível. Trabalhamos com muitas empresas de construção em Portugal e temos ajudado muitos clientes a concluir com sucesso os seus projectos.
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Empresas de construção em Portugal
Escolher a empresa de construção certa em Portugal ao renovar ou construir a sua casa é definitivamente uma decisão importante. No entanto, o mercado local pode ser confuso. A maioria dos serviços de construção que encontra na Internet são grandes empresas que não vão trabalhar numa única propriedade – as empresas mais pequenas que vão assumir o seu projecto são muito mais difíceis de encontrar. Quando escolhe trabalhar com a Pearls of Portugal, nós estabelecemos a ligação com os nossos parceiros de confiança nas áreas de construção e arquitetura. Pedir recomendações aos locais é também uma óptima opção.
Contrato de construção em Portugal
Tendo em conta o anteriormente referido, a solução ideal passará por fazer uma pesquisa de mercado e pedir orçamentos – escritos – dos vários construtores que considerar que mais se adequam ao pretendido, antes de assinar um contrato. Este processo poderá demorar um pouco e, assim sendo, deverá planear-se um período de cerca de 2-3 meses para tal. Para garantir o sucesso na concepção dos orçamentos e minimizar possíveis surpresas no processo de construção, defendemos que deverá haver sempre referência aos seguintes fatores:
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Descrição detalhada do projecto idealizado para a propriedade (até ao último pormenor, como interruptores e ligações elétricas) e lista de materiais a utilizar (no que diz respeito aos planos do arquiteto);
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Ligações dos serviços públicos (água, eletricidade, gás, etc.) à casa e não apenas ao estaleiro de construção;
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Isolamento (contra calor e frio) e proteção contra a humidade;
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Localização exata e orientação do edifício na propriedade;
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Paisagismo (caso exista);
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Plano de construção e de pagamento – que deverá ser feito por etapas, dependendo do progresso da construção;
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Cláusula de penalização para conclusão tardia;
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Manter uma percentagem (por exemplo, 5% a 10%) dos custos de construção como garantia contra defeitos;
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Informação relativa ao modo de resolução de possíveis litígios;
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Todos os custos – incluindo taxas arquitetónicas (excepto se acordado à parte);
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Registo do novo edifício.
Conselhos para renovar ou construir em Portugal
Ainda assim, alertamos para o facto de que os valores em orçamento possam assumir uma variação de acordo com os sistemas construtivos e os materiais em utilização. Para que melhor se possa comparar diversos valores apresentados, será sempre importante verificar a relação da qualidade entre os materiais indicados nos possíveis orçamentos em análise.
Antes de aceitar uma oferta, recomendamos uma verificação por parte um consultor de construção, de modo que se possa confirmar se se trata de um contrato justo. Deve também verificar-se se a oferta (que deve incluir uma quota de IVA de 19%) é apenas uma estimativa ou se compreende um valor fixo, uma vez que o custo poderá, por vezes, aumentar drasticamente devido a cláusulas contratuais e possíveis alterações durante a fase de construção.
Defendemos que o contrato deverá, também, ser examinado por um advogado, uma vez que os contratos de construção poderão ser muito distorcidos e tendenciosos a favor da empresa de construção, concedendo poucos direitos ao cliente.
Garantias
De acordo com a lei portuguesa, as empresas de construção são responsáveis por defeitos menores até um ano após a conclusão, e por defeitos estruturais até cinco anos. De facto, não é raro que surjam problemas durante a construção, particularmente no que diz respeito a defeitos materiais. Se tiver problemas, geralmente tem de ser muito paciente e persistente.
Um edifício concluído deve ser verificado por um engenheiro civil quanto a possíveis defeitos e um relatório de problemas deve ser desenvolvido posteriormente. Se existirem defeitos, o inspector deve determinar quem é responsável por elas, e os arquitetos e empreiteiros em Portugal são legalmente obrigados a subscrever um seguro de responsabilidade civil.
A empresa construtora deve (se necessário) organizar uma visita para garantir que a casa foi construída de acordo com os planos e códigos de construção. Após uma inspecção satisfatória, a Câmara Municipal emitirá uma licença de habitação. Quando este processo estiver concluído, um imóvel deverá ser registado na Câmara Municipal, na Conservatória de Registo Predial (IRS), e no registo predial local (Conservatória de Registo Predial).
Devo renovar ou construir uma casa de raiz em Portugal?
A construção de uma casa em Portugal é um projecto muito apelativo, uma vez que as listas de propriedades disponíveis são abundantes e abrangem desde velhas ruínas a encantadoras mansões ou casas modernas que requerem renovações básicas.
A arquitectura portuguesa tem uma longa e rica história, influenciada por diferentes e antigas culturas que ocuparam o território ao longo dos tempos, tais como os Romanos e os Árabes. A influência destas culturas contribuiu grandemente para o desenvolvimento de um saber-fazer único no artesanato como o trabalho em mármore, calcário, granito e também o trabalho da madeira. Até hoje, Portugal é um país onde se pode encontrar talentos valiosos nestes ofícios, principalmente em vilas mais pequenas.
No entanto, deverá estar-se ciente de todos os procedimentos necessários para conseguir compreender se a escolha certa passará pela concepção de uma nova construção ou uma renovação. As renovações fazem sentido se quiser comprar um imóvel mais barato e acrescentar-lhe o seu toque pessoal. Já a concepção de uma nova construção fará mais sentido se tiver a sua própria ideia da propriedade, se quiser construir de forma muito moderna, ou se quiser viver num local muito específico (rural).
Vantagens de construir uma casa nova em Portugal
- Construir a casa dos seus sonhos – personalização individual
Ao construir uma casa do zero, terá a oportunidade de personalizá-la de modo a satisfazer os seus gostos, necessidades e aspirações, resultando num espaço idealizado inteiramente à sua medida e confortável para viver. A escolha de design, materiais e acabamentos é inteiramente sua.
- Potencial de valorização
Novas construções acrescentam, obviamente, valor a um determinado terreno. O custo de construção acrescentado ao valor de um terreno bem localizado é predominantemente inferior ao custo de uma propriedade já construída nesse mesmo local. Pode representar a oportunidade de viver num bom local a um custo mais baixo.
- Design contemporâneo e luz natural
Uma nova construção faz uso de materiais e design contemporâneos, permitindo áreas de open space, janelas maiores que permitem a entrada de mais luz natural. Estes factores irão aumentar o apelo da própria construção para compradores mais jovens no futuro.
- Certificações ambientais e eficiência energética
Uma casa recentemente construída tem de cumprir as directivas da legislação actual, resultando num edifício mais eficiente em termos energéticos, o que significa que o aquecimento e a refrigeração serão optimizados, reduzindo os seus custos.
- Controlo orçamental e poupanças a médio prazo
Construir algo novo dá-lhe total controlo sobre os materiais que pretende utilizar, o que significa que pode investir nas áreas que mais valoriza – tais como a sala ou a cozinha, poupando dinheiro noutros espaços. Uma vez que a sua casa será construída de novo, se for bem realizada, poupar-lhe-á de muitas reparações inesperadas a médio prazo.
Desvantagens
- Duração do projecto e burocracia
Para além do próprio processo de construção, a construção de uma nova casa em Portugal implica uma enorme quantidade de burocracia e de obrigações legais. Pode ser um processo longo, especialmente se se quiser construir em zonas rurais onde existem novas regras de protecção contra incêndios.
- Localização
Construir uma nova casa em Portugal implica, geralmente, escolher um local mais afastado do centro da cidade, que na sua maioria, são históricos e por isso, sujeitos a determinadas normas no que concerne a concepção em arquitectura, bem como de preservação do património.
No entanto, existe uma ampla escolha de locais em zonas residenciais não muito distantes das cidades e de serviços essenciais, apresentando ainda a vantagem de estarem situados em locais bonitos e naturais, junto à costa ou no campo.
Vantagens de renovar uma casa em Portugal
- Preço
Comprar uma casa usada pode permitir-lhe poupar dinheiro no próprio ato de compra, uma vez que os custos de renovação da casa não devem exceder o seu valor de compra original – a menos que o seu investimento total resulte num valor acrescentado que compense isso. Deverá verificar o valor actual do mercado – por metro quadrado – dado que poupar dinheiro será fundamental para o seu investimento.
Será importante referir que embora existam locais que são muito caros e os custos de renovação de casas mais degradadas possam ser bastante elevados, tudo irá depender do seu estado de conservação e dos objectivos finais de quem compra.
- Localização
Se o objetivo for uma casa no centro de uma cidade ou aldeia, a construção de uma casa nova pode nem ser uma opção possível. Renovar um edifício usado é, nesta situação, a chave para possuir uma casa mesmo no coração de uma aldeia ou vila histórica, com todo o seu encanto e subsistência. Para além disso, em determinadas zonas rurais, os novos edifícios só são permitidos se já existirem construções anteriores nesse local, tornando a opção de renovar a única possível.
- Burocracia simplificada
Portugal tem visto, nos últimos anos, um investimento crescente na reabilitação urbana, apoiado por medidas governamentais e planos municipais. Isto resultou em processos com menos burocracia para quem estiver interessado em renovar uma casa ou apartamento e apenas pretender fazer alterações a nível do espaço interior, sem tocar na estrutura global do edifício. O primeiro passo será um simples aviso prévio ao município, fazendo-se acompanhar por uma declaração de responsabilidade e supervisão de um arquitecto.
Desvantagens
- (Uma escolha mais) limitada
Escolher renovar uma casa já construída irá limitar a sua escolha à oferta do mercado existente e a outros constrangimentos que não surgiriam aquando da construção de uma nova propriedade. Por exemplo, poderá não conseguir adaptar-se os espaços interiores ao gosto e/ou necessidades de quem compra e, no caso de determinados locais históricos, é obrigado por lei a preservar a fachada original.
- Qualidade de construção
Num edifício já construído, a qualidade dos materiais de construção e a estrutura pré-existentes podem esconder surpresas desagradáveis e, assim, podem surgir custos adicionais neste processo de renovação.
Orçamento para construção de casa
O primeiro passo consiste em determinar um orçamento global – e eventualmente obter um empréstimo. Para o fazer, deve fazer um levantamento inicial dos custos dos planos arquitectónicos, impostos, licenças, empresas de construção, terrenos, sistema de esgotos de água, instalações eléctricas e de gás, materiais, e da própria casa no caso de renovações. Além disso, a planta deve incluir todos os elementos e itens que representam um desejo ou necessidade, incluindo exteriores como uma piscina ou pátio.
É essencial procurar a ajuda de peritos. O escritório de um arquiteto pode ser o aliado mais forte nesta fase, elaborando a planta da casa com a estimativa correspondente. Como mencionado anteriormente, as taxas de arquitetura são normalmente calculadas de acordo com uma percentagem do custo total da construção – cerca de 5%, mas podem ser mais elevadas. Isto deve ser minuciosamente discutido antes da contratação dos serviços.
ELABORAÇÃO DE UM ORÇAMENTO DETALHADO para construção de casa
De modo que se consiga ter um orçamento detalhado e fiel ao pretendido, deverá ter-se em conta os custos de:
- Terreno
O valor do terreno a que se dirige e das suas casas circundantes é um factor importante a considerar. Conhecer esses valores poderá permitir a negociação dos preços e maiores esclarecimentos sobre o potencial de valorização da casa. Antes de comprar um terreno, deverá confirmar-se junto do município local se este foi aprovado para fins de construção. Se o terreno estiver localizado num lote de construção, em Portugal, geralmente já terá infra-estruturas básicas pré-instaladas de abastecimento de água e electricidade ou sistema de esgotos – um activo que lhe poupará dinheiro.
- Lote e áreas de piso
Decidindo qual é área de construção de realmente necessária será uma mais-valia na hora de encontrar um lote adequado às pretensões.
- Métodos de construção
Escolher sabiamente o método de construção que mais se adapta às necessidades transportará uma infinidade de vantagens, na maior parte dos casos, e também a compreensão sobre inconvenientes a considerar, para além do custo associado.
- Materiais e acabamentos
São dois elementos que têm um enorme impacto no orçamento imobiliário. Em Portugal, existe uma enorme variedade de empresas que comercializam artigos de construção para o grande público – desde lojas locais a cadeias como Leroy Merlin ou BricoDêpot – com taxas de transporte baixas. Isto possibilita uma grande escolha e a oportunidade de obter os preços mais baixos do mercado.
No entanto, se idealizando acabamentos de maior qualidade como balcões de cozinha feitos por medida em mármore e/ou pavimentos de madeira de luxo, deverá compreender-se como essas opções terão impacto no orçamento final.
O processo de construção de uma casa em Portugal
Estas são as fases fundamentais de um projecto de construção de uma casa em Portugal:
- Escolher o local e o terreno (como explicado acima);
- Concepção e Design – contratação de arquiteto e empresa de construção
Encontrar um arquiteto em Portugal
Para assegurar a intenção e o ideal de construção, a escolha do arquitecto certo é fundamental. O profissional escolhido deve, não só planear a casa em conformidade, mas também garantir que as necessidades do cliente são satisfeitas. Um arquiteto qualificado e experiente assegurará, também, que o orçamento e o prazo são cumpridos, e será um aliado em cada fase do seu projeto – desde o planeamento até à concepção do próprio edifício. A equipa de arquitetura também pode fornecer o serviço de engenharia civil, ou seja, os componentes estruturais da casa.
Os honorários dos arquitetos são geralmente calculados como uma percentagem associada ao custo total da construção – geralmente cerca de 5%. Avisamos que os arquitetos estão frequentemente interessados em desenvolver projectos com custos de construção mais elevados. A fim de evitar que isto aconteça, recomendamos que o tema seja claramente discutido antes de assinar um contrato. Se necessário, uma taxa fixa pode ser estabelecida para os serviços.
Assuntos jurídicos
Deverá estar preparado para enfrentar todos os processos relacionados com a burocracia. Como em qualquer outro lugar, existem vários requisitos legais que devem ser cumpridos (muitos deles obrigatórios) para não correr o risco de ter o projecto suspenso ou, no pior dos casos, bloqueado.
Muitos requisitos podem ser encontrados nos Planos Diretores Municipais (PDM), Planos de Urbanização (PU), e Planos Detalhados (PP). O PDM é de grande importância na prática do direito da construção porque muitos municípios não têm um PU ou PP. Assim, o PDM normalmente indica o tamanho da área do terreno urbanizável e pode fornecer alguns detalhes mais específicos, tais como o número de camas permitidas em projectos de turismo.
Antes mesmo de comprar o terreno para construir uma casa, é necessário saber se foi aprovado para construção, e mesmo assim, que tipo de construção é permitida. Recomenda-se um primeiro contacto com a Câmara Municipal antes de tomar quaisquer medidas formais. Contudo, algumas destas questões fundamentais podem normalmente ser esclarecidas directamente com o arquitecto responsável.
O PIP (Plano de Informação Preliminar)
Se desejar uma resposta mais concreta, pode ser enviado um Plano de Informação Preliminar (PIP) ao município local, onde as intenções de uma determinada construção serão explicadas. A resposta ao pedido de informação, com um prazo mínimo de 20 dias, clarificará todas as condições e regras legais para essa construção. O PIP é um investimento muito significativo.
Deve também estar ciente de que o PIP está relacionado com as possibilidades de um determinado terreno, e não com as intenções da pessoa que o adquiriu. Assim, se um município aprovar um PIP, o proprietário tem o direito de realizar obras de construção com base no facto de ser, de facto, o proprietário. Portanto, os investidores devem sempre fechar um contrato com os proprietários antes de pagar o PIP ou mesmo comprar a propriedade. Estes são os primeiros passos num longo processo que pode demorar algum tempo e que deve ser esclarecido com um perito antes de começar.
Finding and hiring a construction company in Portugal
Ao escolher uma empresa de construção, alguns dos fatores mais importantes a ter em consideração são a experiência e referências relevantes, o líder do projecto atribuído (engenheiro civil responsável), os subempreiteiros, e o compromisso (que deve ser declarado no contrato de construção) de respeitar o orçamento e o calendário previamente acordados. As licenças de funcionamento da empresa e a prova de seguro, bem como o seu cumprimento dos procedimentos de segurança, são também extremamente importantes.
Deve também ter em conta a posição financeira da empresa a contratar, e não apenas a sua reputação. A empresa de construção deve completar o processo de construção e oferecer uma garantia de conclusão, que determina a responsabilidade por certos trabalhos a serem realizados num período de até 5 anos.
Os padrões de construção em Portugal variam consideravelmente, pelo que a oferta mais baixa muito provavelmente não terá a melhor relação qualidade/preço.
Construção
Na fase de construção, espera-se que os percalços ocorram inevitavelmente. Nada é melhor do que ter um arquiteto e uma empresa de construção para ajudar a resolvê-los. Adaptar-se a contingências requer flexibilidade, mas manter um orçamento e saber que tem um contrato assinado e bem redigido será suficiente para se sentir protegido no caso de as coisas correrem mal.
Como a Pearls of Portugal o pode ajudar
Somos o principal buyer’s agent no mercado imobiliário em Portugal. Trabalhamos com parceiros de confiança que lhe recomendamos para que o projeto corresponda a todas as suas expectativas, evitando complicações.
