Construção ou renovação

Ao procurar um arquiteto e empresa de construção, a melhor opção é obter recomendações de amigos locais em que confia. No entanto, lembre-se que os agentes imobiliários locais nem sempre são os melhores contactos, uma vez que costumam receber uma comissão. Pergunte aos seus futuros vizinhos ou representantes na Câmara Municipal.

Muitos arquitetos portugueses falam inglês, e há também arquitetos de outros países da UE que trabalham nas principais áreas de férias. As taxas dos arquitetos são geralmente calculadas em percentagem do custo total de construção, normalmente cerca de 5%. Muitas vezes, os arquitetos estão interessados em custos de construção mais elevados. Fale claramente sobre o tema antes da colocação em funcionamento e, se necessário, estabeleça um limite de indemnização. O aspeto mais importante na construção de uma nova casa não é apenas a reputação da construtora, mas também a sua posição financeira. A construtora deve concluir uma garantia de conclusão (Garantia de conclusão).

Para se certificar de que está a escolher a empresa de construção certa, visite outras casas que construíram e talvez fale com os vizinhos e pergunte se tiveram algum problema durante o processo de construção e se estão satisfeitos com os resultados. Os padrões de construção em Portugal variam consideravelmente, pelo que nunca deve assumir que a oferta mais baixa também tem a melhor relação preço-desempenho.

Contrato de Construção

Seria melhor se recebisse citações escritas (citações) de vários construtores antes de assinar um contrato. Este processo às vezes pode demorar um pouco, e você deve planear cerca de 2-3 meses para isso. Os seguintes pontos devem ser incluídos em qualquer contrato:

  • Uma descrição detalhada do edifício (até ao último pormenor, como interruptores de luz e ligações elétricas) e uma lista de materiais a utilizar (no que diz respeito aos planos do arquiteto);
  • A localização exata e orientação do edifício na propriedade;
  • O plano de construção e de pagamento, que deve ser feito por etapas, dependendo do progresso da construção;
  • Uma cláusula de penalização para a conclusão tardia;
  • Manter uma percentagem (por exemplo, 5% a 10%) dos custos de construção como garantia contra defeitos;
  • Como os litígios serão resolvidos;
  • Todos os custos – incluindo taxas arquitetónicas (salvo acordo em contrário);
  • O paisagismo;
  • Registo do novo edifício;
  • As ligações dos serviços públicos (água, eletricidade, gás, etc.) à casa e não apenas ao estaleiro de construção;
  • Isolamento (contra calor e frio) e proteção contra a humidade.

Antes de aceitar uma oferta, deve ser verificada por um consultor de construção. Podem confirmar se é um contrato justo. Deve também verificar se a oferta (que deve incluir uma quota de IVA de 19%) é uma estimativa ou um preço fixo, uma vez que o custo pode, por vezes, aumentar drasticamente devido a cláusulas contratuais e alterações durante a construção. Um contrato deve ser examinado por um advogado, uma vez que os contratos de construção são muitas vezes muito distorcidos a favor do cliente e concedem poucos direitos ao cliente.

Garantias

De acordo com a legislação portuguesa, as empresas de construção são responsáveis por pequenos defeitos até um ano após a conclusão e defeitos estruturais até cinco anos. Não é incomum que surjam problemas durante a construção, nomeadamente no que diz respeito a defeitos materiais. Se tem problemas, geralmente tem que ser muito paciente e persistente. Um edifício concluído deve ser verificado por um engenheiro de construção para possíveis defeitos e ter um relatório problemático elaborado posteriormente.

Se houver alguma deficiência, o avaliador deve determinar quem é o responsável por elas. Os arquitetos e empreiteiros em Portugal são legalmente obrigados a fazer um seguro de responsabilidade civil. Após a conclusão, o construtor deve organizar uma visita do conselho para garantir que a casa foi construída seguindo os planos e códigos de construção. Após uma inspeção satisfatória, a câmara municipal emite uma autorização de residência (Licença de Habitação). Quando este estiver concluído, um imóvel deve ser registado junto da autarquia, do Fisco (Finanças) e do registo predial local (Conservatório de Registo Predial).

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QUANDO É QUE AS RENOVAÇÕES OU UMA NOVA CONSTRUÇÃO FAZEM SENTIDO – E QUANDO NÃO?

A construção de uma casa em Portugal é um projecto muito apelativo. As listas de propriedades são abundantes, abrangendo desde velhas ruínas a encantadoras mansões ou casas modernas que requerem renovações básicas. A arquitectura portuguesa tem uma longa e rica história, influenciada por diferentes e antigas culturas que ocuparam o seu território ao longo dos tempos, tais como os Romanos e os Árabes. Da cultura islâmica, aprendemos a arte dos “azulejos” (azulejos) que faz agora parte da nossa identidade e distingue as nossas fachadas e interiores. A influência dos estilos arquitectónicos e artísticos europeus góticos e renascentistas contribuiu grandemente para o desenvolvimento de um saber-fazer único no artesanato como o trabalho em mármore, calcário e granito e também, sendo uma nação de marinheiros, o trabalho da madeira.

Até hoje, Portugal é um país onde se pode encontrar talentos valiosos nestes ofícios e aplicá-los para enriquecer o seu próprio e único projecto de casa. O potencial para projectos de casas é tão grande como a sua imaginação. Mas deve estar ciente de todos os procedimentos necessários para decidir se uma nova construção ou uma renovação é a escolha certa para si.

Basicamente, pode dizer-se que as renovações fazem sentido se quiser comprar mais barato e acrescentar o seu próprio toque ao imóvel. A nova construção faz sentido se tiver a sua própria ideia da propriedade, se quiser construir de forma muito moderna, ou se quiser viver num local muito específico (rural).

CONSTRUÇÃO DE UMA NOVA CASA

Vantagens:

  • Construir a casa dos seus sonhos – personalização individual

Ao construir uma casa do zero, terá a oportunidade de personalizá-la de modo a satisfazer os seus gostos, necessidades e aspirações, resultando num espaço à sua medida e confortável para viver. A escolha de design, materiais e acabamentos é inteiramente sua.

  • Potencial de valorização

Um valor de anúncio de construção para um terreno ou terreno. O custo de construção acrescentado ao valor de um terreno bem localizado é predominantemente inferior ao custo de uma propriedade construída nesse mesmo local. Pode-se agarrar a oportunidade de viver num bom local a um custo mais baixo.

  • Design contemporâneo e luz natural

Uma nova construção faz uso de materiais e design contemporâneo, permitindo áreas de conceito aberto, janelas maiores, e deixando entrar mais luz natural. Estes factores irão aumentar o seu apelo para os compradores mais jovens no futuro.

  • Certificações ambientais e eficiência energética

Uma casa recentemente construída tem de cumprir as directivas da legislação actual, resultando num edifício mais eficiente em termos energéticos, o que significa que o aquecimento e a refrigeração serão optimizados, reduzindo os seus custos.

  • Controlo orçamental e poupanças a médio prazo

Construir novo dá-lhe total controlo sobre os materiais que pretende utilizar, o que significa que pode investir nas áreas que mais valoriza, tais como a sala ou a cozinha, poupando dinheiro noutros espaços. Uma vez que a sua casa será construída de novo, se for bem realizada, poupar-lhe-á de muitas reparações inesperadas a médio prazo.

Desvantagens:

  • Duração do projecto e burocracia

Para além do próprio processo de construção, a construção de uma nova casa em Portugal implica uma enorme quantidade de burocracia e de obrigações legais. Pode ser um processo longo, especialmente se se quiser construir em zonas rurais onde existem novas regras de protecção contra incêndios.

  • Localização

Construir uma nova casa em Portugal implica geralmente escolher um local mais afastado do centro da cidade, que na sua maioria são históricos, estando por isso sujeitos às leis arquitectónicas e de preservação do património. Mas existe uma ampla escolha de locais em zonas residenciais não muito distantes das cidades e serviços e com a vantagem de estar situada em locais bonitos e naturais, junto à costa ou no campo.

RENOVAÇÃO DE UM IMÓVEL EXISTENTE

Vantagens:

  • Preço

Comprar uma casa usada pode permitir-lhe poupar dinheiro no custo de compra, embora existam locais que são muito caros e os custos de renovação de algumas casas possam ser bastante elevados, dependendo do seu estado e dos seus objectivos finais. Os custos de renovação da casa não devem exceder o seu valor de compra original, a menos que o seu investimento total resulte num valor acrescentado que compense isso. Deve verificar o valor actual de mercado por metro quadrado do aspecto de poupar dinheiro é fundamental para o seu investimento.

  • Localização

Se o seu objectivo for uma casa no centro de uma cidade ou aldeia, a construção de uma casa nova pode nem sequer ser uma opção possível. Renovar um edifício usado é, nesta situação, a sua chave para possuir uma casa mesmo no coração de uma aldeia ou vila histórica, com todo o seu encanto e subsistência.

Em certas zonas rurais, os novos edifícios só são permitidos se já existirem construções anteriores nesse local, tornando a opção de renovar a única possível.

  • Burocracia simplificada

Portugal tem visto, nos últimos anos, um investimento crescente na reabilitação urbana, apoiado por medidas governamentais e planos municipais. Isto resultou em menos burocracia para alguém que quer renovar uma casa ou apartamento apenas internamente sem tocar na estrutura global do edifício. O primeiro passo é um simples aviso prévio ao município com uma declaração de responsabilidade e o acompanhamento de um arquitecto.

Desvantagens:

  • (Uma escolha mais) limitada

Escolher renovar uma casa já construída limita a sua escolha à oferta do mercado existente e a outros constrangimentos que não teria ao construir uma nova propriedade. Por exemplo, pode não conseguir adaptar os espaços interiores ao seu gosto ou necessidades e, em locais históricos, é obrigado por lei a preservar a fachada original.

  • Qualidade de construção

Num edifício pré-existente, a qualidade dos seus materiais de construção e estrutura pode esconder surpresas desagradáveis e, assim, podem surgir custos adicionais de renovação.

ESTABELECER UM ORÇAMENTO

Este é, para a maioria dos compradores, o factor mais importante de um projecto de construção de uma casa.  Só sabendo quanto pode gastar e o montante total que planeia gastar na sua propriedade, determinará não só a escolha de como construir ou renovar, mas também todos os outros aspectos a considerar. Além disso, estabelecer um orçamento sólido de compra de casa ajuda-o a conceber e a seguir um plano de construção que cubra todas as contingências, evitando derrapagens financeiras.

Determinar o orçamento global

O primeiro passo é determinar o seu orçamento global (e eventualmente obter um empréstimo), para o qual deve fazer uma pesquisa inicial dos custos de projectos arquitectónicos, impostos, licenças, empreiteiros, terrenos, sistema de esgotos de água, instalações eléctricas e de gás, materiais, e a própria casa, no caso de renovações. Além disso, inclua na planta da sua casa todos os elementos e peças que deseja ter, incluindo os do exterior, como uma piscina ou um pátio.

É essencial procurar a ajuda de peritos. Um gabinete de arquitectura pode ser o seu aliado mais forte nesta fase, pois pode desenhar-lhe uma planta da casa com o orçamento correspondente. Os honorários dos arquitectos são normalmente calculados como uma percentagem do custo total da construção, normalmente cerca de 5%, mas pode ser mais elevado. Fale claramente sobre o tema antes da entrada em serviço e, se necessário, estabeleça um limite para a compensação.

ELABORAÇÃO DE UM ORÇAMENTO DETALHADO

Então é tempo de se tornar mais detalhado e preciso como pode. Para isso, deve ter em conta os custos de:

  • Terreno

O valor do terreno a que se dirige e das suas casas circundantes é um factor importante a considerar. Conhecer esses valores pode permitir-lhe negociar os preços e esclarecê-lo sobre o potencial de valorização da casa. Antes de comprar um terreno, confirme com o município local se este foi aprovado para fins de construção.  Se o seu terreno estiver localizado num lote de construção, em Portugal, geralmente já terá infra-estruturas básicas pré-instaladas de abastecimento de água e electricidade ou sistema de esgotos – um activo que lhe poupará dinheiro.

  • Lote e áreas de piso

Decida qual é a área de construção de que realmente precisa e encontre um lote adequado para esse fim.

  • Métodos de construção

Escolha sabiamente o método de construção que mais se adapta às suas necessidades, sabendo que trará vantagens em alguns aspectos, mas também inconvenientes a considerar, para além do custo associado.

  • Materiais e acabamentos

Estes são dois elementos que têm um enorme impacto no seu orçamento imobiliário. Em Portugal, tem uma enorme variedade de comerciantes construtores – desde lojas locais a cadeias como Leroy Merlin ou BricoDêpot, estas últimas entregando o material a uma taxa de transporte baixa. Isto proporciona-lhe uma grande escolha e a oportunidade de obter os preços mais baixos do mercado. Mas se idealizar acabamentos de luxo como balcões de cozinha especiais em mármore ou pavimentos de madeira de luxo, deve considerar como essas opções terão impacto no seu orçamento. Caso contrário, muito provavelmente será ultrapassado. Faça os ajustes necessários e mantenha o seu orçamento inicial, realista.

PASSOS DE UM PROJECTO DE CONSTRUÇÃO DE UMA CASA

Estas são as fases fundamentais de um projecto de construção de uma casa em Portugal:

  • Escolha da localização e do terreno (como explicado acima neste artigo).
  • Concepção e Concepção – Contratação de um arquitecto

Para assegurar a sua intenção e ideal de construção, a escolha do arquitecto certo é fundamental. Invista tempo nisso, peça recomendações a amigos locais em quem confia e aos seus representantes no município, para além de pesquisar a carteira de um arquitecto. O arquitecto que escolher não só planeará a casa em conformidade, considerando a melhor utilização da área e criando ambientes interiores e exteriores que sejam funcionais, como também assegurará que as suas necessidades e intenção de design sejam satisfeitas. E, muito importante, um arquitecto qualificado e experiente assegurará que o seu orçamento e o seu prazo sejam cumpridos. O arquitecto será o seu aliado em cada fase do seu projecto, desde o planeamento até à concepção e apesar da própria construção. Um arquitecto também lhe fornecerá o serviço de um engenheiro civil, que se ocupa dos componentes estruturais da casa.

  • Questões legais

Estar preparado para a burocracia (como em todo o lado). Há vários requisitos legais que tem de cumprir e é obrigado a cumpri-los ou correrá o risco de ver o seu projecto suspenso ou finalmente bloqueado. Muitos requisitos podem ser vistos nos planos directores municipais ( em resumo: PDM), planos de urbanização (planos de urbanização; em resumo: PU) e planos de pormenor (planos de pormenor; em resumo: PP). O PDM é de grande importância na prática do direito da construção porque muitos municípios não possuem um PU ou PP. O PDM normalmente indica a dimensão da área do terreno urbanizável e pode fornecer pormenores, tais como o número de camas permitidas para projectos turísticos.

Antes mesmo de comprar o terreno para construir a sua casa, precisa de saber se foi aprovado para construção e, mesmo assim, para que tipo de construção. Recomenda-se que fale primeiro com a câmara municipal antes de tomar quaisquer medidas formais. Questões fundamentais podem normalmente ser esclarecidas directamente com o arquitecto responsável. Se desejar obter uma resposta mais concreta, pode enviar um plano de informação prévia “Plano de Informação Prévia” (PIP) ao município local, onde informa e explica o que pretende construir. A resposta ao seu pedido de informação, com um prazo mínimo de 20 dias, esclarecerá todas as condições e regras legais para a construção. O PIP é já um investimento bastante significativo. Deve também estar ciente de que o PIP está relacionado com um terreno e não com a pessoa que o pagou. Se uma câmara municipal aprovar um PIP, o proprietário real tem o direito de executar obras de construção com base na propriedade. Portanto, os investidores devem sempre fechar um contrato com os proprietários antes de pagar o PIP ou mesmo de comprar o imóvel.

Estes são os primeiros passos num longo processo que pode demorar algum tempo e que deve ser esclarecido com um perito antes de iniciar todo o processo

  • Encontrar e contratar uma empresa de construção

A construção ou renovação de uma casa só é possível com o acesso ao artesanato e às competências de um certo número de profissionais especializados. Tomar esta tarefa colossal nas suas próprias mãos é muito demorado, para não mencionar complexo e propenso a complicações. Terá de obter fornecedores, empreiteiros, formalizar contratos… A esta altura já deve ter chegado a uma conclusão sólida: a melhor maneira de conseguir que o seu projecto seja feito é contratar um empreiteiro geral, ou por outras palavras, uma empresa de construção.

Ao escolher uma empresa de construção, os factores mais importantes a ter em consideração são a sua experiência e referências relevantes, o líder do projecto atribuído (engenheiro civil responsável) e os subcontratantes, e o seu registo demonstrado e compromisso presente (que deve ser declarado no seu contrato de construção) de respeitar o orçamento e cronograma determinados. Da maior importância são também as licenças de funcionamento da empresa e a prova de seguro, bem como a sua conformidade com os procedimentos de segurança. Por último, mas não menos importante, a empresa de construção deve concluir uma garantia de conclusão (Garantia de Conclusão).

Para se certificar de que está a escolher a empresa de construção certa, visite outras casas que construíram e talvez fale com os vizinhos, e pergunte se estes tiveram algum problema durante o processo de construção e se estão satisfeitos com os resultados.

Os padrões de construção em Portugal variam consideravelmente, pelo que nunca se deve assumir que a oferta mais baixa também tem a melhor relação preço-desempenho.

  • Contrato de construção

Seria melhor receber citações escritas (citações) de vários construtores antes de assinar um contrato – planear cerca de 2-3 meses para isso. Os seguintes pontos devem ser incluídos em qualquer contrato:

  • Uma descrição detalhada do edifício (até ao último pormenor, tais como interruptores de luz e ligações eléctricas) e uma lista de materiais a utilizar (no que diz respeito aos planos do arquitecto);
  • A localização exacta e orientação do edifício na propriedade;
  • O plano de construção e de pagamento, que deve ser feito por fases, dependendo do progresso da construção;
  • Uma cláusula de penalização por conclusão tardia;
  • Como serão resolvidas as disputas;
  • Todos os custos – incluindo as taxas de arquitectura (salvo acordo em contrário);
  • O paisagismo;
  • O registo do novo edifício;
  • As ligações dos serviços públicos (água, electricidade, gás, etc.) à casa e não apenas ao estaleiro de construção;
  • Isolamento (contra o calor e o frio) e protecção contra a humidade.

Antes de fechar um contrato com uma empresa de construção, peça vários orçamentos a diferentes empresas e faça com que o contrato seja verificado por um consultor de construção para avaliar se lhe está a ser proposto um acordo justo. Confirme se a oferta (que deve incluir uma parte de IVA) é uma estimativa ou um preço fixo, uma vez que o custo pode por vezes aumentar acentuadamente devido a cláusulas contratuais e alterações durante a construção.

É obrigatório que o seu contrato seja examinado por um advogado, uma vez que os contratos de construção são muitas vezes muito distorcidos a favor do cliente e concedem poucos direitos ao cliente.

  • Construção

Na fase de construção, espera-se que ocorram problemas. Conte com o seu arquitecto e empreiteiro geral para o ajudar a resolvê-los. A adaptação a contingências exige flexibilidade, mas tente manter-se fiel ao seu orçamento e saber que ter um contrato assinado e bem redigido o protege no caso de as coisas correrem mal.

  • Fechamento e garantia

Quando o empreiteiro geral terminar a construção, esta ser-lhe-á entregue para exame. Um edifício concluído deve ser verificado por um engenheiro de construção quanto a possíveis defeitos e ter um relatório de problemas elaborado posteriormente. Se existirem quaisquer deficiências, o avaliador deve determinar quem é responsável por elas. Os arquitectos e empreiteiros em Portugal são legalmente obrigados a subscrever um seguro de responsabilidade civil.

Após a conclusão, o construtor deve marcar uma visita do conselho para garantir que a casa foi construída de acordo com os planos e códigos de construção. Após uma inspecção satisfatória, a câmara municipal emite uma licença de residência (Licença de Habitação). Quando esta for concluída, um imóvel deve ser registado na Câmara Municipal, na Conservatória de Registo Predial (Finanças), e na Conservatória de Registo Predial (Conservatória de Registo Predial).

De acordo com a lei portuguesa (“Código Cível”), as empresas de construção são responsáveis por defeitos menores até um ano após a conclusão e por defeitos estruturais até cinco anos. Isso significa que tem uma garantia de cinco anos, a contar dessa data, para reclamar ao empreiteiro geral ou empresa de construção por quaisquer defeitos ou danos que encontre na sua casa relacionados com defeitos de construção e os conserte. Note-se que os seus direitos à garantia cessarão no termo desse período de 5 anos, independentemente da data em que reconhecer e comunicar os defeitos de construção.

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