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Alojamento Local (AL)

Se comprar uma propriedade em Portugal que não vai usar como residência principal, pelo menos a curto prazo, pode querer aproveitar a oportunidade de obter um retorno do seu investimento alugando-a a turistas. Esta atividade é designada em Portugal por “Alojamento Local“.

Portugal é um dos destinos turísticos mais procurados da Europa, gerando muitas oportunidades de negócio. A sua paisagem diversificada vai do norte montanhoso ao sul quente e plano, ladeado por longas praias douradas no Algarve e inclui as ilhas paradisíacas e intocadas dos arquipélagos dos Açores e da Madeira. Nestas cidades, entre as mais seguras para visitar, os turistas podem sentir a genuína hospitalidade portuguesa e experimentar o sabor de uma gastronomia deliciosa e de vinhos surpreendentemente únicos;

“Construir Portugal”: Alojamento Local Actualizações 2024

À luz da crise habitacional em Portugal, um programa de habitação chamado ‘Mais Habitação‘ foi posto em marcha pelo anterior governo português em 2023. Esse programa incluía:

  • A proibição de novas licenças de AL em municípios de elevada densidade;
  • Isenção de IMI e IRS para os proprietários de ALs existentes que decidissem colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento de longa duração;
  • Uma taxa extra para o Alojamento Local, “IHRU”.

A partir de maio de 2024, todas estas medidas foram revogadas. Alojamento As decisões locais estão de novo nas mãos de cada município. Portanto, se planeia obter uma licença AL para a sua propriedade, deve definitivamente verificar qual é a posição da sua ‘Câmara Municipal’.

Uma vez que esta decisão é recente, as zonas de grande densidade populacional estão a tentar encontrar uma solução para este modelo de arrendamento de curta duração. Mas, se tiver alguma dúvida, não hesite em contactar-nos!

A branco - Municípios de elevada densidade © Governo Português
Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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O que é o Alojamento Local?

Os estabelecimentos de Alojamento Local ou AL (que se traduz literalmente por “Alojamento Local”) em Portugal são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos. Em termos simples, corresponde à utilização comercial de um imóvel para aluguer de curta duração a turistas.

Quando se compra uma propriedade em Portugal para a alugar a turistas, existem muitas opções, uma vez que o turismo está bem estabelecido na maior parte do país. No entanto, quanto maior for a cidade, mais ofertas e oportunidades de AL irá encontrar.

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Tipos de Alojamento Local em Portugal

Os turistas que vêm a Portugal escolhem um tipo específico de AL para se alojarem em função dos seus objectivos de férias: pode ser o destino como um todo, a proximidade do centro da cidade, um local confortável e espaçoso para ficar, serviços e comodidades ou privacidade, entre outros aspectos. A oferta portuguesa de AL é vasta e contempla todo o tipo de necessidades e gostos.

Os estabelecimentos da CR são classificados de acordo com os tipos de unidades de alojamento e incluem

  • Residências: a unidade de alojamento é um edifício autónomo de carácter unifamiliar;
  • Apartamentos: o alojamento é uma fração autónoma de um edifício ou parte de um prédio urbano suscetível de utilização independente. A viabilidade do arrendamento em apartamentos tem de ser verificada junto do condomínio e da Câmara Municipal;
  • Estabelecimentos de hospedagem (tipo hostels): as unidades de alojamento são constituídas por um máximo de 9 quartos (ou até 30 clientes), integrados numa fração autónoma, em prédio urbano ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
  • Quarto: alojamento constituído por um máximo de 3 quartos na propriedade do proprietário.
Quais são os limites de capacidade de um Alojamento Local?

Os estabelecimentos AL podem ter uma capacidade máxima de 9 quartos e 30 utentes, com exceção dos hostels, que não têm limite de capacidade, e dos quartos – que só podem ser 3 na residência do proprietário.

Em termos de utilizadores, a capacidade da AL é determinada pelas características/tamanho das habitações. Não pode exceder o número resultante da multiplicação do número de divisões por 2. No caso de apartamentos e moradias, é possível alojar 2 utilizadores adicionais na sala de estar. Em todos os tipos de habitação,  desde que existam condições de habitabilidade, podem ser instaladas até 2 camas suplementares para crianças até aos 12 anos de idade.

Quantos apartamentos podem ser atribuídos ao alojamento local num edifício em Portugal?

Na modalidade de apartamento AL, cada proprietário ou titular de exploração de Alojamento Local pode explorar mais de 9 fracções por edifício, desde que não excedam 75% do número das suas fracções existentes ou partes independentes.

Para efeitos de cálculo do número de fracções, são consideradas as fracções registadas em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou titular da exploração, bem como as registadas em nome de diferentes pessoas colectivas, quando existam sócios comuns.

Que preço deve cobrar pelo seu AL?

Uma vez concluída a pesquisa inicial, terá uma ideia geral do preço a cobrar pelo seu Alojamento Local. O valor que estabelecer deve ter em conta estes factores importantes:

  • Estar dentro de uma gama de preços que possa competir com sucesso com outros alugueres de curta duração na mesma categoria que o seu;
  • Não subestime a importância da sua oferta de valor único – seja um serviço excecional, uma experiência inesquecível ou um local e ambiente verdadeiramente únicos. O preço não é o único fator!
  • Definir uma estratégia de preços e tarifas de alojamento sazonais.

Calcule um preço médio por noite que tenha em conta os custos fixos. A definição de uma estratégia de preços garante que o seu AL não estará no mercado a um preço inferior ao que deveria.

Estabeleça qual será a época alta e a época baixa, de acordo com o calendário e a procura das características específicas da localização do seu alojamento local (por exemplo, nas montanhas da Serra da Estrela, o inverno é considerado uma época alta porque é um destino de neve). Não se esqueça de verificar todos os dias festivos e feriados, não só em Portugal, mas também no país de origem do seu cliente internacional. Ajuste as suas tarifas de acordo com estes factores.

alojamento local

Iniciar um Alojamento Local: Guia passo-a-passo

Passo 1: Confirmar se o edifício/casa se encontra numa zona autorizada AL

Para preservar os bairros e o arrendamento a preços acessíveis para os habitantes locais, os municípios portugueses podem definir zonas de contenção, que são todas aquelas que excedem 25% do alojamento disponível afeto ao alojamento local. Existem ainda zonas de suspensão temporária para áreas compreendidas entre 10% e 20% da oferta habitacional afecta a esta atividade.

Nestas zonas é estabelecido um limite ao número de estabelecimentos de alojamento local – um único proprietário só pode explorar um máximo de 7 alojamentos e as respectivas licenças são pessoais e intransmissíveis.

Neste momento, julho de 2023, só é possível criar novas AL em determinados municípios, situados maioritariamente no interior de Portugal. Os centros das cidades de Lisboa e Porto estão proibidos, por exemplo.

Passo 2: Saber que o conselho de administração do condomínio tem poder de decisão

Se quiser abrir um AL num prédio em propriedade horizontal com fracções autónomas, só o pode fazer com a autorização dos restantes condóminos. Se mais de metade dos condóminos se opuserem ao alojamento, não pode ser um AL.

Etapa 3: Abrir uma atividade independente na administração fiscal

Depois de ter obtido o seu Número Nacional de Identificação Fiscal (NIF), deve dirigir-se ao portal da Autoridade Tributária e Aduaneira ou a uma repartição de finanças para declarar o início da sua atividade como Atividade Independente. Embora possa fazer isso online, recomendamos que se registe no local, uma vez que o processo online não é assim tão simples e muito provavelmente terá dúvidas que podem ser respondidas no local.

Tem duas opções relativamente às suas declarações de rendimentos e à tributação:

  • Categoria B (trabalhadores independentes, empresários e profissão liberal AL rendimentos): iniciar uma atividade com o código de atividade económica (CAE) 55201 – alojamento mobilado para turistas, ou CAE 55204 (outros alojamentos de curta duração). Se os rendimentos que auferir forem até 200 000 euros, será enquadrado no regime simplificado de tributação. Se os rendimentos ultrapassarem esse valor, é obrigado a ter um sistema de contabilidade organizada, com um contabilista profissional AL.
  • Categoria F (rendimentos prediais): para efeitos de tributação, podem ser considerados todos os seus rendimentos ou, em alternativa, optar por tributar o imóvel a uma taxa de 28%.

Dependendo da sua situação específica, a melhor opção pode não ser óbvia. Sugerimos que procure aconselhamento profissional de um contabilista para esta decisão, uma vez que esta terá impacto nas suas finanças.

Passo 4: Registar o alojamento local

O registo dos estabelecimentos de alojamento local é uma condição necessária e obrigatória para o seu funcionamento. O processo de registo inicia-se com uma comunicação prévia, com prazo, dirigida ao presidente da câmara municipal onde se situa o alojamento local.

Este aviso prévio deve incluir informações como

  • O título de utilização válido do bem
  • O nome adotado pelo estabelecimento
  • A sua modalidade e a capacidade de quartos, camas e utentes

Tem de incluir vários documentos, entre os quais

  • Um termo de responsabilidade
  • Cópias do registo predial urbano
  • Cópias da declaração de início de atividade
  • Testemunho de aprovação dos condóminos

Pode proceder ao registo acedendo ao Balcão do Empreendedor (BdE), acessível através do Portal ePortugal, através do Portal do Turismo de Portugal, ou ainda acedendo aos sites dos municípios.

O procedimento de registo atribui a cada pedido o número de registo do estabelecimento AL, se a câmara municipal competente não se opuser (no prazo de 10 dias ou, no caso de uma pousada, de 20 dias). O número de registo funciona como o título válido. Com ele, pode iniciar a sua atividade de AL e publicitá-la, incluindo em plataformas como a Airbnb e a Booking, que exigem esse número.

Etapa 5: subscrever o seguro obrigatório de responsabilidade civil

A lei portuguesa estabelece que quem explora uma unidade local de alojamento é “solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos causados por estes ao edifício em que a unidade está instalada”. Assim, o responsável pelo estabelecimento é obrigado a subscrever uma apólice de seguro que cubra os riscos de incêndio e os danos patrimoniais e não patrimoniais causados aos hóspedes e a terceiros.

O seguro deve ser contratado de imediato e a sua inexistência pode levar ao cancelamento do registo, o que significa que a sua licença de alojamento local será revogada.

AL

Estar preparado para a inspeção do conselho municipal

No final do período de 30 dias após a comunicação prévia com prazo à câmara municipal, é obrigatória a realização de uma vistoria ao alojamento local para verificar o cumprimento de todos os requisitos;

Eis as obrigações legais que o alojamento local deve proporcionar aos seus hóspedes em cada visita, cujo cumprimento será verificado pela inspeção:

  • Extintor de incêndio;
  • Manta anti-fogo;
  • Kit de primeiros socorros;
  • Explicação visível do número de emergência 112;
  • Informações sobre a disponibilidade de um livro de reclamações (tanto em papel como em formato digital)
  • Livro de instruções da casa em 4 línguas (duas das quais português e inglês), que contém informações como as regras do bairro e da casa e os contactos do proprietário/gestor do AL
  • Placa acrílica de identificação “AL” afixada

Requisitos gerais de um alojamento local

Os estabelecimentos AL devem cumprir determinados requisitos legais:

  • Condições actuais de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
  • Ligação à rede pública de abastecimento de água e de esgotos;
  • Ter uma janela ou varanda com comunicação direta com o exterior;
  • Estar equipado com mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
  • Dispor de um sistema de vedação da entrada de luz exterior que garanta condições adequadas de ventilação e arejamento;
  • Ter portas equipadas com um sistema de segurança que garanta a privacidade dos utilizadores;
  • As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade;
  • Respeitar sempre as condições de higiene e limpeza.

Os estabelecimentos AL com capacidade igual ou inferior a 10 pessoas também devem cumprir requisitos de segurança, mas mais simples:

  • Extintor e cobertor de incêndio acessíveis aos utilizadores;
  • Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
  • Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível para os utilizadores.

Se a lotação for superior a 10 pessoas, o alojamento local deve cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.

Os seus deveres como proprietário de um alojamento local

Comunicar à AIMA a entrada e saída de estrangeiros

A Agência para Integração, Migração e Asilo (AIMA) exige que os responsáveis pelos apartamentos e hotéis nacionais AL comuniquem os dados de todos os estrangeiros que os utilizam – a pessoa que faz a reserva e os outros hóspedes. Os dados exigidos são:

  • Nome;
  • Número do bilhete de identidade;
  • Nacionalidade;
  • Cidade em que os hóspedes se encontravam antes de chegarem a esta propriedade;
  • Cidade para onde o hóspede se desloca.
Cobrar impostos municipais

Alguns municípios portugueses implementaram a Taxa Municipal Turística sobre as dormidas. Trata-se de uma taxa cobrada a todos os hóspedes alojados em empreendimentos turísticos ou alojamentos locais nas cidades onde a taxa está em vigor. Para além da tarifa do quarto, é cobrado um valor extra, por noite e por pessoa. Por exemplo, em Lisboa, é obrigatória a cobrança de uma taxa de ocupação nocturna de 2 euros por pessoa e por estadia, excluindo crianças com menos de 13 anos, durante um máximo de 7 noites.

Que despesas AL são dedutíveis?

Se o imóvel for utilizado apenas parcialmente como AL, apenas 25% das despesas serão consideradas como deduções. As despesas dedutíveis incluem:

  • 4% do valor patrimonial do imóvel
  • Seguros
  • Eletricidade
  • Água
  • Gás
  • Limpeza
  • As comissões são pagas a plataformas como a Airbnb, Booking ou HomeAway.

Uma vez que a legislação fiscal está frequentemente sujeita a alterações em Portugal, é favor verificar todas as informações relevantes actualizadas no momento em que decidir avançar com o seu negócio de alojamento local.

Obrigações fiscais AL

A partir do momento em que começa a explorar os serviços locais do seu alojamento, estas são as obrigações fiscais que terá de cumprir:

  • Emitir recibos verdes através do Portal das Finanças ou passar faturas;
  • Pagar o imposto sobre o valor acrescentado (IVA): se o seu rendimento anual for superior a 10.000€, está isento desta obrigação. Uma vez ultrapassado este valor, é-lhe exigido o pagamento de um imposto de 6% sobre os montantes facturados. Neste caso, deve entregar a correspondente declaração de imposto através de uma declaração periódica trimestral, facilmente acessível no portal online da AT.
  • Pagar o Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).
  • Taxa extra de IHRU de 15% sobre o Alojamento Local localizado em regiões de alta densidade, a partir de julho de 2023

Para ter a certeza que tem toda a informação correcta para a sua situação específica e que está em conformidade com todas as obrigações legais, aconselhamos que consulte um contabilista especializado. A Pearls of Portugal pode ajudá-lo nesta demanda, aconselhando-o aos nossos parceiros profissionais de confiança e experientes.

Como tornar o seu alojamento local visível e rentável

Crie o seu sítio Web de alojamento local

Uma boa maneira de dar visibilidade ao seu alojamento local é ter o seu próprio site de alojamento local. Pode fazê-lo sozinho com um pequeno investimento num tema WordPress pré-construído, compra de nome de domínio e alojamento no servidor. Uma vantagem de ter o seu próprio site é que pode criar um canal de vendas direto, que responde sem demora às perguntas do cliente. Pode incluir uma opção de reserva direta e fechar os seus negócios diretamente a partir do seu sítio Web.

Anunciar nas plataformas locais em linha de alojamento

Uma forma alternativa de obter visibilidade mais imediata e colocar o seu novo negócio no mapa, bem como ganhar reputação e confiança com os clientes, é anunciar o seu alojamento local nas melhores plataformas disponíveis. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor e Expedia estão entre as plataformas de publicidade e reservas mais conhecidas. Mas nem todas podem ser a melhor opção para si.

O nosso conselho é que, em primeiro lugar, determine o perfil da sua empresa com base no tipo de alojamento que oferece e no segmento de público que pretende atingir. Depois, está preparado para decidir qual a plataforma que melhor responde a essas necessidades. Mesmo assim, para maximizar o seu alcance, a diversificação é fundamental: considere anunciar em pelo menos 4 plataformas diferentes, incluindo aquelas com um alcance mais amplo, como o Booking, e aquelas que são mais segmentadas por nicho, como o Vrbo. Estas plataformas obviamente cobram comissões, por isso é um custo que tem de ser orçamentado no seu negócio.

Investir em fotografias de boa qualidade

Uma descrição detalhada da propriedade e dos seus arredores é muito importante para informar e atrair clientes, mas ter uma galeria de fotos de boa qualidade pode levar o seu AL muito longe e distingui-lo dos seus concorrentes. Considere contratar um fotógrafo profissional e especializado para captar as melhores características do seu alojamento local da forma mais apelativa possível. Pode até adicionar um vídeo profissional para uma experiência virtual mais envolvente.

Como é que a Pearls of Portugal pode ajudar

Como líder no sector imobiliário agente de compra, a Pearls of Portugal oferece-lhe o melhor guia para alojamento local em Portugal. O nosso objetivo é ajudá-lo a encontrar a melhor solução possível para obter um retorno sustentável do seu investimento na compra de casa neste país. Trabalhamos com parceiros profissionais para o ajudar em todo o processo, por isso não hesite em pedir a nossa ajuda!

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