Se comprar uma casa em Portugal que não vai utilizar como residência principal, pelo menos não a curto prazo, poderá querer agarrar a oportunidade de obter um retorno do seu investimento, alugando-a aos turistas.
Portugal é um dos destinos turísticos mais procurados na Europa, gerando muitas oportunidades de negócio. A sua paisagem diversificada vai desde o norte montanhoso até ao quente e planície sul, forrado por longas praias douradas no Algarve e inclui as paradisíacas ilhas intactas do arquipélago dos Açores e as ensolaradas e coloridas ilhas da Madeira. Nas suas cidades, entre as mais seguras para visitar, os turistas podem sentir a genuína hospitalidade portuguesa e experimentar o sabor de uma gastronomia deliciosa e vinhos surpreendentemente únicos. É um país que mistura perfeitamente o seu rico legado e património histórico com a oferta de todos os serviços modernos que um visitante bem viajado pode desejar.
Uma informação importante à partida. O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em Abril de 2022 que as casas multi-familiares não podem ter alojamento local (alojamento local), o que poderia levar ao desaparecimento de parte da actividade existente. Há também dúvidas se as autoridades locais continuarão a poder conceder novas licenças de construção de habitações em edifícios onde o título de construção é o de uma habitação permanente.
A partir de agora, de acordo com a decisão, qualquer proprietário de condomínio pode exigir o fim deste tipo de actividade no edifício onde vive, independentemente de o alojamento local estar a funcionar há anos. Espera-se que haja muitos processos judiciais solicitando a ilegalidade da prática nas chamadas propriedades horizontais (casas multifamiliares) e o Governo já está a analisar o impacto desta decisão no sector, uma vez que as leis actuais não são claras e há necessidade de clarificação. Assim, se estiver a considerar a compra de um único apartamento para fins de alojamento local, deverá verificar a decisão de condomínio, bem como a prática da câmara municipal local na emissão de novas licenças.
Alojamento Local ou AL (que se traduz literalmente por “Alojamento Local”) são estabelecimentos em Portugal que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, desde que não satisfaçam os requisitos para serem considerados estâncias turísticas. Em termos simples, corresponde à utilização comercial de uma pequena propriedade para alugueres de curta duração a turistas, na sua maioria por pessoas naturais da região.
Quando se compra uma propriedade em Portugal para a alugar a turistas, há muitas opções, uma vez que o turismo está bem estabelecido na maioria das partes do país. A costa atlântica, Porto, Lisboa, ou Algarve são sempre boas escolhas.
A fim de ter uma melhor sensação para todo o país, analisámos as ofertas actuais de aluguer a curto prazo em plataformas como a Airbnb, Booking, etc. Não analisámos as capacidades e classificações dos hotéis. A análise teve em consideração dois factores:
A hipótese por detrás do segundo factor é que o número real de reservas está correlacionado com o número de classificações. Quase metade (47%) de todos os utilizadores da Internet em todo o mundo dizem que publicam mensalmente as suas avaliações sobre um produto, empresa ou serviço (GlobalWebIndex, 2019). Criámos uma matriz baseada no conceito BCG com 9 campos. Cada factor foi separado em 3 secções com base em pontos de corte estatísticos.
Acreditamos que a matriz é uma boa ferramenta para ajudar a avaliar áreas que são fortes na procura e oferta de ofertas de curto prazo, bem como identificar áreas que têm procura mas que ainda estão menos desenvolvidas em ofertas. A análise está orientada para o passado, uma vez que as ofertas já se encontram no mercado e as classificações já foram feitas. A procura e a oferta podem mudar em todas as áreas, que é a informação que também iremos incluir nos próximos trabalhos.
Se tiver quaisquer perguntas, dúvidas, ou observações, por favor informe-nos. É favor notar que a matriz faz parte do quadro completo e não deve ser considerada como a única fonte de informação. Recomendamos sempre uma análise mais detalhada do mercado antes de tomar uma decisão de investimento. Temos todo o prazer em ajudar também nesta etapa.
| High Supply | |||
| X X |
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| Low Supply | |||
| X X |
Low Demand | X X |
High Demand |
Com este mapa dinâmico, fornecemos-lhe uma visão geral de como todas as áreas em Portugal classificam quando se trata de alugueres lucrativos. Isto é, medimos os destinos mais procurados, bem como as áreas menos exploradas, onde se pode encontrar uma grande oferta de propriedades de aluguer e onde encontrar uma oferta baixa.
Qual é o objectivo? Bem, todos os anos Portugal recebe muitos turistas à procura de alojamento local ou de alugueres específicos a curto prazo. A procura tende a ser em torno das maiores cidades, onde a oferta de propriedades e alojamentos é mais elevada. Tem havido um aumento na procura de alugueres no campo ou no interior do país, onde a oferta de propriedades é ainda baixa.
Portanto, dependendo do seu objectivo, há muito espaço para investir aqui. Se pairar sobre Lisboa, notará que é colorido a azul escuro, o que indica que a cidade tem tanto uma grande procura de alugueres como uma grande oferta de imóveis para arrendamento. Por outro lado, se pairar sobre Miranda do Douro (Norte de Portugal), notará o azul mais claro, o que significa que a área tem uma oferta e procura baixas quando se trata de arrendamento.
Os turistas que vêm a Portugal escolhem um tipo específico de AL para serem alojados em função dos seus objectivos de férias: pode ser o destino como um todo, a proximidade do centro histórico e da maioria dos restaurantes e locais de restauração apetecíveis, um local confortável e espaçoso para ficar, serviços e comodidades ou privacidade, entre outras coisas. A oferta portuguesa é vasta e contempla todo o tipo de necessidades e gostos.
Os estabelecimentos alojamento local são classificados de acordo com os tipos de unidades de alojamento e incluem:
Os estabelecimentos AL podem ter uma capacidade máxima de 9 quartos e 30 utilizadores, com excepção dos albergues, que não têm limite de capacidade, e quartos, que só podem ser 3 na residência do proprietário.
Em termos de utilizadores, a capacidade do alojamento local é determinada pelas características/tamanho das habitações. Não pode exceder o número resultante da multiplicação do número de quartos por 2. No caso de apartamentos e casas, é possível acomodar 2 utilizadores adicionais na sala de estar. Em todos os tipos de habitação, desde que existam condições de vida, podem ser instaladas até 2 camas adicionais para crianças até aos 12 anos de idade.
Uma vez concluída a sua investigação inicial, terá uma ideia geral do preço a cobrar pelo seu alojamento local. O valor que estabelecer deve ter em conta dois factores importantes:
Calcule um preço médio por noite que tenha em conta os custos fixos. Estabelecer uma estratégia de preços assegura que o seu alojamento local não será lançado no mercado a um preço inferior ao que deveria.
Estabeleça qual será a estação alta e a estação baixa, de acordo com o calendário e a procura das suas características específicas de localização AL (por exemplo, nas montanhas da Serra da Estrela, o Inverno é considerado uma estação alta porque a Serra é um destino de neve). Não se esqueça de verificar todos os dias festivos e feriados, não só em Portugal mas também no país de origem do seu cliente internacional. Ajuste as suas tarifas de acordo com estes factores.
Embora a AL tenha beneficiado Portugal ao impulsionar a renovação do centro histórico das cidades, também contribuiu para afastar muitos dos habitantes do bairro tradicional para a periferia, a fim de substituir as casas tradicionais alugadas para alojamentos AL.
Para preservar a realidade social dos bairros e favorecer o arrendamento acessível e o comércio de bairro, os municípios portugueses podem definir zonas de contenção, que são todas aquelas que excedem 25% das habitações disponíveis atribuídas à AL. Existem também zonas de suspensão temporária para áreas entre 10% e 20% das habitações disponíveis relacionadas com esta actividade.
Nestas zonas é estabelecido um limite no número de estabelecimentos AL – um único proprietário só pode operar um máximo de 7 alojamentos e as licenças correspondentes são pessoais e intransmissíveis.
Existem também zonas proibidas, o que significa que certos bairros não estão a conceder mais licenças para novas empresas alojamento local. Se o seu objectivo é comprar uma casa em Portugal para criar um alojamento local, deve realmente dirigir-se à Câmara Municipal para verificar a situação de concessão de licenças.
Se quiser abrir um albergue AL num edifício em propriedade horizontal com fracções autónomas, com vários proprietários, só o pode fazer com a autorização dos outros condóminos. Noutros tipos de alojamento local, não é necessária autorização prévia. No entanto, se mais de metade dos condóminos (tendo em conta a quilometragem) se opuser ao alojamento, este pode ser fechado. Isto pode acontecer se houver provas à câmara municipal de “prática repetida e comprovada de actos que perturbem a utilização normal do edifício, bem como de actos que causem incómodo e afectem o resto do condomínio”.
Após ter obtido o seu número de identificação fiscal português (NIF), deve dirigir-se ao portal da Autoridade Fiscal e Aduaneira Portuguesa (AT) ou a uma repartição fiscal para declarar a abertura da sua actividade como contratante independente (Atividade Independente). Embora o possa fazer online, recomendamos o registo no local, pois o processo online não é assim tão simples e muito provavelmente terá dúvidas que poderão ser respondidas no local. Tem duas opções relativamente às suas declarações de rendimentos e tributação:
Consoante a sua situação específica, a melhor opção pode não ser óbvia. Sugerimos que procure aconselhamento profissional de um contabilista para esta decisão, uma vez que ela terá impacto nas suas finanças.
O registo dos estabelecimentos AL é uma condição necessária e obrigatória para o seu funcionamento. O processo de registo começa com uma comunicação prévia com um prazo dirigido ao presidente da câmara municipal em cuja área administrativa se encontra o seu alojamento local.
Esta comunicação prévia deve incluir informações como o título válido de utilização do imóvel, o nome adoptado pelo estabelecimento AL, a sua modalidade e capacidade em quartos, camas, e utilizadores. Tem de incluir vários documentos, entre os quais um termo de responsabilidade, cópias do registo predial urbano, cópias da declaração de início de actividade do titular, actas da assembleia de condóminos atestando que autorizam a instalação (para albergues).
Pode proceder ao registo acedendo ao Balcão do Empreendedor (BdE), acessível através do Portal EPortugal, através do Portal do Turismo de Portugal no Registo Nacional de Turismo, ou mesmo acedendo aos sites dos municípios. No BdE, que tem uma versão em língua inglesa, encontrará uma lista de serviços em linha para facilitar todo o processo:
Ao clicar em “Alojamento local – registo da actividade” , terá acesso a uma página web na qual poderá efectuar o registo do seu alojamento local, começando por escolher a sua localização por região e município no mapa que aparece. Em seguida, a página apresentará informações sobre o mesmo:
A partir daí, poderá passar pelo procedimento de registo de forma inteiramente electrónica, com certificação digital, por exemplo, pelo cartão de cidadão ou por um advogado, solicitador ou certificado digital notarial, entre outras formas disponíveis. Necessitará dos seguintes documentos:
O procedimento de registo dá a cada pedido o número de registo do estabelecimento AL se a Câmara Municipal competente não se opuser (no prazo de 10 dias ou, no caso de um albergue, 20 dias). O número de registo funciona como o título válido. Com ele, é-lhe permitido iniciar a sua operação AL e publicitá-lo, inclusive em plataformas como a Airbnb e a Booking, que exigem esse número.
A lei portuguesa estabelece que quem quer que opere uma unidade AL é “solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos causados por estes últimos ao edifício em que a unidade está instalada”. Assim, o responsável do estabelecimento é obrigado a subscrever uma apólice de seguro que cubra os riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados aos hóspedes e a terceiros.
O seguro deve ser contratado imediatamente e a sua inexistência pode levar ao cancelamento do registo, o que significa que a sua licença AL será revogada.
No final do período de 30 dias após a notificação prévia com um prazo para o conselho municipal, há uma inspecção obrigatória do alojamento local para verificar o seu cumprimento de todos os requisitos. A entidade competente para o fazer é a câmara municipal. É também responsável, juntamente com a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, que significa Autoridade de Segurança Alimentar e Económica), pela supervisão do cumprimento de todo o regime legal. Se solicitado pela ASAE, o Turismo de Portugal pode também efectuar inspecções.
Aqui estão as obrigações legais que a AL deve fornecer aos seus convidados em cada visita, cujo cumprimento a inspecção verificará:
Se a inspecção verificar que algum destes requisitos está em falta, o número de registo não poderá ser atribuído.
Os estabelecimentos AL devem obedecer a certos requisitos legais:
Os estabelecimentos AL com capacidade igual ou inferior a 10 pessoas, devem também cumprir os requisitos de segurança, mas mais simples:
Se a capacidade exceder 10 pessoas, o alojamento local deve cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.
O Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) exige que os responsáveis pelos apartamentos e hotéis nacionais AL comuniquem os dados de todos os estrangeiros que os utilizam – a pessoa que faz a reserva e os outros hóspedes. Os dados exigidos são:
Esta informação deve ser fornecida no prazo de 3 dias úteis após a entrada e saída do alojamento e enviada através do Sistema de Informação do Boletim de Alojamento. Também pode ser entregue pessoalmente nos serviços locais do SEF ou, em localidades onde não existam, entregue à Guarda Nacional Republicana (GNR) ou à Polícia de Segurança Pública (PSP).
É obrigatório que o estabelecimento de alojamento recolha e comunique os dados de todos os seus hóspedes e não só da pessoa que fez a reserva.
Algumas municipalidades portuguesas implementaram o Imposto Municipal de Turismo (Taxa Municipal Turística) sobre dormidas. É uma taxa cobrada a todos os hóspedes que permaneçam em empreendimentos turísticos ou AL nas cidades onde o imposto está em vigor. Adicionando à taxa de quarto, é cobrado um montante extra, por noite e por pessoa. O município é livre de estipular o montante a pagar, quem paga, quem está isento, e qual é o limite de pernoitas. Portanto, o valor unitário varia e pode ser consultado nos regulamentos de cada município.
Por exemplo, em Lisboa, é obrigatório cobrar uma taxa de ocupação nocturna de 2 euros por pessoa e estadia, excluindo crianças menores de 13 anos, por um máximo de 7 noites.
Se o bem for utilizado apenas parcialmente como AL, apenas 25% das despesas serão consideradas como deduções. As despesas dedutíveis incluem:
Como a legislação fiscal está frequentemente sujeita a alterações em Portugal, por favor verifique toda a informação relevante actualizada na altura em que decidir avançar com o seu negócio AL.
Um AL cujo estabelecimento esteja situado numa propriedade horizontal como um condomínio de apartamentos pode ter de pagar uma taxa de condomínio acrescida. Isto deve-se ao facto de a AL, juntamente com os seus hóspedes, contribuir para o desgaste do edifício em áreas comuns. A administração do condomínio pode cobrar-lhe um aumento nas suas taxas anuais que varia entre 15% e um máximo de 30%. Se pagar 100 euros em taxas de condomínio, com um aumento de 30%, a sua nova taxa será de 130 euros. Não tome como garantido o apoio do condomínio. Tome as medidas necessárias para que os seus hóspedes não perturbem os outros condóminos residentes no condomínio. Se houver interrupções frequentes para eles, a direcção pode votar para encerrar o seu alojamento local e enviar a decisão ao presidente da câmara e ao município, resultando no encerramento da sua lista durante um ano.
A partir do momento em que começa a operar os seus serviços AL, estas são as obrigações fiscais que terá de cumprir:
Nos arrendamentos de curto prazo, 65% do rendimento é considerado uma despesa, resultando numa tributação de apenas 35% dos montantes facturados. A taxa de IRS varia de acordo com o rendimento mensal e é tabelada por escalões de rendimento.
Para ter a certeza de ter todas as informações correctas para a sua situação específica e de estar em conformidade com todas as obrigações legais, aconselhamo-lo a consultar um contabilista especializado. Nós da Pearls de Portugal podemos ajudá-lo nesta exigência, aconselhando-o aos nossos parceiros profissionais experientes e de confiança.