Se está a comprar uma propriedade em Portugal que não vai usar como residência principal, pelo menos não a curto prazo, pode querer aproveitar a oportunidade para obter retorno do seu investimento alugando-a a turistas. Esta atividade chama-se “Alojamento Local” em Portugal.
Portugal é um dos destinos turísticos mais populares da Europa e oferece muitas oportunidades de negócio. A sua paisagem variada vai do norte montanhoso ao sul quente e plano, com as longas praias douradas do Algarve, e inclui as ilhas paradisíacas e intocadas dos arquipélagos dos Açores e da Madeira. Nestas cidades, que estão entre as mais seguras de visitar, os turistas podem sentir a verdadeira hospitalidade portuguesa e saborear a gastronomia deliciosa e vinhos surpreendentemente únicos.
Alojamento Local (AL) é um termo para locais que oferecem alojamento temporário a turistas mediante pagamento num edifício que não é legalmente classificado como estância turística. Pense em como seria bom ter um apartamento encantador em Lisboa, uma vivenda simpática no Algarve, ou uma casa de hóspedes encantadora no Porto. Se planeias alugar estas por alguns dias, semanas ou até alguns meses a pessoas que visitam em negócios ou lazer, estás a gerir um AL. É diferente dos alugueres de longa duração ou hotéis normais porque está num espaço único que satisfaz a crescente necessidade de experiências de viagem reais e locais.
Podes estar a perguntar-te: “Não posso simplesmente pôr a minha casa no Airbnb?” As plataformas online são importantes para marketing, mas tens de te registar na AL. É a lei. Gerir um Alojamento Local não registado é como conduzir sem carta de condução: é contra a lei e traz grandes penalizações, como multas elevadas e até ter de encerrar o negócio.
O registo dá-lhe legitimidade além de o manter fora de problemas com a lei. Mostra aos hóspedes que a sua propriedade cumpre certos padrões de segurança e qualidade, o que gera confiança. Dá-lhe um conjunto claro de regras para gerir o seu negócio, como lidar com impostos e hóspedes, para que possa ser um bom membro da comunidade e da economia. Pensa nisso como um selo de qualidade que ajuda toda a gente.
Se alugas um lugar a turistas por curtos períodos e lhes cobras por isso, mas não é um hotel, hostel ou outro negócio turístico regulado, precisas de uma licença AL. Isto é verdade independentemente de possuir um único quarto, um apartamento inteiro, uma casa separada (moradia) ou uma pequena casa de hóspedes (estabelecimento de hospedagem). A própria propriedade deve estar registada, quer a gere pessoalmente ou através de uma empresa de gestão de propriedades. A regra mantém-se, mesmo que planeie alugar apenas por algumas semanas por ano.
Importante saber: os conselhos locais têm o poder de adotar regulamentos que restabelecem algumas das restrições recentemente levantadas, como limites de transferência ou datas de validade das licenças.
Quando os turistas vêm a Portugal, têm muitas opções diferentes no que toca a alojamento. Podem estar à procura de um local perto do centro da cidade, ou de um lugar confortável e espaçoso, ou talvez procurem um sítio com ótimos serviços e comodidades, ou simplesmente queiram privacidade. Quaisquer que sejam as suas necessidades, Portugal tem tudo o que precisa! O maravilhoso do alojamento português é que tem algo para todos!
Os encantadores estabelecimentos da AL estão agrupados de acordo com os tipos de unidades de alojamento que oferecem. Estas incluem:
Todos os ALs são concebidos para acomodar confortavelmente até dois adultos em cada quarto e mais dois na sala de estar, desde que todas as comodidades necessárias (camas, ventilação, etc.) estejam disponíveis. E há mais! Também pode adicionar até duas camas extra para crianças com menos de 12 anos.
Lamentamos dizer que a regra de duas pessoas por quarto ainda está em vigor, mas a nova lei reduz a capacidade máxima para todos os tipos de ALs para 27 hóspedes. Boas notícias! Agora pode instalar camas conversíveis ou adicionais (tanto para adultos como para crianças), mas lembre-se que não podem ocupar mais de 50% das camas fixas.
Não é apenas um grande salto para obter a tua licença AL; É uma série de passos cuidadosos. Antes sequer de pensar em preencher formulários, há alguns passos importantes que precisa de seguir. Muita gente tem dificuldades nesta fase de preparação, por isso vamos garantir que está pronto.
É aqui que o teu sonho se torna realidade. Mesmo que uma propriedade pareça perfeita para hóspedes, nem sempre pode ser registada como AL.
Para preservar bairros e pagar rendas acessíveis para os locais, os municípios portugueses podem definir áreas em vez de estarem limitados por restrições nacionais. Esta nova lei permite que os municípios locais estabeleçam os seus próprios “regulamentos administrativos” para supervisionar a atividade da AL na sua jurisdição. Isto implica que podem, mais uma vez, designar regiões para expansão e contenção sustentáveis, de acordo com os seus requisitos locais. Os municípios podem agora impor limites ao número de novos ALs registados em freguesias (freguesias) ou partes das paróquias através dos seus regulamentos locais, que se basearão na “habitação local e pressão ambiental.”
Quando um município tem mais de 1.000 ALs registados, tem um ano para decidir se deve estabelecer restrições. Um município pode adiar as novas licenças durante um ano enquanto cria estes regulamentos se já tiver mais de 1.000 ALs no momento em que a lei é aprovada.
Ao atingir o nível de 1.000 AL, os municípios têm a opção de escolher um “representante local de alojamento” para ajudar a supervisionar a atividade, resolver queixas, oferecer sugestões e publicar “guias de boas práticas” para ALs. Para cumprir as suas responsabilidades, esta pessoa colaborará com “residentes”, proprietários de AL, “condomínios” e outras partes relevantes.
Haverá uma “sobreconcentração de ALs” nas regiões de contenção, exigindo regulamentos mais rigorosos para novas licenças.
Nestas áreas, os conselhos conseguem:
Áreas onde é necessário “monitorizar” para evitar a sobreconcentração de AL e os seus efeitos prejudiciais nos bairros serão consideradas áreas de crescimento sustentável. Os conselhos têm autoridade para impor restrições adicionais aos novos ALs em regiões específicas, tais como:
Pelo menos de três em três anos, ambos os tipos de regiões devem ser reavaliados, e o Turismo de Portugal deve ser informado das decisões do conselho.
De acordo com a nova lei nacional que confere às cidades a responsabilidade de criar áreas de crescimento e contenção, a Câmara Municipal do Porto publicou uma nova lei em 10.12.2024 com as respetivas áreas da AL. O limiar para estar ou não estar numa área de contenção é de 15% (razão AL/total de habitação). Nas áreas de contenção, só se pode obter uma licença através de exceções como novos edifícios e renovações.
As áreas de contenção correspondem às paróquias de
As áreas de crescimento sustentável correspondem às freguesias de
A Câmara Municipal de Lisboa mantém a suspensão das licenças de alojamento local nas zonas de contenção da cidade. A primeira área de contenção foi lançada pela Câmara Municipal de Lisboa em 2018, à qual foram posteriormente adicionadas outras áreas no centro de Lisboa, bem como novas medidas de contenção em 2019, que continuam em vigor até hoje. Os municípios onde a proporção de ALs em relação ao número de habitações é igual ou superior a 2,5% e onde se aplica a suspensão provisória são:
O seu número de identificação fiscal português chama-se NIF, ou Número de Identificação Fiscal. Se não vive em Portugal, esta é a primeira e mais importante coisa que precisa de fazer lá. É como obter um número de Segurança Social ou um ID fiscal noutros países. Não se pode fazer qualquer negócio financeiro ou legal em Portugal sem isso, como comprar uma casa, abrir uma conta bancária ou, como deve ter adivinhado, registar um AL. Pode obter o seu NIF indo a uma agência fiscal local (Finanças) ou contratando um advogado ou contabilista para tratar disso por si. Normalmente, vai precisar do passaporte e do comprovativo de onde mora. Se não viver em Portugal, também vai precisar de um representante fiscal lá. Esta pessoa é o seu contacto com o serviço de impostos.
Depois de obter o seu Número Fiscal Português (NIF), tem de aceder ao portal da Autoridade Fiscal e Alfandegária Portuguesa ou a uma agência fiscal para declarar a abertura da sua atividade como trabalhador independente (Atividade Independente). Embora possa fazê-lo online, recomendamos que se inscreva no local, pois o processo online não é assim tão simples e provavelmente terá dúvidas que podem ser esclarecidas no local.
Tem duas opções relativamente às suas declarações de rendimento e à fiscalidade:
Dependendo da sua situação específica, a melhor opção pode não ser óbvia. Sugerimos que procure aconselhamento profissional de um contabilista para esta decisão, pois terá impacto nas suas finanças.
Papelada, papelada gloriosa! Reúne estes papéis porque vais precisar deles tanto para o registo no AL como para as tuas operações em curso:
Organizar e preparar estes papéis fará com que os próximos passos corram muito mais tranquilamente.
A lei portuguesa estabelece que quem gere uma unidade local de alojamento é “solidária e solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos causados por estes ao edifício onde a unidade está instalada”. Assim, a pessoa responsável pelo estabelecimento é obrigada a contrair uma apólice de seguro que cubra riscos de incêndio e danos materiais e não materiais causados a hóspedes e terceiros.
O seguro deve ser contratado imediatamente e a sua inexistência pode levar ao cancelamento do registo, o que significa que a sua licença de alojamento local será revogada.
Ei, não tínhamos acabado de falar disto no Passo 3? Sim, mas há uma diferença. No Passo 3, tinhas de te inscrever na Finanças como trabalhador independente. Este Passo 5 consiste em informar o Turismo de Portugal, a autoridade nacional de turismo e a câmara local que está a iniciar o seu negócio de AL. O registo da Finanças informa o fiscal sobre o seu negócio, e esta declaração informa as autoridades de turismo e a sua cidade. Na prática, a maior parte disto é feita através do portal online RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), do qual falaremos a seguir. Quando submetes a tua candidatura de AL através da RNAL, estás oficialmente a informar todas as pessoas certas. É um processo único para submeter.
O portal RNAL é o primeiro passo para o registo da AL. O Turismo de Portugal gere-o como uma plataforma online para tornar o processo de inscrição mais fácil e centralizado.
Vai precisar do seu NIF e da palavra-passe do portal Finanças para aceder a ele, já que o RNAL usa frequentemente o mesmo sistema de login. Se não tiver uma palavra-passe do Finanças, terá de obter uma no site do Finanças ou presencialmente.
Depois de iniciar sessão, irá à área para obter novos registos AL. O portal é bastante fácil de usar, mas será muito mais fácil se tiveres todos os teus documentos digitalizados e prontos.
É aqui que irá introduzir toda a informação sobre a sua propriedade e o seu negócio em Alabama. O formulário vai pedir coisas como:
Não te apresses a preencher isto. Certifica-te de que todos os campos estão corretos. Qualquer erro pode fazer com que o registo demore mais ou causar problemas mais tarde. Tenha em mente que a submissão digital aqui é basicamente o seu aviso oficial de que a AL começou a funcionar.
A câmara municipal (Câmara Municipal) onde se localiza a sua propriedade assumirá o processo assim que tiver submetido com sucesso o formulário e todos os documentos necessários através do portal RNAL. Eles têm um tempo definido (normalmente 10 a 20 dias úteis, mas isso pode mudar) para analisar a sua candidatura. A Câmara Municipal atribuirá à sua propriedade um número único de registo AL (por exemplo, 12345/AL) se tudo estiver em ordem e a sua propriedade cumprir todos os requisitos. Este número é o selo oficial de aprovação. Normalmente receberá um email a informar, e o número também aparecerá na sua conta do portal RNAL. Agora és oficialmente um Alojamento Local!
Agora é legalmente obrigado a mostrar o seu número AL num local de destaque. Para casas e apartamentos, isto significa colocar uma pequena placa padrão junto à porta. O seu número de registo único e o símbolo “AL” devem ser claramente visíveis nesta placa. Pode comprar estas placas a certos fornecedores ou mandá-las fabricar segundo as especificações corretas (a sua Câmara Municipal local pode ajudar com isso). As regras para o “Estabelecimento de Hospedagem” (como uma pequena casa de hóspedes) podem ser um pouco diferentes, mas ainda assim têm de mostrar o número da licença claramente em público. Além disso, todos os seus materiais de publicidade e marketing, quer estejam no Airbnb, Booking.com, no seu próprio site ou em qualquer outra plataforma, devem ter o seu número de registo AL. Esta abertura permite aos convidados verificar se é quem diz ser e mostra que está a cumprir a lei.
Se a sua candidatura ao Alojamento Local for rejeitada, pode solicitar a revisão desta decisão, mas apenas uma vez. Além disso, também terá de cobrir os custos desta revisão e da inspeção do conselho que será realizada para verificar a AL.
Num edifício residencial, pode configurar um AL sem o consentimento dos condomínios. Ainda assim, é necessário desalojar o condomínio se planeia construir um hostel numa estrutura com propriedade horizontal. Além disso, não poderá abrir um AL se o condomínio tiver regulamentos de construção que proíbam novos. Além disso, outros residentes podem protestar junto da câmara sobre o seu AL causar perturbações frequentes, o que pode resultar no cancelamento da licença (mais sobre isto na secção de cancelamento da licença abaixo). Os gestores da AL são obrigados a fornecer um contacto telefónico para o condomínio. Agora, também devem fornecer o seu endereço de email.
O Livro de Propriedades, a Declaração de Início de Atividade, a prova de seguro de propriedade e a documentação do proprietário/gestor são os únicos documentos necessários para obter uma licença AL através do processo de “notificação prévia”. Estes documentos estão ligados à propriedade, à atividade e aos proprietários/gestores.
Após a candidatura inicial, as licenças AL podem, sem dúvida, ser revogadas. O cancelamento baseia-se normalmente em não cumprir a documentação de registo, colocação incorreta do AL numa área de contenção, falha em manter a segurança ou não cumprir regulamentos de publicidade.
Existem agora novas razões para o cancelamento da licença desde 01.11.2024.
O representante da AL do conselho tem agora sessenta dias após a apresentação das queixas para decidir se inicia um processo para alcançar um consenso entre a AL e as outras partes relativamente a novos termos ou acordos sobre como a AL deve regular as suas operações para proteger a saúde de todos os ocupantes do edifício. O representante deve tentar resolver a questão antes de terminar imediatamente a licença.
Dependendo se a AL está localizada numa área de contenção ou não, a câmara municipal tem agora 60 ou 90 dias para agendar a inspeção obrigatória da AL antes de poder começar a receber os convidados. Além disso, o tempo de resposta para notificação prévia foi alargado de 10 para 60 dias (ou 90 dias nas áreas de contenção).
Aqui estão as obrigações legais que o alojamento local deve impor aos seus hóspedes em cada visita, cujo cumprimento da inspeção irá verificar:
Os estabelecimentos da AL devem cumprir certos requisitos legais:
Estabelecimentos da AL com capacidade para 10 pessoas ou menos também devem cumprir requisitos de segurança, mas mais simples:
Se a capacidade exceder 10 pessoas, o alojamento local deve cumprir as regras contra incêndios conforme a legislação: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.
A Agência Portuguesa para a Integração, Migração e Asilo (AIMA) exige que os responsáveis pelos apartamentos e hotéis nacionais da AL comuniquem os dados de todos os estrangeiros que os utilizam – a pessoa que faz a reserva e os restantes hóspedes. Os dados exigidos são:
Alguns municípios portugueses implementaram o Imposto Municipal de Turismo (Taxa Municipal Turística) sobre pernoitadas. É uma taxa cobrada a todos os hóspedes que se hospedam em desenvolvimentos turísticos ou alojamentos locais em cidades onde o imposto está em vigor. Além da tarifa do quarto, é cobrado um valor extra, por noite e por pessoa. Por exemplo, em Lisboa, é obrigatório cobrar um imposto de ocupação noturno de €2 por pessoa e a estadia, excluindo crianças com menos de 13 anos, por um máximo de 7 noites.
Desde o momento em que começar a operar os seus serviços de alojamento local, estas são as obrigações fiscais que terá de cumprir:
Para garantir que tem toda a informação correta para a sua situação específica e está em conformidade com todas as obrigações legais, aconselhamos que consulte um contabilista especializado. Nós, da Pearls of Portugal, podemos ajudá-lo nesta procura, aconselhando-o junto dos nossos parceiros profissionais de confiança e experiência.
Para além da exibição inicial do seu número AL (Passo 9), existem alguns outros requisitos de sinalética:
Uma boa forma de dar visibilidade local ao seu alojamento é ter o seu próprio site local. Pode fazê-lo sozinho com um pequeno investimento num tema pré-construído para WordPress, compras de nomes de domínio e alojamento de servidores. Uma vantagem de ter o seu próprio site é que pode criar um canal de vendas diretas, que responde sem demora às perguntas do cliente. Pode incluir uma opção de reserva direta e liquidar os seus negócios diretamente a partir do seu site.
Uma forma alternativa de obter visibilidade mais imediata e colocar o seu novo negócio no mapa, bem como ganhar reputação e confiança junto dos clientes, é anunciar o seu alojamento local nas melhores plataformas disponíveis. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor e Expedia estão entre as plataformas de publicidade e reservas mais conhecidas. Mas nem todos podem ser a melhor opção para ti.
O nosso conselho é que, em primeiro lugar, determine o seu perfil empresarial com base no tipo de acomodação que oferece e no segmento de público que pretende atingir. Assim, está preparado para decidir qual a plataforma que melhor responde a essas necessidades. Mesmo assim, para maximizar o seu alcance, a diversificação é fundamental: considere publicitar em pelo menos 4 plataformas diferentes, incluindo aquelas com um alcance mais amplo, como a Booking, e aquelas mais segmentadas por nicho, como a Vrbo. Estas plataformas, obviamente, cobram comissões, por isso é um custo que tem de ser orçamentado no seu negócio.
Uma descrição detalhada da propriedade e dos seus arredores é muito importante para informar e atrair clientes, mas ter uma galeria de fotos de boa qualidade pode levar a sua AL muito longe e diferenciá-la dos seus concorrentes. Considere contratar um fotógrafo profissional e especializado para captar as melhores características locais do seu alojamento da forma mais apelativa possível. Pode até adicionar um vídeo profissional para uma experiência virtual mais imersiva.
Como principal agente de compradores imobiliários em Portugal, nós, na Pearls of Portugal, oferecemos-lhe aqui o melhor guia de alojamento local. O nosso objetivo é ajudá-lo a encontrar a melhor solução possível para obter um retorno sustentável do seu investimento na compra de casa neste país. Trabalhamos com parceiros profissionais para o ajudar em todo o processo, por isso não hesite em pedir a nossa ajuda!
Alojamento Local é o nome usado para arrendamentos de curta duração em Portugal. Traduz-se como “Alojamento Local”. Basicamente, quaisquer casas ou apartamentos que encontres em sites como Booking ou Airbnb têm de ter uma licença AL em Portugal.
Qualquer propriedade em Portugal utilizada para alojamento turístico deve possuir uma licença AL. Pode encontrá-los em qualquer site de arrendamento de curta duração.
Um proprietário pode candidatar-se a uma licença AL no seu município local (Câmara Municipal). Deve submeter toda a documentação necessária e garantir que a sua propriedade cumpre os requisitos básicos.
O Alojamento Local é mais rentável onde há muito turismo, como Lisboa, o Algarve, o Porto e a costa em geral. Outra prática comum na AL é o ‘Turismo Rural’ – restaurar e arrendar propriedades tradicionais no interior do país.
As reservas do Alojamento Local não têm limites, por isso por tantos dias (ou semanas ou meses) quanto quiseres.
De acordo com a Lei (62/2018), é obrigatório em todas as propriedades da AL – com exceção, no continente, da modalidade A – casas.
Sim, em agosto de 2024 o governo aprovou a transferência das licenças do Alojamento Local entre proprietários. Portanto, quando compra uma propriedade em Portugal que já tem licença AL, só precisa de mudar a sua propriedade.
O Turismo de Portugal fornece informações públicas sobre as licenças AL ativas, incluindo o nome, capacidade e dados do proprietário de cada unidade. Mas agora também vão incluir datas de validade do seguro.
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