IMT: tabelas, simulador, IMT Jovem e 7,5 % para não residentes

Novidade em 2026: 7,5 % para não residentes

No âmbito do pacote para a habitação, os não residentes que compram habitação passaram a pagar IMT à taxa fixa de 7,5 %, em vez das taxas progressivas. Numa casa de 250.000 € são cerca de 18.750 €, contra cerca de 8.100 € pela tabela normal de habitação secundária.

Isto afeta também muitos emigrantes, que são fiscalmente não residentes. A taxa fixa não se aplica, ou a diferença é devolvida, se:

• passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou
• arrendar o imóvel para habitação a renda moderada, no prazo de seis meses e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

O alojamento local não conta como arrendamento habitacional para este efeito. Para os residentes nada muda. Se pensa regressar a Portugal ou arrendar o imóvel, planeie bem os prazos e confirme com o seu advogado como se declara e comprova a exceção.

Como se calcula o IMT

Na habitação, aplica-se a taxa do escalão em que o imóvel se encontra ao valor total e subtrai-se a parcela a abater. A base é o maior valor entre o preço e o VPT que consta da caderneta predial.

Exemplo: apartamento de 250.000 € no continente

Tabelas de IMT 2026

Os escalões foram atualizados em 2 % pelo Orçamento do Estado para 2026; o OE 2027 voltará a atualizá-los em janeiro.

Habitação própria e permanente, continente

Habitação (secundária ou arrendamento), continente

IMT Jovem (até 35 anos, primeira HPP), continente

Açores e Madeira: os escalões são cerca de 25 % mais altos. A HPP está isenta até 132.933 € e o IMT Jovem aplica-se na totalidade até 413.174 €.

Taxas fixas para outros imóveis:

IMT Jovem

Desde agosto de 2024, os jovens até 35 anos estão isentos de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente. Em 2026:

• Isenção total até 330.539 € e parcial até 660.982 € (continente).
• O comprador tem de ter até 35 anos, não ser dependente para efeitos de IRS e não ter sido proprietário de prédio habitacional nos três anos anteriores; o imóvel tem de se destinar a habitação própria e permanente.
• Casais: se só um cumprir os requisitos, a isenção aplica-se apenas à sua quota, normalmente metade.

Se o imóvel não for efetivamente usado como HPP, o imposto passa a ser devido.

IMT Jovem e garantia pública: o que acaba em 2026? A isenção de IMT Jovem está no Código do IMT, não tem data de fim nem dotação e continua em vigor em 2027. Já a garantia pública para o crédito habitação jovem, que permite financiar até 100 %, aplica-se apenas a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026, e a procura foi tal que o Governo reforçou o montante para cerca de 2,3 mil milhões de euros em abril de 2026. A prorrogação é legalmente possível, mas não está confirmada. Se precisa da garantia, procure assinar o contrato de crédito ainda em 2026.

Quando e como pagar o IMT

1. O advogado, solicitador ou notário submete a declaração de IMT e emite, pouco antes da escritura, o documento de cobrança no Portal das Finanças.
2. Pague por homebanking, no Multibanco, ao balcão do banco ou num serviço de Finanças. Os limites dos cartões raramente chegam para valores desta ordem.
3. Leve o comprovativo para a escritura. Se a compra não se concretizar, pode pedir a restituição.

Dicas práticas para pagar a tempo:

• O prazo de pagamento é curto. Na prática, o documento tem de ser pago em cerca de 24 a 36 horas após a emissão; caso contrário, caduca e é preciso emitir outro. Trate o pagamento como uma marcação fixa.
• Marque a escritura a meio da semana. Se quiser pagar nas Finanças ou ao balcão do banco, uma escritura à quarta ou quinta-feira é ideal: o documento é emitido e pago na segunda ou terça-feira, em horário de expediente. Uma escritura à segunda-feira obriga a tratar de tudo na sexta-feira anterior, com o fim de semana pelo meio e sem margem.
• Atenção aos feriados. Evite escrituras logo a seguir a feriados nacionais ou municipais, como 5 de outubro, 1 de novembro ou 8 de dezembro, ou o feriado do concelho.
• Emigrantes: tenham o dinheiro em Portugal com antecedência. Uma transferência do estrangeiro demora muitas vezes mais do que o prazo de pagamento. Transfira o valor para a conta portuguesa uns dias antes e confirme o limite de transferências no homebanking.
• Guarde o comprovativo. Guarde-o em PDF e envie-o logo ao advogado ou notário; vai precisar dele na escritura e, mais tarde, para deduzir o IMT às mais-valias na venda.

São necessários o NIF, o CPCV, se existir, a caderneta predial e a certidão permanente.

Isenções e casos especiais

Reabilitação urbana: prédios em Área de Reabilitação Urbana (ARU) reabilitados nos termos legais podem ficar isentos de IMT, se as obras forem concluídas no prazo, normalmente três anos, e o imóvel se destinar depois a habitação própria e permanente, do proprietário ou de um arrendatário. Confirme as condições na câmara municipal antes de comprar.

Permuta: na permuta, o IMT incide em regra apenas sobre a diferença de valores. Desde 2023, essa vantagem perde-se se o imóvel for vendido no prazo de um ano.

Mais-valias: o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra são dedutíveis no cálculo das mais-valias quando vender. Guarde os comprovativos; se os perder, as Finanças podem emitir uma certidão dos valores pagos.

IMT, Imposto do Selo e IMI

• IMT: pago uma única vez, na compra.
• Imposto do Selo: 0,8 % sobre a mesma base, pago com o IMT; mais 0,6 % sobre o montante do crédito habitação a cinco ou mais anos.
• IMI: imposto anual de 0,3 % a 0,45 % do VPT nos prédios urbanos, pago em maio ou, para valores mais elevados, em duas ou três prestações até novembro.

Como podemos ajudar

Como agente do comprador, incluímos o IMT no orçamento desde a primeira visita, verificamos se se aplicam o IMT Jovem ou as exceções para não residentes e articulamos o pagamento com o seu advogado. Marque uma consulta gratuita.