Então, ficou cativado pela ideia de possuir um pedaço de Portugal. Talvez seja a luz dourada que se espalha pelas cidades antigas, o bater rítmico das ondas do Atlântico ou o aroma tentador do bacalhau que emana de uma tasca local. Seja o que for que tenha despertado este sonho, não está sozinho. Portugal emergiu como um farol para compradores internacionais, oferecendo uma mistura única de história rica, cultura vibrante e um estilo de vida inegavelmente atraente. Este guia é a sua bússola, concebido para o orientar na emocionante, mas por vezes complexa, jornada de compra de um imóvel
Muitos compradores de primeira viagem concentram-se exclusivamente no preço de tabela, mas em Portugal, como em muitos países, existem custos adicionais significativos. Ignorar esses custos pode levar a surpresas desagradáveis e comprometer o seu sonho. Pense no seu
Uma boa regra geral é reservar um adicional de 10 a 15% sobre o preço de compra do imóvel para cobrir todos esses custos associados. Seja conservador nas suas estimativas e evitará stress.
Sim, os empréstimos hipotecários em Portugal são regulados principalmente pelo Banco de Portugal, o banco central do país. Tenha em conta que os bancos portugueses não costumam oferecer hipotecas que cubram mais de 70% do valor de um imóvel. Isto significa que terá de aportar, pelo menos, 30% do valor total do imóvel como entrada própria. É aconselhável planear uma entrada própria de 40%. Esta entrada constitui também uma prova da sua estabilidade financeira e do seu compromisso com o empréstimo.
Importante saber: faz sentido analisar as opções de empréstimo antes de começar a procura pela casa. Em Portugal, deve reembolsar o empréstimo mais os juros dentro do prazo acordado. Assim, não há dívida residual no final do prazo. Isso significa que o banco calculará quanto deve pagar por mês e qual é a sua renda variável ao conceder o empréstimo, a fim de determinar se a sua renda é suficiente para um empréstimo e qual o valor do empréstimo.
Tecnicamente, só precisa tratar de duas coisas novas antes de comprar um imóvel em Portugal: um número de identificação fiscal português (NIF) e uma conta bancária portuguesa. Naturalmente, também precisará de fundos suficientes e de um documento de identificação válido.
O NIF é o seu número de identificação fiscal pessoal em Portugal. Uma vez que é necessário para quase tudo no país, deve dar prioridade à sua obtenção imediata. Não precisa de viver em Portugal para solicitar um NIF. Custa aproximadamente 15 € se for solicitado pessoalmente num escritório local. Se o solicitar online, custa cerca de 120 €. Pode obtê-lo na autoridade fiscal local (Finanças), através do seu advogado ou de um consultor fiscal português.
Abrir uma conta bancária portuguesa é um passo inegociável por duas razões principais:
Para mais detalhes sobre qual instituição se adapta às suas necessidades, consulte o nosso guia sobre bancos portugueses.
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O CPCV geralmente contém uma cláusula temporal que obriga o comprador a celebrar o contrato de compra e venda autenticado dentro de um prazo determinado. Normalmente, o prazo para marcar a consulta com o notário é de 2 a 3 meses. No entanto, esse prazo é negociável e não precisa ser totalmente esgotado. Cláusulas ou condições importantes para a compra também estão incluídas no contrato preliminar.
O comprador é responsável pelo seu pagamento inicial de aproximadamente 10% do preço de compra se desistir da compra sem justificação. Os vendedores são legalmente obrigados a reembolsar ao potencial comprador o dobro do valor inicial (ou seja, o valor inicial mais o mesmo valor de penalização contratual) se o contrato preliminar não for cumprido. No contrato preliminar, o vendedor deve também especificar ou listar os inquilinos existentes.
Embora não seja obrigatório, o CPCV é altamente recomendável, especialmente se houver documentos em falta por parte do vendedor ou se precisar de um crédito bancário para a compra.
Importante saber: O CPCV é a reserva oficial de um imóvel em Portugal e é regulamentado por lei. Existem outros contratos de reserva emitidos por agências imobiliárias, mas esses contratos não são recomendados porque não são legalmente oficiais.
O contrato de compra subsequente requer um formulário notarial, redigido por um advogado ou notário. Ao contrário de outros países, o registo habitual do comprador no registo predial não é necessário para a mudança efetiva de propriedade. No entanto, o registo deve ser feito por um advogado ou notário no prazo máximo de dois meses após a compra. O registo custa cerca de 250 €. É importante saber que a propriedade é transferida legalmente para o comprador quando o contrato é assinado. Esta transferência não depende do registo em nome do comprador. É por isso que, como comprador, tem de pagar com um cheque bancário português, que é uma forma de pagamento que não pode ser devolvida.
Importante saber: Quando o contrato é assinado, a propriedade é legalmente transferida para o comprador. Essa transferência de propriedade não depende do registo em nome do comprador. Portanto, como comprador, deve pagar com um cheque bancário português especial emitido em nome do vendedor.
A simplificação das licenças de planeamento urbano, uma lei aprovada em janeiro de 2024, “simplificou” as formalidades relacionadas com a compra e venda de casas. Especificamente, já não é obrigatório apresentar a ‘Ficha Técnica da Habitação’ (FTH) e a ‘Licença de Utilização‘ (Licença de Habitação) ao assinar o CPCV.
Esta é uma medida vantajosa, na medida em que permite que mais imóveis sejam colocados no mercado imobiliário e simplifica o processo de compra, uma vez que são menos dois documentos pelos quais tem de esperar e pagar, tornando a compra um pouco mais barata. No entanto, como comprador, deve sempre exigir que esses documentos lhe sejam apresentados. É do seu interesse garantir que tudo está em ordem com o imóvel que está a comprar e ambos os documentos podem confirmar isso. Comprar sem Licença de Utilização é apenas abrir a porta a problemas futuros – definitivamente não vale a pena, especialmente como estrangeiro. Como a agência imobiliária mais experiente em Portugal, não recomendamos isso.
Ninguém gosta de lidar com impostos, mas, felizmente, o sistema tributário em Portugal é simples e fácil de entender. Aqui está o que precisa saber:
Este é o maior custo adicional, calculado progressivamente com base no preço de compra, e varia consoante a sua residência principal ou uma segunda casa. Para uma residência principal, propriedades até €106.346 estão isentas (0%), subindo por vários escalões até uma taxa máxima de 7,5% para propriedades acima de €1.150.853. As segundas residências e as propriedades de compra para arrendamento seguem as mesmas faixas, mas começam com 1% em vez de 0% para o nível mais baixo. As propriedades rurais são tributadas a um valor fixo de 6,5%, e as compras por empresas sediadas em paraísos fiscais na lista negra enfrentam uma taxa fixa de 10%, independentemente do valor. (Taxas atuais segundo as tabelas IMT de 2026 publicadas pela APCMC; confirme sempre a faixa exata com o seu advogado, pois os limiares são ajustados periodicamente.)
Compradores com 35 anos ou menos que adquiram a sua primeira habitação permanente podem também qualificar-se para isenção total ou parcial tanto do IMT como do Imposto de Selo ao abrigo do regime IMT Jovem , introduzido em agosto de 2024 e prolongado até 2026 — atualmente aplicável a propriedades até cerca de €330.539 (isenção total) com alívio parcial até cerca de €660.982. Desde a sua apresentação, a medida apoiou mais de 77.000 jovens compradores.
Um imposto fixo de 0,8% aplicado ao preço de venda da propriedade (ou ao seu valor tributável, o que for maior), devido no momento da escritura. Se estiver a financiar a compra com uma hipoteca, aplica-se um imposto adicional de selo de 0,6% ao montante do empréstimo, por isso orçamente para ambos separadamente. (Confirmado atual para 2026 — esta taxa manteve-se estável nos últimos anos, mas verifique sempre com o seu advogado no momento da assinatura.)
Depois de possuir a propriedade, pagará este imposto municipal anual com base no valor tributável da propriedade (Valor Patrimonial Tributário, VPT), que normalmente está bem abaixo do preço de compra de mercado. As taxas para propriedades urbanas variam entre 0,3% e 0,45%, com cada município a definir a sua própria taxa dentro dessa faixa — pelo que o valor exato depende de onde em Portugal se compra. As propriedades rurais são tributadas a um valor fixo de 0,8%. O IMI é faturado em uma a três prestações (abril, julho e novembro), dependendo do montante total devido, e é sempre pago pelo proprietário da propriedade a 31 de dezembro do ano fiscal relevante.
Uma isenção útil a saber: pode aplicar-se uma isenção temporária do IMI de até 3 anos se a propriedade se tornar a sua residência permanente e o seu valor tributável ficar abaixo de um determinado limiar — pergunte ao seu advogado se a sua compra é elegível, pois isso varia consoante o município e o rendimento do agregado familiar. (Atualizado ao Orçamento do Estado de 2026; os critérios de isenção são revistos anualmente.)
Última verificação das taxas de imposto: julho de 2026. Os impostos sobre a propriedade portuguesa (IMT, Imposto de Selo, IMI) são revistos e ajustados como parte do Orçamento do Estado de cada ano, pelo que os valores podem passar de um ano para o Próximo. As taxas acima refletem o Tabelas em vigor para 2026; Atualizamos este guia sempre que novos números são publicados, mas confirmamos sempre o montante exato para a sua compra específica com o seu advogado antes de assinar.
A tinta está seca, as chaves estão nas suas mãos – é proprietário de um imóvel em Portugal! Mas a jornada não termina aqui. Ainda faltam alguns passos cruciais para garantir uma transição tranquila para a sua nova vida.
Este é um passo crítico, geralmente tratado pelo seu advogado ou pelo notário, mas é importante compreendê-lo.
Certifique-se de receber comprovativos de que esses registos foram concluídos. O seu advogado fornecer-lhe-á cópias autenticadas das escrituras registadas.
Assim que a propriedade for oficialmente sua, terá de contratar os vários serviços públicos necessários. Se pretender alugar a propriedade para turismo, os serviços públicos permanecerão em seu nome e será adicionado um seguro especial. Ao alugar a sua propriedade normalmente, pode decidir se o inquilino deve tratar disso ou não. De qualquer forma, a Pearls of Portugal irá ajudá-lo a contratar os serviços públicos de que necessita, bem como qualquer outro seguro que deseje contratar.
Uma das primeiras tarefas práticas será transferir as contas de serviços públicos existentes para o seu nome ou abrir novas contas.
Importante saber: Se vive num apartamento num prédio, o seguro contra incêndio é obrigatório em Portugal.
Como proprietário de um imóvel em Portugal, tem certos direitos e, igualmente importante, responsabilidades.
Direitos:
Responsabilidades:
Familiarize-se com essas obrigações para garantir uma experiência de propriedade sem complicações.
A Pérolas de Portugal está registada na IMPIC (AMI 14801) e tem apoiado compradores internacionais de mais de 30 países na aquisição bem-sucedida de propriedades em todo Portugal. Somos líderes de mercado em Portugal em apoio profissional à compra de investimentos imobiliários internacionais. Connosco, tem um parceiro forte ao seu lado que tornará a mudança para Portugal fácil e sem stress. O mais importante para nós é a cooperação justa e de confiança. Não assume riscos connosco e está sempre no controlo do processo de compra. Connosco, compra as melhores propriedades de forma segura e acessível.
Sim, deve identificar o seu estado civil ao comprar uma casa em Portugal. Faz parte das informações pessoais essenciais, de acordo com as leis portuguesas sobre casamento e herança.
Sim, pode comprar um imóvel sozinho, mas não pode vender o imóvel sozinho em Portugal.
Sim. Isso é chamado de «Contrato promessa com Eficácia Real» e significa que há um pré-registo da venda. Nesse caso, você tem que pagar o IMT e o Imposto Selo quando assinar o CPCV. Se a venda acabar não acontecendo, você receberá os impostos de volta em 30 dias.
Sim. O mercado é regulado pelo IMPIC (Instituto Dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
Não, o agente de vendas não pode cobrar do comprador. Isso é proibido por lei.
Não, uma oferta só é vinculativa quando assina o CPCV ou a escritura.
Depende. Se tiver uma cláusula no CPCV para este caso, então não. Caso contrário, sim. Se o seu crédito ainda não tiver sido aceite quando assinar o CPCV, certifique-se de incluir esta cláusula no contrato.
A compra de imóveis deve ser feita através de cheque bancário português (cheque bancário).
Durante a escritura, alguém do banco participará da reunião. O comprador deverá trazer dois cheques bancários – um para o banco e outro com o restante do valor para o vendedor (caso o preço de venda seja superior ao valor da hipoteca). O comprador entrega o cheque bancário ao funcionário do banco, que lhe entrega um certificado comprovando que a hipoteca foi paga.
Sim. No entanto, as criptomoedas não são consideradas meios de pagamento oficiais – o pagamento deve ser feito através de cheque.
Os agentes imobiliários em Portugal têm de estar registados na IMPIC e possuir um número de licença AMI. Esta licença deve ser renovada anualmente e os detalhes podem ser verificados online no site da IMPIC.
Sim, Portugal acolhe compradores estrangeiros, incluindo americanos, que são uma das principais nacionalidades estrangeiras a comprar imóveis em Portugal nos últimos anos!
As casas são geralmente mais baratas em Portugal quando comparadas com o norte da Europa e a América do Norte, por exemplo. Mas os números variam muito entre as cidades. A capital Lisboa e o Algarve podem ser caros em certas áreas, por exemplo, mas as casas são geralmente mais baratas em Portugal do que nos EUA e noutros países.
Não, não precisa de visto para comprar imóveis em Portugal, isso não é necessário.
Lisboa, Cascais, o Algarve e a Costa de Prata são bastante populares entre os expatriados.
As vantagens incluem preços mais baixos, clima incrível e uma grande variedade de ofertas. As desvantagens são, por exemplo, a burocracia e a falta de aquecimento nas casas portuguesas, o que pode tornar os invernos um pouco desagradáveis.
Embora não seja necessário contratar um advogado para o ajudar na compra de um imóvel em Portugal, é altamente recomendável que o faça, para garantir que tudo corre bem. Ao trabalhar com a Pearls of Portugal, terá acesso aos nossos advogados.
Sim, com certeza. Você terá uma casa tradicional com todas as comodidades modernas, além de poder decorá-la e incluir nela o que desejar.
Embora não seja obrigatório, se estiver a pagar uma hipoteca, provavelmente precisará de fazer um seguro residencial. Os planos básicos geralmente cobrem roubos, incêndios e desastres naturais.
Além de alugar o seu imóvel em Portugal, também pode disponibilizá-lo para alugueres de curta duração, através do Alojamento Local. Para isso, é necessário obter uma licença AL.
Obviamente, o Algarve é a opção óbvia, mas o Alentejo também é uma opção incrível. Se gosta de tranquilidade e de nadar em rios, então as áreas próximas às montanhas também são ótimas. Por exemplo, Gerês e áreas ao redor de Coimbra, como Penacova.
Um agente imobiliário é fundamental para um estrangeiro que pretende comprar um imóvel em Portugal – ele fará a ponte entre todas as partes envolvidas na compra da sua casa e poupar-lhe-á muito stress e tempo.
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