Comprar um imóvel em Portugal

PROCESSO DE COMPRA

Ao comprar bens imóveis em Portugal, é aconselhável ter um advogado a acompanhar o processo de compra em caso de qualquer ambiguidade. Cooperamos com vários advogados de confiança. Os custos dos serviços de advogado mais importantes estão incluídos no preço fixo quando se trabalha connosco.

Os nossos advogados examinam a situação legal dos bens imóveis. O foco é a legitimidade do vendedor, a existência de ónus e a exaustividade dos documentos. Além disso, é verificado se o imóvel existe mesmo oficialmente na forma visitada. Também se pode verificar antecipadamente se os requisitos básicos para um aluguer turístico posterior são cumpridos. Ao comprar um imóvel em Portugal, é sempre aconselhável que seja feito um levantamento antes da compra. Isto pode ser incluído como uma cláusula separada no contrato preliminar.

O registo predial português (Registo Predial) contém o registo legal do imóvel e fornece informações sobre a forma como o imóvel é construído. No entanto, também pode obter informações sobre a legitimidade do vendedor e os ónus financeiros do imóvel. A Caderneta Predial é o extracto do registo predial com informações sobre a situação fiscal e as obrigações fiscais associadas ao imóvel em Portugal.

Os cheques estão incluídos no Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) que é habitual para a compra de um imóvel em Portugal. O contrato preliminar é válido legalmente, mesmo sem envolvimento notarial. É também possível registar o contrato preliminar na Conservatória do Registo Predial em Portugal, mas isto não é comum.  Se alguém decidir fazê-lo, o IMT da compra regular deve ser pago já no contrato preliminar. Se a compra não for efectuada, o imposto é reembolsado no prazo de 30 dias.

É habitual pagar um depósito de cerca de 10% do montante total. No contrato preliminar, o vendedor já deve fornecer o certificado energético necessário do imóvel. O mesmo se aplica a um extracto da inscrição no registo predial. O contrato preliminar deve incluir os números de registo correspondentes de ambos os documentos, os quais devem ser sempre verificados. Além disso, as casas construídas após 1951 devem ter uma licença de utilização oficial (Licença de Utilização) que corresponda às condições estruturais reais. O mesmo se aplica a aditamentos, ampliações ou garagens. Acontece frequentemente que nem todos os documentos estão completos. Este não é, por si só, um assunto sério e será tratado em conformidade pelo seu advogado.

O CPCV contém geralmente uma cláusula de tempo que obriga o comprador a completar o contrato de compra notariado. Normalmente, há 2-3 meses para agendar a marcação do notário. No entanto, este período é negociável e não tem de ser completamente esgotado. Cláusulas ou condições importantes para a compra estão também incluídas no contrato preliminar. Caso contrário, os pedidos de indemnização são normalmente formulados no caso de o contrato efectivo não se materializar. O comprador é responsável com o seu adiantamento de aproximadamente 10% do preço de compra, se se retirar da compra sem justificação. Os vendedores são obrigados por lei a reembolsar ao potencial comprador o dobro do adiantamento (ou seja, o adiantamento mais o mesmo montante que uma penalização) em caso de incumprimento do contrato preliminar. No contrato preliminar, o vendedor deve também divulgar ou listar os inquilinos existentes.

O contrato de compra subsequente requer um formulário notarial.  O contrato é formulado por um notário tradicional ou solicitador e não contém cláusulas essenciais acordadas entre o comprador e o vendedor. Estas fazem parte do contrato preliminar. Ao contrário de outros países, o registo habitual do comprador no registo predial não é exigido para a mudança efectiva de propriedade, de modo que o comprador se torna o proprietário da propriedade em Portugal após a conclusão do contrato de compra notarial. No entanto, o registo tem de ser feito por um advogado ou pelo notário o mais tardar dois meses após a compra. O registo custa cerca de 250 EUR.

O imóvel é sempre pago com um cheque bancário português (cheque bancário). É necessário abrir uma conta em Portugal para este cheque. Um pré-requisito é a posse de um número de contribuinte português (NIF), que pode ser solicitado em Portugal na repartição de finanças ou na embaixada portuguesa por uma pequena taxa. O número de contribuinte é emitido no mesmo dia do pedido. Para mais informações, por favor contacte-nos!

COMPRAR UM LOTE EM PORTUGAL

Além de comprar um imóvel existente, comprar um terreno em Portugal é uma alternativa cada vez mais popular. Você pode muitas vezes encontrar uma casa antiga no terreno, que pode ser renovada ou removida. Você pode comprar propriedades fantásticas, especialmente no interior do país, por preços muito razoáveis. Nas costas, especialmente no Algarve, isto é muito mais difícil. Se está interessado num imóvel em Portugal, deve planear bem a sua compra apesar dos preços baixos e ter em conta vários aspetos na hora de escolher. Até que ponto a renovação vale a pena em comparação com o novo edifício deve ser previamente verificada. O novo edifício de casas é muitas vezes rentável porque os custos de construção são relativamente baixos, e você pode realizar suas ideias pessoais.

Custos imobiliários

O custo do terreno com licença de construção varia por área. Nas zonas rurais próximas das grandes cidades, os preços variam entre os 20€ e os 40 euros por metro quadrado, enquanto na costa atlântica os preços podem subir até aos 120€ e aos 180€. No Algarve, os preços podem mesmo variar entre 400€ e 1000€ por metro quadrado (e mais) para um imóvel de primeira classe. No interior, os custos são significativamente mais baixos, e nas zonas rurais, os terrenos agrícolas podem ser comprados por alguns euros por metro quadrado. Dependendo da qualidade e localização, os custos de construção variam entre 400€ e 1.600€ por metro quadrado. O imposto sobre a transferência de imóveis (SISA) é de 6,5%.

Compra de terrenos

A compra de um imóvel não deve ser subestimada apesar dos preços mais baixos. O ponto mais crucial é que o investidor tem a licença de construção necessária (Terreno Urbano) e que o imóvel é grande o suficiente para a construção de uma casa ou para o edifício que está a considerar. Se já existe um edifício antigo na propriedade que foi legalmente construído, o processo é muito mais fácil. Por isso, certifique-se de que o inventário da habitação foi oficialmente registado no registo predial.

Também deve verificar o que foi exatamente introduzido. Pode acontecer que apenas uma parte da propriedade foi legalmente construída ou edifícios auxiliares foram convertidos em espaço vivo, o que pode tornar-se um problema quando você gostaria de vender a propriedade mais tarde. Também é possível construir em terrenos agrícolas. No entanto, existem limites estritos para terrenos e edifícios. Pode obter esta informação da Câmara Municipal local (Câmara Municipal). Algumas propriedades não são adequadas para a construção porque são muito íngremes ou protegidas. Certifique-se de que não existem restrições através de linhas de alta tensão, linhas de água ou direitos de passagem que possam afetar o planeamento do edifício. Tenha em mente que o custo da prestação de serviços imobiliários numa área rural remota pode ser mais caro, e é necessário um abastecimento de água fiável. Ao comprar terrenos em Portugal, deve certificar-se de que o contrato de compra está dependente da obtenção da licença de construção necessária.

Você deve obter uma confirmação por escrito de que o imóvel está corretamente inserido no registo predial local. Além disso, verifique se a licença de construção certa está disponível. Alguns dos lotes são oferecidos em secções para venda, embora a divisão ainda não tenha sido oficialmente aprovada. A aprovação deve estar disponível mediante compra ou fazer parte do contrato preliminar como acordo. Também é sempre aconselhável ter o imóvel oficialmente medido antes de comprá-lo. Custa cerca de 800€. Se a licença de construção estiver incorreta ou o antigo edifício já tiver sido construído ilegalmente, pode esperar sanções elevadas. Um novo edifício geralmente tem que ser demolido novamente.

Note que pode demorar muito tempo a obter uma licença de construção em Portugal. A maior parte do tempo, leva cerca de seis meses até obter aprovação. A maioria das empresas de construção oferece pacotes que incluem o terreno e o custo de construção para a sua casa. No entanto, nem sempre é aconselhável comprar o terreno de construção em Portugal à construtora. É aconselhável comparar os diferentes custos de terreno e construção e olhar para outras ofertas. Se decidir comprar um pacote completo a um empreiteiro, deve insistir em contratos separados para o lote e para o imóvel. Na melhor das hipóteses, receberá a escritura do título antes de assinar um contrato de construção.

VISITAS

Visitar imóveis em Portugal não é muito diferente do que noutros países. Uma diferença, no entanto, é que as grandes empresas, em particular, podem ter a sua visita ao imóvel registado com uma assinatura. Isto muitas vezes despoleta irritação entre os compradores, já que lhe é pedido que assine algo que talvez ainda não compreenda. No entanto, o pano de fundo desta assinatura é um processo interno e não más intenções. Em caso de dúvida, assine com “Mickey Mouse”. Reunimos uma série de dicas numa lista de verificação para facilitar a visualização de imóveis em Portugal:

• Você pode usar o Google para explorar a casa e a área circundante antes da sua visita. Aproveite esta oportunidade para obter uma foto previamente e cancelar a marcação, se necessário.
• Verifique previamente as fotos nos anúncios para ver se há problemas com moldes. Muitos danos ou descoloração na parede já podem ser vistos nas fotos.
• Seja pontual a tempo na data acordada. Mesmo que esteja de férias e seja um país do sul da Europa, o corretor vai-se embora passado algum tempo e não voltará tão depressa.
• Se você gosta da propriedade, você deve primeiro guardar isso para si mesmo. Vimos muitas vezes os clientes passarem eufóricamente pela casa e, mais tarde, nos perguntamos que a negociação de preços era complicada. Fica calmo.
• O sabor do mobiliário é habitual em Portugal. Alguns clientes consideram o estilo de mobiliário mais do que a natureza da casa. Concentre-se na casa e não na mobília.
• Pergunte ao corretor tudo o que é importante para si. Em caso de dúvida, não deve confiar nas declarações do corretor ou do proprietário. Deve esclarecer muitos pontos como opções de construção, propriedades vizinhas, etc. com a administração da cidade através de um advogado.
• Preste atenção aos danos causados pela humidade nas paredes. As áreas em torno das janelas e dos lados meteorológicos, em particular, são muitas vezes pontos fracos. Em Portugal, normalmente não existem barreiras de humidade instaladas, o que pode ser visto nas áreas dos rodapés.
• Além disso, reveja locais na propriedade que podem não estar imediatamente acessíveis. Se a casa tem acesso ao sótão, não se esqueça de dar uma olhada. Olhe atrás dos armários, se possível. No porão, geralmente parece um pouco desarrumado. No entanto, você ainda deve olhar nos cantos para ver se há algum defeito de construção ou humidade. A contenção errada está fora de lugar aqui.
• Aproveite o tempo suficiente para visitar e tirar fotografias, se necessário. Temos visto muitas vezes os compradores andarem pela propriedade, e as perguntas permanecem sem resposta mais tarde.
• Aproveite para explorar a área ao redor da casa. Dê uma longa caminhada ou passe pela cidade de carro. Se necessário, vale a pena voltar à propriedade a uma hora diferente do dia e obter uma segunda impressão. Exclua que nada o incomoda significativamente, como cães barulhentos, ruídos de rua ou hotéis na área.
• Verifique a orientação solar ao visitar a propriedade. Todos têm as suas preferências aqui. Alguns gostam muito de sol e outros mais protegidos. Algumas casas já estão em aluguer turístico e são publicitadas como tal. Nestes casos, certifique-se de obter uma visão geral do rendimento do aluguel e ler os comentários dos visitantes. Ambos podem ser feitos em portais como Airbnb ou Booking sem muito esforço.

CUSTOS DE COMPRA

Tal como noutros países que compram imóveis, traz mais um custo para além do preço real. Alguns destes custos são obrigatórios, outros custos são opcionais. Estamos felizes em ajudar.

Custos obrigatórios (Portugal Continental):

• Taxas notariais: Estão entre dois e três por cento do preço de compra e são incorridos durante a compra efetiva;
• Imposto sobre a Transferência de Imóveis (IMT): O imposto está escalonado e é devido um máximo de oito por cento. Para imóveis abaixo de 92.407 euros, não há imposto de transferência. Pode encontrar um simulador de impostos no nosso site;
• Imposto sobre imóveis: Este imposto diferencia-se consoante a região e deve ser pago anualmente. A taxa é de 0,3 a 0,8% do valor do imóvel de acordo com a entrada no registo predial. Por conseguinte, não nos surpreende se as informações registadas sobre o valor e a dimensão dos imóveis se desviarem fortemente da realidade;
• Pedido de número de imposto (NIF) aprox. 12 euros;
• Entrada no registo predial (cerca de 250 euros);
• IVA sobre novos imóveis;
• Imposto de selo: Este é pago na estância fiscal e deve ser apresentado ao notário aquando da assinatura do contrato de compra. Este é 0,8% do preço de compra.

Custos opcionais:

• Honorários legais: Se contratar um advogado, os custos são entre 2 a 3% do preço de compra.
• Comissão de corretagem: Se contratar um corretor português, paga até 5% do preço de compra.