Como comprar um imóvel em Portugal
A compra de casa em Portugal é mais popular do que nunca. Desde a sua economia estável a um regime fiscal favorável, indústria do turismo em crescimento, mão-de-obra qualificada e alta qualidade de vida, Portugal oferece às pessoas de todo o mundo numerosos incentivos para investir no país. Assim, quer seja um estrangeiro da UE ou não, comprar propriedade em Portugal é uma excelente oportunidade para tirar partido destes benefícios, desfrutar de um modo de vida encantador e aumentar a sua riqueza num ambiente de investimento seguro e dinâmico.
Quer saber como comprar casa em Portugal? Então consulte este guia completo.
Vamos encontrar o investimento perfeito para si em Portugal
Porquê Portugal
Tanto cidadãos da UE como de fora da UE são bem-vindos a investir no imobiliário português. Na verdade, não há restrições aos investimentos estrangeiros, e o país facilita a compra de propriedades em Portugal como americano, australiano, europeu, ou outro estrangeiro, proporcionando um processo transparente e directo.
Se está a pensar em investir em imóveis em Portugal, eis algumas razões que o podem ajudar a dar o salto:
- Economia Estável: A economia portuguesa é muito estável, e recuperou bem da crise financeira de 2008. Além disso, é um membro da União Europeia (UE) e da zona euro, proporcionando um ambiente de investimento seguro.
- Impostos favoráveis: O país oferece aos investidores impostos justos, incluindo uma taxa reduzida de imposto sobre as sociedades e isenções fiscais para certos investimentos. Adicionalmente, tem um programa de residência não habitual, o que significa que os investidores estrangeiros podem usufruir de benefícios fiscais quando se tornam residentes fiscais.
- Indústria do turismo em crescimento: Com mais de 20 milhões de turistas que visitam o país todos os anos, Portugal é um destino de viagem de topo. Isto cria oportunidades para investir na indústria do turismo, incluindo em empreendimentos hoteleiros e de aluguer de propriedades.
- Mão de obra especializada: Graças à longa história de inovação e empreendedorismo, Portugal oferece aos investidores um ambiente empresarial vibrante e dinâmico. Além disso, a força de trabalho do país é simultaneamente qualificada e instruída, o que o torna um local atractivo para o investimento estrangeiro.
- Alta qualidade de vida: O estilo de vida descontraído e acessível de Portugal é uma atração significativa para muitos investidores estrangeiros. O país não só apresenta um clima quente, uma linha costeira deslumbrante e um rico património cultural, mas é também o lar de pessoas amigáveis que acolhem os estrangeiros de braços abertos.
Qual é o processo de compra de um imóvel em Portugal?
Ao comprar casa em Portugal, é aconselhável ter um advogado para acompanhar o processo de compra no caso de haver alguma ambiguidade. Cooperamos com vários advogados de confiança que verificam a situação legal do imóvel. O foco é a legitimidade do vendedor, a existência de ónus e a exaustividade dos documentos. Além disso, verifica-se se o imóvel na forma inspeccionada existe mesmo oficialmente.
O registo predial português (Registo Predial) contém o registo legal do imóvel e fornece informações sobre a forma como o imóvel está estruturado. Contudo, pode também obter informações sobre a legitimidade do vendedor e os ónus financeiros do imóvel. A Caderneta Predial é o extracto do registo predial com informações sobre a situação fiscal e as obrigações fiscais relacionadas com o imóvel em Portugal.
CPCV
As auditorias fazem parte do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), que é comum para a compra de um imóvel em Portugal. O contrato preliminar é legalmente válido mesmo sem a participação de um notário. É também possível registar o contrato preliminar no registo predial em Portugal, mas isto não é comum. Se alguém decidir fazê-lo, o imposto de transmissão de bens imóveis (IMT) já deve ser pago no contrato preliminar. Se a compra não se materializar, o imposto é reembolsado no prazo de 30 dias.
É comum pagar um depósito de cerca de 10% do montante total. Já no contrato preliminar, o vendedor deve fornecer o necessário certificado de energia do imóvel. O mesmo se aplica a um extracto da inscrição no registo predial. Para casas construídas depois de 1951, deve haver também uma licença de utilização oficial (Licença de Utilização) que corresponda às condições estruturais actuais. O mesmo se aplica a adições, ampliações ou garagens.
O CPCV contém geralmente uma cláusula de tempo que obriga o comprador a concluir o contrato de compra notariado dentro de um limite de tempo. Normalmente, o prazo para concordar com a marcação notarial é de 2-3 meses. Contudo, este período é negociável e não tem de ser totalmente esgotado. Cláusulas ou condições importantes para a compra estão também incluídas no contrato preliminar.
O comprador é responsável com o seu adiantamento de aproximadamente 10% do preço de compra, se se retirar da compra sem justificação. Os vendedores são legalmente obrigados a reembolsar ao potencial comprador o dobro do adiantamento (ou seja, o adiantamento mais o mesmo montante que uma penalidade contratual) se o contrato preliminar não for cumprido. No contrato preliminar, o vendedor deve também especificar ou listar os inquilinos existentes.
Contrato de compra
O contrato de compra subsequente requer um formulário notarial, redigido por um advogado ou notário. Ao contrário de outros países, o registo habitual do comprador no registo predial não é exigido para a mudança efectiva de propriedade, de modo que o comprador se torna o proprietário da propriedade em Portugal após a conclusão do contrato de compra notariado. Contudo, o registo deve ser feito por um advogado ou notário público, o mais tardar dois meses após a compra. O registo custa cerca de 250 EUR.
O pagamento do imóvel em Portugal é sempre efectuado com um cheque bancário português. Para este cheque tem de abrir uma conta em Portugal. O pré-requisito é a posse de um número de contribuinte português (NIF), que pode ser solicitado em Portugal na repartição de finanças ou na embaixada portuguesa por uma pequena taxa. O número de contribuinte será emitido no dia do pedido.
Quanto custam as propriedades em Portugal?
Comparado com os seus vizinhos europeus, Portugal é incrivelmente acessível. De acordo com estatísticas do Guia Global de Propriedades, o preço médio por metro quadrado do país de 1449 euros situa-se no 19º lugar após países como a Suíça, França e Itália. Preços de investimento para propriedades em Portugal variam por região. Do mais caro ao mais acessível, aqui estão as últimas taxas por metro quadrado para Janeiro de 2023 (Fonte: Idealista)
| Localização | €/m2 Janeiro 2023 |
| Lisboa | 3,805 €/m2 |
| Área Metropolitana de Lisboa | 3,454 €/m2 |
| Algarve | 3,064 €/m2 |
| Faro | 3064 €/m2 |
| Madeira (Ilha) | 2424 €/m2 |
| Porto | 2414 €/m2 |
| Setúbal | 2313 €/m2 |
| Porto Santo (Ilha) | 1814 €/m2 |
| Évora | 1779 €/m2 |
| Aveiro | 1695 €/m2 |
| São Miguel (ilha) | 1509 €/m2 |
| Alentejo | 1479 €/m2 |
| Leiria | 1454 €/m2 |
| Braga | 1428 €/m2 |
| Coimbra | 1289 €/m2 |
| Viana do Castelo | 1239 €/m2 |
| Faial (Ilha) | 1177 €/m2 |
| Pico (Ilha) | 1164 €/m2 |
| São Jorge (Ilha) | 1153 €/m2 |
| Terceira (Ilha) | 1080 €/m2 |
| Santarém | 1016 €/m2 |
| Vila Real | 973 €/m2 |
| Beja | 953 €/m2 |
| Viseu | 926 €/m2 |
| Bragança | 874 €/m2 |
| Castelo Branco | 737 €/m2 |
| Guarda | 670 €/m2 |
| Portalegre | 619 €/m2 |
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Que factores influenciam o custo da propriedade em Portugal?
- Localização: Se preferir comprar uma propriedade em Portugal num destino turístico popular como Lisboa ou o Algarve, precisará de gastar mais também. Os preços das propriedades em áreas emergentes e aquelas com bons transportes públicos e comodidades locais também estão a subir.
- Tamanho e Condição: Quanto maior for uma propriedade, e quanto melhor for o seu estado, mais caro será. Se estiver com um orçamento ou à procura de um negócio, tente encontrar propriedades mais pequenas ou reparadores.
- Tipo de Imóvel: Os apartamentos ou vilas de férias têm geralmente uma grande procura e são por isso mais caros. Especialmente aqueles com características únicas ou incomuns, tais como uma piscina ou vista para o mar, vêm a um preço mais elevado.
- Procura: A procura para certas áreas também afecta o preço. Em termos simples, quanto maior for a procura de propriedades numa área, mais altos serão os preços.
Outros custos específicos na compra de um imóvel em Portugal
- Taxas legais: As taxas legais variam tipicamente entre 2%-3% do preço de compra. Abrangem a elaboração do contrato de compra, a realização de diligências devidas sobre o imóvel, e o registo do imóvel junto das autoridades portuguesas.
- Emolumentos notariais: Os emolumentos notariais em Portugal são normalmente cerca de 2%-3% do preço de compra e cobrem o custo de serviços como testemunhar a assinatura do contrato de compra e registo do imóvel junto das autoridades portuguesas.
- Seguro de bens imóveis: Todos os imóveis em Portugal devem ter um seguro de propriedade, que normalmente custa até 0,5% do preço de compra. Este seguro cobre os custos de reparação e manutenção, bem como a responsabilidade por quaisquer danos causados a terceiros.
- Taxas de mediação imobiliária: Um agente imobiliário pode poupar-lhe tempo e normalmente exigirá uma taxa de comissão de cerca de 5%-6% do preço de compra do imóvel.
- Inscrição no Registo Predial: Isto custa cerca de 250 EUR.
- IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)
Que impostos têm de ser pagos na compra de um imóvel em Portugal?
Ninguém gosta de lidar com impostos, mas felizmente, o sistema fiscal em Portugal é simples e de fácil utilização. Aqui está o que precisa de saber:
Como adquirir o NIF
Primeiro ponto: Precisará de um NIF para possuir uma propriedade, um carro, ou qualquer outro interesse económico em Portugal. Isto custará cerca de 15 EUR, e não precisa de ser um residente para obter um. Este número é utilizado para o identificar com a repartição de finanças portuguesa e qualquer outro ramo do governo, nacional e local.
Pode obter o seu NIF solicitando ao departamento fiscal local Finanças através do seu advogado ou de um contabilista fiscal português. É muito mais fácil se nomear um representante fiscal que receberá toda a correspondência do departamento de finanças em seu nome. Na Pearls of Portugal, tratamos de tudo por si!
IMT
Este é um imposto cobrado sobre a transferência de propriedade e é calculado com base no preço de compra da propriedade. IMT imposto tem uma escala móvel de 2%>-8%, dependendo se o imóvel é uma casa de férias ou de investimento ou a sua residência fiscal principal em Portugal. Para ambos, o imposto sobre a compra é calculado pelo valor da compra, com uma taxa fixa de 6,5% para terrenos e edifícios.
Para bens imóveis inferiores a 97.064 EUR, não há imposto de transmissão. O imposto sobre a compra deve ser pago 24 horas antes da escritura notarial, e os seus advogados ajudá-lo-ão no processo de requerimento e pagamento.
Imposto de Selo: Uma Taxa Única de Imposto de Selo
Imposto de Selo, ou Imposto de Selo, é um imposto sobre transacções imobiliárias que afecta os compradores de imóveis e deve ser pago antes da escritura notarial. É aplicado a todos os documentos relacionados com bens imóveis, tais como escrituras, contratos e hipotecas, e é pago pelo comprador a uma taxa fixa de 0,8% do valor fiscal do imóvel oficialmente registado.
Taxas ou impostos municipais (IMI)
Cada ano, os proprietários portugueses têm de pagar impostos municipais (IMI) com base no valor tributável do seu imóvel. Este valor é fixado pelo escritório local de rendimentos e é tipicamente inferior ao valor de compra. Não importa se é estrangeiro ou português, a taxa de imposto aplica-se igualmente. A taxa do imposto IMI pode variar entre 0,3%-0,8% dependendo do valor avaliado do imóvel e pode ser pago em 2 ou 3 prestações.
Que documentos são necessários do Comprador e do Vendedor ao comprar um imóvel em Portugal?
- BI ou Passaporte
- Comprovativo de Residência
- NIF
- Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
- Caderneta Predial (Certificado de Título)
- Certidão Permanente de Registo Predial
- Licença de Habitação
- Emitido pelo Gabinete do Conselho Municipal – verifica que um imóvel foi submetido a uma inspecção e preenche todos os requisitos legais de ocupação
- Certificado Energético (Certificação Energética)
- Escritura (Título Escritura)
- Este documento comprova a propriedade legal do imóvel e será fornecido pelo vendedor ao comprador
- “Plantas”: Estas são as plantas que estão à disposição do arquitecto ou da empresa de construção. Na maioria dos casos, podem também ser obtidas na cidade.
- Ficha Técnica da Habitação (FTH)
- “Condomínio”: Desde Abril de 2022, todos os apartamentos têm de fornecer confirmação de que os seus impostos e taxas imobiliárias foram pagos à administração do edifício
Dicas sobre como encontrar o local certo para a sua casa em Portugal
- Pesquisar o mercado local: Antes de decidir onde comprar um imóvel em Portugal, é necessário saber quanta procura de imóveis para arrendamento existe numa área.
- Considere a economia local: A economia local e o mercado de trabalho podem dar-lhe uma visão da estabilidade da área. Uma economia forte e um mercado de trabalho são mais propensos a atrair inquilinos.
- Veja as amenidades locais: O melhor local para comprar propriedades em Portugal é aquele com bom acesso a transportes públicos, lojas, escolas, e outras amenidades.
- Considere o mercado turístico: Verifique que áreas são populares entre os turistas, tais como aquelas perto de praias, locais históricos, ou atracções culturais.
- Explore a área: Verifique quaisquer questões potenciais, tais como elevados níveis de criminalidade, poluição sonora, ou riscos ambientais.
- Verifique o clima local: Embora o clima mediterrânico de Portugal seja geralmente quente e seco no Verão e ameno e húmido no Inverno, varia consoante a zona.
- Considere o potencial futuro da área: O potencial de desenvolvimento futuro de uma área (com novas lojas, restaurantes ou atracções turísticas) indicará a probabilidade de maiores rendimentos de aluguer no futuro.
- Obter aconselhamento profissional: Uma das melhores medidas que pode tomar no processo de compra de propriedade em Portugal é consultar profissionais. Entre em contacto com Pearls of Portugal para saber como podemos fazer do investimento em Portugal um processo fácil, seguro e agradável para si.
Dicas para comprar a casa perfeita em Portugal
Quando souber onde quer comprar casa em Portugal, poderá restringir a sua pesquisa e procurar um imóvel que satisfaça as suas necessidades. Para garantir que faz os investimentos certos em Portugal, consulte estas dicas:
- Determine os seus objectivos de investimento: Deseja um investimento a curto prazo para rendimentos de arrendamento ou um investimento a longo prazo para crescimento de capital? Uma vez claros os seus objectivos, pode restringir a sua pesquisa.
- Considere o tipo de propriedade: Desde apartamentos a vilas, moradias, e casas rurais, tem muitas opções de tipo de propriedade. Certifique-se de que a sua propriedade tem procura no mercado local e cumpre os seus objectivos de investimento.
Tipos de propriedades que pode escolher
- Novo Edifício: Isto refere-se a uma propriedade recém-construída que ainda não foi habitada ou possuída.
- Fora do plano: Uma propriedade fora do plano é uma propriedade cuja construção ainda não começou ou está actualmente em curso.
- Anteriormente possuída: Uma propriedade estabelecida com pelo menos um proprietário anterior.
- Fixer-Upper: Um fixer-upper necessitará de reparação ou uma renovação completa, mas normalmente será mais barato.
- Desenho & Construção: Pode optar por comprar um terreno com permissão de planeamento, o que significa que tem uma palavra a dizer no processo de desenho.
- Casa de campo: Também conhecida como Quinta, esta casa rural é normalmente uma casa de campo que não pode ser utilizada para fins agrícolas.
- Apartamento: Também referido como um condomínio, é uma unidade num edifício maior, normalmente localizado num ambiente urbano.
- Urbanização: Uma comunidade ou empreendimento que consiste em casas múltiplas (muitas vezes apartamentos) com terrenos e instalações partilhadas apenas para residentes.
- Ter em conta o estado do imóvel: Considerar a idade do imóvel, bem como o seu estado geral, e procurar aconselhamento profissional, se necessário.
- Avaliar o potencial de arrendamento: Se estiver decidido a comprar um imóvel de aluguer, tenha em conta o seu potencial rendimento de aluguer. Verifique os preços de aluguer na área para assegurar que o imóvel irá gerar receitas suficientes não só para cobrir os seus custos, mas também para proporcionar um retorno do seu investimento.
- Procure imóveis com potencial de crescimento: Propriedades em áreas emergentes oferecem muito potencial de crescimento – assim como propriedades que podem ser renovadas ou desenvolvidas.
- Considere o custo de posse de propriedade: Possuir uma propriedade de investimento em Portugal inclui impostos sobre propriedades, taxas de manutenção e reparação, e custos de seguros.
Conselhos para visitas
Enquanto alguns estrangeiros compram propriedades em Portugal sem as ver, não se deve saltar este passo. Verificando pessoalmente a área e a propriedade, assegurará que está a comprar o local certo para as suas necessidades. Aqui estão algumas dicas para tirar o máximo partido das suas visualizações:
- Esteja preparado: Tenha uma ideia clara do que procura, incluindo o seu orçamento, o tipo de propriedade que deseja, e o local de interesse para si. Isto irá reduzir a sua procura e poupar tempo.
- Leve o seu tempo: Não se sinta pressionado a tomar decisões rápidas, especialmente durante a sua primeira visualização. Leve todo o tempo necessário para visualizar vários imóveis e compare-os para garantir que toma a melhor decisão de investimento.
- Faça uma lista de verificação: Uma lista de verificação das diferentes características que cada propriedade oferece, tais como o número de quartos, casas de banho, e espaços habitacionais, bem como o estado da unidade, pode ajudá-lo a manter-se a par dos locais que visualizou.
- Tome notas detalhadas: Pode também dar a cada imóvel uma classificação baseada na sua primeira impressão, tornando a comparação e classificação dos imóveis mais fácil uma vez terminadas as visualizações.
- Inspeccione minuciosamente o imóvel: Preste atenção às condições, tais como paredes, tectos e pavimentos, e procure quaisquer sinais de humidade ou danos estruturais. Assim que tiver a sua pesquisa até uma ou duas propriedades, faça uma caminhada com um profissional que possa detectar potenciais problemas.
- Considere a área local: Dê sempre um passeio pela área local e verifique as comodidades como lojas, restaurantes, e transportes públicos. Isto garantirá que você e futuros inquilinos acharão a localização da propriedade conveniente.
- Verifique o mercado local: O mercado imobiliário local pode dar-lhe uma visão dos preços actuais e da procura de propriedades na área. Estas informações indicam o valor do imóvel e confirmam que está a pagar um preço justo.
- Faça uma segunda visualização: Se gosta de um imóvel, veja-o uma segunda vez com um amigo ou membro da família de confiança. Eles dar-lhe-ão uma nova perspectiva e ajudá-lo-ão a tomar a melhor decisão de investimento.
Os estrangeiros podem obter um empréstimo em Portugal?
Sim, os estrangeiros podem obter uma hipoteca em Portugal. No entanto, é preciso estar ciente de certas restrições e requisitos que é preciso cumprir primeiro.
Em Portugal, o empréstimo hipotecário é regulamentado principalmente pelo Banco de Portugal, o banco central de Portugal. Os cidadãos estrangeiros são obrigados a demonstrar prova de residência, geralmente sob a forma de um visto ou autorização de residência válidos. Adicionalmente, os bancos podem exigir que tenha um bom historial de crédito e pontuação e que forneça documentação que comprove a sua estabilidade financeira.
Cuidado que os bancos portugueses não costumam oferecer hipotecas que cubram mais de 70% do valor de um imóvel. Isso significa que terá de fornecer um depósito de pelo menos 20%-30% do valor total do imóvel. Este depósito também demonstra a sua estabilidade financeira e o seu empenho no empréstimo.
Em termos de língua, seria útil se falasse português, mas muitos bancos também oferecem os seus serviços em inglês. Naturalmente, as hipotecas aqui são em euros, e se a sua propriedade de investimento em Portugal for uma segunda casa ou casa de férias enquanto permanecer residente no seu país de origem, então o seu rendimento pode estar numa moeda diferente. Isto pode funcionar a seu favor dependendo dos mercados monetários.
A maioria das hipotecas em Portugal segue a Euribor da zona euro e oferece a Euro Interbank Offered Rate. Não é raro os bancos oferecerem as suas hipotecas com uma margem definida acima da Euribor. As hipotecas de taxa fixa não são muito populares em Portugal, o que não deve preocupá-lo, uma vez que as taxas de juro têm sido relativamente baixas nos últimos tempos.
Por último, é importante notar que o processo hipotecário em Portugal pode ser demorado e requerer documentação e papelada significativa. É por isso que deve procurar a assistência de um consultor financeiro ou advogado com conhecimentos sobre o mercado hipotecário português.
Quais são os melhores lugares em Portugal para comprar casa?
Portugal não se tornou apenas um destino cada vez mais popular para turistas, mas também para investimentos imobiliários. A sua economia estável, clima ameno, e custo de vida atractivo tornam-no um favorito para estrangeiros para se reformar ou salvaguardar o seu dinheiro. Veja alguns dos melhores lugares para viver em Portugal e compre propriedades de investimento:<
Lisboa
Muitas pessoas vêem a capital como a melhor cidade para se viver em Portugal. Lisboa pode ser mais cara do que as zonas rurais em termos de compra de propriedade, no entanto, oferece muito em troca. Com uma mistura de arquitectura histórica e moderna, um cenário cultural próspero, e um crescente ecossistema de arranque, atrai continuamente talentos e investimentos de todo o mundo. Se estiver a pensar em investir em Lisboa, pode escolher entre encantadores apartamentos antigos e casas modernas espaçosas nos subúrbios.
Algarve
A região do Algarve em Portugal é conhecida pelas suas praias ensolaradas, campos de golfe, e estâncias de luxo, tornando-a um dos destinos turísticos mais populares do país e um dos melhores locais para se viver em Portugal como expatriado. Aqui, pode comprar uma casa de férias, como uma vivenda tradicional portuguesa ou um apartamento moderno.
Porto
Após Lisboa, Porto é a segunda maior cidade do país. Este destino em ascensão para investimento imobiliário apresenta uma cidade antiga encantadora, um património cultural rico, e um cenário tecnológico em crescimento. As propriedades no Porto vão desde casas históricas em banda a apartamentos modernos, e há uma procura crescente de propriedades para arrendamento à medida que mais pessoas se mudam para a cidade para desfrutar do seu custo de vida mais baixo.
Costa de Prata
Este trecho da costa está localizado a norte de Lisboa e apresenta belas praias, aldeias históricas, e exuberantes paisagens rurais. A Costa de Prata tem um forte mercado de aluguer para férias e aluguer a longo termo e é também um dos melhores locais para expatriados viverem em Portugal. As propriedades da zona incluem vilas tradicionais e apartamentos modernos.
Gerês
O Parque Nacional da Peneda-Gerês, simplesmente conhecido como Gerês, é uma área protegida no norte de Portugal. Sendo o mais antigo e único parque nacional de Portugal, possui uma paisagem natural deslumbrante, tornando-o num destino popular para os amantes da natureza. Se preferir uma propriedade rodeada de montanhas, com um clima mediterrânico quente e um turismo crescente, o Gerês é o local onde se pode viver em Portugal.
Vale do Douro
A região do Douro , também conhecida como o ‘Vale Encantado’, oferece paisagens de cortar a respiração, belos vinhedos, e encantadoras “quintas”, que são propriedades rurais como solares e palácios históricos, bem como propriedades agrícolas como adegas e olivais.
Comporta
A costa da Comporta fica apenas a uma hora de carro a sul de Lisboa e parte da região Alentejo. Apresenta pequenas aldeias ao longo da costa incluindo o seu homónimo, que foi nomeado “o melhor local de praia secreto de Portugal” pelo CN Traveler em Dezembro de 2022. A região está cheia de quintas, pinheiros, campos de arroz, dunas e extensões de praia de areia branca que nunca se sentem sobrelotadas.
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