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Crise da habitação em Portugal: Mitos e factos

A crise da habitação em Portugal tornou-se um tema de preocupação para residentes e estrangeiros. Com a subida em flecha dos preços das rendas e das casas, surgem questões sobre o papel dos estrangeiros no agravamento deste problema. Para o esclarecer, vamos aprofundar o estado atual do mercado imobiliário português, explorando a evolução das rendas e dos preços das casas, as ofertas de arrendamento e de compra, mitos e factos e o impacto dos estrangeiros na habitação em Portugal.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Crise da habitação em Portugal

Para começar, é importante notar que a crise da habitação em Portugal não é uma questão isolada, mas sim uma preocupação global. Muitas das principais cidades do mundo debatem-se com a subida em flecha dos custos da habitação, e Portugal não é exceção. No entanto, depois de se ter uma compreensão básica do mercado, resta uma questão. Porque é que existe uma crise de habitação se, nos últimos 10 anos, a população residente diminuiu e o número de casas aumentou? Os dados do INE relativos à habitação (estatísticas do país) mostram, no que diz respeito à evolução da oferta de habitação em Portugal, que há mais casas disponíveis no mercado e menos residentes no país em comparação com há 10 anos.

Há Falta de Habitação em Portugal?

Não é verdade que Portugal esteja a viver uma situação de falta de habitação. De facto, o país tem um dos maiores números de casas por cidadão – 5 970 677 casas para um total de 10 467 366 residentes no ano de 2022 e foi considerado o segundo país relativamente ao número de casas vagas. Portugal tem uma taxa de propriedade de 78%, bastante superior à média europeia de 70%.

Destes quase 6 milhões de edifícios existentes, 18,5% são habitações secundárias e 12,1% estão devolutos. Este é o número que tem de ser considerado quando se discute esta questão. 12,1% das casas vagas representam 723 215 casas que poderiam estar no mercado. Poderão existir várias razões para que estas casas não estejam no mercado, tais como:

  • Propriedades que se encontram em processo de partilha de herança após a morte do proprietário e que, por isso, estão desabitadas. As leis portuguesas não tributam os herdeiros directos dos cônjuges (o casamento civil também é considerado), filhos, netos ou avós). Todos os outros têm de pagar um imposto sucessório de 10%. A situação da herança, especialmente no que se refere aos bens indivisíveis, é objeto de muitos litígios. Quando as negociações chegam a um impasse, e não há solução durante anos, muitas casas ficam ou permanecem abandonadas.
  • As pessoas idosas que abandonam as suas propriedades quando se mudam para lares ou casas de familiares e não querem vender a casa na esperança de lá voltarem um dia
  • A necessidade de obras de reabilitação, para as quais os proprietários não têm capacidade de investir.

Há também a falta de motivação para arrendar a sua propriedade no mercado imobiliário português regular. O senhorio tem de declarar as rendas todos os meses ao IRS e pagar imposto de 10% (acordo por mais de 20 anos) a 28% (por menos de 3 anos) dos seus rendimentos de rendas. Muitos senhorios também sabem que, desde 2006, as rendas só podem ser aumentadas anualmente por um coeficiente regulado pelo Estado. No passado, muitos proprietários não alugavam as suas propriedades devido a este regulamento, o que levou a muitas casas degradadas, porque o aluguer simplesmente não compensava no passado.

Relativamente a este último, de acordo com o INE, o número de licenças concedidas para reabilitação em 2022 foi de 4.491, o que representa uma diminuição de 9,3% em relação ao ano anterior e uma diminuição de 17,4% em relação a 2019 (o ano pré-pandémico para uma comparação justa). Estes dados podem ser explicados por factores como o congelamento das rendas, em que o governo estabelece uma percentagem máxima para os senhorios aumentarem as rendas, e também pelo facto de os impostos sobre as rendas serem elevados. Isto resulta numa falta de motivação para arrendar e numa falta de investimento por parte dos proprietários.

No entanto, também é verdade que a estrutura familiar dos portugueses se alterou significativamente nos últimos anos. Hoje, temos muito mais famílias unipessoais (um aumento de 161.000 famílias entre 2011 e 2021), bem como famílias de duas pessoas (um aumento de 105.000 famílias no mesmo período), o que significa que, se a tendência se mantiver, para o mesmo número de pessoas, serão necessárias mais habitações. Se o número de casas vagas continuar a aumentar e o governo não apresentar soluções eficazes para aumentar o número de casas a preços acessíveis em Portugal, o problema persistirá.

portugal

O Alojamento Local (AL) Tem Influência na Crise Habitacional em Portugal?

De acordo com o Registo Nacional de Alojamento Local, a 31 de dezembro de 2022, existiam 108.523 registos de Alojamento Local em Portugal. Este número equivale a menos de 2% do total de alojamentos clássicos em Portugal.

A maioria destes alojamentos locais não se destina a habitação permanente, mas sim como resposta ao aumento da procura turística nos últimos anos. Por sua vez, tem efeitos económicos importantes para Portugal e especialmente para os cidadãos e proprietários, para quem esta é a sua principal fonte de rendimento. O AL é uma forma de permitir que os residentes portugueses participem no turismo juntamente com os hotéis, que muitas vezes pagam o salário mínimo e optimizam os seus impostos a nível internacional.

Além disso, a concentração da população em determinadas zonas do país não está a favorecer a situação. Verifica-se uma migração tradicional da população do interior para o litoral e centros urbanos, especialmente para os distritos de Lisboa, Porto e Faro, com aumentos de 2,4%, 0,7% e 4,3%, respetivamente. Isto deve-se ao facto de a maioria das oportunidades de emprego e educação se localizarem nestas zonas.

Os estrangeiros estão a fazer subir os preços da habitação?

Os compradores estrangeiros desempenham um papel importante no mercado imobiliário, mas não são os principais responsáveis pelo aumento dos preços. Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) sugerem que, embora tenha havido um aumento do investimento estrangeiro, a maioria dos compradores (88,3%) em Portugal continua a ser de cidadãos portugueses. No passado recente, a evolução dos preços das casas foi mais influenciada por vários factores, incluindo o aumento dos custos de construção, as restrições ao licenciamento e, sobretudo, a elevada procura local devido às baixas taxas de juro.

Os estrangeiros também tendem a comprar imóveis muito mais caros – o valor médio das transacções para compradores não residentes é 95% superior ao dos compradores residentes. O que significa que operam maioritariamente em diferentes escalões do mercado imobiliário português.

Os Golden Visa encareceram a habitação em Portugal?

De acordo com dados da Global Citizen Solutions, em 2022 o governo português concedeu um total de 1.888 Golden Visas, sendo que destes, 21% foram feitos através de investimentos que não em imobiliário. Se compararmos este número com um total de 167.900 vendas de imóveis em 2022, o impacto dos investidores Golden Visa no mercado imobiliário é negligenciável. O investimento em imobiliário através do programa Golden Visa representa 3,5% do valor total investido no mercado nacional na última década – e este peso tem vindo a diminuir nos últimos anos.

Como já foi referido, o investimento estrangeiro em Portugal está também num patamar de mercado imobiliário bastante diferente. O valor médio de um investimento com Golden Visa ronda os 575 mil euros, que ocorre maioritariamente em hotéis. E, o valor médio contratado para crédito à habitação em 2022 foi de 112.514 mil euros, de acordo com informação estatística do Banco de Portugal.

Os portugueses têm dificuldades em lidar com os preços da habitação?

Sim, têm. Portugal tem muitas casas no mercado, e as rendas e os preços dos imóveis ainda são relativamente baratos em comparação com outros países. No entanto, os rendimentos em Portugal são baixos. De acordo com a OCDE, Portugal tem o 6º salário médio anual bruto mais baixo entre os países da OCDE. Trata-se de algo como 28.410 dólares por ano (24.557 euros), ou seja, 1.378,64 euros brutos por mês, aos quais são aplicados os impostos obrigatórios, resultando num salário médio entre 1.010 e 1.125 euros.

Uma vez que a maior parte dos empregos bem remunerados se situam em Lisboa, Porto, Braga e Faro – onde o imobiliário é mais caro -, torna-se difícil para os portugueses pagar uma renda, ou comprar uma casa – especialmente jovens adultos. Claro que há também o difícil contexto económico que a Europa tem vindo a atravessar devido à guerra na Ucrânia, à inflação e, consequentemente, à subida das taxas de juro.

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Para concluir

Para que a crise da habitação seja controlada, o governo português deve implementar medidas. Por exemplo, reforçar o investimento nas infra-estruturas existentes, maior motivação para os proprietários arrendarem as suas propriedades a preços acessíveis e um aumento da habitação pública, que representava apenas 2% do mercado imobiliário português em 2022. Isto poderia ser feito através da reabilitação das casas vagas do governo (645, em 2021), por exemplo.

Se tiver mais perguntas sobre o tema ou precisar de ajuda para aprender como investir e viver em Portugal, não deixe de entrar em contacto!

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