Durante décadas, um único herdeiro relutante podia manter a propriedade de toda uma família como refém. Isso está prestes a mudar.
Algures em Portugal, há um apartamento bem preservado num bairro de Lisboa vazio. Pertence, tecnicamente, a cinco irmãos que o herdaram da mãe há anos. Dois querem vender, dois são indiferentes, e um recusa-se a envolver-se de todo. A propriedade é limpa, estruturalmente sólida e pronta para acolher uma família — mas permanecerá encerrada até que todos concordem. Ou até que um tribunal resolva o impasse, o que em Portugal pode demorar quase uma década.
Esta história não é invulgar. É, de facto, a história de cerca de meio milhão de propriedades urbanas em todo o país.
Os números são impressionantes: aproximadamente 3,4 milhões de lotes rurais e cerca de 500.000 habitações urbanas encontram-se atualmente em impasses sucessivos por todo Portugal. Dessas propriedades urbanas, 250.000 encontram-se em bom estado mas estão vazias, e 130.000 necessitam urgentemente de reabilitação. São casas sem vida, terra sem gestão — património congelado pelo desacordo ou pela simples inércia de um único herdeiro.
Esta situação teve sérios efeitos em cadeia. As terras florestais deixadas por gerir por heranças fragmentadas contribuíram diretamente para a devastadora crise dos incêndios florestais em Portugal. As propriedades urbanas deixadas vagas agravaram uma crise habitacional já aguda em cidades onde as rendas e os preços de venda dispararam para além do alcance dos residentes comuns.
A arquitetura legal que permitiu que isto acontecesse não era maliciosa — era simplesmente antiga. Segundo as regras existentes, era necessário consentimento unânime entre todos os herdeiros antes de qualquer propriedade de um património indiviso poder ser vendida. O Artigo 2101 do Código Civil concede a qualquer co-herdeiro o direito de exigir a partilha, e o Artigo 1412 estabelece que nenhum coproprietário é obrigado a permanecer em estado de divisão — mas, na prática, esses direitos depararam-se diretamente com a necessidade de pleno acordo ou com a lentidão exaustiva dos processos judiciais de inventário, que rotineiramente se arrastavam durante anos. O resultado foi que milhões de portugueses permaneceram, durante décadas, presos exatamente nesta situação.
A 27 de março de 2026, o Conselho de Ministros aprovou legislação que estabelece um Procedimento Especial para a Venda de Bens Imóveis Indivisos. Na prática, é agora possível que um único herdeiro inicie a venda de uma propriedade urbana ou rural simplesmente expressando o desejo de vender — sem que o acordo unânime de todos os co-herdeiros seja condição prévia para iniciar o processo.
A proposta — apresentada ao Parlamento a 16 de abril de 2026 como Proposta Legislativa 69/XVII/1 — autoriza o governo a introduzir uma série de alterações à lei de sucessão, incluindo a criação deste Procedimento Especial. Qualquer herdeiro pode agora obrigar judicialmente a venda de uma propriedade indivisa sem precisar do consentimento dos outros.
O ponto gatilho é o tempo. Qualquer herdeiro pode iniciar o processo dois anos após a aceitação da herança, caso não tenha sido alcançado qualquer acordo sobre a partilha. Após este período, um único herdeiro pode iniciar o processo de venda de uma ou mais propriedades do espólio.
Crucialmente, os outros co-herdeiros ou o cônjuge sobrevivente podem também solicitar a venda de propriedades adicionais dentro do mesmo património, em conjunto ou separadamente daquelas identificadas pelo herdeiro iniciante. Isto evita que o processo se torne uma ferramenta de pressão de uma das partes — todos os herdeiros podem participar assim que o mecanismo é ativado.
A reforma vai além do mecanismo de venda. A legislação introduz ainda dois conceitos jurídicos totalmente novos no direito sucessório português: o testamenteiro com poderes de partilha — um executor autorizado a efetuar a distribuição de bens — e a arbitragem sucessória, ou arbitragem de sucessão, através da qual o governo espera desviar as disputas de herança do já sobrecarregado sistema judicial.
O executor com poderes de partilha é uma inovação particularmente significativa. Anteriormente, um testador podia nomear um executor, mas essa pessoa não tinha autoridade para dividir efetivamente o espólio. No novo quadro, uma pessoa pode agora, ainda viva, designar alguém especificamente encarregado de realizar a divisão — potencialmente evitando o conflito familiar antes que este comece.
A arbitragem de sucessão procura igualmente resolver litígios através de um processo mais rápido e privado, em vez do tradicional inventário judicial que historicamente consumiu anos e esgotou financeiramente as famílias.
As implicações para o mercado imobiliário português são significativas. Um estudo do Institute for Housing and Urban Rehabilitation (IHRU) concluiu que aproximadamente 250.000 casas em bom estado encontram-se atualmente fora dos mercados de arrendamento e venda. Desbloquear mesmo uma fração destas propriedades aumentaria significativamente a oferta num mercado que sofre de suboferta crónica há anos.
A reforma está explicitamente enquadrada como parte do pacote habitacional mais amplo do Construir Portugal — um impulso legislativo que inclui também cortes no IVA da construção, reduções no imposto sobre o rendimento das rendas e as alterações do IMT para compradores não residentes. A lógica do governo é simples: a crise habitacional não pode ser resolvida apenas do lado da oferta se milhões de propriedades existentes permanecerem legalmente paralisadas.
Para compradores e investidores estrangeiros, a consequência prática também merece ser notada. Propriedades que estiveram presas no limbo da herança durante anos — muitas vezes vendidas com descontos significativos quando finalmente chegam ao mercado — podem agora chegar ao mercado com mais frequência e de forma mais previsível. Por outro lado, herdeiros que antes assumiam que podiam adiar uma venda indefinidamente agora enfrentam a verdadeira perspetiva de um co-herdeiro forçar o processo.
É importante notar o estado atual da lei. A autorização legislativa deve ainda ser debatida e aprovada pela Assembleia da República. Em junho de 2026, a proposta encontrava-se em processos parlamentares e ainda não entrou em vigor. O cronograma para a aprovação é incerto, e as alterações continuam a ser possíveis.
Para espólios já abertos à data da entrada em vigor da lei, o período de espera de dois anos será contado a partir da data de entrada em vigor — e não a partir da data original de morte ou aceitação. Isto significa que as famílias atualmente envolvidas em disputas de herança não terão um gatilho imediato, mas o relógio começará desde o primeiro dia de publicação.
O problema da herança unificada em Portugal tem sido um segredo aberto durante décadas — amplamente reconhecido, estruturalmente prejudicial e teimosamente resistente à resolução. A nova legislação, uma vez promulgada, representaria a reforma mais significativa do direito sucessório português em uma geração. Não resolverá todas as disputas e certamente será testada em tribunal. Mas para as centenas de milhares de famílias e co-herdeiros presos em propriedades congeladas, oferece algo que o sistema atual nunca conseguiu: uma saída, mesmo quando nem todos concordam em tomá-la.
Qualquer pessoa interessada em propriedades portuguesas — seja como potencial comprador, co-herdeiro ou investidor — deve seguir de perto o processo parlamentar. Quando a lei for aprovada, o panorama imobiliário português pode mudar bastante, muito rapidamente.
Em conjunto, as medidas do Construir Portugal representam a intervenção mais coordenada em política habitacional que Portugal tentou em uma geração. Trabalham ao longo de toda a cadeia do problema de abastecimento: custos de construção reduzidos através do IVA; novos projetos possibilitados através de licenciamento simplificado; capital desbloqueado a partir de ativos inativos através do regime de mais-valias; rendimentos de arrendamento tornados mais atrativos devido à menor tributação; propriedades congeladas mobilizadas através da reforma herançal; e a próxima geração recebe um caminho viável para a posse através de isenções e garantias estatais.
As medidas não são permanentes. A maioria dos incentivos fiscais é explicitamente limitada no tempo, com uma janela que termina a 31 de dezembro de 2029. Esse prazo é o mecanismo central da estratégia: criar um período concentrado de condições favoráveis para catalisar a oferta e depois reavaliar. Se quatro anos são tempo suficiente para produzir a mudança estrutural que o governo procura dependerá da rapidez com que o setor da construção pode crescer, da eficácia com que as autoridades locais implementam as reformas de licenciamento e se os investidores tratam a natureza limitada no tempo das medidas como motivo para agir com urgência ou como motivo para hesitar.
Para aqueles que compreendem as regras e estão em posição de avançar dentro delas — senhorios com imóveis para arrendar, proprietários de ativos secundários para vender, promotores com projetos qualificados, jovens compradores que esperam pelo momento certo — a janela sob a Construir Portugal está aberta. A questão é se será utilizado.
Inglês • Português • Espanhol • Alemão
Inglês • Português • Espanhol • Alemão