Portugal tem sido um local favorito para o mercado imobiliário europeu há muito tempo. Tem de tudo, desde vivendas ensolaradas do Algarve até elegantes duplex em Lisboa. No entanto, à medida que avançamos para 2026, o governo está a submeter os compradores internacionais a um grande “controlo de ambiente” ao fazer grandes alterações ao IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), que é o imposto sobre transferência de propriedades.
Se não vive na zona e quer comprar, as regras estão a mudar. Aqui está tudo o que precisa de saber sobre a tarifa fixa planeada de 7,5% e, mais importante ainda, como evitá-la legalmente.
Durante muito tempo, a IMT baseou-se numa escala que foi aumentando à medida que avançava. Embora os não residentes pagassem sempre um pouco mais do que quem comprava a sua primeira casa, as taxas continuavam a ser equilibradas. O governo está a avançar para uma taxa fixa de IMT de 7,5% para compradores não residentes de imóveis residenciais, ao abrigo do novo quadro legislativo de 2026.
O objetivo é simples (embora possa prejudicar a sua carteira): arrefecer a procura de investidores estrangeiros e compradores de casas secundárias. Isto deverá facilitar a obtenção de habitação para os locais. Para um imóvel de €500.000, um não residente pode ter pago entre €25.000 e €30.000, dependendo da faixa. Se usar a taxa fixa de 7,5%, sobe para €37.500.
A “taxa fixa” parece o fim da história, mas o código fiscal português raramente é assim tão claro. Existem várias “válvulas de alívio” legais destinadas a incentivar certas ações, como mudar-se para Portugal ou tornar a habitação mais acessível.
A melhor forma de evitar a sobretaxa para não residentes é deixar de ser não residente. A regra é que pode pedir reembolso se comprar um imóvel e se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra. Receberá de volta a diferença entre a taxa fixa de 7,5% e as taxas progressivas (normalmente mais baixas) que se aplicam a uma “Residência Permanente Primária”.
Também pode certamente mudar-se para Portugal antes da compra e alugar antes do investimento. Isto faz todo o sentido se te estás a mudar para Portugal pela primeira vez e não conheces muito bem o país. Oferecemos um serviço de aluguer e reconheceremos os custos como entrada para o nosso serviço de agente do comprador dentro dos 24 meses.
Portugal precisa mesmo de arrendamentos de longa duração. Esta é a melhor opção se estiver a comprar como investimento em vez de uma casa de férias.
Tem de colocar a propriedade para arrendamento no prazo de seis meses após a compra. A renda não pode ultrapassar o limite de “renda moderada”, que agora é fixado em €2.300 por mês. A propriedade deve ser arrendada por pelo menos 36 meses consecutivos (seguidos ou não) nos primeiros cinco anos. Os compradores que cumprem estes requisitos podem muitas vezes evitar a tarifa fixa de 7,5% ou obter um reembolso elevado. Pode, por exemplo, arrendar a sua propriedade a um familiar por uma renda bastante baixa
Em Portugal, comprar uma “casa a renovar” numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) ou um edifício com mais de 30 anos continua a ser uma das melhores formas de poupar impostos. Muitas cidades e vilas concedem uma isenção total do IMT para a primeira venda de uma propriedade renovada. Também costumas ter uma taxa de IVA mais baixa (6%) em obras de construção e uma isenção IMI (imposto anual sobre a propriedade) durante vários anos.
O timing é tudo se estiveres atualmente em negociações. O governo teve 180 dias para pôr estas mudanças em prática completamente. O plano é trabalhar com o seu advogado para avançar com a “escritura” ( escritura final em Portugal). Se assinar a escritura antes da nova lei entrar em vigor em 2026, ficará preso às antigas (e muitas vezes mais baixas) tabelas fiscais progressivas.
Ninguém quer pagar mais impostos, mas Portugal continua a ser um dos mercados mais estáveis e atraentes da Europa. A taxa de 7,5% é elevada, mas trata-se de um custo único. O que acha? Não tente «fugir» ao imposto recorrendo a estruturas offshore ou pagando por baixo da mesa. A Autoridade Tributária portuguesa tornou-se muito eficiente na utilização da tecnologia e é muito rigorosa nas auditorias. Em vez disso, recorra às vias do aluguer moderado ou da residência para transformar a carga fiscal numa vantagem estratégica.
Mesmo com estas mudanças, Portugal continua a ser um dos destinos de estilo de vida mais seguros e de maior qualidade da Europa — mas o custo de entrada está prestes a subir. Vamos garantir que não paga o “imposto da procrastinação”.
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