Do Arrendamento de Curto Prazo para o Arrendamento de Longo Prazo: Porque Faz Sentido a Mudança em 2026

A nova regra fiscal: 10% em vez de 25–28%

Desde 1 de janeiro de 2026, Portugal aplica uma taxa reduzida do IRS de 10% sobre os rendimentos de arrendamento habitacional (arrendamento habitacional) — abaixo da anterior taxa padrão de 25% ou 28%. A medida está atualmente em vigor até ao final de 2029 e faz parte do “Construir Portugal” do governo, concebido para reintroduzir mais propriedades no mercado regular de arrendamento.

Para se qualificar para a taxa de 10%, um contrato de arrendamento precisa de cumprir algumas condições:

• Renda moderada: a renda mensal atualmente não pode exceder €2.300.
• Prazo mínimo: o contrato deve durar pelo menos três anos.
• Propósito residencial genuíno: a propriedade deve servir como residência permanente do inquilino, estar abrangida pelo quadro NRAU e estar corretamente registada como residencial junto da autoridade fiscal.

Um ponto importante para quem ainda está indeciso: o Alojamento Local está explicitamente excluído deste benefício. As rendas de curta duração e turísticas continuam a estar sob o regime fiscal mais antigo, consideravelmente mais elevado. Por outras palavras, esta reforma é um sinal claro de política para transferir propriedades do mercado turístico para o mercado habitacional regular.

Porque é que a AL muitas vezes entrega menos do que parece

À primeira vista, o rendimento bruto da AL parece atraente — mas vale a pena olhar mais de perto.

1. A carga fiscal depende fortemente da residência fiscal. Os proprietários que são residentes fiscais em Portugal e utilizam o regime simplificado pagam imposto apenas sobre 35% do seu rendimento (o restante é tratado como despesa empresarial presumida). A uma taxa de 28%, isso resulta numa carga fiscal efetiva de cerca de 9,8% — no papel, semelhante à nova taxa de renda de longo prazo. No entanto, os proprietários residentes fiscais no estrangeiro normalmente não beneficiam desta redução na mesma medida na prática, tendendo a ser tributados mais próximos da taxa total de 25–28%.

2. As agências de serviço completo têm um custo real. Qualquer pessoa que não esteja sediada localmente — o que descreve a maioria dos proprietários estrangeiros — raramente consegue evitar uma agência de gestão. A comunicação com os hóspedes, o check-in, a limpeza e a manutenção são geralmente assegurados por prestadores de serviços completos em Portugal, com 25 a 30% do rendimento bruto. Além disso, os proprietários costumam cobrir separadamente produtos de limpeza, roupa de cama, roupa de mobiliário, encargos municipais como o imposto turístico (atualmente 3 € por noite no Porto) e seguros separadamente.

3. O mercado encontra-se atualmente num nível mais alto de sempre. A procura turística em Portugal — e no Porto em particular — está atualmente a atingir níveis recorde, com taxas de ocupação de cerca de 79–82% nas principais cidades. Historicamente, booms como este raramente duram indefinidamente. Uma normalização de 20 a 30% menos reservas — seja por nova regulamentação, mudanças nos hábitos de viagem ou simples saturação do mercado — afetaria fortemente o rendimento da AL, enquanto os custos fixos (taxas de agência, manutenção, licenciamento) permaneceriam em grande parte em vigor.

É exatamente aqui que o arrendamento de longa duração em Portugal tem a sua verdadeira vantagem: estabilidade. Um contrato de arrendamento de três anos com um inquilino fiável significa rendimentos previsíveis, sem risco de desocupação, sem logística contínua de limpeza e sem dependência de plataformas de reservas.

Caso de negócio: um apartamento T2 no Porto, comparado

Para concretizar os números, vamos analisar um exemplo realista: um apartamento T2 (2 quartos) no Porto, com cerca de 75–80 m², numa localização sólida mas não premium. Todos os números são médias ilustrativas baseadas em dados de mercado atuais (em meados de 2026) e destinam-se a orientar — os retornos reais dependem fortemente da localização, condição e acabamento específicos da propriedade.

Preço de compra: aprox. €280.000 (baseado num preço de aproximadamente €3.700–3.800/m² para apartamentos T2 no Porto, que pode ser mais ou menos consoante o bairro)

Cenário 1: Arrendamento de curto prazo (AL) — pico atual do mercado

Cenário 2: Arrendamento de curta duração (AL) — normalização pós-mercado (–25% de reservas)

Cenário 3: Arrendamento regular de longa duração (nova regra dos 10%)

Cenário 4: Arrendamento de curta duração (AL) — proprietário não residente, imposto sobre o rendimento total (28%)

Muitos proprietários estrangeiros não beneficiam do coeficiente de 35% do regime simplificado da mesma forma que os proprietários residentes e, na prática, acabam tributados mais próximo da taxa total sobre o seu rendimento AL. Usando a mesma ocupação máxima atual do Cenário 1:

O que os números mostram

No boom do mercado atual, a AL continua a sair à frente — a diferença em relação ao arrendamento de longo prazo ronda os €3.000 por ano. Mas, uma vez que o mercado se normaliza, a situação inverte-se: o arrendamento de longa duração oferece um resultado líquido mais estável e, em termos relativos, ligeiramente superior — com consideravelmente menos esforço, sem oscilações sazonais, sem comunicação contínua com os hóspedes e sem risco de semanas vazias durante a época baixa.

Há também um fator que nenhuma mesa consegue captar totalmente: três anos de certeza de planeamento, um único inquilino em vez de um fluxo constante de convidados, e um desgaste visivelmente menor na propriedade. Para os proprietários que não querem que o seu apartamento se torne um emprego a tempo inteiro, esse é um argumento que tem mais peso do que alguns pontos percentuais de retorno durante um ano de prosperidade.

Nota: Este cálculo é apenas para fins ilustrativos e não substitui o aconselhamento fiscal individual. A carga fiscal exata depende do estatuto fiscal pessoal, das despesas dedutíveis e dos termos específicos do contrato — recomendamos esclarecer isso com um contabilista português licenciado (contabilista).

A mudança vale a pena — e estamos aqui para ajudar

Mudar de AL para um contrato regular de longa duração é administrativamente gerível, mas há algumas coisas a acertar: registar corretamente o contrato junto da autoridade fiscal, manter-se dentro do limite de renda para a taxa de 10%, encontrar um inquilino fiável e redigir um contrato legalmente sólido segundo a lei portuguesa de arrendamento.

A Pearls of Portugal apoia os proprietários no Porto e em todo Portugal precisamente através deste processo — desde uma avaliação inicial para saber se a mudança faz sentido para a sua propriedade, passando pela procura de inquilinos, até à gestão contínua do contrato de arrendamento. Se quiser saber como se compara o seu próprio apartamento — AL vs. arrendamento de longa duração — entre em contacto e teremos todo o gosto em preparar um cálculo individual para si.