Não é segredo que a crise habitacional em Portugal é uma grande preocupação tanto para os locais como para os estrangeiros. Com as rendas e os preços das casas a subir, é natural questionar se os investidores estrangeiros estarão a desempenhar um papel em agravar a situação. Estamos aqui para esclarecer o estado atual do mercado imobiliário português. Vamos analisar as tendências dos preços das rendas e das casas, ofertas de arrendamento e compra, mitos e factos comuns, e o impacto dos estrangeiros na habitação em Portugal.
Antes de mais, é importante notar que a crise habitacional em Portugal não é um problema isolado, mas sim global. À medida que muitas grandes cidades do mundo enfrentam o aumento vertiginoso dos custos da habitação, Portugal não é exceção. No entanto, uma vez que se tenha uma compreensão básica do mercado, fica uma questão. Porque é que há uma crise habitacional quando, nos últimos 10 anos, a população residente diminuiu e o número de habitações aumentou? Os dados do INE (Instituto Nacional de Estatística) sobre a evolução da oferta de habitação em Portugal mostram que há mais casas no mercado e menos pessoas a viver no país do que há 10 anos.
Não é verdade que Portugal tenha escassez de habitação. O país tem um dos maiores números de casas por habitante – 5.970.677 casas, num total de 10.467.366 habitantes em 2021 – e foi classificado em segundo lugar no número de casas vazias. Portugal tem uma taxa de propriedade de habitação de 78%, ligeiramente superior à média europeia de 69%. Em teoria, cada um dos 4,1 milhões de agregados familiares de Portugal tem 1,4 casas disponíveis para viver.
Destes quase 6 milhões de edifícios existentes, 18,5% são habitações secundárias (casas de férias privadas) e 12,1% estão desocupados ou necessitam de renovação. Estes são os números que devem ser tidos em conta ao discutir esta questão. 30,6% das casas em Portugal, o que representa cerca de 1,8 milhões de casas que poderiam estar no mercado. Podem existir várias razões para estas casas não estarem no mercado, tais por exemplo
Também falta motivação para colocar a sua propriedade no mercado imobiliário português regular. O senhorio tem de declarar a renda às autoridades fiscais todos os meses e pagar impostos que variam entre 10% (para arrendamentos com mais de 20 anos) e 28% (para arrendamentos com menos de 3 anos) do rendimento das rendas. Muitos senhorios também sabem que, desde 2006, as rendas só podem ser aumentadas por um coeficiente regulado pelo governo a cada ano. No passado, muitos senhorios não arrendavam as suas propriedades devido a esta regulamentação, o que levou a muitas casas degradadas porque o arrendamento simplesmente não compensava no passado.
No que diz respeito a este último, segundo o INE, o número de licenças concedidas para reabilitação em 2022 foi de 4.491, uma diminuição de 9,3% em relação ao ano anterior e 17,4% em relação a 2019 (o ano pré-pandemia, para uma comparação justa). Estes dados podem ser explicados por fatores como o congelamento das rendas, onde o governo define uma percentagem máxima para os senhorios aumentarem as rendas, e o facto de os impostos sobre a renda serem elevados.
Mas também é verdade que a estrutura familiar portuguesa mudou significativamente nos últimos anos. Agora temos muitos mais agregados unifamiliares (um aumento de 161.000 agregados entre 2011 e 2021), bem como agregados familiares de duas pessoas ( um aumento de 105.000 agregados familiares no mesmo período), o que significa que, se a tendência continuar, será necessária mais habitação para o mesmo número de pessoas. Se o número de casas vazias continuar a aumentar e o governo não apresentar soluções eficazes para aumentar o número de habitações acessíveis em Portugal, o problema persistirá.
De acordo com o Registo Nacional de Alojamento Local, em setembro de 2024 houve 120.034 registos de Alojamento Local em Portugal. Este número representa menos de 2% de todo o alojamento tradicional em Portugal.
A maior parte deste alojamento local não se destina a ser habitação permanente, mas sim uma resposta ao aumento da procura turística nos últimos anos. Isto, por sua vez, tem importantes implicações económicas para Portugal. A AL é uma forma de permitir que residentes portugueses participem no turismo juntamente com hotéis, que muitas vezes pagam o salário mínimo e otimizam os seus impostos internacionalmente.
A situação não é ajudada pela concentração da população em certas áreas do país. Existe uma migração tradicional da população do interior para a costa e os centros urbanos, especialmente para os distritos de Lisboa, Porto e Faro, com aumentos de 2,4%, 0,7% e 4,3%, respetivamente. Isto porque a maioria das oportunidades de emprego e educação está localizada nestas áreas.
Os compradores estrangeiros desempenham um papel no mercado imobiliário, mas não são o principal motor do aumento dos preços. Dados do Instituto Português de Estatística (INE) mostram que, embora o investimento estrangeiro tenha aumentado, a maioria dos compradores em Portugal (88,3%) continua a ser cidadã portuguesa. E devido ao fim do programa NHR e do Visto Dourado , e já os conhecíamos, a compra de casas em Portugal por estrangeiros diminuiu no início de 2024.
Os estrangeiros também tendem a comprar propriedades muito mais caras – o valor médio de transação para compradores não residentes é 39% superior ao dos compradores residentes, segundo dados de julho de 2024. Isto significa que tendem a operar em diferentes níveis do mercado imobiliário português. O maior impacto é, claro, na costa. Em Lisboa, estrangeiros compraram 33% das propriedades vendidas em 2023. No Algarve, as vendas de imóveis a compradores estrangeiros representaram, respetivamente, 27,2% e 38,5% do número e do valor total das transações na região. Isto significa que os estrangeiros têm significativamente mais poder de compra na região.
De acordo com dados da Global Citizen Solutions, o governo português concedeu um total de 1.888 Vistos Dourados em 2022, dos quais 21% foram feitos através de investimentos que não sejam imobiliários. Comparando este número com um total de 167.900 vendas de propriedades em 2022, o impacto dos investidores do Golden Visa no mercado imobiliário é insignificante. Os investimentos em imobiliário através do programa Golden Visa representam 3,5% do montante total investido no mercado nacional na última década. O investimento em imobiliário através do Golden Visa não está disponível desde 2023, por isso estes são os últimos dados significativos.
Como referido acima, o investimento estrangeiro em Portugal situa-se também num segmento de mercado imobiliário algo diferente. O valor médio de um investimento no Golden Visa ronda os 575 mil euros, maioritariamente em hotéis. E o montante médio contraído para empréstimos hipotecários em 2022 foi de 112.514 mil euros, segundo dados estatísticos do Banco de Portugal.
Sim, têm. Portugal tem muitas casas à venda e as rendas e os preços das propriedades continuam relativamente baixos comparados com outros países. No entanto, os rendimentos em Portugal são baixos. Segundo a OCDE, Portugal tem o 6.º salário bruto médio anual mais baixo entre os países da OCDE. Isto corresponde a aproximadamente $28.410 por ano (€24.557), ou €1.378,64 brutos por mês, aos quais são aplicados impostos obrigatórios, resultando num salário médio entre €1.010 e €1.125.
Com a maioria dos empregos bem remunerados localizados em Lisboa, Porto e Faro – onde a propriedade é mais cara – é difícil para os portugueses, especialmente os jovens adultos, pagarem para arrendar ou comprar uma casa. Claro que há também o difícil contexto económico que a Europa está a atravessar devido à guerra na Ucrânia e à inflação que levou ao aumento das taxas de juro.
É tão importante que o governo português tome medidas para ajudar a combater a crise habitacional. Por exemplo, poderíamos pensar em reforçar o investimento na infraestrutura existente, oferecer aos proprietários mais motivação para arrendar as suas propriedades a preços acessíveis e aumentar a quantidade de habitação pública, que atualmente representa apenas 2% do mercado imobiliário português. Isto poderia ser feito através da reabilitação das casas vazias do governo (645 em 2021), por exemplo.
Se tiver mais alguma questão sobre o tema ou precisar de ajuda para aprender a investir e a viver em Portugal, não hesite em contactar a simpática equipa da Pearls of Portugal!
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