Ao comprar um imóvel em Portugal, é fundamental compreender o sistema jurídico, especialmente se você for um investidor, aposentado, ou estrangeiro. Após o processo de compra começar, o Contrato de Compra e Venda e Compra é provavelmente provavelmente o mais importante documento. Porque ele estabelece um legalmente vinculativo contrato entre o comprador e vendedor, protegendo ambas as partes até que a escritura final seja executada, o CPCV é crucial para o mercado imobiliário português. Ele impede o comprador de ter que lidar com imprevistos preço ajustes ou perder o imóvel para outra oferta.
Até que ambas as partes assinem a escritura final, este contrato inicial garante o compromisso do vendedor para com o comprador e vice-versa, oferecendo proteção legal. Um sinal reduz a probabilidade de qualquer uma das partes desistir do negócio e demonstra ao vendedor que o comprador está realmente interessado na transação. Ao longo de todo o processo até à conclusão do negócio, o CPCV oferece proteção jurídica inequívoca a ambas as partes. É mais importante do que nunca compreender o CPCV, dada a rápida expansão do mercado imobiliário em Portugal. Tudo o que precisa de saber sobre o CPCV em Portugal está detalhadamente explicado no guia abaixo, desde o que é até como proceder.
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O CPCV funciona como um acordo inicial opcional entre compradores e vendedores portugueses. Serve como um contrato formal que descreve os termos e condições da futura venda do imóvel até que as partes assinem a escritura final. O CPCV é amplamente aceite como um método de aquisição de imóveis, embora não seja exigido pela lei portuguesa. Ao garantir ambas as partes da venda sob certas condições, ele estabelece segurança jurídica.
Este contrato normalmente descreve:
Entre a aceitação de uma oferta e a finalização da escritura, o CPCV protege os interesses tanto do comprador como do vendedor. O CPCV é particularmente comum para compradores estrangeiros ou em mercados imobiliários altamente competitivos, embora não seja obrigatório. Os compradores portugueses também o utilizam com frequência, especialmente aqueles que precisam vender o seu imóvel atual para levantar o dinheiro necessário para o pagamento inicial de uma nova residência.
Embora a lei portuguesa não exija o CPCV, os profissionais do setor recomendam-no vivamente a quase todos os compradores de imóveis, especialmente a estrangeiros, investidores e pensionistas. Os profissionais do setor imobiliário em Portugal utilizam frequentemente o CPCV, pois oferece proteção fiscal e jurídica ao longo de todo o processo de compra.
Os compradores consideram o CPCV particularmente útil nas seguintes situações:
Para a maioria dos compradores (especialmente aqueles que adquirem um imóvel em Portugal pela primeira vez), o CPCV é uma garantia. Ele oferece segurança jurídica, evita decisões impulsivas e assegura que ambas as partes estejam comprometidas com o processo.
Em Portugal, os compradores e vendedores normalmente realizam o CPCV após aceitarem a oferta.
O depósito ou “sinal”, que é normalmente 10% do preço do imóvel, é um dos das mais importantes partes da CPCV. A lei portuguesa não regulamenta o depósito, mesmo que compradores e vendedores frequentemente o utilizam . O depósito é uma promessa de pagar dinheiro, e as partes deduzem esse valor do preço.
A lei portuguesa diz que, se o vendedor não seguir as regras do CPCV, como recusar-se a assinar a escritura final ou vender o imóvel a outra pessoa, ele terá de devolver o sinal em dobro. Isso paga pelos danos e impede que as pessoas saiam sem um bom motivo. O vendedor pode ficar com o sinal se o comprador rescindir o CPCV sem um motivo válido, como não poder pagar por ele. Isso compensa o vendedor por não poder vender o imóvel a outra pessoa e por retirá-lo do mercado..
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Os compradores estrangeiros podem planear o seu orçamento com confiança e avançar no processo com mais facilidade se souberem antecipadamente os custos médios do CPCV.
Assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um marco importante na compra de um imóvel em Portugal. Aqui está um guia detalhado e passo a passo para ajudá-lo a passar facilmente por esta etapa, especialmente se for um expatriado ou investidor estrangeiro.
Comece por identificar um imóvel que se adapte às suas necessidades e ao seu orçamento. Depois de encontrar o imóvel certo:
O seu representante legal irá:
Os representantes legais cobram normalmente entre 750 € e 2.000 €, dependendo da complexidade da transação.
É também aqui que a Pearls of Portugal auxilia na revisão e negociação das condições antes de prosseguir com o CPCV.
O seu advogado (ou, por vezes, o advogado do vendedor) redigirá o CPCV. O CPCV deve indicar claramente:
Ambas as partes devem concordar com os termos antes de poderem prosseguir.
Assim que todas as partes aprovarem os termos, estará pronto para assinar o CPCV:
Em caso de desistência do comprador sem motivo, o vendedor geralmente fica com o depósito (entregue em singelo), mas o contrato pode estabelecer condições diferentes. Em caso de desistência do vendedor, a lei pode exigir que ele devolva o dobro do depósito. Além disso, o comprador pode entrar com uma ação judicial para obrigar o vendedor a prosseguir com a escritura (documento final).
Em transações maiores ou situações mais complexas, pode ser aconselhável:
Isso não é obrigatório, mas oferece segurança extra.
A etapa final envolve a preparação de toda a documentação e pagamentos para a escritura pública de compra e venda – a
Prazo: A maioria dos CPCVs é válida por 30 a 90 dias, mas isso pode ser ajustado se ambas as partes concordarem.
Um bom CPCV terá mais do que apenas as partes básicas. Ele também terá uma série de regras extras que se aplicam apenas à venda. Saber essas coisas agora pode ajudá-lo a evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Esta condição é muito importante para compradores que desejam obter um empréstimo hipotecário. Ela estabelece que o negócio depende da obtenção do empréstimo adequado até uma determinada data. Se o banco não aprovar o financiamento após esforços razoáveis (geralmente com um pequeno custo administrativo), o comprador pode desistir da compra sem perder o sinal. Sem essa condição, o comprador poderia perder o depósito se o empréstimo hipotecário não fosse aprovado.
Esta parte verifica se o imóvel possui a licença de utilização adequada ou, no caso de imóveis mais antigos, a isenção ou licença de construção adequada. Isso impede que o comprador adquira uma casa na qual não pode morar legalmente.
Se surgirem problemas graves após a assinatura do CPCV, o CPCV poderá determinar que o vendedor é responsável por problemas ocultos graves ou que o preço pode ser alterado. Os termos da garantia do construtor estão incluídos na maioria dos edifícios novos.
Esta frase lista os itens que podem ser removidos e que estão incluídos no preço de venda, tais como móveis, eletrodomésticos ou decorações. Não haverá discussões sobre o que fica com a propriedade no final se listar esses itens.
As coisas nem sempre correm como planeado, mesmo quando se quer fazer a coisa certa. O que acontecerá fica claro no CPCV. O vendedor ficará com todo o «sinal» que pagou se, como comprador, violar o CPCV, por exemplo, se simplesmente mudar de ideias ou não conseguir obter um empréstimo hipotecário, apesar da ausência de cláusulas de financiamento. Ele pagará-lhe esse montante por não cumprir a sua promessa. Receberá o dobro do «sinal» de volta se o vendedor não cumprir o acordo. Pode receber o dobro do seu «sinal» de volta se o vendedor violar o acordo vendendo a outra pessoa por mais dinheiro ou não lhe fornecendo os documentos necessários. Os vendedores que violam os seus compromissos sofrem perdas financeiras significativas.
Uma parte pode, ocasionalmente, solicitar o «cumprimento específico», especialmente se o imóvel for único. Isto implica que um tribunal pode ordenar ao comprador ou ao vendedor que prossiga com a transação conforme previsto. Esta medida é permitida pela lei portuguesa, embora seja pouco comum. As partes só podem recorrer a ela se cumprirem todos os requisitos legais e se o CPCV o permitir.
O CPCV oferece proteção jurídica padrão e segurança tanto ao vendedor como ao comprador. Para garantir uma transação imobiliária segura e transparente, reformados, compradores de primeira viagem e investidores estrangeiros devem estar cientes de como o CPCV funciona. Ao dedicar tempo para redigir e assinar cuidadosamente este contrato, estará a proteger os seus interesses financeiros e a posicionar-se para um fechamento bem-sucedido. No novo mercado imobiliário de Portugal, o CPCV é o seu melhor aliado legal para tudo, desde estabelecer regras básicas firmes até proteger as suas finanças. Precisa de assistência especializada com o seu CPCV? A Pearls of Portugal irá ajudá-lo em todas as etapas do processo imobiliário.
O cancelamento só é possível por motivos legais específicos ou se houver um acordo mútuo entre as duas partes para rescindir o contrato. Caso contrário, o cancelamento unilateral pode resultar em penalidades financeiras ou até mesmo em processos judiciais.
A autenticação notarial não é exigida por lei, mas irá proporcionar-lhe uma garantia adicional. Os bancos podem exigir um CPCV autenticado para concederem uma hipoteca. A autenticação notarial do contrato também facilitará a interpretação da sua posição jurídica em caso de litígio. Os honorários do notário variam entre 150 € e 600 €.
Quando o contrato estiver sujeito à aprovação do financiamento hipotecário, pode ser incluída uma condição suspensiva no CPCV com cancelamento sem penalidades caso o financiamento não seja garantido dentro desse prazo.
Se a escritura final não puder ser assinada dentro do prazo indicado no CPCV e não houver alteração, o comprador poderá perder o depósito. Da mesma forma, o vendedor poderá ser responsabilizado por danos se atrasar o prazo. É necessário renegociar e alterar o contrato em caso de atrasos.
Sim, ambas as partes podem concordar em modificar o CPCV por meio de adendas escritas assinadas por todos os envolvidos. Isso geralmente ocorre quando se prorroga prazos ou altera condições de financiamento.
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