Assumere un avvocato

Avvocato in Portogallo

L’avvocato (advogado) è il professionista che difende i vostri interessi legali come clienti, rispettando le leggi in vigore nel Paese. E questo è fondamentale: un avvocato difende i vostri interessi e diritti.

Non è così per un altro professionista che fa parte del processo di acquisto di un immobile, il notaio. Quest’ultimo svolge la funzione pubblica, delegata dallo Stato, di certificare gli atti giuridici che prepara, redige e archivia, informando gli utenti sui mezzi e gli strumenti giuridici più adatti ai loro interessi.

In Portogallo, l’esercizio professionale degli avvocati è regolato da un’istituzione pubblica nazionale: l’Ordine degli Avvocati portoghesi (Ordem dos Advogados). Esso comprende sette Consigli regionali, che aggregano gli avvocati che svolgono la loro attività nei sette distretti corrispondenti: Lisbona, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores e Madeira. È importante sapere che solo i laureati in giurisprudenza con iscrizione all’Ordem dos Advogados possono esercitare la professione di avvocato. Per avere la certezza che l’avvocato da voi assunto sia proprio così, è sufficiente effettuare una rapida ricerca sulla pagina web di ricerca degli avvocati dell’Ordine.

Differenza tra Avvocato e Procuratore in Portogallo

In Portogallo, l’attività principale di un avvocato è quella di consigliare, guidare e rappresentare persone, aziende e organizzazioni pubbliche – al fine di difendere i diritti loro affidati – davanti agli organi amministrativi e ai tribunali o a qualsiasi entità e istituzione pubblica o privata. Può agire nell’ambito del diritto civile, commerciale, societario, del lavoro, amministrativo, tributario, penale, di registrazione e notarile.

Differenze

I procuratori (solicitadores) e gli avvocati in Portogallo hanno alcune aree legali in comune, ma ci sono differenze sostanziali nella loro pratica. Le questioni per le quali un avvocato può rappresentare un cliente in tribunale sono solo quelle per le quali non è richiesta la presenza obbligatoria di un avvocato. Quando il processo penale stabilisce che l’imputato deve essere assistito da un difensore, o nelle cause civili che non superano i 5000€, questa funzione deve essere svolta da un avvocato.

Soggetti Comuni

Sia i procuratori che gli avvocati sono abilitati ad agire per conto dei loro clienti in materie come le seguenti:

• Preparare, raccogliere e/o consegnare tutta la documentazione necessaria tra il cliente e gli enti pubblici e privati.
• Ottenere un numero di identificazione fiscale (Número de Identificação Fiscal – NIF) per il cliente e agire come suo rappresentante per le questioni fiscali davanti all’Autorità fiscale portoghese (Autoridade Tributária).
• Agire come vostro rappresentante legale con una procura per aprire e gestire un conto bancario di cui siete titolari, in Portogallo.
• Informarvi e consigliarvi sui visti e sui permessi di soggiorno esistenti in Portogallo e guidarvi nel processo di ottenimento degli stessi presso l’Ufficio stranieri e frontiere portoghese (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF).
• Informarvi, consigliarvi e assistervi in un’ampia gamma di procedimenti e transazioni legali. Nel settore immobiliare, ciò riguarda i contratti e gli accordi relativi all’acquisto, alla vendita o alla locazione di immobili.

Un Avvocato e il Processo di Acquisto di un Immobile

In qualità di investitore straniero, quando acquistate un immobile in Portogallo un avvocato non solo garantirà e difenderà i vostri diritti legali e i vostri interessi di acquirente, ma preparerà anche tutti i documenti e le procedure necessarie per concludere con successo la transazione.

Il processo di acquisto di un immobile in Portogallo può essere suddiviso in 4 fasi e in ognuna di esse l’avvocato può avere un ruolo molto importante.

I Documenti della Proprietà – Ottenere e Analizzare la Documentazione

L’avvocato vi informerà sulla documentazione necessaria e potrà procurarvela recandovi presso i rispettivi uffici o istituzioni ufficiali. Tra questi vi sono:

• L’Ufficio delle Finanze (Finanças), per verificare la proprietà e la solvibilità del venditore, ottenere un certificato di proprietà (“Caderneta Predial”) con la descrizione dell’immobile, compresa la superficie totale e il valore imponibile attuale, tra le altre informazioni).
• Il Catasto (Registo Predial), per ottenere un certificato catastale aggiornato (Certidão Predial) per l’immobile desiderato. Questo documento è di estrema importanza. Oltre a confermare la proprietà e le aree dell’immobile come indicato nel certificato di proprietà, informa se ci sono passività o oneri registrati a beneficio di terzi e se l’immobile è sottoposto a ipoteche, cause, pignoramenti o altri diritti legalmente registrati.
• Il Consiglio comunale (Câmara Municipal), per confermare per quale uso (residenziale, commerciale, servizi o altro) la proprietà è autorizzata. È inoltre possibile ottenere la licenza di abitabilità e l’identificazione del suo titolare e la licenza edilizia. È anche possibile ottenere l’identificazione degli ingegneri e degli architetti che hanno partecipato e che hanno avuto la responsabilità della costruzione dell’immobile. Infine, presso il Comune, un avvocato può verificare l’ubicazione dell’edificio, controllare se ci sono restrizioni legali sull’edificio e accertare che l’edificio esistente corrisponda ai piani architettonici presentati (che possono essere verificati con i piani “As Built”).

Infine, negli immobili con condominio, un avvocato dovrebbe esaminare anche i documenti del condominio, dai verbali alla documentazione finanziaria.

Il Contratto Promissorio di Compravendita

Il Contratto di Promessa di Compravendita (Contrato de Promessa de Compra e Venda) è il precursore dell’Atto definitivo. Esso stabilisce i diritti e gli obblighi di acquirente e venditore, in cui le parti si impegnano, di comune accordo o unilateralmente, a rispettare le condizioni per la firma del contratto definitivo, concludendo l’affare.

In Portogallo questo contratto è molto comune e ha la sua chiara utilità e i suoi vantaggi, in primo luogo perché per una volta è più veloce da concludere rispetto all’Atto Pubblico definitivo, consentendo quindi un rapido documento vincolante tra le parti interessate, che stabilisce la formalizzazione dell’affare entro un periodo concordato. In secondo luogo, è una garanzia legalmente assicurata, con conseguenze in caso di ritardo o violazione del contratto.

Include informazioni importanti come il prezzo di acquisto, l’acconto, le date e i termini di pagamento, la data dell’atto pubblico finale e la data di consegna. Ma ci sono anche clausole essenziali e accessorie che devono essere incluse in un contratto di compravendita ben redatto. Nel caso dell’esistenza di un’ipoteca, il contratto menzionerà anche questo fatto.

L’importanza di un avvocato nella preparazione e nel controllo del Contratto Promissorio di Compravendita è indiscutibile, ma vi offre anche la possibilità, in quanto investitori stranieri, di firmare questo contratto a vostro nome, con una procura da voi rilasciata, la stessa che vale per l’Atto finale. Quindi, se non potete essere fisicamente presenti a queste importanti formalità perché non vi trovate in Portogallo, l’avvocato agirà come vostro rappresentante di fiducia e si occuperà di tutti gli aspetti legali e dei vostri interessi.

L’Atto Pubblico di Compravendita

L’atto pubblico di compravendita è il contratto finale e definitivo di acquisto della casa. Attesta la vendita di un immobile da parte di un soggetto a un altro e può essere stipulato presso un notaio, un ufficio del catasto o uno sportello di “Casa Pronta” (un servizio aggregatore dello Stato portoghese per tutte le questioni relative alla compravendita di case).

Per la firma dell’atto pubblico sono necessari diversi documenti, tra cui il Certificato catastale, il Certificato energetico dell’edificio (Certificado Energético) e il Documento tecnico dell’edificio (Ficha Técnica de Habitação).

I costi per concludere il processo di acquisto comprendono l’IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – che è un’imposizione dello Stato e rappresenta la voce di spesa più consistente – il notaio o un altro ente competente che compie questo atto pubblico.

L’avvocato si occuperà del completamento dell’atto finale, accompagnandovi o, in caso di vostra assenza, in qualità di vostro rappresentante legale con una procura, assicurandovi che tutte le procedure siano conformi alla legge e rispettose dei vostri interessi.

L’Atto Finale – La Registrazione dell’Acquisto dell’Immobile

Con la stipula dell’Atto pubblico dell’immobile acquistato, la sua proprietà viene automaticamente aggiornata presso l’Ufficio del Catasto. Ma non è così per l’Ufficio delle imposte locale (Finanças), dove l’aggiornamento della proprietà dell’immobile non è immediato. Per accelerare il processo, voi o il vostro avvocato dovreste recarvi alle Finanças con una copia dell’atto e richiedere la modifica in modo da essere registrati come responsabili delle imposte sull’immobile.

Inoltre, tutte le registrazioni provvisorie presso l’Ufficio del Catasto devono essere convertite in registrazioni definitive.

Si tratta di un processo lungo e con molti requisiti che, se non debitamente soddisfatti, possono causare ritardi nel processo e costi e complicazioni imprevisti, per non dire indesiderati. La consulenza e il monitoraggio che un avvocato può fornire ai vostri progetti di acquisto di un immobile in Portogallo è un bene prezioso, fondamentale per il successo del processo e della transazione finale.

Qual è la Struttura degli Onorari dell’Avvocato in Portogallo?

Dovete essere consapevoli che l’onorario di un avvocato varia notevolmente, a seconda dell’avvocato scelto e anche dell’area (rurale/urbana) in cui opera.

In media, un avvocato addebiterà una somma che va dall’1% all’1,5% (+VTA) del prezzo di acquisto dell’immobile. Anche se potete scegliere di svolgere alcune procedure da soli, a meno che non siate molto ben consigliati e informati, è consigliabile e più sicuro affidare a un avvocato di fiducia tutta la documentazione e gli obblighi legali. Come minimo, è praticamente obbligatorio che il Contratto Promissorio di Compravendita e l’Atto Finale siano preparati e convalidati da un avvocato.

Ora che avete maggiori informazioni sugli aspetti legali dell’acquisto di un immobile in Portogallo, potreste essere preoccupati per l’enorme numero di passaggi e procedure da seguire per concludere l’affare e trasformare i vostri piani in realtà.