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Alojamento Local (AL)

Se acquistate una proprietà in Portogallo che non userete come residenza principale, almeno non a breve termine, potreste voler cogliere l’opportunità di ottenere un ritorno sul vostro investimento affittandola ai turisti. Questa attività è chiamata in Portogallo “Alojamento Local“.

Il Portogallo è una delle destinazioni turistiche più ambite d’Europa e genera numerose opportunità di business. Il suo paesaggio diversificato spazia dal nord montagnoso al sud caldo e pianeggiante, costeggiato da lunghe spiagge dorate nell’Algarve e comprende le isole paradisiache e incontaminate degli arcipelaghi delle Azzorre e di Madeira. In queste città, tra le più sicure da visitare, i turisti possono sentire la genuina ospitalità portoghese e sperimentare il gusto di una gastronomia deliziosa e di vini sorprendentemente unici.

Frederik Pohl
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“Construir Portugal”: Alojamento Local Updates 2024

Alla luce della crisi abitativa in Portogallo, nel 2023 il precedente governo portoghese ha avviato un programma abitativo denominato “Mais Habitação“. Il programma comprendeva:

  • Il divieto di rilascio di nuove licenze per AL nei comuni ad alta densità abitativa;
  • L’esenzione dall’imposta sul reddito immobiliare dell’IMI e dell’IRS per i proprietari di AL esistenti che decidono di mettere le loro proprietà sul mercato degli affitti a lungo termine;
  • Un’imposta supplementare per l’Alojamento Local, “IHRU”.

A partire da maggio 2024, tutte queste misure sono state revocate. Alojamento Le decisioni locali sono tornate nelle mani dei singoli comuni. Quindi, se avete intenzione di ottenere una licenza di Alojamento per la vostra proprietà, dovete assolutamente controllare la posizione della vostra “Câmara Municipal”.

Poiché questa decisione è recente, le aree ad alta densità stanno cercando di capire come rimettersi in piedi per quanto riguarda questo modello di affitto a breve termine. Se avete domande, non esitate a contattarci!

In bianco - Comuni ad alta densità © Governo portoghese

Che cos’è l’Alojamento Local?

Gli esercizi di Alojamento Local o AL (che si traduce letteralmente in “Alloggio Locale”) in Portogallo sono quelli che forniscono servizi di alloggio temporaneo, cioè ai turisti, dietro compenso, purché non soddisfino i requisiti per essere considerati villaggi turistici. In parole povere, corrisponde all’uso commerciale di una proprietà per affitti a breve termine ai turisti.

Quando si acquista una proprietà in Portogallo per affittarla ai turisti, ci sono molte opzioni, dato che il turismo è ben radicato nella maggior parte del paese. Tuttavia, più grande è la città, più offerte e opportunità AL troverete.

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Tipi di alloggio locale in Portogallo

I turisti che vengono in Portogallo scelgono un tipo specifico di AL in cui essere ospitati a seconda dei loro obiettivi di vacanza: potrebbe essere la destinazione nel suo complesso, la vicinanza al centro città, un luogo confortevole e spazioso in cui soggiornare, servizi e comfort o privacy, tra le altre cose. L’offerta di AL portoghesi è vasta e contempla tutti i tipi di esigenze e gusti.

Le strutture AL sono classificate in base alla tipologia di unità abitative e comprendono:

  • Residenze: l’unità abitativa è un edificio autonomo di carattere unifamiliare;
  • Appartamenti: l’alloggio è una frazione autonoma di un edificio o parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente. La fattibilità della locazione in appartamenti deve essere verificata con il condominio e il Comune;
  • Strutture ricettive (come gli ostelli): le unità abitative sono costituite da un massimo di 9 camere (o fino a 30 clienti), integrate in una frazione autonoma, in un edificio urbano o parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente;
  • Camere: alloggio composto da un massimo di 3 camere all’interno della proprietà del proprietario.
Quali sono i limiti di capacità di un Alojamento Local?

Le strutture AL possono avere una capacità massima di 9 camere e 30 utenti, ad eccezione degli ostelli, che non hanno limiti di capacità, e delle camere – che possono essere solo 3 nella residenza del proprietario.

In termini di utenti, la capacità AL è determinata dalle caratteristiche/dimensioni delle abitazioni. Non può superare il numero risultante dalla moltiplicazione del numero di stanze per 2. Nel caso di appartamenti e case, è possibile ospitare 2 utenti aggiuntivi nel soggiorno. In tutti i tipi di abitazioni,  purché vi siano le condizioni di abitabilità, è possibile installare fino a 2 letti aggiuntivi per bambini fino a 12 anni.

Quanti appartamenti possono essere assegnati all’alojamento locale in un edificio in Portogallo?

Con la modalità di appartamento AL, ogni proprietario o titolare di un’operazione di Alojamento Local può gestire più di 9 unità per edificio se non superano il 75% del numero delle sue frazioni esistenti o parti indipendenti.

Ai fini del calcolo del numero di unità, si considerano gli appartamenti intestati al coniuge, ai discendenti e agli ascendenti del proprietario o del titolare dell’operazione, nonché quelli intestati a persone giuridiche diverse, qualora vi siano azionisti comuni.

Qual è il prezzo da pagare per il vostro AL?

Una volta conclusa la ricerca iniziale, avrete un’idea generale del prezzo da richiedere per il vostro Alojamento Local. Il valore stabilito dovrà tenere conto di questi importanti fattori:

  • Rientrare in una fascia di prezzo che possa competere con successo con altri affitti brevi della stessa categoria del vostro;
  • Non sottovalutate l’importanza della vostra offerta di valore unico: che si tratti di un servizio eccezionale, di un’esperienza indimenticabile o di una location e un ambiente davvero unici. Il prezzo non è l’unico fattore!
  • Stabilire una strategia di prezzi e tariffe stagionali.

Calcolare un prezzo medio per notte che tenga conto dei costi fissi. La definizione di una strategia di prezzo assicura che il vostro AL non sia sul mercato a un prezzo inferiore a quello che dovrebbe.

Stabilite quale sarà l’alta e la bassa stagione, in base al calendario e alla domanda per le caratteristiche del vostro specifico alojamento locale (ad esempio, nelle montagne di Serra da Estrela, l’inverno è considerato alta stagione perché è una destinazione nevosa). Non dimenticate di controllare tutte le festività e i giorni di festa, non solo in Portogallo ma anche nel Paese di origine del vostro cliente internazionale. Adeguate le vostre tariffe in base a questi fattori.

alojamento local

Avviare un Alojamento Local: Guida passo passo

Fase 1: Confermare se l’edificio/la casa si trova in una zona autorizzata AL

Per preservare i quartieri e gli affitti a prezzi accessibili per i locali, i comuni portoghesi possono definire zone di contenimento (‘zonas de contenção’), che sono tutte quelle che superano il 25% degli alloggi disponibili destinati all’alojamento locale. Esistono anche zone di sospensione temporanea per le aree comprese tra il 10% e il 20% degli alloggi disponibili legati a questa attività.

In queste zone viene posto un limite al numero di esercizi di alojamento locale – un singolo proprietario può gestire un massimo di 7 alloggi e le relative licenze sono personali e non trasferibili.

In questo momento, luglio 2023, è possibile creare nuovi AL solo in alcuni comuni, situati per lo più nell’entroterra portoghese. Sono vietati, ad esempio, i centri urbani di Lisbona e Porto;

Passo 2: sapere che il consiglio di condominio ha potere decisionale

Se si vuole aprire una AL in un edificio su proprietà orizzontale con frazioni autonome, lo si può fare solo con l’autorizzazione degli altri condomini. Se più della metà dei condomini si oppone alla sistemazione, non può essere una AL.

Fase 3: apertura di un’attività indipendente presso l’ufficio delle imposte

Dopo aver ottenuto il vostro numero di codice fiscale portoghese (NIF), dovete recarvi sul portale dell’Autorità fiscale e doganale portoghese o presso un ufficio delle imposte per dichiarare l’apertura della vostra attività come imprenditore indipendente (Atividade Independente). Anche se è possibile farlo online, consigliamo di registrarsi in loco, poiché la procedura online non è così semplice e molto probabilmente avrete dei dubbi che potranno trovare risposta in loco.

Avete due opzioni per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi e la tassazione:

  • Categoria B (reddito da lavoro autonomo, impresa e professione AL): avviare un’attività con il codice di attività economica (CAE) 55201 – alloggi ammobiliati per turisti, o CAE 55204 (altri alloggi per brevi soggiorni). Se il reddito realizzato è fino a 200.000 euro, sarete inquadrati nel regime fiscale semplificato. Se il reddito supera tale importo, siete obbligati a dotarvi di un sistema contabile organizzato, con un commercialista professionista AL.
  • Categoria F (reddito da proprietà): ai fini della tassazione, si può considerare tutto il reddito o, in alternativa, scegliere di tassare la proprietà con un’aliquota del 28%.

A seconda della vostra situazione specifica, l’opzione migliore potrebbe non essere ovvia. Suggeriamo di richiedere la consulenza di un commercialista per questa decisione, poiché avrà un impatto sulle vostre finanze.

Fase 4: Registrazione dell’alloggio locale

La registrazione degli stabilimenti di alojamento locale è una condizione necessaria e obbligatoria per il loro funzionamento. Il processo di registrazione inizia con una comunicazione preventiva con scadenza indirizzata al sindaco del comune in cui si trova il vostro alojamento local.

Questo avviso preventivo deve includere informazioni quali

  • Il titolo d’uso valido dell’immobile
  • Il nome adottato dallo stabilimento
  • La sua modalità e la capacità di camere, letti e utenti

Deve includere diversi documenti, tra cui

  • Un termine di responsabilità
  • Copie del catasto urbano
  • Copia della dichiarazione di inizio attività
  • Testimonianza dell’approvazione dei condomini

È possibile accedere al registro accedendo al Balcão do Empreendedor (BdE – che significa “Sportello degli imprenditori”), accessibile attraverso il Portale del Portogallo, attraverso il Portale del Turismo del Portogallo, o anche accedendo ai siti web dei comuni.

La procedura di registrazione attribuisce a ogni richiesta il numero di registrazione della struttura AL se il Comune competente non si oppone (entro 10 giorni o, nel caso di un ostello, 20 giorni). Il numero di registro funge da titolo valido. Con esso si può iniziare la propria attività di AL e pubblicizzarla, anche su piattaforme come Airbnb e Booking, che richiedono tale numero.

Fase 5: sottoscrivere l’assicurazione obbligatoria di responsabilità civile

La legge portoghese stabilisce che chi gestisce un’unità locale di alojamento è “responsabile in solido con gli ospiti per i danni causati da questi ultimi all’edificio in cui è installata l’unità“. Pertanto, il responsabile della struttura è obbligato a stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi di incendio e i danni materiali e non materiali causati agli ospiti e a terzi.

L’assicurazione deve essere stipulata immediatamente e la sua inesistenza può portare alla cancellazione della registrazione, il che significa che la licenza di alojamento locale sarà revocata.

AL

Preparatevi per l’ispezione del consiglio comunale

Al termine dei 30 giorni successivi alla notifica preventiva con scadenza al consiglio comunale, è prevista un’ispezione obbligatoria dell’alojamento locale per verificarne la conformità a tutti i requisiti;

Ecco gli obblighi di legge che l’alloggio locale deve fornire ai suoi ospiti ad ogni visita, di cui l’ispezione verificherà il rispetto:

  • Estintore;
  • Coperta antincendio;
  • Kit di pronto soccorso;
  • Spiegazione visibile del numero di emergenza 112;
  • Informazioni sulla disponibilità di un libro di reclami (sia in formato cartaceo che digitale)
  • Libro di istruzioni della casa in 4 lingue (due di queste sono il portoghese e l’inglese), che contiene informazioni come le regole del quartiere e della casa e i contatti del proprietario/gestore dell’AL
  • Targhetta di identificazione in acrilico “AL” applicata

Requisiti generali di un alloggio locale

Gli stabilimenti AL devono rispettare determinati requisiti legali:

  • Condizioni attuali di conservazione e funzionamento delle strutture e delle attrezzature;
  • Allacciamento alla rete idrica e fognaria pubblica;
  • Avere una finestra o un balcone con comunicazione diretta con l’esterno;
  • Essere dotati di arredi, attrezzature e utensili adeguati;
  • Disporre di un sistema per sigillare l’ingresso della luce esterna che garantisca condizioni di ventilazione e aerazione adeguate;
  • Avere porte dotate di un sistema di sicurezza che garantisca la privacy degli utenti;
  • I servizi igienici devono essere dotati di un sistema di sicurezza che garantisca la privacy;
  • Rispettare sempre le condizioni di igiene e pulizia.

Anche gli stabilimenti AL con una capacità di 10 persone o meno devono soddisfare requisiti di sicurezza, ma più semplici:

  • Estintore e coperta antincendio accessibili agli utenti;
  • Attrezzature di primo soccorso accessibili agli utenti;
  • Indicazione del numero di emergenza nazionale (112) in un punto visibile agli utenti.

Se la capacità supera le 10 persone, l’alloggio deve rispettare le norme antincendio secondo la legislazione: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.

I vostri doveri come proprietari di un alojamento locale

Comunicare l’ingresso e l’uscita degli stranieri a AIMA

L’Agenzia portoghese per l’Integrazione, la Migrazione e l’Asilo (AIMA) richiede che i responsabili degli appartamenti e degli hotel nazionali AL comunichino i dati di tutti gli stranieri che li utilizzano – la persona che effettua la prenotazione e gli altri ospiti. I dati richiesti sono:

  • Nome;
  • Numero di carta d’identità;
  • Nazionalità;
  • Città in cui si trovavano gli ospiti prima di arrivare in questa struttura;
  • Città in cui l’ospite si reca.
Addebito delle imposte comunali

Alcuni comuni portoghesi hanno introdotto la Tassa Municipale Turistica (Taxa Municipal Turística) sui pernottamenti. Si tratta di una tassa addebitata a tutti gli ospiti che soggiornano in strutture turistiche o di alojamento nelle città in cui la tassa è in vigore. Oltre alla tariffa della camera, viene addebitato un importo aggiuntivo, per notte e per persona. Ad esempio, a Lisbona è obbligatorio applicare una tassa di occupazione notturna di 2 euro per persona e per soggiorno, esclusi i bambini sotto i 13 anni, per un massimo di 7 notti.

Quali spese AL sono deducibili?

Se l’immobile è utilizzato solo parzialmente come AL, solo il 25% delle spese sarà considerato come detrazione. Le spese deducibili comprendono:

  • 4% del valore dell’immobile
  • Assicurazione
  • Elettricità
  • Acqua
  • Gas
  • Pulizia
  • Le commissioni vengono pagate a piattaforme come Airbnb, Booking o HomeAway.

Poiché in Portogallo la legislazione fiscale è spesso soggetta a modifiche, vi invitiamo a verificare tutte le informazioni aggiornate in materia nel momento in cui decidete di avviare la vostra attività di alojamento locale.

Obblighi fiscali AL

Dal momento in cui iniziate a gestire i servizi del vostro alojamento locale, questi sono gli obblighi fiscali che dovrete rispettare:

  • Emettere ricevute di fattura  (recibos verdes) attraverso il portale AT o passare le fatture;
  • Pagare l’imposta sul valore aggiunto (IVA): se il vostro reddito annuale supera l’importo di 10.000€, siete esentati da questo obbligo. Una volta superato questo valore, vi viene richiesto di pagare un’imposta del 6% sugli importi fatturati. In questo caso, dovrete presentare la relativa dichiarazione dei redditi attraverso una dichiarazione periodica trimestrale, facilmente accessibile sul portale online di AT.
  • Pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).
  • Imposta aggiuntiva IHRU del 15% sull’Alojamento Local situato in regioni ad alta densità, a partire da luglio 2023

Per essere sicuri di avere tutte le informazioni corrette per la vostra situazione specifica e di essere in regola con tutti gli obblighi di legge, vi consigliamo di consultare un commercialista specializzato. Noi di Pearls of Portugal possiamo assistervi in questa richiesta consigliandovi i nostri partner professionali di fiducia ed esperti.

Come rendere visibile e redditizio il vostro alojamento locale

Crea il tuo sito web locale di alojamento

Un buon modo per dare visibilità al vostro alojamento locale è avere un proprio sito web di alojamento locale. Potete farlo da soli con un piccolo investimento in un tema WordPress precostruito, nell’acquisto di un nome di dominio e nell’hosting del server. Il vantaggio di avere un proprio sito web è quello di poter creare un canale di vendita diretto, che risponda senza ritardi alle domande dei clienti. Potete includere un’opzione di prenotazione diretta e concludere le vostre transazioni direttamente dal vostro sito web.

Pubblicità sulle piattaforme locali online di alojamento

Un modo alternativo per ottenere una visibilità più immediata e mettere la vostra nuova attività sulla mappa, oltre a guadagnare reputazione e fiducia con i clienti, è quello di pubblicizzare il vostro alojamento locale sulle migliori piattaforme disponibili. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor ed Expedia sono tra le piattaforme di pubblicità e prenotazione più conosciute. Ma non tutte potrebbero fare al caso vostro.

Il nostro consiglio è di determinare innanzitutto il profilo della vostra attività in base al tipo di alloggio che offrite e al segmento di pubblico a cui volete rivolgervi. Poi sarete pronti a decidere quale piattaforma soddisfa al meglio queste esigenze. Anche in questo caso, per massimizzare la vostra portata, la diversificazione è fondamentale: considerate la possibilità di fare pubblicità su almeno 4 piattaforme diverse, comprese quelle con una portata più ampia, come Booking, e quelle più di nicchia, come Vrbo. Queste piattaforme ovviamente fanno pagare le commissioni, quindi è un costo che deve essere messo in conto nella vostra attività.

Investite in foto di buona qualità

Una descrizione dettagliata della proprietà e dei suoi dintorni è molto importante per informare e attirare i clienti, ma una galleria di foto di buona qualità potrebbe portare il vostro AL molto lontano e distinguerlo dai vostri concorrenti. Prendete in considerazione l’idea di assumere un fotografo professionista specializzato per catturare le migliori caratteristiche del vostro alojamento locale nel modo più accattivante possibile. Potreste anche aggiungere un video professionale per un’esperienza virtuale più coinvolgente.

Come possono aiutarvi le Perle del Portogallo

In qualità di leader del settore immobiliare agente di acquisto, noi di Perle del Portogallo vi offriamo la migliore guida all’alojamento locale in Portogallo. Il nostro obiettivo è quello di aiutarvi a trovare la migliore soluzione possibile per ottenere un ritorno sostenibile dal vostro investimento nell’acquisto di una casa in questo Paese. Lavoriamo con partner professionisti per assistervi lungo tutto il percorso, quindi non esitate a chiedere il nostro aiuto!

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