Se acquistate una casa in Portogallo che non userete come residenza principale, almeno non a breve termine, potreste cogliere l’opportunità di ottenere un ritorno sul vostro investimento affittandola ai turisti. Questa attività è chiamata in Portogallo “alojamento local”.
Il Portogallo è una delle destinazioni turistiche più ambite d’Europa e genera molte opportunità di business. Il suo paesaggio diversificato spazia dal nord montagnoso al sud caldo e pianeggiante, costeggiato dalle lunghe spiagge dorate dell’Algarve, e comprende le paradisiache e incontaminate isole dell’arcipelago delle Azzorre e le soleggiate e colorate isole di Madeira. Nelle sue città, tra le più sicure da visitare, i turisti possono sentire la genuina ospitalità portoghese e sperimentare il gusto di una gastronomia deliziosa e di vini sorprendentemente unici.
Alla luce della crisi abitativa in Portogallo, il governo ha avviato un programma abitativo denominato “Mais Habitação“. L’Alojamento Local è stato uno dei temi più discussi. Le modifiche ufficiali al programma sono le seguenti.
Il rilascio di nuove licenze AL sarà vietato nei comuni ad alta densità, che si trovano per lo più sulla costa e nell’Algarve. I comuni a bassa densità e le regioni autonome (Madeira e Açores) sono esclusi.
Se i proprietari di AL esistenti li metteranno sul mercato degli affitti, saranno esenti dalla tassazione sui redditi da capitale (IRS) e dall’imposta sulla proprietà (IMI) guadagnati fino al 2030. Se decideranno di continuare come Alojamento Local, dovranno pagare un prelievo straordinario all’IHRU – pari al 20%.
Queste misure si applicano però solo agli appartamenti AL e alle singole unità!
Un’informazione importante in anticipo. La Corte Suprema di Giustizia (STJ) ha stabilito nell’aprile 2022 che le case plurifamiliari non possono avere l’alojamento local (alloggio locale), il che potrebbe portare alla scomparsa di parte dell’attività esistente. Si dubita inoltre che le autorità locali possano continuare a concedere nuove licenze edilizie residenziali in edifici in cui il titolo edilizio è quello di un’abitazione permanente.
D’ora in poi, secondo la sentenza, ogni condomino potrà chiedere la cessazione di questo tipo di attività nell’edificio in cui vive, indipendentemente dal fatto che il locale sia in funzione da anni. Si prevede che ci saranno molte cause che chiederanno l’illegalità di questa pratica nelle cosiddette proprietà orizzontali (case multifamiliari) e il Governo sta già analizzando l’impatto di questa sentenza nel settore, poiché le leggi attuali non sono chiare e c’è bisogno di chiarimenti. Quindi, se state pensando di acquistare un appartamento singolo per scopi di alojamento locale, dovreste controllare la sentenza sul condominio e la prassi del municipio locale nel rilasciare nuove licenze.
COS’È L’ALOJAMENTO LOCAL?
Le strutture di Alojamento Local o AL (che si traduce letteralmente in “Alloggio Locale”) in Portogallo sono quelle che forniscono servizi di alloggio temporaneo, in particolare ai turisti, dietro compenso, a patto che non soddisfino i requisiti per essere considerati villaggi turistici. In parole povere, corrisponde all’uso commerciale di una piccola proprietà per affitti a breve termine a turisti, per lo più persone originarie della regione.
Quando si acquista una proprietà in Portogallo per affittarla ai turisti, ci sono molte opzioni, poiché il turismo è ben radicato nella maggior parte del Paese. La costa atlantica, Porto, Lisbona o l’Algarve sono sempre ottime scelte.
Per avere un’idea più precisa dell’intero Paese, abbiamo analizzato le offerte attuali di affitti a breve termine su piattaforme come Airbnb, Booking, ecc. Non abbiamo analizzato le capacità e le valutazioni degli hotel. L’analisi ha preso in considerazione due fattori:
L’ipotesi alla base del secondo fattore è che il numero effettivo di prenotazioni sia correlato al numero di valutazioni. Quasi la metà (47%) degli utenti internet di tutto il mondo dichiara di pubblicare ogni mese recensioni su un prodotto, un’azienda o un servizio (GlobalWebIndex, 2019). Abbiamo creato una matrice basata sul concetto BCG con 9 campi. Ogni fattore è stato separato in 3 sezioni in base a punti di taglio statistici.
Riteniamo che la matrice sia un buon strumento per aiutare a valutare le aree che sono forti nella domanda e nell’offerta di offerte a breve termine, oltre a identificare le aree che hanno una domanda ma sono ancora meno sviluppate nelle offerte. L’analisi è orientata al passato, in quanto le offerte sono già presenti sul mercato e le valutazioni sono state effettuate. La domanda e l’offerta potrebbero cambiare in tutte le aree, e questa è l’informazione che includeremo anche nei prossimi lavori.
Se avete domande, dubbi o osservazioni, fatecelo sapere. Si prega di notare che la matrice è una parte del quadro completo e non deve essere considerata l’unica fonte di informazioni. Raccomandiamo sempre un’analisi più dettagliata del mercato prima di prendere una decisione di investimento. Siamo lieti di aiutarvi anche in questa fase.
I turisti che vengono in Portogallo scelgono un tipo specifico di AL in cui essere ospitati a seconda dei loro obiettivi di vacanza: potrebbe essere la destinazione nel suo complesso, la vicinanza al centro storico e ai ristoranti e luoghi gastronomici più appetitosi, un luogo confortevole e spazioso in cui soggiornare, i servizi e le comodità o la privacy, tra le altre cose. L’offerta portoghese è vasta e contempla tutti i tipi di esigenze e gusti.
Le strutture AL sono classificate in base ai tipi di unità abitative e comprendono:
Le strutture AL possono avere una capacità massima di 9 camere e 30 utenti, ad eccezione degli ostelli, che non hanno limiti di capacità, e delle camere, che possono essere solo 3 nella residenza del proprietario.
In termini di utenti, la capacità degli AL è determinata dalle caratteristiche/dimensioni delle abitazioni. Non può superare il numero risultante dalla moltiplicazione del numero di stanze per 2. Nel caso di appartamenti e case, è possibile ospitare 2 utenti aggiuntivi nel soggiorno. In tutti i tipi di abitazioni, purché vi siano le condizioni di abitabilità, è possibile installare fino a 2 letti aggiuntivi per bambini fino a 12 anni.
In base alla modalità di appartamento AL, ogni proprietario o titolare di un’operazione di alojamento locale può gestire più di 9 unità per edificio, a condizione che non superino il 75% del numero delle sue frazioni o parti indipendenti esistenti.
Ai fini del calcolo del numero di unità, si considerano gli appartamenti registrati a nome del coniuge, dei discendenti e degli ascendenti del proprietario o del titolare dell’operazione, nonché quelli registrati a nome di diverse entità giuridiche, qualora vi siano azionisti comuni.
Una volta conclusa la ricerca iniziale, avrete un’idea generale del prezzo da applicare al vostro alojamento locale. Il valore stabilito deve tenere conto di due fattori importanti:
Calcolate un prezzo medio per notte che tenga conto dei costi fissi. Stabilire una strategia di prezzo assicura che il vostro alojamento locale non sia sul mercato a un prezzo più basso del dovuto.
Stabilite quale sarà l’alta e la bassa stagione, in base al calendario e alla domanda per le caratteristiche specifiche del vostro alojamento locale (per esempio, nelle montagne della Serra da Estrela, l’inverno è considerato alta stagione perché la Serra è una destinazione nevosa). Non dimenticate di controllare tutti i giorni di festa e le vacanze, non solo in Portogallo ma anche nel Paese di origine del vostro cliente internazionale. Adeguate le vostre tariffe in base a questi fattori.
Se da un lato l’AL ha giovato al Portogallo dando impulso al rinnovamento del centro storico delle città, dall’altro ha contribuito ad allontanare molti degli abitanti dei quartieri tradizionali verso la periferia, per sostituire le tradizionali case in affitto con alloggi locali in alojamento.
Per preservare la realtà sociale dei quartieri e favorire gli affitti a prezzi accessibili e il commercio di vicinato, i comuni portoghesi possono definire delle zone di contenimento (zonas de contenção), che sono tutte quelle che superano il 25% degli alloggi disponibili destinati all’alojamento local. Esistono anche zone di sospensione temporanea per le aree che si trovano tra il 10% e il 20% degli alloggi disponibili legati a questa attività.
In queste zone viene fissato un limite al numero di strutture di alojamento local: un singolo proprietario può gestire al massimo 7 alloggi e le relative licenze sono personali e non trasferibili.
Esistono anche zone vietate, il che significa che alcuni quartieri non concedono più licenze per nuovi esercizi di alojamento local. Se il vostro obiettivo è acquistare una casa in Portogallo per aprire un AL, dovete assolutamente recarvi in municipio per verificare la situazione della concessione delle licenze.
Se volete aprire un ostello AL in un edificio su proprietà orizzontale con frazioni autonome, con più proprietari, potete farlo solo con l’autorizzazione degli altri condomini. A causa della recente sentenza del tribunale del 2022, dovreste anche chiedere al municipio se approva una licenza AL per il rispettivo appartamento. Tuttavia, se più della metà dei condomini (tenendo conto del chilometraggio) si oppone all’alloggio, questo verrà chiuso anche in seguito. Questo può accadere se viene dimostrata al consiglio comunale la “pratica ripetuta e comprovata di atti che disturbano il normale uso dell’edificio, nonché di atti che causano fastidio e si ripercuotono sul resto del condominio”.
Dopo aver ottenuto il vostro numero di identificazione fiscale portoghese (NIF), dovete recarvi sul portale dell’Autorità fiscale e doganale portoghese (AT) o presso un ufficio fiscale per dichiarare l’apertura della vostra attività come imprenditore indipendente (Atividade Independente). Sebbene sia possibile farlo online, vi consigliamo di registrarvi in loco, poiché la procedura online non è così semplice e molto probabilmente avrete dei dubbi che potranno trovare risposta in loco.
Avete due opzioni per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi e la tassazione:
A seconda della vostra situazione specifica, l’opzione migliore potrebbe non essere ovvia. Suggeriamo di richiedere la consulenza professionale di un commercialista per questa decisione, poiché avrà un impatto sulle vostre finanze.
La registrazione degli stabilimenti di alojamento local è una condizione necessaria e obbligatoria per il loro funzionamento. Il processo di registrazione inizia con una comunicazione preventiva con scadenza indirizzata al sindaco del comune in cui si trova il vostro alojamento local.
Questa comunicazione preventiva deve includere informazioni quali il titolo d’uso valido della proprietà, il nome adottato dallo stabilimento di alojamento local, le sue modalità e la capacità di camere, letti e utenti. Deve includere diversi documenti, tra cui un mandato di responsabilità, copie del catasto urbano, copie della dichiarazione di inizio attività del titolare e un verbale dell’assemblea dei condomini che attesti l’autorizzazione all’installazione (per gli ostelli).
Si può procedere al registro accedendo al Balcão do Empreendedor (BdE – che significa “Sportello degli imprenditori”), accessibile attraverso il Portale EPortugal, attraverso il Portale del Turismo del Portogallo presso il Registo Nacional de Turismo, o anche accedendo ai siti web dei comuni.
Presso il BdE, che ha una versione in lingua inglese, si trova un elenco di servizi online per facilitare l’intero processo:
Cliccando su “Alojamento local – registo da atividade”, si accede a una pagina web in cui è possibile effettuare la registrazione del proprio AL, iniziando a scegliere la sua ubicazione per regione e comune sulla mappa che appare. Quindi, la pagina presenterà informazioni su:
Da lì, si può procedere con la procedura di registrazione in modo interamente elettronico, con una certificazione digitale, ad esempio, tramite la carta del cittadino o un certificato digitale di un avvocato, procuratore o notaio, tra le altre forme disponibili. Avrete bisogno dei seguenti documenti:
La procedura di registrazione rilascia a ogni richiesta il numero di registrazione della struttura AL se il Comune competente non si oppone (entro 10 giorni o, nel caso di un ostello, 20 giorni). Il numero di registro funge da titolo valido. Con esso si può iniziare la propria attività di AL e pubblicizzarla, anche su piattaforme come Airbnb e Booking, che richiedono tale numero.
La legge portoghese stabilisce che chi gestisce un’unità locale di alojamento è “responsabile in solido con gli ospiti per i danni causati da questi ultimi all’edificio in cui è installata l’unità”. Pertanto, il responsabile della struttura è tenuto a stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi di incendio e i danni materiali e non materiali causati agli ospiti e a terzi.
L’assicurazione deve essere stipulata immediatamente e la sua inesistenza può portare alla cancellazione della registrazione, con conseguente revoca della licenza di alojamento locale.
Al termine dei 30 giorni successivi alla comunicazione preventiva con scadenza al Consiglio comunale, è prevista un’ispezione obbligatoria dell’alloggio locale per verificarne la conformità a tutti i requisiti. L’ente competente a farlo è il Consiglio comunale. È inoltre responsabile, insieme all’Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, ovvero Autorità per la Sicurezza Alimentare ed Economica), della supervisione del rispetto dell’intero regime legale. Su richiesta dell’ASAE, il Turismo de Portugal può anche effettuare ispezioni.
Ecco gli obblighi di legge che l’alloggio locale deve fornire ai suoi ospiti ad ogni visita, di cui l’ispezione verificherà il rispetto:
Se l’ispezione rileva la mancanza di uno di questi requisiti, il numero di registrazione non può essere assegnato.
Le strutture AL devono soddisfare determinati requisiti di legge:
Anche gli stabilimenti AL con una capacità di 10 persone o meno devono soddisfare requisiti di sicurezza, ma più semplici:
Se la capienza supera le 10 persone, il locale di alloggio deve rispettare le norme antincendio previste dalla legislazione: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.
Il Servizio portoghese per gli stranieri e le frontiere (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) richiede che i responsabili degli appartamenti e degli hotel nazionali AL comunichino i dati di tutti gli stranieri che li utilizzano – la persona che effettua la prenotazione e gli altri ospiti. I dati richiesti sono:
Queste informazioni devono essere fornite entro 3 giorni lavorativi dall’ingresso e dalla partenza dalla struttura ricettiva e inviate tramite il Sistema Informativo Bollettino alloggi. Possono anche essere consegnate di persona presso i servizi SEF locali o, nelle località in cui non esistono, consegnate alla Guardia Nazionale Repubblicana (GNR) o alla Polizia di Pubblica Sicurezza (PSP).
È obbligatorio che la struttura ricettiva raccolga e comunichi i dati di tutti i suoi ospiti e non solo della persona che ha effettuato la prenotazione.
Alcuni comuni portoghesi hanno implementato la Tassa Municipale Turistica (Taxa Municipal Turística) sui pernottamenti. Si tratta di una tassa addebitata a tutti gli ospiti che soggiornano in strutture turistiche o di alojamento locale nelle città in cui la tassa è in vigore. Oltre alla tariffa della camera, viene addebitato un importo aggiuntivo, per notte e per persona. Il Comune è libero di stabilire l’importo da pagare, chi paga, chi è esente e qual è il limite di notti. Pertanto, il valore unitario varia e può essere consultato nei regolamenti di ciascun comune.
Ad esempio, a Lisbona è obbligatorio applicare una tassa di occupazione notturna di 2 euro per persona e soggiorno, esclusi i bambini sotto i 13 anni, per un massimo di 7 notti.
Se l’immobile è utilizzato solo parzialmente come AL, solo il 25% delle spese sarà considerato come detrazione. Le spese deducibili comprendono:
Poiché la legislazione fiscale è spesso soggetta a modifiche in Portogallo, vi invitiamo a controllare tutte le informazioni aggiornate al momento in cui decidete di avviare la vostra attività di alojamento locale.
Un AL la cui struttura è situata in un immobile orizzontale come un condominio può dover pagare una tassa di condominio maggiorata. Ciò è dovuto al fatto che l’alloggio locale, con i suoi ospiti, contribuisce all’usura dell’edificio nelle aree comuni. Il consiglio di condominio può addebitarvi un aumento sulla vostra quota annuale che va dal 15% a un massimo del 30%. Se pagate 100€ di spese condominiali, con un aumento del 30% la vostra nuova quota sarà di 130€. Non date per scontato il sostegno del condominio. Prendete le misure necessarie affinché i vostri ospiti non disturbino gli altri condomini. Se i disturbi sono frequenti, il consiglio di amministrazione può votare per la chiusura del vostro alloggio e inviare la decisione al sindaco e al comune, con la conseguente chiusura del vostro annuncio per un anno.
Dal momento in cui iniziate a gestire i servizi del vostro alojamento local, questi sono gli obblighi fiscali che dovrete rispettare:
Nei contratti di locazione a breve termine, il 65% del reddito è considerato una spesa, con conseguente tassazione solo del 35% degli importi fatturati. L’aliquota dell’IRS varia in base al reddito mensile ed è tabellata per fasce di reddito.
Per essere sicuri di avere tutte le informazioni corrette per la vostra situazione specifica e di essere in regola con tutti gli obblighi di legge, vi consigliamo di consultare un commercialista specializzato. Noi di Pearls of Portugal possiamo assistervi in questa richiesta consigliandovi i nostri partner professionali di fiducia ed esperti.
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Le multe per chi non rispetta le norme possono variare a seconda che si tratti di persone fisiche o giuridiche Il mancato rispetto delle norme relative alla targa di identificazione può comportare una multa tra i 50 e i 750€ per una persona fisica e tra i 250 e i 7.500€ per una persona giuridica. Per quanto riguarda i requisiti di sicurezza, la non conformità comporta una multa tra 125 e 3.250€ (1.250-32.500€ per le persone giuridiche), ma può arrivare a un massimo che va da 2.500 a 4.000€ per le persone fisiche, o da 25.000 a 40.000€ per le persone giuridiche.
Un buon modo per dare visibilità al vostro alojamento locale è avere un proprio sito web di alojamento locale. Potete farlo da soli con un piccolo investimento in un tema WordPress precostruito, nell’acquisto di un nome di dominio e nell’hosting del server. Il vantaggio di avere un proprio sito web è che si può creare un canale di vendita diretto, che risponde senza ritardi alle domande dei clienti, soprattutto in questi tempi segnati dalla pandemia. È possibile includere un’opzione di prenotazione diretta e concludere i contratti direttamente dal proprio sito web. Tuttavia, è necessario un po’ di tempo prima di ottenere la visibilità necessaria per attirare i vostri potenziali clienti.
Un modo alternativo per ottenere una visibilità più immediata e mettere la vostra nuova attività sulla mappa, oltre a guadagnare reputazione e fiducia con i clienti, è quello di pubblicizzare il vostro alojamento locale sulle migliori piattaforme disponibili. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor ed Expedia sono tra le piattaforme di pubblicità e prenotazione più conosciute. Ma non tutte potrebbero fare al caso vostro. Il nostro consiglio è di determinare innanzitutto il profilo della vostra attività in base al tipo di alloggio che offrite e al segmento di pubblico a cui volete rivolgervi. Poi sarete pronti a decidere quale piattaforma soddisfa al meglio queste esigenze. Anche in questo caso, per massimizzare la vostra portata, la diversificazione è fondamentale: prendete in considerazione la possibilità di fare pubblicità su almeno 4 piattaforme diverse, comprese quelle con una portata più ampia, come Booking, e quelle più di nicchia, come Vrbo. Ma gestite con cura il vostro calendario delle prenotazioni, altrimenti potreste ritrovarvi a fare i conti con l’over-booking (o con prenotazioni dello stesso giorno effettuate attraverso piattaforme diverse). È saggio investire in un gestore multicanale.
Anche se in genere queste piattaforme consentono la creazione di annunci gratuiti e il pagamento direttamente attraverso i loro siti web o meno, applicano delle commissioni. È un costo che deve essere messo in conto nella vostra attività.
Una descrizione dettagliata dell’immobile e dei suoi dintorni è molto importante per informare e attirare i clienti, ma una galleria di foto di buona qualità potrebbe portare il vostro AL lontano e distinguerlo dalla concorrenza. Prendete in considerazione l’idea di ingaggiare un fotografo professionista specializzato per immortalare le migliori caratteristiche del vostro alojamento locale nel modo più accattivante possibile. Potreste anche aggiungere un video professionale per un’esperienza virtuale più coinvolgente.
In qualità di agente immobiliare leader, noi di Pearls of Portugal vi garantiamo la migliore guida all’alojamento locale in Portogallo. Il nostro obiettivo è quello di aiutarvi a trovare la migliore soluzione possibile per ottenere un ritorno sostenibile dal vostro investimento nell’acquisto di una casa in questo Paese. Collaboriamo con partner professionisti per assistervi lungo tutto il percorso, quindi non esitate a chiedere il nostro aiuto. Siamo a portata di telefono o di e-mail.
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