ALOJAMENTO LOCALE

TIPI DI ALOJAMENTO LOCALE

I turisti che vengono in Portogallo scelgono un tipo specifico di AL in cui essere ospitati a seconda dei loro obiettivi di vacanza: potrebbe essere la destinazione nel suo complesso, la vicinanza al centro storico e ai ristoranti e luoghi gastronomici più appetitosi, un luogo confortevole e spazioso in cui soggiornare, i servizi e le comodità o la privacy, tra le altre cose. L’offerta portoghese è vasta e contempla tutti i tipi di esigenze e gusti.

Le strutture AL sono classificate in base ai tipi di unità abitative e comprendono:

• Residenze: l’unità abitativa è un edificio autonomo di carattere unifamiliare;
• Appartamenti: l’alloggio è una frazione autonoma di un edificio o parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente. La fattibilità della sistemazione in appartamenti deve essere verificata con il condominio e il Comune;
• Strutture ricettive (come gli ostelli): le unità ricettive consistono in un massimo di 9 camere (o fino a 30 clienti), integrate in una frazione autonoma, in un edificio urbano o parte di un edificio urbano suscettibile di uso indipendente;
• Camere: alloggio costituito da un massimo di 3 camere all’interno della proprietà del proprietario.

QUALI SONO I LIMITI DI CAPACITÀ DI UN ALOJAMENTO LOCAL?

Le strutture AL possono avere una capacità massima di 9 camere e 30 utenti, ad eccezione degli ostelli, che non hanno limiti di capacità, e delle camere, che possono essere solo 3 nella residenza del proprietario.

In termini di utenti, la capacità degli AL è determinata dalle caratteristiche/dimensioni delle abitazioni. Non può superare il numero risultante dalla moltiplicazione del numero di stanze per 2. Nel caso di appartamenti e case, è possibile ospitare 2 utenti aggiuntivi nel soggiorno. In tutti i tipi di abitazioni, purché vi siano le condizioni di abitabilità, è possibile installare fino a 2 letti aggiuntivi per bambini fino a 12 anni.

QUANTI APPARTAMENTI POSSONO ESSERE ASSEGNATI ALL’ALOJAMENTO LOCAL IN UN EDIFICIO?

In base alla modalità di appartamento AL, ogni proprietario o titolare di un’operazione di alojamento locale può gestire più di 9 unità per edificio, a condizione che non superino il 75% del numero delle sue frazioni o parti indipendenti esistenti.

Ai fini del calcolo del numero di unità, si considerano gli appartamenti registrati a nome del coniuge, dei discendenti e degli ascendenti del proprietario o del titolare dell’operazione, nonché quelli registrati a nome di diverse entità giuridiche, qualora vi siano azionisti comuni.

QUALE PREZZO DOVRESTE CHIEDERE PER IL VOSTRO AL?

Una volta conclusa la ricerca iniziale, avrete un’idea generale del prezzo da applicare al vostro alojamento locale. Il valore stabilito deve tenere conto di due fattori importanti:

• Rientrare in una fascia di prezzo che possa competere con successo con altri affitti brevi della stessa categoria del vostro;
• non sottovalutare l’importanza della vostra offerta di valore unico, che si tratti di un servizio eccellente, di un’esperienza indimenticabile o di una posizione e un ambiente davvero unici. Il prezzo non è l’unico fattore!
• Stabilite una strategia di prezzi e tariffe stagionali.

Calcolate un prezzo medio per notte che tenga conto dei costi fissi. Stabilire una strategia di prezzo assicura che il vostro alojamento locale non sia sul mercato a un prezzo più basso del dovuto.

Stabilite quale sarà l’alta e la bassa stagione, in base al calendario e alla domanda per le caratteristiche specifiche del vostro alojamento locale (per esempio, nelle montagne della Serra da Estrela, l’inverno è considerato alta stagione perché la Serra è una destinazione nevosa). Non dimenticate di controllare tutti i giorni di festa e le vacanze, non solo in Portogallo ma anche nel Paese di origine del vostro cliente internazionale. Adeguate le vostre tariffe in base a questi fattori.

PASSI ESSENZIALI PER AVVIARE UN’ATTIVITÀ IN PORTOGALLO

• Fase 1: Verificare se l’edificio/casa si trova in una zona autorizzata AL

Se da un lato l’AL ha giovato al Portogallo dando impulso al rinnovamento del centro storico delle città, dall’altro ha contribuito ad allontanare molti degli abitanti dei quartieri tradizionali verso la periferia, per sostituire le tradizionali case in affitto con alloggi locali in alojamento.

Per preservare la realtà sociale dei quartieri e favorire gli affitti a prezzi accessibili e il commercio di vicinato, i comuni portoghesi possono definire delle zone di contenimento (zonas de contenção), che sono tutte quelle che superano il 25% degli alloggi disponibili destinati all’alojamento local. Esistono anche zone di sospensione temporanea per le aree che si trovano tra il 10% e il 20% degli alloggi disponibili legati a questa attività.

In queste zone viene fissato un limite al numero di strutture di alojamento local: un singolo proprietario può gestire al massimo 7 alloggi e le relative licenze sono personali e non trasferibili.

Esistono anche zone vietate, il che significa che alcuni quartieri non concedono più licenze per nuovi esercizi di alojamento local. Se il vostro obiettivo è acquistare una casa in Portogallo per aprire un AL, dovete assolutamente recarvi in municipio per verificare la situazione della concessione delle licenze.

• Passo 2: sapere che il consiglio di condominio ha potere decisionale

Se volete aprire un ostello AL in un edificio su proprietà orizzontale con frazioni autonome, con più proprietari, potete farlo solo con l’autorizzazione degli altri condomini. A causa della recente sentenza del tribunale del 2022, dovreste anche chiedere al municipio se approva una licenza AL per il rispettivo appartamento. Tuttavia, se più della metà dei condomini (tenendo conto del chilometraggio) si oppone all’alloggio, questo verrà chiuso anche in seguito. Questo può accadere se viene dimostrata al consiglio comunale la “pratica ripetuta e comprovata di atti che disturbano il normale uso dell’edificio, nonché di atti che causano fastidio e si ripercuotono sul resto del condominio”.

• PASSO 3: APRIRE UN’ATTIVITÀ INDIPENDENTE PRESSO L’UFFICIO DELLE IMPOSTE

Dopo aver ottenuto il vostro numero di identificazione fiscale portoghese (NIF), dovete recarvi sul portale dell’Autorità fiscale e doganale portoghese (AT) o presso un ufficio fiscale per dichiarare l’apertura della vostra attività come imprenditore indipendente (Atividade Independente). Sebbene sia possibile farlo online, vi consigliamo di registrarvi in loco, poiché la procedura online non è così semplice e molto probabilmente avrete dei dubbi che potranno trovare risposta in loco.

Avete due opzioni per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi e la tassazione:

• Categoria B (reddito da lavoro autonomo, d’impresa e professionale): avviare un’attività con il codice di attività economica (CAE) 55201 – alloggi ammobiliati per turisti, o CAE 55204 (altri alloggi per brevi soggiorni). Se il reddito realizzato non supera i 200.000 euro, sarete inquadrati nel regime fiscale semplificato. Se il reddito supera tale importo, siete obbligati ad avere un sistema di contabilità organizzato, con un commercialista professionista.
• Categoria F (redditi da capitale): ai fini della tassazione, è possibile considerare tutti i redditi o, in alternativa, scegliere di tassare il patrimonio immobiliare con un’aliquota del 28%.

A seconda della vostra situazione specifica, l’opzione migliore potrebbe non essere ovvia. Suggeriamo di richiedere la consulenza professionale di un commercialista per questa decisione, poiché avrà un impatto sulle vostre finanze.

• Fase 4: Registrazione dell’alojamento locale

La registrazione degli stabilimenti di alojamento local è una condizione necessaria e obbligatoria per il loro funzionamento. Il processo di registrazione inizia con una comunicazione preventiva con scadenza indirizzata al sindaco del comune in cui si trova il vostro alojamento local.

Questa comunicazione preventiva deve includere informazioni quali il titolo d’uso valido della proprietà, il nome adottato dallo stabilimento di alojamento local, le sue modalità e la capacità di camere, letti e utenti. Deve includere diversi documenti, tra cui un mandato di responsabilità, copie del catasto urbano, copie della dichiarazione di inizio attività del titolare e un verbale dell’assemblea dei condomini che attesti l’autorizzazione all’installazione (per gli ostelli).

Si può procedere al registro accedendo al Balcão do Empreendedor (BdE – che significa “Sportello degli imprenditori”), accessibile attraverso il Portale EPortugal, attraverso il Portale del Turismo del Portogallo presso il Registo Nacional de Turismo, o anche accedendo ai siti web dei comuni.

Presso il BdE, che ha una versione in lingua inglese, si trova un elenco di servizi online per facilitare l’intero processo:

• Registrazione dell’attività (“Registo de Atividade”);
• Cessazione dell’attività;
• Modifiche alla registrazione;
• Dichiarazione di stabilimento pulito e sicuro.

Cliccando su “Alojamento local – registo da atividade”, si accede a una pagina web in cui è possibile effettuare la registrazione del proprio AL, iniziando a scegliere la sua ubicazione per regione e comune sulla mappa che appare. Quindi, la pagina presenterà informazioni su:

• L’ente responsabile in quella località;
• Rilascio della licenza;
• Documentazione necessaria;
• Costo e validità;

Da lì, si può procedere con la procedura di registrazione in modo interamente elettronico, con una certificazione digitale, ad esempio, tramite la carta del cittadino o un certificato digitale di un avvocato, procuratore o notaio, tra le altre forme disponibili. Avrete bisogno dei seguenti documenti:

• Prova di avere un’attività aperta con CAE 55201 o 55204;
  • Catasto dell’immobile;
  • Carta di cittadinanza del proprietario dell’immobile.

La procedura di registrazione rilascia a ogni richiesta il numero di registrazione della struttura AL se il Comune competente non si oppone (entro 10 giorni o, nel caso di un ostello, 20 giorni). Il numero di registro funge da titolo valido. Con esso si può iniziare la propria attività di AL e pubblicizzarla, anche su piattaforme come Airbnb e Booking, che richiedono tale numero.

• Fase 5: sottoscrivere l’assicurazione di responsabilità civile obbligatoria

La legge portoghese stabilisce che chi gestisce un’unità locale di alojamento è “responsabile in solido con gli ospiti per i danni causati da questi ultimi all’edificio in cui è installata l’unità”. Pertanto, il responsabile della struttura è tenuto a stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi di incendio e i danni materiali e non materiali causati agli ospiti e a terzi.

L’assicurazione deve essere stipulata immediatamente e la sua inesistenza può portare alla cancellazione della registrazione, con conseguente revoca della licenza di alojamento locale.

PREPARARSI ALL’ISPEZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE

Al termine dei 30 giorni successivi alla comunicazione preventiva con scadenza al Consiglio comunale, è prevista un’ispezione obbligatoria dell’alloggio locale per verificarne la conformità a tutti i requisiti. L’ente competente a farlo è il Consiglio comunale. È inoltre responsabile, insieme all’Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, ovvero Autorità per la Sicurezza Alimentare ed Economica), della supervisione del rispetto dell’intero regime legale. Su richiesta dell’ASAE, il Turismo de Portugal può anche effettuare ispezioni.

Ecco gli obblighi di legge che l’alloggio locale deve fornire ai suoi ospiti ad ogni visita, di cui l’ispezione verificherà il rispetto:

• Estintore;
• Coperta antincendio
• Cassetta di pronto soccorso;
• Spiegazione visibile del numero di emergenza 112;
• Ogni volta che l’utente lo richiede, deve essere fornita l’informazione sulla disponibilità di un libro dei reclami (sia in formato cartaceo che digitale). Si tratta di un libro rilasciato ufficialmente, acquistabile online sul sito della Casa da Moeda, che il titolare dell’AL deve conservare per un periodo minimo di 3 anni in un archivio organizzato;
• Libro di istruzioni della casa in 4 lingue (due delle quali sono il portoghese e l’inglese), contenente informazioni su:
  • Procedure di raccolta e separazione dei rifiuti;
  • Istruzioni sul funzionamento degli elettrodomestici;
    Regole di non disturbo del vicinato e dei vicini immediati;
  • Eventuali informazioni e regole condominiali sull’uso dello spazio privato e delle aree comuni.
  • Contatti telefonici e di posta elettronica della persona che gestisce l’AL o del suo agente.
• Targhetta di identificazione in acrilico “AL” apposta (obbligatoria per tutte le categorie di alojamento locale, tranne che per i residence).

Se l’ispezione rileva la mancanza di uno di questi requisiti, il numero di registrazione non può essere assegnato.

REQUISITI GENERALI E DI SICUREZZA DI UN ALOJAMENTO LOCAL

Le strutture AL devono soddisfare determinati requisiti di legge:

• Presentare condizioni di conservazione e funzionamento delle strutture e delle attrezzature;
• Essere collegati alla rete idrica e fognaria pubblica;
• Disporre di acqua corrente calda e fredda;
• Avere una finestra o un balcone con comunicazione diretta con l’esterno;
• Essere dotati di arredi, attrezzature e utensili adeguati;
• Disporre di un sistema che impedisca l’ingresso della luce esterna e che garantisca adeguate condizioni di ventilazione e aerazione;
• Avere porte dotate di un sistema di sicurezza che garantisca la privacy degli utenti;
• I servizi igienici devono avere un sistema di sicurezza che garantisca la privacy;
• Rispettare sempre le condizioni di igiene e pulizia.

Anche gli stabilimenti AL con una capacità di 10 persone o meno devono soddisfare requisiti di sicurezza, ma più semplici:

• Estintore e coperta antincendio accessibili agli utenti;
• Attrezzature di primo soccorso accessibili agli utenti;
• Indicazione del numero di emergenza nazionale (112) in un luogo visibile agli utenti.

Se la capienza supera le 10 persone, il locale di alloggio deve rispettare le norme antincendio previste dalla legislazione: DL N.º 220/2008 e Portaria N.º 1532/2008.

COMPITI DA SVOLGERE IN QUALITÀ DI PROPRIETARIO DI UN ALOJAMENTO OPERATIVO LOCALE

• Comunicare l’ingresso e l’uscita degli stranieri al SEF

Il Servizio portoghese per gli stranieri e le frontiere (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) richiede che i responsabili degli appartamenti e degli hotel nazionali AL comunichino i dati di tutti gli stranieri che li utilizzano – la persona che effettua la prenotazione e gli altri ospiti. I dati richiesti sono:

• Nome;
• Numero di carta d’identità;
• Nazionalità;
• Città in cui l’ospite si trovava prima di arrivare in questa struttura;
• Città in cui l’ospite si reca.

Queste informazioni devono essere fornite entro 3 giorni lavorativi dall’ingresso e dalla partenza dalla struttura ricettiva e inviate tramite il Sistema Informativo Bollettino alloggi. Possono anche essere consegnate di persona presso i servizi SEF locali o, nelle località in cui non esistono, consegnate alla Guardia Nazionale Repubblicana (GNR) o alla Polizia di Pubblica Sicurezza (PSP).

È obbligatorio che la struttura ricettiva raccolga e comunichi i dati di tutti i suoi ospiti e non solo della persona che ha effettuato la prenotazione.

• Addebitare le tasse comunali

Alcuni comuni portoghesi hanno implementato la Tassa Municipale Turistica (Taxa Municipal Turística) sui pernottamenti. Si tratta di una tassa addebitata a tutti gli ospiti che soggiornano in strutture turistiche o di alojamento locale nelle città in cui la tassa è in vigore. Oltre alla tariffa della camera, viene addebitato un importo aggiuntivo, per notte e per persona. Il Comune è libero di stabilire l’importo da pagare, chi paga, chi è esente e qual è il limite di notti. Pertanto, il valore unitario varia e può essere consultato nei regolamenti di ciascun comune.

Ad esempio, a Lisbona è obbligatorio applicare una tassa di occupazione notturna di 2 euro per persona e soggiorno, esclusi i bambini sotto i 13 anni, per un massimo di 7 notti.

QUALI SPESE DI AL SONO DEDUCIBILI?

Se l’immobile è utilizzato solo parzialmente come AL, solo il 25% delle spese sarà considerato come detrazione. Le spese deducibili comprendono:

• 4% del valore dell’immobile
• Assicurazione
• Elettricità
• Acqua
• Gas
• Pulizia
• Le commissioni vengono pagate a piattaforme come Airbnb, Booking o HomeAway.

Poiché la legislazione fiscale è spesso soggetta a modifiche in Portogallo, vi invitiamo a controllare tutte le informazioni aggiornate al momento in cui decidete di avviare la vostra attività di alojamento locale.

PREVENTIVO PER L’AUMENTO DELLE SPESE DI CONDOMINIO

Un AL la cui struttura è situata in un immobile orizzontale come un condominio può dover pagare una tassa di condominio maggiorata. Ciò è dovuto al fatto che l’alloggio locale, con i suoi ospiti, contribuisce all’usura dell’edificio nelle aree comuni. Il consiglio di condominio può addebitarvi un aumento sulla vostra quota annuale che va dal 15% a un massimo del 30%. Se pagate 100€ di spese condominiali, con un aumento del 30% la vostra nuova quota sarà di 130€. Non date per scontato il sostegno del condominio. Prendete le misure necessarie affinché i vostri ospiti non disturbino gli altri condomini. Se i disturbi sono frequenti, il consiglio di amministrazione può votare per la chiusura del vostro alloggio e inviare la decisione al sindaco e al comune, con la conseguente chiusura del vostro annuncio per un anno.

OBBLIGHI FISCALI

Dal momento in cui iniziate a gestire i servizi del vostro alojamento local, questi sono gli obblighi fiscali che dovrete rispettare:

• Emettere ricevute di fatturazione (recibos verdes) attraverso il portale AT o trasmettere fatture. Se scegliete le fatture, potete utilizzare un programma informatico certificato AT o stampare le fatture in una tipografia certificata.
• Pagare l’imposta sul valore aggiunto (IVA): se il vostro reddito annuo supera l’importo di 10.000€, siete esentati da questo obbligo. Una volta superato questo valore, vi viene richiesto di pagare un’imposta del 6% sugli importi fatturati. In questo caso, dovete presentare la relativa dichiarazione dei redditi attraverso una dichiarazione periodica trimestrale, facilmente accessibile sul portale online di AT.
• Pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).

Nei contratti di locazione a breve termine, il 65% del reddito è considerato una spesa, con conseguente tassazione solo del 35% degli importi fatturati. L’aliquota dell’IRS varia in base al reddito mensile ed è tabellata per fasce di reddito.

• Consegna del Modello 30 per quanto riguarda il reddito nel caso in cui, ad esempio, abbiate un annuncio dell’immobile su un sito internazionale (come AirBnB) e paghiate delle commissioni. In questi casi, dovete anche chiedere alla società di inviarvi la richiesta di trattenuta totale o parziale dell’imposta portoghese ai sensi dell’accordo sulla doppia imposizione (modello 21-RFI). In caso contrario, dovrete trattenere il 25% dell’importo pagato per le commissioni;

Per essere sicuri di avere tutte le informazioni corrette per la vostra situazione specifica e di essere in regola con tutti gli obblighi di legge, vi consigliamo di consultare un commercialista specializzato. Noi di Pearls of Portugal possiamo assistervi in questa richiesta consigliandovi i nostri partner professionali di fiducia ed esperti.