Come affittare una proprietà in Portogallo

Come affittare un immobile in Portogallo

Fase 1: raccogliere i documenti

L’affitto di un immobile comporta sempre la stipula di un contratto tra il proprietario e l’inquilino. Questo contratto deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate e deve essere conforme alle norme del Codice Civile e della Nuova Locazione Urbana (NRAU). A tal fine, è ovviamente necessario ottenere il NIF (codice fiscale portoghese).

Anche il certificato energetico dell’immobile è essenziale. Questo documento dimostra il livello di prestazione energetica dell’immobile e deve essere richiesto all’ADENE (Agenzia per l’energia), se non lo si possiede ancora. Per ottenerlo, dovrete presentare una copia della planimetria dell’immobile, la caderneta prediale urbana e la documentazione tecnica dell’immobile.

Al momento della firma del contratto di locazione, dovrete mostrare all’inquilino il certificato energetico della casa. Le multe per la mancanza di questo documento vanno da 250 a 3.740 euro.

PASSO 2: Determinare il prezzo dell’affitto

Per capire l’importo dell’affitto da chiedere, non solo bisogna valutare il mercato immobiliare nazionale e regionale, ma anche contabilizzare le spese mensili dell’immobile. Ecco alcune spese da tenere in considerazione:

• IMI – Imposta Comunale sugli Immobili;
• Tassa sull’affitto;
• Spese condominiali;
• Assicurazione multirischio;
• Spese di manutenzione dell’immobile.

Inoltre, le caratteristiche e l’ubicazione dell’immobile sono essenziali per la valutazione dell’affitto. Fare una ricerca comparativa cercando immobili nella stessa posizione e con caratteristiche simili può essere d’aiuto. Alcuni siti web che possono essere molto utili in questo periodo sono INE e Idealista. DECO Proteste offre anche un simulatore di prezzi di affitto.

Ad esempio, gli affitti nei centri di Lisbona e Porto sono completamente diversi da quelli delle periferie di entrambe le città e la differenza è ancora maggiore se confrontati con l’interno del Paese. In un quartiere come Bairro Alto (un’opzione popolare per i nomadi digitali) un appartamento con due camere da letto si aggira intorno ai 1300€, mentre in periferia può arrivare a ~1000€. Nel frattempo, nell’interno del Portogallo è possibile trovarne uno per ~500€.

FASE 3: Pubblicizzare la proprietà

Se non ci avete ancora pensato, questo è sicuramente il momento di prendere in considerazione l’assunzione di un agente o di una società come Pearls of Portugal, soprattutto se non vivete in Portogallo al momento. L’agente può quindi pubblicizzare la vostra proprietà attraverso piattaforme di affitto online, agenzie immobiliari o annunci locali. L’annuncio deve includere descrizioni dettagliate dell’immobile, foto di buona qualità e tutti i termini e le condizioni di affitto.

Agevolazioni fiscali “Mais Habitação”

Nel marzo del 2023, il primo ministro ha annunciato il programma “Mais Habitação“. Tra le molte altre misure, il programma prevedeva vari benefici per i proprietari che mettevano in affitto le loro proprietà nell’ambito del Programma di affitto a prezzi accessibili. Questi sono:

• Esenzione totale dell’aliquota IVA sui lavori di costruzione/riabilitazione
• IMI (Imposta sulla proprietà) e AIMI esenzione per tre anni dopo la riabilitazione
• Esenzione dall’imposta sul bollo
• Esenzione totale dal pagamento dell’IRS sul reddito derivante dal pagamento degli affitti

FASE 4: Screening dei potenziali inquilini

Una volta ricevute le richieste di informazioni sulla vostra proprietà, dovrete esaminare i potenziali inquilini valutando le loro condizioni e il loro carattere, chiedendo referenze e verificando l’occupazione e il reddito.

PASSAGGIO 5: Il contratto di affitto

Per affittare un immobile, dovete stipulare un contratto di affitto e comunicarlo all’Ufficio delle imposte. Questa comunicazione deve essere effettuata per via telematica, attraverso il Portale delle Finanze, entro la fine del mese successivo all’inizio della locazione.

Il contratto deve essere firmato da tutte le parti e ciascuna parte deve conservarne una copia firmata. Queste sono le clausole che devono essere incluse in ogni contratto di locazione:

• Identificazione di tutte le parti (ID e NIF)
• Scadenzario dei pagamenti
• Scopo del contratto di locazione
• Termine del contratto
• Quantità di tempo a disposizione dell’inquilino per comunicare la propria intenzione di cessare il contratto
• Importo dell’affitto e del deposito cauzionale
• . dell’affitto e del deposito cauzionale
• Informazioni sul garante (se necessario)
• Descrizione dello stato dell’immobile ed elenco del suo contenuto originale

È possibile vedere un esempio di contratto di locazione qui.

FASE 6: Gestire l’affitto (doveri del locatore)

Dopo che l’inquilino si è trasferito, dovrete incassare i pagamenti dell’affitto, gestire i problemi di manutenzione o riparazione e rispettare qualsiasi requisito legale o regolamento relativo alle proprietà in affitto in Portogallo.