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Crisi immobiliare in Portogallo: Miti e fatti sull’influenza degli stranieri sul mercato immobiliare portoghese

La crisi immobiliare in Portogallo è diventata un argomento di preoccupazione sia per i residenti che per gli stranieri. Con l’impennata dei prezzi degli affitti e delle case, sono sorti interrogativi sul ruolo degli stranieri nell’aggravare il problema. Per illuminarvi, approfondiremo lo stato attuale del mercato immobiliare portoghese, esplorando l’andamento degli affitti e dei prezzi delle case, le offerte di affitto e di acquisto, i miti e i fatti e l’impatto degli stranieri sull’abitazione in Portogallo.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Crisi abitativa in Portogallo

Per cominciare, è importante notare che la crisi abitativa in Portogallo non è un problema isolato, ma piuttosto un problema globale. Molte grandi città del mondo sono alle prese con l’aumento vertiginoso dei costi degli alloggi e il Portogallo non fa eccezione. Tuttavia, una volta acquisita una conoscenza di base del mercato, rimane una domanda. Perché c’è una crisi abitativa se, negli ultimi 10 anni, la popolazione residente è diminuita e il numero di case è aumentato? I dati INE sulle abitazioni (statistiche del Paese) mostrano, per quanto riguarda l’andamento dell’offerta abitativa in Portogallo, che ci sono più case disponibili sul mercato e meno residenti nel Paese rispetto a 10 anni fa.

C’è carenza di alloggi in Portogallo?

Non è vero che il Portogallo sta vivendo una carenza di alloggi. Infatti, il Paese ha uno dei più alti numeri di case per cittadino – 5.970.677 case per un totale di 10.467.366 residenti nell’anno 2022 ed è stato considerato il secondo Paese per numero di case sfitte. Il Portogallo ha un tasso di proprietà del 78%, che è piuttosto superiore alla media europea del 70%.

Di questi quasi 6 milioni di edifici esistenti, il 18,5% sono abitazioni secondarie e il 12,1% sono sfitte. Questo è il numero che deve essere considerato quando si discute di questo argomento. Il 12,1% delle case sfitte rappresenta 723.215 abitazioni che potrebbero essere sul mercato. I motivi per cui queste case non sono sul mercato possono essere diversi, come ad esempio:

  • Proprietà che si trovano nel processo di condivisione dell’eredità dopo la morte del proprietario e sono quindi disabitate. Le leggi portoghesi non tassano gli eredi diretti di coniugi (si considera anche il matrimonio civile), figli, nipoti o nonni). Tutti gli altri devono pagare una tassa di successione del 10%. In caso di eredità, soprattutto per quanto riguarda i beni indivisibili, sorgono numerose controversie. Quando le trattative arrivano a un punto morto, e non c’è soluzione per anni, molte case diventano o rimangono abbandonate.
  • Anziani che abbandonano le loro proprietà quando si trasferiscono in case di cura o di parenti e non vogliono vendere la casa nella speranza di tornarci un giorno
  • La necessità di lavori di riabilitazione, per i quali i proprietari non hanno la capacità di investire.

C’è anche la mancanza di motivazione ad affittare la propria proprietà nel regolare mercato immobiliare portoghese. Il proprietario deve dichiarare gli affitti ogni mese al fisco e pagare un’imposta che va dal 10% (contratto per più di 20 anni) al 28% (per meno di 3 anni) del proprio reddito da locazione. Molti proprietari sono anche consapevoli del fatto che dal 2006 gli affitti possono essere aumentati solo in base a un coefficiente regolamentato dallo Stato su base annua. In passato, molti proprietari non affittavano le loro proprietà a causa di questa normativa, che ha portato a molte case fatiscenti, perché l’affitto semplicemente non rendeva in passato.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, secondo l’INE, il numero di licenze concesse per la riabilitazione nel 2022 è stato di 4.491, il che rappresenta un calo del 9,3% rispetto all’anno precedente e un 17,4% di diminuzione rispetto al 2019 (l’anno pre-pandemia per un confronto equo). Questi dati possono essere spiegati da fattori come il blocco degli affitti, in cui il governo fissa una percentuale massima di aumento degli affitti per i proprietari, e anche dal fatto che le tasse sugli affitti sono elevate. Ciò si traduce in una mancanza di motivazione ad affittare e in una mancanza di investimenti da parte dei proprietari.

Tuttavia, è anche vero che la struttura familiare dei portoghesi è cambiata in modo significativo negli ultimi anni. Oggi abbiamo molti più nuclei familiari composti da una sola persona (con un aumento di 161.000 famiglie tra il 2011 e il 2021), così come nuclei familiari composti da due persone (con un aumento di 105.000 famiglie nello stesso periodo), il che significa che se la tendenza continua, per lo stesso numero di persone, saranno necessari più alloggi. Se il numero di case sfitte continuerà ad aumentare e il governo non fornirà soluzioni efficaci per aumentare il numero di case a prezzi accessibili in Portogallo, il problema persisterà.

portugal

L’Alojamento Local (AL) ha un’influenza sulla crisi abitativa in Portogallo?

Secondo il Registro Nazionale degli Alloggi Locali, al 31 dicembre 2022 c’erano 108.523 registrazioni di Alojamento Local in Portogallo. Questa cifra equivale a meno del 2% di tutti gli alloggi classici in Portogallo.

La maggior parte di questi alloggi locali non è intesa come alloggio permanente, ma come risposta all’aumento della domanda turistica degli ultimi anni. A loro volta, hanno importanti effetti economici per il Portogallo e soprattutto per i cittadini e i proprietari, per i quali rappresentano la principale fonte di reddito. L’AL è un modo per consentire ai residenti portoghesi di partecipare al turismo insieme agli hotel, che spesso pagano il salario minimo e ottimizzano le tasse a livello internazionale.

Inoltre, la concentrazione della popolazione in alcune aree del Paese non favorisce la situazione. Si assiste a una tradizionale migrazione della popolazione dall’interno verso la costa e i centri urbani, in particolare verso i distretti di Lisbona, Porto e Faro, con aumenti rispettivamente del 2,4%, 0,7% e 4,3%. Ciò è dovuto al fatto che la maggior parte delle opportunità di lavoro e di istruzione si trova in queste aree.

Gli stranieri fanno salire i prezzi delle case?

Gli acquirenti stranieri svolgono un ruolo nel mercato immobiliare, ma non sono i principali responsabili dell’aumento dei prezzi. I dati dell’Istituto portoghese di statistica (INE) suggeriscono che, sebbene vi sia stato un aumento degli investimenti stranieri, la maggioranza degli acquirenti (88,3%) in Portogallo rimane di nazionalità portoghese. Nel recente passato l’andamento dei prezzi delle case è stato maggiormente influenzato da vari fattori, tra cui l’aumento dei costi di costruzione, le restrizioni sulle licenze e, soprattutto, l’elevata domanda locale dovuta ai bassi tassi di interesse.

Gli stranieri tendono inoltre ad acquistare immobili molto più costosi – il valore medio delle transazioni per gli acquirenti non residenti è superiore del 95% rispetto agli acquirenti residenti. Ciò significa che essi operano soprattutto in diverse fasce del mercato immobiliare portoghese.

Il visto d’oro ha reso le case costose in Portogallo?

Secondo i dati di Global Citizen Solutions, nel 2022 il governo portoghese ha concesso un totale di 1.888 visti d’oro, e di questi, il 21% è stato effettuato attraverso investimenti diversi da quelli immobiliari. Se si confronta questo numero con un totale di 167.900 vendite immobiliari nel 2022, l’impatto degli investitori del visto d’oro sul mercato immobiliare è trascurabile. Gli investimenti nel settore immobiliare attraverso il programma Golden Visa rappresentano il 3,5% dell’importo totale investito nel mercato nazionale nell’ultimo decennio – e questo peso è andato diminuendo negli ultimi anni.

Come già detto, gli investimenti stranieri in Portogallo si collocano su una fascia di mercato immobiliare ben diversa. Il valore medio di un investimento con Golden Visa si aggira intorno ai 575 mila euro, per lo più in alberghi. Inoltre, l’importo medio contratto per i mutui ipotecari nel 2022 è stato di 112.514 mila euro, secondo le informazioni statistiche del Banco de Portugal.

I portoghesi hanno difficoltà a far fronte ai prezzi delle case?

Sì, è così. Il Portogallo ha molte case sul mercato e gli affitti e i prezzi degli immobili sono ancora relativamente economici rispetto ad altri Paesi. Tuttavia, i redditi in Portogallo sono bassi. Secondo l’OCSE, il Portogallo ha il 6° stipendio medio annuo lordo più basso tra i Paesi OCSE. Si tratta di qualcosa come 28.410 dollari all’anno (24.557 euro), o 1.378,64 euro lordi al mese, a cui si applicano le tasse obbligatorie, il che si traduce in un salario medio tra i 1.010 e i 1.125 euro.

Poiché la maggior parte dei lavori ad alta retribuzione si trova a Lisbona, Porto, Braga e Faro – dove gli immobili sono più costosi -, diventa difficile per i portoghesi pagare l’affitto o acquistare una casa, soprattutto per i giovani adulti. Naturalmente, c’è anche il difficile contesto economico che l’Europa sta attraversando a causa della guerra in Ucraina, dell’inflazione e, di conseguenza, dell’aumento dei tassi di interesse.

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In conclusione

Per controllare la crisi immobiliare, il governo portoghese deve attuare delle misure. Ad esempio, rafforzare gli investimenti nelle infrastrutture esistenti, motivare maggiormente i proprietari di case ad affittare le loro proprietà a prezzi accessibili e aumentare l’edilizia pubblica, che nel 2022 rappresentava solo il 2% del mercato immobiliare portoghese. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, attraverso il recupero delle case sfitte del governo (645, nel 2021).

Se avete altre domande sull’argomento o avete bisogno di aiuto per capire come investire e vivere in Portogallo, contattateci!

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