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Contratto Promissorio di vendita (CPCV) in Portogallo

Aggiornato: Giugno 25, 2024
Da: Frederik Pohl

Il contratto promissorio di vendita (CPCV), come indica il nome, è un contratto che garantisce una futura compravendita di immobili in Portogallo. Stabilisce i diritti e i doveri dell’acquirente e del venditore e descrive le caratteristiche dell’immobile.

Adélia
Adélia Carvalho

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Comprendere il contratto di promessa (CPCV) in Portogallo

Il contratto di promessa (CPCV) è una parte essenziale del ciclo di acquisto di un immobile. Sebbene non sia obbligatorio, il più delle volte è necessario. Ad esempio:

  • Se si vuole garantire l’acquisto dell’immobile, ma il prestito non è ancora stato approvato
  • L’immobile è ancora in costruzione
  • Si sta vendendo l’immobile attuale e si ha bisogno del denaro ricavato dalla vendita
  • Il proprietario è ancora in attesa di una licenza per l’utilizzo dell’immobile, tra gli altri.

Il CPCV fissa anche una scadenza per la celebrazione dell’atto ufficiale di vendita.

Le verifiche fanno parte del Contratto preliminare di acquisto (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV), comune per l’acquisto di un immobile in Portogallo. Il contratto preliminare è legalmente valido anche senza la partecipazione di un notaio. È anche possibile registrare il contratto preliminare presso il catasto in Portogallo, ma non è una pratica comune. Se si decide di farlo, l’imposta sul trasferimento immobiliare (IMT) deve essere già pagata sul contratto preliminare. Se l’acquisto non si concretizza, l’imposta viene rimborsata entro 30 giorni.

È consuetudine versare un acconto pari a circa il 10% dell’importo totale. Già nel contratto preliminare, il venditore deve fornire la necessaria certificazione energetica dell’immobile. Lo stesso vale per un estratto dell’iscrizione al catasto.

Il CPCV di solito contiene una clausola temporale che obbliga l’acquirente a concludere il contratto di acquisto notarile entro un termine. Di norma, il termine per concordare la nomina del notaio è di 2-3 mesi. Tuttavia, questo periodo è negoziabile e non deve essere completamente esaurito. Nel contratto preliminare sono incluse anche clausole o condizioni importanti per l’acquisto.

L’acquirente è responsabile con il suo acconto di circa il 10% del prezzo d’acquisto se si ritira dall’acquisto senza giustificazione. I venditori sono legalmente obbligati a rimborsare al potenziale acquirente il doppio dell’acconto (cioè l’acconto più lo stesso importo come penale contrattuale) se il contratto preliminare non viene rispettato. Nel contratto preliminare, il venditore deve anche specificare o elencare gli inquilini esistenti.

Struttura del CPCV

Questo contratto inizia con l’identificazione di tutte le parti coinvolte; l’immobile e le sue caratteristiche; il prezzo e le modalità di pagamento; le penali in caso di mancato rispetto del contratto; l’importo della caparra e altre clausole applicabili a ciascun caso specifico.

Come regola generale, in caso di mancato rispetto del CPCV da parte del promissario venditore, questi dovrà restituire all’acquirente il doppio dell’acconto versato. D’altro canto, se il promissario acquirente non adempie alla vendita, quest’ultimo perde l’acconto versato al momento della firma del CPCV.

Typical houses in Lisbon
Typical houses in Lisbon
Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Esecuzione del deposito del contratto di promessa in Portogallo

Dopo la firma del contratto di promessa in Portogallo, l’acquirente di solito paga un deposito che costituisce una percentuale del prezzo totale di acquisto. L’entità dell’acconto dipende in ultima analisi dal contratto, ma nella maggior parte dei casi viene versato un acconto pari al 10% del prezzo totale di acquisto. Gli acquirenti versano questo acconto al momento della firma del contratto cambiario in Portogallo.

Questo deposito serve a garantire l’impegno dell’acquirente. La maggior parte delle clausole include la decadenza della garanzia se l’acquirente non procede con la vendita o viola i termini e le condizioni.

L’importanza del CPCV

Un ottimo consulente, agente dell’acquirente o avvocato insisterebbe sempre per avere un contratto cambiario.

1. Fornisce garanzie

Firmando un contratto cambiario, sia l’acquirente che il venditore si impegnano a rispettare i termini e le condizioni della vendita dell’immobile. Il contratto fornisce sicurezza e crea un obbligo legale per entrambe le parti a procedere con la transazione.

2. La caparra fornisce sicurezza

Come già detto, un contratto cambiario in Portogallo prevede sempre il pagamento di una caparra, a vantaggio di entrambe le parti. Per il venditore, la caparra funge da forma di garanzia che l’acquirente è serio nella transazione e lo compensa se l’acquirente non adempie ai suoi obblighi. D’altro canto, il deposito assicura all’acquirente la priorità rispetto ad altri potenziali acquirenti. È essenziale, soprattutto in mercati immobiliari competitivi.

3. Dà il tempo di prepararsi alla vendita finale

Il CPCV concede il tempo necessario per svolgere varie procedure, come l’ispezione della casa, la due diligence, l’ottenimento di finanziamenti e la risoluzione di eventuali questioni legali o amministrative. Questo periodo intermedio consente a entrambe le parti di completare i compiti necessari e di affrontare potenziali problemi prima della firma finale. Garantisce che l’atto di compravendita finale sia privo di errori e responsabilità.

Quali documenti sono necessari per il CPCV in Portogallo?

Le informazioni che devono essere incluse nel CPCV:

  • Identificazione del promissario venditore e del promissario acquirente;
  • Identificazione dell’immobile (indicazione del numero di registrazione dell’immobile, dell’indirizzo, ecc);
  • Prezzo di acquisto dell’immobile e modalità di pagamento;
  • Importo dell’acconto per la caparra;
  • Le conseguenze del mancato rispetto.</È importante notare che i contenuti e le disposizioni specifiche di un contratto cambiario in Portogallo possono variare in base all’accordo individuale tra le parti e a qualsiasi legge o regolamento applicabile. Buon acquisto!

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