Pendant des décennies, un seul héritier réticent pouvait prendre en otage les biens d’une famille entière. Cela va bientôt changer.
Quelque part au Portugal, un appartement bien conservé dans un quartier de Lisbonne est vide. Elle appartient, techniquement, à cinq frères et sœurs qui l’ont hérité de leur mère il y a des années. Deux veulent vendre, deux sont indifférents, et l’un refuse tout simplement de s’engager. La propriété est propre, structurellement solide et prête à accueillir une famille — mais elle restera fermée jusqu’à ce que tout le monde soit d’accord. Ou jusqu’à ce qu’un tribunal résolve l’impasse, ce qui, au Portugal, peut prendre près d’une décennie.
Cette histoire n’est pas inhabituelle. C’est en fait l’histoire d’environ un demi-million de propriétés urbaines à travers le pays.
Les chiffres sont frappants : environ 3,4 millions de parcelles rurales et environ 500 000 logements urbains sont actuellement dans des impasses successives à travers le Portugal. Parmi ces propriétés urbaines, 250 000 sont en bon état mais restent vides, et 130 000 ont un besoin urgent de réhabilitation. Ce sont des maisons sans vie, des terres sans gestion — un patrimoine figé par le désaccord ou la simple inertie d’un seul héritier.
Cette situation a eu de graves répercussions en cadene. Les terres forestières laissées non gérées par des héritages fragmentés ont directement contribué à la crise dévastatrice des incendies de forêt au Portugal. Les propriétés urbaines laissées vacantes ont aggravé une crise déjà aiguë du logement dans les villes où les loyers et les prix de vente ont explosé, hors de portée des habitants ordinaires.
L’architecture juridique qui a permis cela n’était pas malveillante — elle était simplement ancienne. Selon les règles en vigueur, le consentement unanime de tous les héritiers était requis avant que tout bien d’un domaine indivis puisse être vendu. L’article 2101 du Code civil accorde à tout cohéritier le droit de demander le partage, et l’article 1412 établit qu’aucun copropriétaire n’est obligé de rester en statut de division — mais en pratique, ces droits se heurtent de plein fouet à la nécessité d’un accord total ou à la lenteur écrasante des procédures judiciaires d’inventaire, qui s’éternisent depuis des années. Le résultat fut que des millions de Portugais restèrent, pendant des décennies, piégés dans cette situation exacte.
Le 27 mars 2026, le Conseil des ministres a approuvé une loi établissant une procédure spéciale pour la vente des biens immobiliers indivis. En pratique, il est désormais possible pour un seul héritier d’initier la vente d’un bien urbain ou rural simplement en exprimant le souhait de vendre — sans que l’accord unanime de tous les cohéritiers ne soit une condition préalable au début du processus.
La proposition — déposée au Parlement le 16 avril 2026 sous le titre de Proposition législative 69/XVII/1 — autorise le gouvernement à introduire une série de modifications à la législation sur la succession, y compris la création de cette procédure spéciale. Tout héritier peut désormais contraindre judiciairement la vente d’un bien indivis sans avoir besoin du consentement des autres.
Le point déclencheur est le temps. Tout héritier peut entamer la procédure deux ans après l’acceptation de l’héritage, si aucun accord de partage n’a été trouvé. Après cette période, un seul héritier peut entamer la procédure de vente d’un ou plusieurs biens de la succession.
Il est crucial que les autres cohéritiers ou le conjoint survivant puissent également demander la vente de biens supplémentaires au sein du même domaine, soit ensemble, soit séparément de ceux identifiés par l’héritier initiateur. Cela empêche que le processus ne devienne un outil de pression d’une seule partie — tous les héritiers peuvent participer une fois le mécanisme déclenché.
La réforme va au-delà du simple mécanisme de vente. La législation introduit également deux concepts juridiques entièrement nouveaux dans le droit portugais de succession : le testamenteiro com poderes de partilha — un exécuteur habilité à effectuer la répartition des biens — et l’arbitragem sucessória, ou arbitrage de succession, par lequel le gouvernement espère détourner les litiges successoraux du système judiciaire déjà chargé.
L’exécuteur bénéficiant de pouvoirs de partage est une innovation particulièrement significative. Auparavant, un testateur pouvait nommer un exécuteur, mais cette personne n’avait pas le pouvoir de diviser effectivement la succession. Dans le nouveau cadre, une personne peut désormais, en vivant, désigner quelqu’un spécifiquement chargé de mener à bien la division — évitant potentiellement les conflits familiaux avant qu’ils ne commencent.
L’arbitrage successoral cherche également à résoudre les différends par un processus plus rapide et privé, plutôt que par l’inventaire judiciaire traditionnel qui a historiquement consumé des années et épuisé financièrement les familles.
Les implications pour le marché immobilier portugais sont significatives. Une étude de l’Institut pour le logement et la réhabilitation urbaine (IHRU) a révélé qu’environ 250 000 maisons en bon état se trouvent actuellement en dehors des marchés locatifs et de vente. Débloquer ne serait-ce qu’une fraction de ces propriétés augmenterait significativement l’offre sur un marché qui souffre d’une sous-offre chronique depuis des années.
La réforme est explicitement présentée dans le cadre du plus large paquet logement Construir Portugal — une initiative législative qui inclut également des baisses de la TVA sur la construction, des réductions de l’impôt sur les loyers et les changements de l’IMT pour les acheteurs non-résidents. La logique du gouvernement est simple : la crise du logement ne peut pas être résolue uniquement du côté de l’offre si des millions de propriétés existantes restent légalement paralysées.
Pour les acheteurs et investisseurs étrangers, la conséquence pratique mérite également d’être soulignée. Les biens qui sont restés dans l’incertitude de l’héritage depuis des années — souvent vendus à des prix réduits significatifs lorsqu’ils arrivent enfin sur le marché — peuvent désormais être mis sur le marché plus fréquemment et de manière plus prévisible. Inversement, les héritiers qui pensaient auparavant pouvoir retarder une vente indéfiniment font désormais face à la véritable perspective qu’un cohéritier impose le processus.
Il est important de noter le statut actuel de la loi. L’autorisation législative doit toujours être débattue et approuvée par l’Assemblée de la République. En juin 2026, la proposition est en cours de délibération parlementaire et n’est pas encore entrée en vigueur. Le calendrier d’adoption est incertain, et des amendements restent possibles.
Pour les successions déjà ouvertes au moment de l’entrée en vigueur de la loi, le délai d’attente de deux ans sera comptabilisé à partir de la date d’entrée en vigueur — et non à partir de la date initiale de décès ou d’acceptation. Cela signifie que les familles actuellement engagées dans des litiges d’héritage ne seront pas déclenchées immédiatement, mais le compte à rebours commencera dès le premier jour de publication.
Le problème de l’héritage indivis du Portugal est un secret de polichinelle depuis des décennies — largement reconnu, structurellement destructeur et obstinément résistant à toute résolution. La nouvelle législation, une fois adoptée, représenterait la réforme la plus significative du droit de succession portugais depuis une génération. Cela ne résoudra pas tous les litiges, et il sera certainement examiné devant les tribunaux. Mais pour les centaines de milliers de familles et cohéritiers piégés dans des domaines gelés, cela offre quelque chose que le système actuel n’a jamais pu offrir : une issue, même lorsque tout le monde n’accepte pas de la prendre.
Toute personne intéressée par l’immobilier portugais — qu’elle soit en tant qu’acheteur potentiel, cohéritier ou investisseur — doit suivre de près le processus parlementaire. Lorsque la loi sera adoptée, le paysage immobilier portugais pourrait très rapidement changer d’aspect.
Pris ensemble, les mesures Construir Portugal représentent l’intervention la plus coordonnée en matière de politique du logement que le Portugal ait tentée depuis une génération. Ils travaillent sur toute la chaîne du problème d’approvisionnement : coûts de construction réduits grâce à la TVA ; de nouveaux projets rendus possibles grâce à des licences simplifiées ; le capital débloqué à partir d’actifs dormants grâce au régime des plus-values ; les revenus locatifs rendus plus attractifs grâce à une fiscalité plus faible ; des propriétés gelées mobilisées par la réforme de l’héritage ; et la prochaine génération se verra offrir une voie viable vers la propriété grâce à des exemptions et des garanties d’État.
Les mesures ne sont pas permanentes. La plupart des incitations fiscales sont explicitement limitées dans le temps, avec une fenêtre qui se termine le 31 décembre 2029. Cette date limite est le mécanisme central de la stratégie : créer une période concentrée de conditions favorables pour catalyser l’offre, puis réévaluer. Le fait que quatre ans soient suffisants pour provoquer le changement structurel que le gouvernement recherche dépendra de la rapidité avec laquelle le secteur de la construction pourra se développer, de l’efficacité des réformes des licences par les autorités locales, et de la manière dont les investisseurs considèrent la durée limitée des mesures comme une raison d’agir d’urgence ou d’hésiter.
Pour ceux qui comprennent les règles et sont en position d’agir dans leur cadre — propriétaires avec des biens à louer, propriétaires d’actifs secondaires à vendre, promoteurs avec des projets éligibles, jeunes acheteurs qui attendent le bon moment — la fenêtre sous Construir Portugal est ouverte. La question est de savoir s’il sera utilisé.
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