Le Portugal est depuis longtemps un lieu prisé de l’immobilier européen. Il propose tout, des villas ensoleillées de l’Algarve aux duplex élégants à Lisbonne. À l’approche de 2026, cependant, le gouvernement soumet aux acheteurs internationaux un grand « contrôle d’ambiance » en apportant de grands changements à l’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), qui est la taxe de transfert de propriété.
Si vous n’habitez pas dans la région et souhaitez acheter, les règles changent. Voici tout ce que vous devez savoir sur le forfait prévu de 7,5 % et, plus important encore, comment l’éviter légalement.
Pendant longtemps, l’IMT a été basée sur une échelle qui s’est élargie au fil du temps. Même si les non-résidents payaient toujours un peu plus que les personnes achetant leur première maison, les tarifs restaient à niveau. Le gouvernement s’oriente vers un taux fixe de 7,5 % IMT pour les acheteurs non-résidents de biens résidentiels dans le cadre du nouveau cadre législatif de 2026.
L’objectif est simple (même si cela peut nuire à votre portefeuille : calmer la demande des investisseurs étrangers et des acheteurs de maisons secondaires. Cela devrait faciliter l’accès au logement pour les habitants. Pour un bien de 500 000 €, un non-résident peut avoir payé entre 25 000 et 30 000 €, selon la tranche. Si vous utilisez le taux fixe de 7,5 %, cela monte à 37 500 €.
Le « taux forfaitaire » semble être la fin de l’histoire, mais le code fiscal portugais est rarement aussi simple. Il existe plusieurs « soupapes de décharge » légales destinées à encourager certaines actions, comme le déménagement au Portugal ou la réduction de l’accessibilité du logement.
La meilleure façon d’éviter la surtaxe pour non-résidents est de cesser d’être non-résident. La règle stipule que vous pouvez demander un remboursement si vous achetez un bien et devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat. Vous récupérerez la différence entre le taux forfaitaire de 7,5 % et les taux progressifs (généralement plus bas) qui s’appliquent à une « résidence permanente principale ».
Vous pouvez également bien sûr déménager au Portugal avant l’achat et louer avant l’investissement. Cela a tout à fait du sens si vous déménagez au Portugal pour la première fois et que vous ne connaissez pas très bien le pays. Nous proposons un service de location et nous prendrons en compte les coûts comme un acompte pour notre service d’agent acheteur dans les 24 mois.
Le Portugal a vraiment besoin de locations à long terme. C’est la meilleure option si vous achetez en tant qu’investissement plutôt qu’en résidence de vacances.
Vous devez mettre le bien en location dans les six mois suivant son achat. Le loyer ne peut pas dépasser la limite du « loyer modéré », qui est désormais fixé à 2 300 € par mois. Le bien doit être loué pendant au moins 36 mois (consécutifs ou non) au cours des cinq premières années. Les acheteurs qui remplissent ces conditions peuvent souvent éviter le tarif forfaitaire de 7,5 % ou obtenir un remboursement important. Vous pouvez par exemple louer votre bien à un membre de votre famille pour un loyer assez bas
Au Portugal, acheter un « maison à rénover » dans une zone de réhabilitation urbaine (ARU) ou un bâtiment vieux de plus de 30 ans reste l’un des meilleurs moyens d’économiser sur les impôts. De nombreuses villes et communes accordent une exemption totale de l’IMT pour la première vente d’un bien rénové. Vous bénéficiez aussi souvent d’un taux de TVA plus bas (6 %) sur les travaux de construction et d’une exonération IMI (taxe foncière annuelle) pendant plusieurs années.
Le timing est primordial si vous êtes actuellement en négociation. Le gouvernement disposait de 180 jours pour mettre pleinement ces changements en œuvre. Le plan est de travailler avec votre avocat pour faire avancer l’« escritura » ( acte final au Portugal). Si vous signez l’acte avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi en 2026, vous serez coincé avec les anciennes (souvent plus basses) tables fiscales progressives.
Personne ne veut payer plus d’impôts, mais le Portugal reste l’un des marchés les plus stables et attractifs d’Europe. Le taux de 7,5 % est élevé, mais c’est un coût unique. Qu’en pensez-vous ? N’essayez pas d’« éviter » la taxe en utilisant des structures offshore ou en payant au noir. L’Autorité fiscale portugaise (Autoridade Tributária) est devenue très douée dans l’utilisation de la technologie et est très stricte dans les audits. Utilisez plutôt les voies du Loyer modéré ou de la résidence pour transformer une charge fiscale en un avantage stratégique.
Malgré ces changements, le Portugal reste l’une des destinations lifestyle les plus sûres et de la plus haute qualité en Europe — mais le coût d’entrée est sur le point d’augmenter. Assurons-nous que vous ne payiez pas la « taxe de procrastination ».
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