La crise du logement au Portugal ne s’est pas produite sans réfléchir. Au cours de la dernière décennie, les prix de l’immobilier dans l’Union européenne ont augmenté de plus de 50 %, le Portugal étant parmi les États membres où la hausse a été la plus marquée. À Lisbonne et à Porto, l’accessibilité financière s’est effondrée. Dans les petites villes, l’offre de loyers s’est tarie. Les jeunes se sont retrouvés exclus du marché — louant en marge ou émigrant. Pendant des années, les gouvernements successifs ont répondu par des interventions côté demande : plafonds, gels et subventions qui traitaient les symptômes sans toucher au problème sous-jacent de l’offre insuffisante.
La réponse du gouvernement actuel porte un nom : Construir Portugal. Lancé sous le XXVe Gouvernement constitutionnel, la stratégie vise à dynamiser et à renforcer l’offre de logements, notamment sur le marché privé, en assurant la continuité des mesures déjà approuvées pour l’offre publique. L’approche repose sur quatre piliers : des incitations fiscales pour stimuler l’investissement privé ; simplification des licences de construction ; une solution au problème de longue date des héritages indivisibles qui bloquent les biens sur le marché ; et un soutien ciblé pour les jeunes primo-accédants.
La dimension fiscale s’est cristallisée le 20 mai 2026 avec la publication du Decreto-Lei n.º 97/2026, qui traduit les engagements de Construir Portugal en droit fiscal concret. Les mesures sont limitées dans le temps — la plupart expirent le 31 décembre 2029 — et elles sont conditionnées à deux seuils qui couvrent presque toutes les clauses de la législation : un loyer modéré mensuel de 2 300 € (équivalent à 2,5 fois le salaire minimum national) et un prix de vente modéré de 660 982 € (la limite supérieure de la deuxième tranche IMT dans le budget de l’État 2026). Rester dans ces plafonds est le prix d’entrée pour la plupart des événements qui suivent.
La mesure ayant l’impact le plus immédiat sur les propriétaires actuels est la réduction du taux d’imposition sur le revenu locatif résidentiel de 25 % à 10 %, introduite par le nouvel article 45-C de l’Estatuto dos Benefícios Fiscais. Ce taux s’applique aux personnes ayant des revenus locatifs de catégorie F, et réduit également le revenu imposable de base pour les sociétés et les contribuables disposant de comptes organisés, dont les revenus locatifs ne seront désormais considérés qu’à 50 % de leur valeur fiscale.
Deux caractéristiques rendent cela plus puissant qu’il n’y paraît. Premièrement, la mesure est rétroactive au 1er janvier 2026 : les propriétaires bénéficieront d’un taux plus bas pour l’ensemble de l’année. Deuxièmement, aucun nouveau contrat n’est requis — tout bail résidentiel existant avec un loyer mensuel inférieur à 2 300 € est automatiquement éligible. Cela supprime la principale friction qui a historiquement rendu les propriétaires portugais réticents à s’engager dans des régimes préférentiels : le coût et l’incertitude liés à la renégociation ou au remplacement des arrangements existants. La mesure est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2029.
Les taux de retenue à la source sont également réduits à 10 %, et la déduction que les locataires peuvent réclamer sur leur obligation auprès de l’IRS pour les paiements de loyer passe de 800 € à 900 € en 2026, puis augmentera encore à 1 000 € en 2027. Cette combinaison concerne les deux aspects de la relation locative : les propriétaires ont moins de raisons d’empêcher les logements d’être mis sur le marché, et les locataires ont une situation financière légèrement meilleure.
Pour les propriétaires de biens secondaires ou hérités, Construir Portugal crée une nouvelle opportunité commercialement significative. En vertu d’une nouvelle disposition du Code de l’IRS, les plus-values issues de la vente de tout bien résidentiel sont exonérées d’impôt — en totalité ou en proportion — lorsque le produit net est réinvesti dans l’acquisition de biens destinés à la location résidentielle à des loyers modérés.
Les conditions de qualification sont spécifiques. Le réinvestissement doit avoir lieu dans les 24 mois précédant ou 36 mois après la vente, et le bien acquis doit être mis sur le marché locatif dans les six mois suivant l’acquisition, restant locataire pendant au moins 36 mois consécutifs ou intermittents durant les cinq premières années. La vente doit avoir lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029. Lorsque seule une partie du produit net est réinvestie, l’exclusion s’applique proportionnellement.
La logique politique est délibérée. Le Portugal possède un grand stock de biens résidentiels sous-utilisés — maisons de vacances, appartements hérités, bâtiments ruraux qui ne génèrent aucun revenu et ne remplissent aucune fonction sociale. En redirigeant les gains de leur vente vers le marché locatif, Construir Portugal convertit le capital dormant en offre active sans nécessiter de dépenses publiques. Les propriétaires de plusieurs biens immobiliers souhaitant simplifier leur portefeuille disposent d’une fenêtre de quatre ans durant laquelle cela est nettement plus efficace fiscalement qu’à jamais auparavant.
La mesure la plus significative structurellement dans le paquet fiscal Construir Portugal est l’extension du taux réduit de 6 % de TVA aux travaux de construction et de réhabilitation pour le logement. Le tarif s’applique aux travaux sur des biens destinés à la location résidentielle à des loyers allant jusqu’à 2 300 € par mois, ou à la vente comme résidence principale jusqu’à une valeur de 660 982 €. Le taux standard est de 23 %, ce qui signifie que la mesure retire 17 points de pourcentage du coût de construction pour les projets éligibles.
Cette mesure couvre les opérations dont l’ouverture de la procédure a lieu entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, et dont la dette de la TVA est due entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2032. Pour les travaux initiés dans ce délai, une élection rétroactive conjointe pour appliquer le taux réduit à partir du 1er janvier 2026 est possible via des notes de crédit et des déclarations modifiées.
L’architecture procédurale autour de cette mesure est exigeante. Un changement crucial étend le mécanisme de la recharge inversée — selon lequel la responsabilité de la TVA passe de l’entrepreneur à l’acheteur — aux promoteurs immobiliers qui étaient auparavant exonérés de TVA. Les entrepreneurs vont désormais émettre des factures sans TVA ; Les promoteurs s’auto-liquident au taux applicable et remettent directement à l’autorité fiscale. C’est le promoteur qui décide s’il doit appliquer 6 % ou 23 %, et la responsabilité légale de cette décision incombe au comptable agréé du promoteur.
Dans les bâtiments soumis au régime de propriété horizontale, le tarif réduit ne s’applique qu’à la proportion des travaux correspondant à la surface consacrée au logement, calculée en vertu de l’article 40 du Code IMI . Les pénalités pour non-respect sont progressives : les infractions mineures déclenchent des intérêts sans amendes ; Le non-respect total — vendre au-dessus du plafond ou en dehors des conditions de qualification — nécessite la redéclaration de toutes les déclarations de TVA précédentes avec des intérêts et des amendes allant jusqu’à 30 %.
Pour les particuliers construisant leur propre maison en dehors de toute activité commerciale, un régime de restitution partielle de la TVA est disponible, permettant aux auto-constructeurs de récupérer la différence entre les taux de 23 % et 6 % par demande auprès de l’autorité fiscale après l’émission de la licence d’occupation.
Tous les éléments de Construir Portugal ne sont pas une incitation. Le forfait comprend une pénalité explicite : une augmentation de l’IMT pour les acheteurs non-résidents, excluant explicitement les émigrants portugais. À partir du 25 mai 2026, le taux forfaitaire de 7,5 % s’applique à toute propriété résidentielle urbaine achetée par un non-résident, sans accès aux tranches progressives standard.
Trois voies permettent aux acheteurs de récupérer cette surtaxe. Quelqu’un qui était déjà résident fiscal portugais avant l’achat paie les taux standards dès le départ. Une personne qui devient résidente fiscale dans les deux ans suivant l’acquisition paie 7,5 % d’avance et peut demander un remboursement dans les six mois suivant l’établissement de sa résidence. Et toute personne qui engage la location résidentielle à moins de 2 300 € par mois dans un délai de six mois, en maintenant la location pendant au moins 36 mois en cinq ans, a droit au même remboursement.
La mesure entra en vigueur immédiatement après sa publication. Les personnes qui planifient des transactions immobilières impliquant des acheteurs non résidents — y compris les notaires, notaires et professionnels de l’immobilier — doivent vérifier le statut de résidence de toutes les parties avant de finaliser un acte.
Le programme « Construir Portugal » accorde une attention particulière à la génération qui a le plus souffert de la crise du logement. En mettant l’accent sur les jeunes — pour qui le logement est devenu un obstacle retardant le début d’une vie indépendante, ce qui conduit souvent à l’émigration —, la stratégie prévoit des exonérations de l’IMT et des droits de timbre pour les moins de 35 ans (Jovem 35).
L’exemption s’applique aux acheteurs jusqu’à 35 ans achetant leur première résidence principale. Le total est pour les biens allant jusqu’à 330 539 €, et partiel pour les biens évalués entre ce seuil et 660 982 €. Les acheteurs ne doivent pas avoir été propriétaires ou copropriétaires d’un bien résidentiel dans les trois années précédant l’achat.
Parallèlement à l’exemption fiscale, un régime de garantie d’État permet aux jeunes acheteurs d’accéder jusqu’à 15 % de la valeur de la transaction en garantie publique, permettant un financement à 100 % pour des biens évalués jusqu’à 450 000 €. Ce régime représente déjà plus de 40 % des crédits hypothécaires contractés par de jeunes acheteurs, et plus de 25 000 contrats de crédit immobilier ont été signés dans le cadre de ce régime l’année dernière, pour un total de 5,1 milliards d’euros. La garantie est disponible pour les contrats signés jusqu’au 31 décembre 2026.
L’un des éléments les plus importants sur le plan structurel — et les moins évoqués — du programme « Construir Portugal » est la réforme législative des lois relatives aux successions indivises. Le gouvernement a approuvé une proposition visant à créer un nouveau mécanisme de règlement rapide des successions indivises, dans le but de débloquer des biens immobiliers qui sont restés hors du marché pendant des décennies en raison d’impasses juridiques, en particulier dans les centres urbains et les zones rurales.
Les solutions proposées incluent des mécanismes d’arbitrage de succession et un nouveau modèle de vente et de partage qui pourrait, s’il est correctement mis en œuvre, contribuer à débloquer un important stock de biens en sommeil. L’ampleur du problème n’est pas anodine : une part importante des propriétés urbaines vacantes au Portugal sont prises dans des litiges successoraux où l’absence de consensus entre héritiers empêche toute utilisation productive — location, vente ou rénovation. Ramener ne serait-ce qu’une fraction de ce stock sur le marché améliorerait considérablement l’offre dans les villes où la construction neuve seule ne peut pas répondre à la demande dans un délai significatif.
L’offre ne peut pas augmenter sans construire, et la construction au Portugal a historiquement été contrainte par l’un des régimes de licences les plus bureaucratiques d’Europe occidentale. Construir Portugal aborde directement cette question par une révision du Régime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
Le diplôme réduit les délais « dans le but de réduire au maximum les coûts contextuels associés à l’activité de construction. » L’objectif est d’accélérer la livraison de biens résidentiels en offrant une « plus grande flexibilité » aux procédures de planification dans le contexte d’une « crise de l’offre de logements ».
Selon les règles révisées, la majorité des opérations de planification peuvent désormais procéder « après la soumission d’une communication préalable », sans dépendre d’un acte administratif. La réforme supprime également l’exigence de licence d’occupation lorsque les travaux de construction ont déjà été soumis à un contrôle préalable — la remplaçant par une simple soumission de documents — et réduit le délai de réponse pour les notifications de changement d’usage à 20 jours. Le changement d’utilisation des fractions autonomes vers des habitations ne nécessite plus l’autorisation des copropriétaires restants d’un condominium.
Pour le secteur de la construction, ces changements répondent à une inefficacité structurelle de longue date. Les projets qui attendaient auparavant des années pour obtenir les approbations municipales peuvent désormais avancer sur la base d’une notification. L’impact pratique sur les délais de livraison — et donc sur la rapidité avec laquelle les incitations fiscales décrites ci-dessus se traduisent en unités de logement réelles — dépendra fortement de la mise en œuvre municipale. Mais l’architecture juridique a été considérablement simplifiée.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Tous les chiffres et conditions sont basés sur la DL 97/2026 et la législation associée publiée jusqu’en juin 2026, et sont soumis à des ordonnances réglementaires encore en attente de publication. Consultez un expert-comptable agréé ou un avocat fiscaliste avant de prendre une décision.
Pris ensemble, les mesures Construir Portugal représentent l’intervention la plus coordonnée en matière de politique du logement que le Portugal ait tentée depuis une génération. Ils travaillent sur toute la chaîne du problème d’approvisionnement : coûts de construction réduits grâce à la TVA ; de nouveaux projets rendus possibles grâce à des licences simplifiées ; le capital débloqué à partir d’actifs dormants grâce au régime des plus-values ; les revenus locatifs rendus plus attractifs grâce à une fiscalité plus faible ; des propriétés gelées mobilisées par la réforme de l’héritage ; et la prochaine génération se verra offrir une voie viable vers la propriété grâce à des exemptions et des garanties d’État.
Les mesures ne sont pas permanentes. La plupart des incitations fiscales sont explicitement limitées dans le temps, avec une fenêtre qui se termine le 31 décembre 2029. Cette date limite est le mécanisme central de la stratégie : créer une période concentrée de conditions favorables pour catalyser l’offre, puis réévaluer. Le fait que quatre ans soient suffisants pour provoquer le changement structurel que le gouvernement recherche dépendra de la rapidité avec laquelle le secteur de la construction pourra se développer, de l’efficacité des réformes des licences par les autorités locales, et de la manière dont les investisseurs considèrent la durée limitée des mesures comme une raison d’agir d’urgence ou d’hésiter.
Pour ceux qui comprennent les règles et sont en position d’agir dans leur cadre — propriétaires avec des biens à louer, propriétaires d’actifs secondaires à vendre, promoteurs avec des projets éligibles, jeunes acheteurs qui attendent le bon moment — la fenêtre sous Construir Portugal est ouverte. La question est de savoir s’il sera utilisé.
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