Le marché immobilier portugais reste l’un des plus attractifs d’Europe, attirant des expatriés, des retraités et des investisseurs immobiliers. En 2025, l’évolution des tendances économiques, la forte demande et les nouvelles politiques gouvernementales influencent tous les prix et la disponibilité de l’immobilier. De l’Algarve ensoleillé aux villes animées de Lisbonne et Porto, comprendre la direction que prend le marché est plus important que jamais, d’autant plus que l’offre de logements reste limitée. Si vous envisagez de prendre votre retraite au Portugal, ce guide vous offre des conseils utiles.
Que vous prévoyiez de déménager, d’investir ou simplement de suivre les tendances immobilières, ce guide offre un aperçu clair de ce à quoi vous attendre en 2025. Nous aborderons les mouvements actuels des prix, les points chauds régionaux et les développements clés influençant le marché cette année.
En 2025, les prix de l’immobilier au Portugal ne montrent aucun signe de ralentissement. Selon des estimations récentes, les prix demandés des biens résidentiels ont atteint environ 2,675€/m², bien que les données officielles de l’InstitutNational de Statistique du Portugal (INE) situent le prix médian des transactions à 1,819€/m² au troisième trimestre 2024 – en hausse de 10,8 % en glissement annuel.
Cette croissance s’appuie sur une tendance à long terme : depuis 2015, la valeur des biens immobiliers a grimpé de plus de 105 %, en particulier dans les zones urbaines et côtières.
Le marché locatif portugais a continué de montrer des disparités régionales au second semestre 2024, avec des hausses notables dans plusieurs secteurs clés. Selon les données de l’Institut national de la statistique (INE), la valeur médiane nationale des loyers au quatrième trimestre 2024 s’élevait à 8,43€/m², une légère hausse par rapport à 8,31€/m² au troisième trimestre. Cependant, certaines régions ont largement dépassé cette moyenne, mettant en évidence la concentration de la demande dans des zones urbaines et côtières spécifiques.
Les régions avec des loyers compris entre 6€ et 8€/m² ont montré une croissance constante, bien que plus modérée :
Les régions plus rurales ou intérieures ont rapporté des valeurs médianes de loyer significativement plus basses, avec une croissance limitée à court terme :
Les données confirment une fracture régionale claire dans les prix des loyers. Les zones métropolitaines comme Lisbonne et Porto<, ainsi que des régions touristiques comme l’Algarve et le Madère, affichent les loyers les plus élevés. En revanche, les régions intérieures et moins peuplées continuent d’offrir des logements moins coûteux, bien que la croissance soit plus lente. Ces tendances mettent en lumière l’impact de l’urbanisation, des opportunités d’emploi et du tourisme sur les marchés immobiliers régionaux. Cependant, même si la demande augmente dans une grande partie du pays, la disponibilité de nouveaux logements n’a pas suivi, suscitant des inquiétudes quant à l’accessibilité à long terme.
Malgré la demande croissante, l’offre de logements au Portugal reste critiquement faible. En 2024, seulement environ 28 000 nouveaux logements résidentiels ont été licenciés – un chiffre qui est en deçà de ce qui est nécessaire pour répondre aux besoins du marché.
Cette pénurie d’approvisionnement est due à plusieurs défis persistants :
Bien que le nombre de permis de logement ait augmenté régulièrement entre 2018 et 2022, atteignant un pic de peu plus de 28 000 permis en 2022, cette tendance positive s’est inversée les années suivantes. En 2024, les permis étaient tombés à 22 100, ce qui reflète un décalage inquiétant entre la demande de logements et la capacité de développement.
Cette baisse intervient à un moment où la demande de logements continue d’augmenter, créant un fossé grandissant entre l’offre et le besoin. En 2024, seulement environ 28 000 nouveaux logements résidentiels ont été licenciés, bien en dessous des exigences requises. Les principaux défis incluent une grave pénurie d’ouvriers du bâtiment (plus de 90 000), des coûts élevés des matériaux et de la main-d’œuvre, ainsi que des approbations de planification lentes dans certaines municipalités.
Si vous envisagez de construire une maison, il est crucial de comprendre le processus et les écueils potentiels, des permis au choix du bon emplacement. Voici un guide utile pour construire une maison au Portugal qui vous guide à chaque étape.
En 2025, les taux hypothécaires au Portugal se stabilisent autour de 4 %, bien que le taux exact dépende du profil de l’emprunteur et de la durée du prêt. Pour obtenir la meilleure offre, comparez les offres de différentes banques, beaucoup ont des conditions spéciales pour les expatriés. Les taux fixes assurent la stabilité des paiements, tandis que les taux variables peuvent baisser si la BCE baisse les taux d’intérêt.
Le Portugal continue d’être une destination de premier plan pour les acheteurs immobiliers internationaux en 2025.
Les nationalités clés incluent des acheteurs des États-Unis, du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France et du Brésil – dont beaucoup recherchent des résidences secondaires, des maisons de retraite ou des options de relocalisation.
Motivations populaires :
Pour lutter contre la hausse des prix et le manque de logements abordables, le gouvernement portugais a introduit de nouvelles mesures en 2025 :
Ces efforts visent à équilibrer le marché, bien que les résultats puissent prendre du temps.
Selon l’ADENE (Agência para a Energia), plus de 84 % des bâtiments résidentiels évalués en 2024 ont reçu des notes d’efficacité énergétique de C ou moins, ce qui a poussé acheteurs et promoteurs à privilégier une meilleure isolation, des panneaux solaires et des systèmes de chauffage efficaces. Les bâtiments certifiés écologiques affichent de plus en plus des primes de prix de 5 à 10 % à Lisbonne et Porto.
Plus de 70 % des recherches immobilières commencent désormais en ligne, les grandes plateformes ont introduit des outils de tarification pilotés par l’IA et des visites en réalité virtuelle. Les transactions à distance, y compris les actes numériques et les signatures électroniques, deviennent également plus courantes suite aux simplifications du droit notarial portugais à la fin de 2023.
Des municipalités comme Viseu, Leiria et Beja ont rapporté des hausses de prix de plus de 8 % en 2024, stimulées par les travailleurs à distance et les retraités recherchant une accessibilité financière et une qualité de vie. Des programmes comme « Trabalhar no Interior » ont soutenu ce changement en offrant des incitations fiscales et un soutien à la relocalisation.
Ensemble, ces tendances annoncent un marché immobilier modernisé, plus durable et accessible numériquement.
Le marché immobilier portugais en 2025 reste robuste, porté par une forte demande, un intérêt international et une offre de logements limitée. Bien que les prix continuent d’augmenter – notamment dans les régions métropolitaines et côtières – il existe encore des opportunités pour ceux qui savent où chercher.
Cela dit, entrer sur le marché aujourd’hui nécessite une planification minutieuse. Que vous recherchiez une résidence secondaire, que vous déménagez pour des raisons de style de vie ou que vous investissiez à long terme, il est essentiel de comprendre les tendances régionales, les options de financement et l’évolution de l’environnement réglementaire.
Qu’il s’agisse de la gestion des permis d’urbanisme à l’obtention d’un prêt hypothécaire ou au choix du bon emplacement, des conseils d’experts peuvent faire toute la différence.
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Non, les indicateurs actuels suggèrent que les prix continueront de progresser modérément tout au long de 2025. Bien que le rythme d’augmentation puisse ralentir par rapport aux années précédentes, la demande – en particulier de la part des acheteurs internationaux – reste forte, et l’offre de logements reste limitée.
Bien que Lisbonne et Porto restent chers, on peut encore trouver de la valeur dans le centre du Portugal, certaines parties de l’Alentejo, et même dans les régions émergentes du Nord. Des régions comme Évora et Madère ont connu une forte croissance, mais offrent toujours des prix attractifs par rapport aux pôles urbains.
Oui, de nombreuses banques au Portugal proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, bien que les conditions varient. La plupart des acheteurs étrangers peuvent emprunter jusqu’à 70 à 80 % de la valeur du bien, avec des taux d’intérêt d’environ 4 % en 2025. Il est judicieux de comparer les options ou d’utiliser un courtier en prêts hypothécaires expérimenté dans le prêt pour expatriés.
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