Services de construction et rénovation
Construction ou rénovation? Cela peut être une décision importante lorsque vous achetez au Portugal, car tout est nouveau et vous ne connaissez pas vraiment le marché. Lorsque vous envisagez de construire votre maison au Portugal, vous pouvez choisir de construire une nouvelle maison ou de rénover une propriété existante. Ce guide vous fournira toutes les informations essentielles et actualisées dont vous avez besoin pour prendre la meilleure décision possible. Nous travaillons en collaboration avec de nombreuses entreprises de construction au Portugal et avons aidé de nombreux clients à mener à bien leurs projets.
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Entreprises de construction au Portugal
Choisir la bonne entreprise de construction au Portugal lors de la rénovation ou de la construction de votre maison est certainement une décision importante. Cependant, le marché local peut être déroutant. La plupart des services de construction que vous trouvez sur Internet sont de grandes entreprises qui ne travailleront pas sur une seule propriété – les petites entreprises qui accepteront votre projet sont beaucoup plus difficiles à trouver. Lorsque vous travaillez avec Pearls of Portugal, nous vous mettons en relation avec nos partenaires de confiance en matière de construction et d’architecture. Demander des recommandations aux locaux est également une excellente option.
Contrat de construction au Portugal
Considérant ce qui précède, la solution idéale est de faire une étude de marché et de demander des budgets – écrits – aux différents constructeurs que vous jugez les plus adéquats pour vos besoins, avant de signer un contrat. Ce processus peut prendre un certain temps et, par conséquent, vous devez prévoir une période d’environ 2 à 3 mois pour cela. Pour garantir le succès de la collecte des budgets et minimiser les éventuelles surprises dans le processus de construction, vous devriez toujours tenir compte des attributs suivants :
- Description détaillée du projet idéalisé pour la propriété (jusqu’au dernier détail, comme les interrupteurs et les raccordements électriques) et liste des matériaux à utiliser (en ce qui concerne les plans de l’architecte) ;
- Raccordement des services publics (eau, électricité, gaz, etc.) à la maison et pas seulement au chantier;
- Isolation (contre la chaleur et le froid) et protection contre l’humidité;
- Emplacement exact et orientation du bâtiment sur la propriété;
- Aménagement paysager (le cas échéant);
- Plan de construction et de paiement – qui doit se faire par étapes, en fonction de l’avancement de la construction ;
- Clause de pénalité en cas de retard d’achèvement;
- Maintenir un pourcentage (par exemple 5 % à 10 %) des coûts de construction comme garantie contre les défauts;
- Information concernant la manière de résoudre d’éventuels litiges;
- Tous les coûts – y compris les honoraires d’architecte (sauf s’ils sont convenus séparément);
- Enregistrement du nouveau bâtiment.
Conseils pour la rénovation ou la construction d’une maison au Portugal
Même ainsi, les valeurs budgétaires peuvent varier en fonction des systèmes de construction et des matériaux utilisés. Afin de mieux comparer les différentes valeurs présentées, il sera toujours important de vérifier le rapport de qualité entre les matériaux indiqués dans les éventuels budgets analysés.
Avant d’accepter une offre, nous vous recommandons une vérification par un conseiller en construction, afin que vous puissiez confirmer qu’il s’agit d’un contrat équitable. Vous devriez également vérifier si l’offre (qui devrait inclure une part de TVA de 19 %) n’est qu’une estimation ou si elle comprend une valeur fixe, car le coût peut parfois augmenter de façon spectaculaire en raison des clauses contractuelles et des changements possibles pendant la phase de construction.
Si vous le pouvez, vous devriez également obtenir un juriste pour examiner le contrat, car les contrats de construction peuvent être très déformés et biaisés en faveur de l’entreprise de construction, donnant peu de droits au client.
Garanties
Selon la loi portugaise, les entreprises de construction sont responsables des défauts mineurs jusqu’à un an après l’achèvement et des défauts structurels jusqu’à cinq ans. En fait, il n’est pas rare que des problèmes surviennent pendant la construction, notamment en ce qui concerne les défauts matériels. En cas de problèmes, il faut généralement faire preuve de beaucoup de patience et de persévérance.
Un bâtiment achevé doit être contrôlé par un ingénieur civil pour déceler d’éventuels défauts et un rapport de problème élaboré par la suite. S’il y a des déficiences, le géomètre doit déterminer qui en est responsable, et les architectes et les entrepreneurs au Portugal sont légalement tenus de souscrire une assurance responsabilité civile.
À la fin des travaux, l’entreprise de construction doit (si nécessaire) organiser une visite du conseil pour s’assurer que la maison a été construite conformément aux plans et aux codes de construction. Après une inspection satisfaisante, le conseil délivrera un permis d’habitation. Lorsque ce processus est terminé, une propriété doit être enregistrée auprès du conseil, du bureau des impôts (IRS) et du registre foncier local (Conservatória de Registo Predial).
Dois-je rénover ou construire une maison à partir de zéro ?
Construire une maison au Portugal est un projet très attrayant, car les listes de propriétés disponibles sont abondantes et vont des vieilles ruines aux charmantes demeures ou aux maisons modernes qui nécessitent des rénovations de base.
L’architecture portugaise a une longue et riche histoire, influencée par différentes et anciennes cultures qui ont occupé le territoire à travers les âges, comme les Romains et les Arabes. L’influence de ce large éventail de styles architecturaux et artistiques a grandement contribué au développement d’un savoir-faire unique en matière d’artisanat comme le marbre, le calcaire, le granit et aussi le travail du bois. Aujourd’hui encore, le Portugal est un pays où l’on trouve des talents précieux dans ces métiers, notamment dans les petites villes.
Vous devez être au courant de toutes les procédures nécessaires pour comprendre si le bon choix est une nouvelle construction ou des rénovations. Les rénovations ont du sens si vous voulez acheter une propriété moins chère et y ajouter votre touche personnelle. La conception d’une nouvelle construction a plus de sens si vous avez votre propre idée de la propriété, si vous voulez construire de manière très moderne ou si vous voulez vivre dans un endroit très spécifique (rural).
Avantages de la construction d’une maison neuve au Portugal
- Construire la maison de vos rêves – personnalisation
En construisant une maison à partir de zéro, vous avez la possibilité de la personnaliser en fonction de vos goûts, de vos besoins et de vos aspirations, ce qui donne un espace entièrement sur mesure et confortable à vivre. Le choix du design, des matériaux et des finitions vous appartient entièrement.
- Potentiel de valorisation
La nouvelle construction ajoute évidemment de la valeur à un terrain. Le coût de la construction ajouté à la valeur d’un terrain bien situé est majoritairement inférieur au coût d’un bien déjà construit sur ce même site. Elle peut représenter l’opportunité de vivre dans un bon emplacement à moindre coût.
- Design contemporain et lumière naturelle
Une nouvelle construction fait usage de matériaux et d’un design contemporains, permettant des zones d’espace ouvert et des fenêtres plus grandes qui laissent entrer plus de lumière naturelle. Ces facteurs augmenteront l’attrait de la construction elle-même pour les jeunes acheteurs à l’avenir.
- Certifications environnementales et efficacité énergétique
Une maison nouvellement construite doit répondre aux directives de la législation actuelle, ce qui se traduit par un bâtiment plus efficace sur le plan énergétique, ce qui signifie que le chauffage et la climatisation seront optimisés, réduisant ainsi vos coûts.
- Contrôle budgétaire et économies à moyen terme
Lancer une nouvelle construction vous donne un contrôle total sur les matériaux que vous souhaitez utiliser, ce qui signifie que vous pouvez investir dans les zones que vous appréciez le plus – comme le salon ou la cuisine, en économisant de l’argent ailleurs. Comme votre maison sera nouvellement construite, si elle est bien faite, elle vous épargnera de nombreuses réparations inattendues à long terme.
Inconvénients de la construction d’une maison neuve
- Durée du projet et bureaucratie
En dehors du processus de construction lui-même, la construction d’une maison neuve au Portugal implique une énorme quantité de bureaucratie et d’obligations légales. Cela peut être un long processus, surtout si vous voulez construire dans des zones rurales où il existe de nouvelles règles de protection contre les incendies.
- L’emplacement
Construire une nouvelle maison au Portugal implique généralement de choisir un emplacement plus éloigné du centre-ville, qui sont pour la plupart historiques et donc soumis à certaines règles concernant la conception architecturale ainsi que la préservation du patrimoine. Cependant, il existe un large éventail d’emplacements dans des zones résidentielles non loin des villes et des services essentiels, et présentant l’avantage d’être situés dans des endroits magnifiques et naturels, par exemple au bord de la côte ou à la campagne.
Avantages de la rénovation d’un bien immobilier au Portugal
- Prix
Acheter une maison peut vous permettre d’économiser de l’argent sur l’achat lui-même, car les coûts de rénovation ne doivent pas dépasser le prix d’achat initial – à moins que votre investissement total n’entraîne une plus-value qui le compense. Vous devez vérifier la valeur actuelle du marché – par mètre carré – car les économies réalisées seront déterminantes pour votre investissement. Il est important de noter que si certains endroits sont très chers, et que les coûts de rénovation des maisons délabrées peuvent être assez élevés, tout dépendra de l’état de réparation et des objectifs ultimes de l’acheteur.
- L’emplacement
Si votre rêve est une maison dans le centre d’une ville ou d’un village, la construction d’une nouvelle maison peut même ne pas être une option possible. La rénovation est, dans cette situation, la clé pour posséder une maison en plein cœur d’un village ou d’une ville historique, avec tout leur charme et leur habitabilité. En outre, dans certaines zones rurales, les nouvelles constructions ne sont autorisées que s’il existe déjà des bâtiments antérieurs sur le site, ce qui fait de la rénovation la seule option possible.
- Bureaucratie simplifiée
Le Portugal a connu un investissement croissant dans la réhabilitation urbaine ces dernières années, soutenu par des mesures gouvernementales et des plans municipaux. Cela a donné lieu à des processus moins bureaucratiques pour ceux qui souhaitent rénover une maison ou un appartement et qui ne veulent apporter que des changements à l’espace intérieur, sans toucher à la structure globale du bâtiment. La première étape sera un simple avis à la municipalité, accompagné d’une déclaration de responsabilité et d’une supervision par un architecte.
Inconvénients de la rénovation
- Un choix plus limité
Choisir de rénover une maison déjà construite limitera votre choix à l’offre existante sur le marché et à d’autres contraintes qui ne se présenteraient pas lors de la construction d’une nouvelle propriété. Par exemple, vous ne pourrez peut-être pas adapter les espaces intérieurs à vos goûts et/ou besoins et, dans le cas de certains sites historiques, vous êtes tenu par la loi de préserver la façade d’origine.
- Qualité de la construction
Dans un bâtiment déjà construit, la qualité des matériaux de construction et de la structure préexistante peut cacher de mauvaises surprises, et donc des coûts supplémentaires peuvent apparaître dans ce processus de rénovation.
Établir un budget
La première étape consiste à déterminer un budget global – et éventuellement à obtenir un prêt. Pour ce faire, vous devez faire une première étude des coûts des plans architecturaux, des taxes, des licences, des entreprises de construction, du terrain, du système d’évacuation des eaux usées, des installations électriques et de gaz, des matériaux, et de la maison elle-même dans le cas de rénovations. En outre, le plan d’étage doit inclure tous les éléments et articles qui représentent un désir ou un besoin, y compris les extérieurs tels qu’une piscine ou un patio.
Il est essentiel de demander l’aide d’experts. Un cabinet d’architecte peut être l’allié le plus solide à ce stade, en établissant le plan de la maison avec le devis correspondant. Comme indiqué précédemment, les honoraires d’architecte sont généralement calculés en fonction d’un pourcentage du coût total de la construction – environ 5 %, mais ils peuvent être plus élevés. Cela doit être clairement discuté avant de contracter les services.
Rédiger un budget détaillé pour la construction d’une maison au Portugal
Afin d’obtenir un budget détaillé et précis, vous devez prendre en compte les coûts de:
- Terrain
Connaître ces valeurs peut vous permettre de négocier les prix et de clarifier davantage l’appréciation potentielle de la maison. Avant d’acheter un terrain, vous devez vérifier auprès de la municipalité locale s’il a été approuvé à des fins de construction. Si le terrain est situé sur un terrain à bâtir au Portugal, il disposera généralement déjà d’une infrastructure de base préinstallée pour l’approvisionnement en eau et en électricité ou pour le système d’égouts – ce qui vous permettra d’économiser de l’argent.
- Superficies du terrain et de l’étage
Décider quelle est la superficie réelle requise pour la construction sera un plus lorsqu’il s’agira de trouver un terrain approprié.
- Méthodes de construction
Il existe de nombreuses méthodes de construction différentes et choisir celle qui convient à vos envies et à vos besoins vous garantira une multitude d’avantages, ainsi qu’une compréhension des inconvénients à prendre en compte, en plus du coût associé.
- Matériaux et finitions
Ce sont deux éléments qui ont un impact énorme sur le budget immobilier. Au Portugal, il existe une très grande variété d’entreprises qui vendent des articles de construction au grand public – des magasins locaux aux chaînes telles que Leroy Merlin ou BricoDêpot – avec des frais d’expédition réduits. Cela vous donne un large éventail d’options et la possibilité d’obtenir les prix les plus bas.
Le processus de construction d’une maison au Portugal
Ce sont les phases fondamentales d’un projet de construction d’une maison au Portugal:
- Choisir l’emplacement et le terrain (comme expliqué ci-dessus);
- Conception et design – engager un architecte.
Trouver un architecte au Portugal
Pour assurer l’intention et l’idéal de la construction, le choix du bon architecte est fondamental. Le professionnel choisi doit non seulement planifier la maison en conséquence (en considérant la meilleure utilisation des zones, des environnements intérieurs et extérieurs qui sont fonctionnels), mais aussi s’assurer que les besoins du client sont satisfaits. De même, un architecte qualifié et expérimenté veillera à ce que le budget et les délais soient respectés, et sera un allié dans toutes les phases de votre projet – de la planification à la conception du bâtiment lui-même. L’équipe d’architectes peut également fournir le service de génie civil, c’est-à-dire les composants structurels de la maison.
Plusieurs, sinon la plupart, des architectes portugais parlent anglais, donc les barrières linguistiques seront probablement inexistantes ici. (Nous vous recommandons toutefois d’essayer d’apprendre le portugais de base avant de vous lancer dans ce projet). Quant aux honoraires des architectes, ils sont généralement calculés comme un pourcentage associé au coût total de la construction – généralement autour de 5%. Nous vous avertissons que les architectes sont souvent intéressés par le développement de projets dont les coûts de construction sont plus élevés. Afin d’éviter cela, nous vous recommandons de discuter clairement du sujet avant de signer un contrat. Si nécessaire, une certaine rémunération (fixe) peut être établie pour les services.
Questions juridiques
Vous devez être prêt à faire face à tous les processus liés à la bureaucratie. Comme partout ailleurs, il existe plusieurs exigences légales à respecter (dont beaucoup sont obligatoires) pour ne pas risquer de voir le projet suspendu ou, dans le pire des cas, bloqué.
De nombreuses exigences se trouvent dans les plans directeurs municipaux (PDM), les plans d’urbanisation (PU) et les plans détaillés (PP). Le PDM revêt une grande importance dans la pratique du droit de la construction car de nombreuses communes ne disposent pas de PU ou de PP. Ainsi, le PDM indique généralement la taille de la zone de terrain aménageable et peut fournir quelques détails plus spécifiques, tels que le nombre de lits autorisés dans les projets touristiques.
Avant même d’acheter le terrain pour construire une maison, vous devez savoir s’il a été approuvé pour la construction, et même alors, quel type de construction est autorisé. Un premier contact avec la mairie est recommandé avant d’entreprendre toute démarche officielle. Toutefois, certaines de ces questions fondamentales peuvent généralement être clarifiées directement avec l’architecte responsable.
Le PIP (Plan d’information préliminaire)
Si l’on souhaite une réponse plus concrète, il est possible d’envoyer un Plan d’information préliminaire (PIP) à la municipalité locale, où les intentions d’une certaine construction seront expliquées. La réponse à la demande d’information, avec un délai minimum de 20 jours, clarifiera toutes les conditions et les règles légales pour cette construction. Le PIP est un investissement très important.
Vous devez également savoir que le PIP est lié aux possibilités d’un certain terrain, et non aux intentions de la personne qui l’a acquis. Ainsi, si une municipalité approuve un PIP, le propriétaire a le droit d’effectuer des travaux de construction en partant du principe qu’il est bien le propriétaire. Par conséquent, les investisseurs doivent toujours conclure un contrat avec les propriétaires avant de payer le PIP ou même d’acheter la propriété. Il s’agit des premières étapes d’un long processus qui peut prendre un certain temps et qui doit être clarifié avec un expert avant de commencer.
Trouver et embaucher une entreprise de construction au Portugal
Lorsque vous choisissez une entreprise de construction, certains des facteurs les plus importants à prendre en considération sont l’expérience et les références pertinentes, le chef de projet assigné (ingénieur civil responsable), les sous-traitants et l’engagement (qui doit être indiqué dans votre contrat de construction) à respecter le budget et le calendrier convenus au préalable. Les licences d’exploitation et les preuves d’assurance de l’entreprise, ainsi que son respect des procédures de sécurité sont également extrêmement importants.
Vous devez également tenir compte de la situation financière de l’entreprise à engager, et pas seulement de sa réputation. L’entreprise de construction devrait achever le processus de construction et offrir une garantie d’achèvement, qui détermine la responsabilité de certains travaux à effectuer dans un délai pouvant aller jusqu’à 5 ans.
Les normes de construction au Portugal varient considérablement, de sorte que l’offre la plus basse n’aura très probablement pas le meilleur rapport qualité-prix.
Construction
Dans la phase de construction, on s’attend à ce que des mésaventures surviennent inévitablement. Rien de tel que d’avoir un architecte et une entreprise de construction pour les résoudre. S’adapter aux imprévus demande de la flexibilité, mais s’en tenir à un budget et savoir qu’avoir un contrat signé et bien écrit sera suffisant pour se sentir protégé en cas de problème.
Comment Perles du Portugal peut vous aider
Nous sommes le principal agent d’acheteurs sur le marché immobilier portugais. Nous travaillons avec des partenaires de confiance que nous pouvons vous recommander afin que votre projet réponde à toutes vos attentes, en évitant les complications.
