Construire ou rénover

Quand vous envisagez la construction de votre maison au Portugal, vous pouvez choisir soit de construire une nouvelle maison, soit de rénover une structure existante. En fonction de vos objectifs, du type et des conditions des propriétés ou des bâtiments disponibles, votre choix final déterminera le budget, la durabilité et le résultat final de votre projet. Ce guide vous donnera toutes les informations essentielles et actualisées pour prendre la meilleure décision possible dans un projet aussi important, dans un contexte spécifique, au Portugal, un des pays plus beaux et plus sûrs du monde.

Après avoir pris connaissance de nos conseils, votre prochaine étape devrait être de parler directement avec un expert en la matière. Comptez sur Pearls of Portugal pour vous aider à travers toutes les étapes de construction ou de rénovation de votre maison au Portugal. Il vous suffit de nous contacter.

QUAND DES RÉNOVATIONS OU UNE NOUVELLE CONSTRUCTION ONT UN SENS – ET QUAND PAS?

La construction d’une maison au Portugal est un projet très attrayant. Les offres immobilières sont nombreuses, allant de vieilles ruines à de charmants manoirs ou à des maisons modernes qui nécessitent des rénovations de base. L’architecture portugaise a une longue et riche histoire, influencée par les différentes et anciennes cultures qui occupaient son territoire à travers les âges, comme les Romains et les Arabes. De la culture islamique, nous avons appris l’art des “azulejos” (carreaux) qui fait maintenant partie de notre identité et distingue nos façades et nos intérieurs. L’influence des styles architecturaux et artistiques européens gothiques et de la Renaissance a grandement contribué au développement d’un savoir-faire unique dans des métiers comme le travail du marbre, de la pierre calcaire et du granit, mais aussi, en tant que nation de marins, le travail du bois.

À ce jour, le Portugal est un pays où vous pouvez trouver des talents précieux dans ces métiers et les appliquer pour enrichir votre propre projet de maison unique. Le potentiel des projets de maison est aussi grand que votre imagination. Mais vous devez être conscient de toutes les procédures nécessaires pour décider si une nouvelle construction ou une rénovation est le bon choix pour vous.

En gros, on peut dire que les rénovations sont judicieuses si vous voulez acheter moins cher et ajouter votre propre touche à la propriété. La construction neuve se justifie si vous avez votre propre idée de la propriété, si vous voulez construire de manière très moderne ou si vous voulez vivre dans un endroit très spécifique (rural).

CONSTRUIRE UNE NOUVELLE MAISON

Avantages :

  • Construire la maison de vos rêves – personnalisation individuelle

En construisant une maison à partir de zéro, vous aurez la possibilité de la personnaliser pour qu’elle corresponde à vos goûts, à vos besoins et à vos aspirations, ce qui vous permettra de disposer d’un espace de vie confortable et sur mesure. Le choix du design, des matériaux et des finitions vous appartient entièrement.

  • Potentiel de valorisation

Une construction ajoute de la valeur à une parcelle ou à un terrain. Le coût de la construction ajouté à la valeur d’un terrain bien situé est généralement inférieur au coût d’une propriété construite au même endroit. Vous pouvez saisir l’opportunité de vivre dans un bon emplacement à un coût moindre.

  • Design contemporain et lumière naturelle

Une nouvelle construction utilise des matériaux et un design contemporains, permettant des espaces ouverts, des fenêtres plus grandes et laissant entrer plus de lumière naturelle. Ces facteurs augmenteront son attrait pour les jeunes acheteurs à l’avenir.

  • Certifications environnementales et efficacité énergétique

Une maison nouvellement construite doit être conforme aux directives de la législation en vigueur, ce qui se traduit par un bâtiment plus efficace sur le plan énergétique, c’est-à-dire que le chauffage et la climatisation seront optimisés, ce qui réduira ses coûts.

  • Contrôle du budget et économies à moyen terme

La construction neuve vous donne un contrôle total sur les matériaux que vous souhaitez utiliser, ce qui signifie que vous pouvez investir dans les zones que vous appréciez le plus, comme le salon ou la cuisine, en économisant de l’argent sur les autres espaces. Comme votre maison sera nouvellement construite, si elle est bien réalisée, elle vous évitera de nombreuses réparations imprévues à moyen terme.

INCONVÉNIENTS :

  • La durée du projet et la bureaucratie

Outre la procédure de construction elle-même, la construction d’une nouvelle maison au Portugal implique une quantité énorme de bureaucratie et d’obligations légales. Le processus peut être long, surtout si vous souhaitez construire dans des zones rurales où de nouvelles règles de protection contre les incendies existent.

  • Localisation

La construction d’une nouvelle maison au Portugal implique généralement de choisir un emplacement éloigné des centres-villes, qui sont pour la plupart historiques et donc soumis à des lois de préservation de l’architecture et du patrimoine. Mais il existe un large choix d’emplacements dans des zones résidentielles non éloignées des villes et des services et présentant l’avantage d’être situées dans des endroits magnifiques et naturels, au bord de la mer ou à la campagne.

RÉNOVATION D’UN BIEN EXISTANT

AVANTAGES :

  • Le prix

L’achat d’une maison usée peut vous permettre d’économiser sur le coût d’achat, bien que certains endroits soient très chers et que les coûts de rénovation de certaines maisons puissent être assez élevés, en fonction de leur état et de vos objectifs finaux. Les coûts de rénovation de la maison ne doivent pas dépasser sa valeur d’achat initiale, à moins que votre investissement total ne se traduise par une valeur ajoutée qui compense cette différence. Vous devriez vérifier la valeur marchande actuelle par mètre carré de l’aspect d’économie d’argent est la clé de votre investissement.

  • Emplacement

Si vous visez une maison dans le centre d’une ville ou d’un village, la construction d’une nouvelle maison n’est peut-être même pas une option possible. La rénovation d’un édifice usé est, dans cette situation, votre clé pour détenir une maison en plein cœur d’un village ou d’une ville historique, avec tout son charme et son gagne-pain.

Dans certaines zones rurales, les nouvelles constructions sont seulement autorisées si des constructions antérieures existent déjà à cet endroit, et donc la rénovation est la seule option possible.

  • Une bureaucratie simplifiée

Le Portugal a connu, ces dernières années, un investissement croissant dans la réhabilitation urbaine, soutenu par des mesures gouvernementales et des plans municipaux. Il en résulte un allègement des formalités administratives pour une personne qui souhaite rénover une maison ou un appartement uniquement à l’intérieur, sans toucher à la structure générale de la construction. La première étape est un simple avis préalable à la municipalité avec une déclaration de responsabilité et le suivi d’un architecte.

INCONVÉNIENTS :

  • Un choix (plus) limité

Choisir de rénover une maison déjà construite limite votre choix à l’offre du marché existant et à d’autres contraintes que vous n’auriez pas en construisant une nouvelle propriété. Par exemple, vous ne pourrez peut-être pas adapter les espaces intérieurs à vos goûts ou à vos besoins et, dans les sites historiques, vous êtes tenu par la loi de préserver la façade d’origine.

  • Qualité de la construction

Dans un immeuble préexistant, la qualité des matériaux de construction et de la structure peut cacher des surprises désagréables et, par conséquent, des coûts supplémentaires de rénovation peuvent apparaître.

ÉTABLIR UN BUDGET

Il s’agit, pour la plupart des acheteurs, du facteur le plus important dans un projet de construction de maison.  Ce n’est qu’en sachant combien vous pouvez dépenser et le montant total que vous prévoyez de consacrer à votre propriété que vous déterminerez non seulement le choix de la méthode de construction ou de rénovation, mais aussi tous les autres aspects à prendre en considération. En outre, l’établissement d’un budget solide pour l’achat d’une maison vous aide à concevoir et à suivre un plan de construction qui couvre toutes les éventualités, évitant ainsi les dérapages financiers.

DÉTERMINER LE BUDGET GLOBAL

La première étape consiste à déterminer votre budget global (et éventuellement à obtenir un prêt). Pour cela, vous devez effectuer des recherches initiales sur les coûts des projets architecturaux, des taxes, des licences, des entrepreneurs, du terrain, du système d’évacuation des eaux usées, des installations électriques et de gaz, des matériaux et de la maison elle-même, en cas de rénovation. En outre, incluez dans votre plan de maison tous les éléments et parties que vous souhaitez avoir, y compris ceux de l’extérieur, comme une piscine ou une cour.

Il est essentiel de demander l’aide d’experts. Un bureau d’architectes peut être votre meilleur allié à ce stade, car il peut vous dessiner un plan de maison avec le budget correspondant. Les honoraires des architectes sont généralement calculés en pourcentage du coût total de la construction, normalement autour de 5 %, mais ils peuvent être plus élevés. Parlez clairement de ce sujet avant la mise en service et, si nécessaire, fixez une limite d’indemnisation.

ÉTABLIR UN BUDGET DÉTAILLÉ

Il est ensuite temps d’être le plus détaillé et le plus précis possible. Pour cela, vous devez prendre en compte les coûts de :

  • Le terrain

La valeur du terrain que vous visez et des maisons qui l’entourent est un facteur important à prendre en compte. Connaître ces valeurs peut vous permettre de négocier les prix et vous éclairer sur le potentiel de valorisation de la maison. Avant d’acheter un terrain, vérifiez auprès de la municipalité locale s’il a été approuvé à des fins de construction.  Si votre terrain est situé sur un terrain à bâtir, au Portugal, vous disposerez généralement déjà des infrastructures de base préinstallées pour l’approvisionnement en eau et en électricité ou pour le système d’égouts – un atout qui vous fera économiser de l’argent.

  • Superficie du terrain et des étages

Déterminez la surface de construction dont vous avez réellement besoin et trouvez un terrain adéquat à cet effet.

  • Méthodes de construction

Choisissez la méthode de construction qui s’adapte le plus à vos besoins, sachant qu’elle présente des avantages sous certains aspects, mais aussi des inconvénients à prendre en compte, outre le coût associé.

  • Matériaux et finition

Ce sont deux éléments qui ont un impact énorme sur votre budget de construction. Au Portugal, vous disposez d’une grande variété de marchands de matériaux de construction – des magasins locaux aux chaînes comme Leroy Merlin ou BricoDêpot, ces dernières livrant les matériaux à un tarif de transport peu élevé. Vous avez donc un grand choix et la possibilité de vous procurer les prix les plus bas du marché. Mais si vous rêvez de finitions de luxe, comme des comptoirs de cuisine en marbre spécial ou des parquets de luxe, vous devez tenir compte de l’impact de ces options sur votre budget. Sinon, il risque fort d’être dépassé. Faites les ajustements nécessaires et respectez votre budget initial, réaliste.

ÉTAPES D’UN PROJET DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON

Voici les étapes fondamentales d’un projet de construction de maison au Portugal :

  • Choix de l’emplacement et du terrain (comme expliqué ci-dessus dans cet article).
  • Conception et design – Engagement d’un architecte

Pour vous assurer de réaliser votre projet de construction et votre idéal, le choix du bon architecte est essentiel. Investissez-y du temps, demandez des recommandations à des amis locaux en qui vous avez confiance et à vos représentants à la municipalité, en plus d’étudier le portfolio d’un architecte. L’architecte que vous choisirez ne se contentera pas de planifier la maison en conséquence, en tenant compte de la meilleure utilisation de la surface et en créant des environnements intérieurs et extérieurs fonctionnels, mais il s’assurera également que vos besoins et votre intention de conception sont satisfaits. Et, ce qui est très important, un architecte qualifié et expérimenté veillera à ce que votre budget et votre calendrier soient respectés. L’architecte sera votre allié à chaque phase de votre projet, de la planification à la conception et jusqu’à la construction elle-même. L’architecte vous fournira également les services d’un ingénieur civil, qui s’occupe des éléments structurels de la maison.

  • Questions juridiques

Préparez-vous à la bureaucratie (comme partout). Il existe plusieurs exigences légales que vous devez remplir et vous êtes obligé de vous y conformer, sinon vous risquez de voir votre projet suspendu ou finalement bloqué. De nombreuses exigences figurent dans les planos directores municipais (en abrégé : PDM), les plans de développement (planos de urbanização ; en abrégé : PU) et les plans détaillés d’utilisation des sols (planos de pormenor ; en abrégé : PP). Le PDM est d’une grande importance dans la pratique du droit de la construction car de nombreuses municipalités n’ont pas de PU ou de PP. Le PDM indique généralement la superficie du terrain constructible et peut fournir des détails, tels que le nombre de lits autorisés pour les projets touristiques.

Avant même d’acheter le terrain sur lequel construire votre maison, vous devez savoir s’il a été approuvé pour la construction et, le cas échéant, pour quel type de construction. Il est recommandé de s’adresser d’abord à la mairie avant d’entreprendre toute démarche officielle. Les questions fondamentales peuvent généralement être clarifiées directement avec l’architecte responsable. Si vous souhaitez obtenir une réponse plus concrète, vous pouvez envoyer un plan d’information préalable “Plano de Informação Prévia” (PIP) à la municipalité locale, dans lequel vous informez et expliquez ce que vous avez l’intention de construire. La réponse à votre demande, qui prend un minimum de 20 jours, clarifiera toutes les conditions et règles légales pour la construction. Le PIP représente déjà un investissement assez important. Vous devez également savoir que le PIP est lié à une parcelle et non à la personne qui l’a payée. Si une mairie approuve un PIP, le propriétaire réel a le droit d’exécuter des travaux de construction sur la base de la propriété. Les investisseurs doivent donc toujours conclure un contrat avec les propriétaires avant de payer le PIP ou même d’acheter la propriété.

Il s’agit des premières étapes d’un long processus qui peut durer un certain temps et qui doit être clarifié avec un expert avant de commencer le processus complet

  • Trouvez et engagez une entreprise de construction

La construction ou la rénovation d’une maison n’est possible qu’avec l’accès aux métiers et aux compétences d’un certain nombre de professionnels spécialisés. Prendre en main cette tâche colossale prend beaucoup de temps, sans compter qu’elle est complexe et sujette à des complications. Vous devrez trouver des fournisseurs, des entrepreneurs, formaliser des contrats… Vous devriez maintenant être parvenu à une conclusion solide : la meilleure façon de réaliser votre projet est d’engager un entrepreneur général, ou en d’autres termes, une entreprise de construction.

Lorsque vous choisissez une entreprise de construction, les facteurs les plus importants que vous devez prendre en considération sont son expérience et ses références, le chef de projet désigné (ingénieur civil responsable) et les sous-traitants, ainsi que ses antécédents et son engagement actuel (qui doit être mentionné dans votre contrat de construction) à respecter le budget et le calendrier fixés. Les licences d’exploitation et les preuves d’assurance de l’entreprise, ainsi que son respect des procédures de sécurité, sont également de la plus haute importance. Enfin, et surtout, l’entreprise de construction doit conclure une garantie d’achèvement (Garantia de Conclusão).

Pour vous assurer que vous choisissez la bonne entreprise de construction, visitez d’autres maisons qu’elle a construites et parlez éventuellement aux voisins, et demandez-leur s’ils ont eu des problèmes pendant le processus de construction et s’ils sont satisfaits des résultats.

Les normes de construction au Portugal varient considérablement, vous ne devez donc jamais supposer que l’offre la plus basse présente également le meilleur rapport qualité-prix.

  • Contrat de construction

Il serait préférable que vous obteniez des devis écrits (citações) de plusieurs constructeurs avant de signer un contrat – prévoyez environ 2 à 3 mois pour cela. Les points suivants doivent être inclus dans tout contrat :

  • Une description détaillée du bâtiment (jusqu’aux moindres détails tels que les interrupteurs et les raccordements électriques) et une liste des matériaux à utiliser (dans le respect des plans de l’architecte) ;
  • L’emplacement exact et l’orientation du bâtiment sur la propriété ;
  • Le plan de construction et de paiement, qui doit se faire par étapes en fonction de l’avancement de la construction ;
  • Une clause de pénalité en cas de retard d’achèvement ;
  • la manière dont les litiges seront réglés ;
  • Tous les coûts – y compris les honoraires d’architecte (sauf accord contraire) ;
  • L’aménagement paysager ;
  • L’enregistrement du nouveau bâtiment ;
  • Les raccordements des services publics (eau, électricité, gaz, etc.) à la maison et pas seulement au site de construction ;
  • L’isolation (contre la chaleur et le froid) et la protection contre l’humidité.

Avant de conclure un contrat avec une entreprise de construction, demandez plusieurs budgets à différentes entreprises et faites vérifier le contrat par un conseiller en construction pour évaluer si l’offre qui vous est faite est équitable. Confirmez si l’offre (qui doit inclure une part de TVA) est une estimation ou un prix fixe, car le coût peut parfois augmenter fortement en raison des clauses du contrat et des changements en cours de construction.

Il est obligatoire de faire examiner votre contrat par un avocat, car les contrats de construction sont souvent très faussés en faveur du client et lui accordent peu de droits.

  • La construction

Pendant la phase de construction, attendez-vous à ce que des problèmes surviennent. Comptez sur votre architecte et votre entrepreneur général pour vous aider à les résoudre. S’adapter aux imprévus exige de la souplesse, mais essayez de respecter votre budget et sachez qu’un contrat signé et bien rédigé vous protège en cas de problème.

  • Clôture et garantie

Lorsque l’entrepreneur général termine la construction, celle-ci vous sera livrée pour examen. Un bâtiment achevé doit être contrôlé par un ingénieur en construction pour déceler d’éventuels défauts et faire ensuite l’objet d’un rapport de problèmes. S’il y a des déficiences, l’évaluateur doit déterminer qui en est responsable. Au Portugal, les architectes et les entrepreneurs sont légalement tenus de souscrire une assurance responsabilité civile.

Une fois la construction achevée, le constructeur doit organiser une visite du conseil municipal pour s’assurer que la maison a été construite conformément aux plans et aux codes de construction. Après une inspection satisfaisante, le conseil municipal délivre un permis de résidence (Licença de Habitação). Une fois cette étape franchie, la propriété doit être enregistrée auprès des autorités locales, du bureau des impôts (Finanças) et du registre foncier local (Conservatória de Registo Predial).

Selon la loi portugaise (“Código Cível”), les entreprises de construction sont responsables des défauts mineurs jusqu’à un an après l’achèvement et des défauts structurels jusqu’à cinq ans. Cela signifie que vous disposez d’une garantie de cinq ans, à compter de cette date, pour vous plaindre à l’entrepreneur général ou à l’entreprise de construction de tous les défauts ou dommages que vous trouvez dans votre maison et qui sont liés à des défauts de construction, et pour les faire réparer. Notez que vos droits à la garantie cesseront au terme de cette période de cinq ans, quelle que soit la date à laquelle vous aurez reconnu et signalé les défauts de construction.

Comment Pearls of Portugal peut vous aider

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