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Louer votre propriété au Portugal

Après avoir acheté au Portugal, vous voudrez peut-être louer votre propriété pour diverses raisons. Cependant, lorsque vous n’êtes pas familier avec les méthodes d’un pays, il peut être difficile de savoir comment s’y prendre. Chez Pearls of Portugal, nous ne nous contentons pas de vous informer, mais nous nous chargeons également de l’ensemble du processus pour vous.

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Frederik Pohl, CEO
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Comment louer votre bien au Portugal

Étape 1: réunir les documents

La location d’un bien immobilier implique toujours la signature d’un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat doit être communiqué à l’administration fiscale et doit respecter les règles du code civil et du nouveau bail urbain (NRAU). Pour ce faire, vous devez évidemment obtenir votre NIF (numéro fiscal portugais).

Le certificat énergétique du bien est également essentiel. Ce document prouve le niveau de performance énergétique du bien et doit être demandé à l’ADENE (Agence de l’énergie), si vous ne l’avez pas encore. Pour l’obtenir, vous devrez présenter une copie du plan du bien, la caderneta predial urbana, et le dossier technique du bien.

Lors de la signature du contrat de bail, vous devez montrer au locataire le certificat énergétique de la maison. Les amendes pour absence de ce document sont comprises entre 250 et 3 740 euros.

DEUXIÈME ÉTAPE : Déterminer le prix de la location

Pour déterminer le montant du loyer que vous devez demander, vous devez non seulement évaluer le marché immobilier national et régional, mais aussi compter les charges mensuelles du bien. Voici quelques dépenses à prendre en compte :

  • IMI – Taxe foncière communale;
  • Taxe sur les loyers;
  • Frais de copropriété;
  • Assurance multirisque;
  • Dépenses d’entretien du bien.

Par ailleurs, les caractéristiques et la localisation du bien sont essentielles pour l’évaluation du loyer. Il peut être utile d’effectuer une recherche comparative en recherchant des biens situés au même endroit et présentant des caractéristiques similaires. Certains sites web peuvent être très utiles pendant cette période: INE et Idealista. DECO Proteste propose également un simulateur de prix de location.

Par exemple, les loyers dans les centres de Lisbonne et de Porto sont complètement différents de ceux des banlieues de ces deux villes, et la différence est encore plus grande si on les compare à ceux de l’intérieur du pays. Dans un quartier comme Bairro Alto (une option populaire pour les nomades numériques), un appartement de deux chambres à coucher coûte environ 1300€, alors qu’en banlieue, il peut aller jusqu’à ~1000€. En revanche, à l’intérieur du Portugal, vous pouvez en trouver un pour ~500€.

ETAPE 3 : Annoncez votre propriété

Si vous n’y avez pas encore pensé, c’est certainement le moment d’envisager d’engager un agent ou une société comme Pearls of Portugal, surtout si vous ne vivez pas au Portugal pour l’instant. Cet agent peut ensuite annoncer votre propriété par le biais de plateformes de location en ligne, d’agents immobiliers ou de petites annonces locales. L’annonce doit comprendre une description détaillée du bien, des photos de bonne qualité et toutes les conditions de location.

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Avantages fiscaux liés au programme “Mais Habitação”

En mars 2023, le programme “Mais Habitação” a été annoncé par le premier ministre. Parmi de nombreuses autres mesures, le programme comprenait divers avantages pour les propriétaires qui mettent leurs biens en location dans le cadre du programme de loyer abordable. Ces avantages sont les suivants:

  • Exonération totale du taux de TVA sur les travaux de construction/réhabilitation
  • IMI (impôt foncier) et AIMI exonération pendant trois ans après la réhabilitation
  • Exonération du droit de timbre
  • Exonération totale du paiement de l’IRS sur les revenus tirés des loyers.
ETAPE 4 : Sélectionner les locataires potentiels

Une fois que vous aurez reçu des demandes de renseignements sur votre bien, vous devrez sélectionner les locataires potentiels en évaluant leur situation et leur caractère, en demandant des références et en vérifiant leur emploi et leur revenu.

ETAPE 5 : Le contrat de location

Pour louer un bien immobilier, vous devez établir un contrat de location et le communiquer au bureau des impôts. Cette communication doit être faite par voie électronique, via le Portail des finances, avant la fin du mois qui suit le début du bail.

Le contrat doit être signé par toutes les parties et chacune d’entre elles doit en conserver un exemplaire signé. Voici les clauses qui doivent figurer dans tout contrat de bail :

  • Identification de toutes les parties (ID et NIF)
  • Échéancier de paiement
  • Objet du bail
  • Durée du contrat
  • Le délai dont dispose le locataire pour vous faire part de son intention de mettre fin au contrat
  • Montant du loyer et du dépôt de garantie
  • Montant du loyer et du dépôt de garantie
  • Montant du loyer et du dépôt de garantie
  • Montant du loyer et du dépôt de garantie
  • . du loyer et du dépôt de garantie
  • Information du garant (si nécessaire)
  • Une description de l’état du bien et une liste de son contenu original

Vous pouvez voir un exemple de contrat de location ici.

ETAPE 6 : Gérer la location (obligations du propriétaire)

Après l’emménagement du locataire, vous devrez percevoir les loyers, gérer les problèmes d’entretien ou de réparation, etse conformer à toute exigence légale ou réglementation relative aux propriétés locatives au Portugal.

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Résiliation du contrat

Vous devez communiquer la résiliation du contrat par l’intermédiaire du portail des finances (Portal das Finanças).

À ce moment-là, il est important de procéder à une inspection du bien et de restituer la caution au locataire, si le bien n’a pas subi de dommages.

Conseils pour la location de votre bien au Portugal

La location d’un bien peut être un excellent moyen d’obtenir des revenus passifs. Mais il est important de respecter vos devoirs et responsabilités et d’être prudent. Voici quelques conseils:

  • Prenez des photos de bonne qualité de la propriété
  • Soyez tout à fait honnête quant à l’état de la maison
  • Réfléchissez bien à chaque clause du contrat de location afin de protéger au mieux vos intérêts
  • Soyez respectueux – convenez de dates avec le locataire pour visiter la maison si nécessaire
  • Avant de résilier un bail, n’oubliez pas d’effectuer une inspection de la propriété pour vérifier son état.
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