Guide du Alojamento Local

AL types d’établissements

Les touristes qui viennent au Portugal choisissent un type d’AL spécifique pour être hébergés en fonction de leurs objectifs de vacances : il peut s’agir de la destination dans son ensemble, de la proximité du centre historique et des restaurants les plus appétissants, d’un lieu de séjour confortable et spacieux, des services et des commodités ou de l’intimité, entre autres choses. L’offre portugaise est vaste et répond à toutes sortes de besoins et de goûts.

Les établissements AL sont classés en fonction des types d’unités d’hébergement et comprennent:

• Résidences : l’unité d’hébergement est un bâtiment autonome à caractère unifamilial ;
• Les appartements : le logement est une fraction autonome d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment urbain susceptible d’être utilisé de manière indépendante. La faisabilité de la réimplantation dans les appartements doit être vérifiée auprès de la copropriété et de la mairie ;
• Les établissements d’hébergement (comme les auberges) : les unités d’hébergement consistent en un maximum de 9 chambres (ou un maximum de 30 clients), intégrées dans une fraction autonome, dans un bâtiment urbain ou une partie d’un bâtiment urbain susceptible d’être utilisé de manière indépendante ;
• Chambres : les unités d’hébergement consistent en un maximum de 3 chambres dans la propriété du propriétaire.

Quelles sont les limites de capacité d’une AL ?

Les établissements AL peuvent avoir une capacité maximale de 9 chambres et 30 utilisateurs, à l’exception des auberges, qui n’ont pas de limite de capacité, et des chambres, qui ne peuvent être que 3 dans la résidence du propriétaire.

En termes d’utilisateurs, la capacité des AL est déterminée par les caractéristiques/la taille des logements. Elle ne peut dépasser le nombre résultant de la multiplication du nombre de pièces par 2. Dans le cas des appartements et des maisons, il est possible d’accueillir 2 utilisateurs supplémentaires dans le salon. Dans tous les types de logements, sous réserve des conditions de vie, il est possible d’installer jusqu’à 2 lits supplémentaires pour les enfants jusqu’à 12 ans.

Combien d’appartements peuvent être attribués à alojamento local dans un immeuble ?

Dans le cadre de la modalité d’appartements AL, chaque propriétaire ou titulaire d’une opération alojamento local peut exploiter plus de 9 unités par bâtiment si elles ne dépassent pas 75 % du nombre de ses fractions ou parties indépendantes existantes.

Aux fins du calcul du nombre d’unités, les appartements enregistrés au nom du conjoint, des descendants et des ascendants du propriétaire ou du titulaire de l’opération sont pris en compte, ainsi que ceux enregistrés au nom de différentes entités juridiques, lorsqu’il existe des actionnaires communs.

Quel prix devez-vous demander pour votre alojamento local ?

Une fois que vous aurez terminé vos recherches initiales, vous aurez une idée générale du prix à demander pour votre alojamento local. La valeur que vous fixez doit tenir compte de deux facteurs importants:

• Se situer dans une fourchette de prix permettant de concurrencer avec succès les autres locations de courte durée de la même catégorie que la vôtre ;
• Ne pas sous-estimer l’importance de votre offre de valeur unique – qu’il s’agisse d’un service exceptionnel, d’une expérience inoubliable ou d’un emplacement et d’un environnement vraiment uniques. Le prix n’est pas le seul facteur !
• Définissez une stratégie de prix et des tarifs d’hébergement saisonniers.

Calculez un prix moyen par nuit qui tient compte des coûts fixes. En établissant une stratégie de prix, vous vous assurez que votre alojamento local ne sera pas mise sur le marché à un prix inférieur à ce qu’il devrait être.

Déterminez quelle sera la haute et la basse saison, en fonction du calendrier et de la demande pour les caractéristiques spécifiques de votre alojamento local (par exemple, dans les montagnes de Serra da Estrela, l’hiver est considéré comme une haute saison car Serra est une destination de neige). N’oubliez pas de vérifier tous les jours de fête et de vacances, non seulement au Portugal mais aussi dans le pays d’origine de votre client international. Adaptez vos tarifs en fonction de ces facteurs.

Étapes essentielles pour lancer une alojamento local au Portugal

• Étape 1 : Confirmez si le bâtiment/la maison se trouve dans une zone autorisée par la CL.

Si l’AL a profité au Portugal en stimulant la rénovation du centre historique des villes, elle a également contribué à repousser de nombreux habitants du quartier traditionnel vers la périphérie afin de remplacer les maisons traditionnelles louées par des logements alojamento local.

Pour préserver la réalité sociale des quartiers et favoriser les loyers abordables et le commerce de proximité, les municipalités portugaises peuvent définir des zones de contention (zonas de contenção), qui sont toutes celles qui dépassent 25% des logements disponibles alloués à l’alojamento local. Il existe également des zones de suspension temporaire pour les zones situées entre 10% et 20% des logements disponibles liés à cette activité.

Dans ces zones, une limite est fixée au nombre d’établissements AL – un même propriétaire ne peut exploiter que 7 logements au maximum et les licences correspondantes sont personnelles et non transférables.

Il existe également des zones interdites, ce qui signifie que certains quartiers n’accordent plus de licences pour de nouvelles entreprises alojamento local. Si votre objectif est d’acheter une maison au Portugal afin d’y installer une alojamento local, vous devez vraiment vous rendre à la mairie pour vérifier la situation en matière d’octroi de licences.

• Étape 2 : Sachez que le conseil de copropriété a un pouvoir de décision

Si vous voulez ouvrir une alojamento local dans un bâtiment sur une propriété horizontale avec des fractions autonomes, avec plusieurs propriétaires, vous ne pouvez le faire qu’avec l’autorisation des autres copropriétaires. Dans les autres types d’alojamento local, aucune autorisation préalable n’est requise. Toutefois, si plus de la moitié des copropriétaires (en tenant compte du kilométrage) s’opposent au logement, celui-ci peut être fermé. Cela peut se produire s’il existe une preuve de « pratique répétée et avérée d’actes qui perturbent l’utilisation normale de l’immeuble, ainsi que d’actes qui causent des nuisances et affectent le reste de la copropriété » auprès du conseil municipal.

• Étape 3 : Ouvrir une activité indépendante aux finances

Après avoir obtenu votre numéro d’identification fiscale portugais (NIF), vous devez vous rendre sur le portail de l’autorité fiscale et douanière portugaise (AT) ou dans un bureau des finances pour déclarer l’ouverture de votre activité en tant qu’entrepreneur indépendant (Atividade Independente). Bien que vous puissiez le faire en ligne, nous vous recommandons de vous inscrire sur place, car la procédure en ligne n’est pas si simple et il est fort probable que vous ayez des doutes qui peuvent être résolus sur place.

Vous avez deux options concernant vos déclarations de revenus et votre imposition:

• Catégorie B (revenus d’indépendants, d’entreprises et de professions libérales) : commencez une activité avec le code d’activité économique (CAE) 55201 – hébergement meublé pour touristes, ou CAE 55204 (autre hébergement de courte durée). Si les revenus que vous réalisez sont inférieurs ou égaux à 200 000 euros, vous serez encadré par le régime fiscal simplifié. Si les revenus dépassent ce montant, vous êtes obligé d’avoir une comptabilité organisée, avec un comptable professionnel.
• Catégorie F (revenus fonciers) : aux fins de l’imposition, tous vos revenus peuvent être pris en considération ou, à titre subsidiaire, vous pouvez choisir d’imposer le bien immobilier au taux de 28 %. En fonction de votre situation spécifique, la meilleure option peut ne pas être évidente. Nous vous suggérons de demander l’avis professionnel d’un comptable pour cette décision, car elle aura un impact sur vos finances.

• Étape 4 : Enregistrer l’alojamento local

L’enregistrement des établissements AL est une condition nécessaire et obligatoire pour leur fonctionnement. Le processus d’enregistrement commence par une communication préalable avec une date limite adressée au maire de la municipalité dans laquelle se trouve votre alojamento local.

Cette communication préalable doit inclure des informations telles que le titre d’usage valide de la propriété, le nom adopté par l’établissement AL, sa modalité, et sa capacité en chambres, lits, et utilisateurs. Il doit comprendre plusieurs documents, parmi lesquels un mandat de responsabilité, des copies du registre foncier urbain, des copies de la déclaration de début d’activité du titulaire, un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires attestant qu’ils autorisent l’installation (pour les auberges).

Vous pouvez vous rendre au registre en accédant au Balcão do Empreendedor (BdE – ce qui signifie « guichet des entrepreneurs »), accessible via le portail EPortugal, via le portail du tourisme du Portugal au Registo Nacional de Turismo ,ou encore en accédant aux sites web des municipalités.

Sur le BdE, qui dispose d’une version en langue anglaise, vous trouverez une liste de services en ligne destinés à faciliter l’ensemble du processus:

• Enregistrement de l’activité (« Registo de Atividade ») ;
• Cessation d’activité ;
• Modifications de l’enregistrement ;
• Déclaration d’établissement propre et sûr.

En cliquant sur « Alojamento local – registo da atividade » , vous accéderez à une page web sur laquelle vous pourrez effectuer l’enregistrement de votre AL, en commençant par choisir sa localisation par région et municipalité sur la carte qui apparaît. Ensuite, la page présentera des informations sur:

• L’entité responsable dans ce lieu ;
• La délivrance de la licence ;
• La documentation nécessaire ;
• le coût et la validité ;

À partir de là, vous pourrez suivre la procédure d’enregistrement de manière entièrement électronique, avec une certification numérique, par exemple, la carte de citoyen ou un certificat numérique d’avocat, d’avoué ou de notaire, entre autres formes disponibles. Vous aurez besoin des documents suivants

• La preuve que vous avez une activité ouverte avec le CAE 55201 ou 55204 ;
• Registre foncier de la propriété ;
• Carte de citoyen du propriétaire du bien.

La procédure d’enregistrement donne à chaque demande le numéro d’enregistrement de l’établissement AL si la mairie compétente ne s’y oppose pas (dans les 10 jours ou, dans le cas d’une auberge, dans les 20 jours). Le numéro d’enregistrement fait office de titre valable. Avec lui, vous êtes autorisé à commencer votre opération AL et à en faire la publicité, y compris sur des plateformes comme Airbnb et Booking, qui exigent ce numéro.

• Étape 5 : Souscrivez une assurance responsabilité civile obligatoire

La loi portugaise stipule que quiconque exploite une unité alojamento local est  » solidairement responsable avec les hôtes des dommages causés par ces derniers au bâtiment dans lequel l’unité est installée « . Ainsi, le responsable de l’établissement est tenu de souscrire une assurance qui couvre les risques d’incendie et les dommages matériels et non matériels causés aux hôtes et aux tiers.

L’assurance doit être contractée immédiatement et son inexistence peut entraîner l’annulation de l’enregistrement, ce qui signifie que votre licence alojamento local sera révoquée.

Soyez prêt pour l’inspection du conseil municipal

À la fin de la période de 30 jours suivant la notification préalable avec un délai au conseil municipal, il y a une inspection obligatoire de l’AL pour vérifier sa conformité avec toutes les exigences. L’entité compétente pour ce faire est le conseil municipal. Il est également responsable, avec l’Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, c’est-à-dire l’Autorité de sécurité alimentaire et économique), du contrôle du respect de l’ensemble du régime juridique. À la demande de l’ASAE, Turismo de Portugal peut également effectuer des inspections.

Voici les obligations légales que l’AL doit fournir à ses hôtes à chaque visite, dont l’inspection vérifiera le respect:

• Extincteur d’incendie ;
• Couverture anti-feu ;
• Trousse de premiers secours ;
• Explication visible du numéro d’urgence 112 ;
• Information sur la disponibilité du cahier de doléances (à la fois en format papier et numérique) qui doit être fourni chaque fois qu’un usager le demande. Il s’agit d’un livre officiel, que l’on peut acheter en ligne sur le site de Casa da Moeda, et que le titulaire de l’AL doit conserver pendant au moins 3 ans dans des archives organisées ;
• Le livre d’instructions de la maison en 4 langues (dont deux sont le portugais et l’anglais), contenant des informations sur :
  • Les procédures de collecte et de tri des déchets ;
  • Les instructions sur le fonctionnement des appareils ménagers ;
  • Les règles de non perturbation du voisinage et des voisins immédiats ;
  • Toute information et règle de copropriété sur l’utilisation de l’espace privé ainsi que sur l’utilisation des espaces communs.
  • Les coordonnées téléphoniques et électroniques de la personne qui exploite l’AL ou de son agent.
• Plaque d’identification acrylique « AL » apposée (obligatoire pour toutes les catégories d’AL, sauf pour les résidences).

Si l’inspection révèle l’absence de l’une de ces exigences, le numéro d’enregistrement ne peut être attribué.

Exigences générales et de sécurité d’une alojamento local

Les établissements alojamento local doivent respecter certaines exigences légales:

• Présenter des conditions de conservation et de fonctionnement des installations et équipements ;
• Sont raccordés au réseau public de distribution d’eau et d’assainissement ;
• Disposer de l’eau courante chaude et froide ;
• Disposer d’une fenêtre ou d’un balcon avec communication directe sur l’extérieur ;
• Être équipés de meubles, d’équipements et d’ustensiles adéquats ;
• Avoir un système d’étanchéité à la lumière extérieure qui assure des conditions de ventilation et d’aération adéquates ;
• Avoir des portes équipées d’un système de sécurité qui garantit l’intimité des utilisateurs ;
• Les installations sanitaires doivent être équipées d’un système de sécurité garantissant le respect de la vie privée ;
• Respecter en permanence les conditions d’hygiène et de nettoyage.

Les établissements AL d’une capacité inférieure ou égale à 10 personnes doivent également répondre à des exigences de sécurité, mais plus simples:

• Extincteur et couverture anti-feu accessibles aux usagers ;
• Matériel de premiers secours accessible aux usagers ;
• Indication du numéro d’urgence national (112) dans un endroit visible par les utilisateurs.
• Si la capacité d’accueil est supérieure à 10 personnes, l’AL doit respecter les règles contre l’incendie conformément à la législation : DL N.º 220/2008 et Portaria N.º 1532/2008.

Devoirs à accomplir en tant que propriétaire d’une alojamento local en activité

• Communiquer l’entrée et la sortie des étrangers au SEF

Le service portugais des étrangers et des frontières (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) exige que les responsables des appartements et hôtels nationaux en AL communiquent les données de tous les étrangers qui les utilisent – la personne qui fait la réservation et les autres clients. Les données demandées sont les suivantes:

• Nom ;
• Numéro de carte d’identité ;
• NationALité ;
• Ville dans laquelle se trouvait le client avant d’arriver dans cette propriété ;
• Ville vers laquelle le client se rend.

Ces informations doivent être fournies dans les 3 jours ouvrables suivant l’entrée et la sortie du logement et envoyées via le système d’information des bulletins de logement. Elle peut également être remise en personne aux services SEF locaux ou, dans les localités où ils n’existent pas, remise à la Garde nationale républicaine (GNR) ou à la Police de sécurité publique (PSP).

Il est obligatoire que l’établissement d’hébergement recueille et communique les données de tous ses clients et pas seulement de la personne qui a fait la réservation.

• Faire payer les taxes municipales

Certaines municipalités portugaises ont mis en place la taxe municipale de séjour (Taxa Municipal Turística) sur les nuitées. Il s’agit d’une taxe facturée à tous les clients séjournant dans des complexes touristiques ou AL dans les villes où la taxe est en vigueur. En plus du prix de la chambre, un montant supplémentaire est facturé, par nuit et par personne. La municipalité est libre de stipuler le montant à payer, qui paie, qui est exempté et quelle est la limite des nuits. Par conséquent, la valeur unitaire varie et peut être consultée dans les règlements de chaque municipalité.

Par exemple, à Lisbonne, il est obligatoire de facturer une taxe d’occupation nocturne de 2 € par personne et par séjour, à l’exclusion des enfants de moins de 13 ans, pour un maximum de 7 nuits.

Quelles dépenses d’AL sont déductibles?

Si le bien n’est que partiellement utilisé comme une AL, seuls 25 % des dépenses seront considérés comme déductibles. Les dépenses déductibles comprennent:

• 4% de la valeur de la propriété
• Assurance
• Électricité
• Eau
• Gaz
• Nettoyage
• Commissions versées à des plateformes telles que AirBnB, Booking ou HomeAway.

La législation fiscale étant fréquemment modifiée au Portugal, nous vous invitons à vérifier toutes les informations pertinentes mises à jour au moment où vous décidez d’aller de l’avant avec votre activité AL.

Budgétiser l’augmentation des frais de copropriété

Une alojamento local dont l’établissement est situé dans une propriété horizontale telle qu’un appartement en copropriété peut avoir à payer des frais de copropriété plus élevés. Cela est dû au fait que la LE, avec ses clients, contribue à l’usure de l’immeuble dans les parties communes. Le conseil de copropriété peut vous imposer une augmentation de vos frais annuels allant de 15 % à un maximum de 30 %. Si vous payez 100 € de charges de copropriété, avec une augmentation de 30 %, votre nouvelle charge sera de 130 €. Ne prenez pas l’aide de la copropriété pour acquise. Prenez les mesures nécessaires pour que vos invités ne dérangent pas les autres résidents de la copropriété. Si ces derniers sont fréquemment dérangés, le conseil d’administration peut voter la fermeture de votre alojamento local et envoyer la décision au maire et à la municipalité, ce qui entraînera la fermeture de votre inscription pendant un an.

Obligations fiscales liées à l’AL

À partir du moment où vous commencez à exploiter vos services alojamento local, voici les obligations fiscales que vous devrez remplir:

• Délivrer des reçus de facture (recibos verdes) via le portail AT ou passer des factures. Si vous optez pour les factures, vous pouvez utiliser un programme informatique certifié AT ou imprimer les factures dans une presse typographique certifiée.
• Payer la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) : si votre revenu annuel est supérieur à 10 000 €, vous êtes exempté de cette obligation. Une fois cette valeur dépassée, il vous est demandé de payer une taxe de 6% sur les montants facturés. Dans ce cas, vous devez soumettre la déclaration d’impôt correspondante au moyen d’une déclaration trimestrielle périodique, facilement accessible sur le portail en ligne de l’AT.
• Payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).

Dans le cas des locations à court terme, 65 % du revenu est considéré comme une dépense, ce qui entraîne une imposition de seulement 35 % des montants facturés. Le taux de l’IRS varie en fonction du revenu mensuel et est tabulé par rang de revenu.

• Modèle de livraison 30 concernant vos revenus dans le cas où, par exemple, vous avez une annonce du bien sur un site international (comme AirBnB) et payez des commissions. Dans ces cas, vous devez également demander à la société de vous envoyer la demande de retenue totale ou partielle de l’impôt portugais en vertu de la convention de double imposition (modèle 21-RFI). Sinon, vous devrez retenir 25 % du montant versé en commissions ;

Pour être sûr d’avoir toutes les informations correctes pour votre situation spécifique et de respecter toutes les obligations légales, nous vous conseillons de consulter un comptable spécialisé. Chez Pearls of Portugal, nous pouvons vous aider dans cette demande en vous conseillant nos partenaires professionnels expérimentés et de confiance.