Si vous achetez une maison au Portugal que vous n’allez pas utiliser comme résidence principale, du moins pas à court terme, vous pouvez saisir l’occasion de rentabiliser votre investissement en la louant à des touristes.
Le Portugal est l’une des destinations touristiques les plus prisées d’Europe, ce qui génère de nombreuses opportunités commerciales. Ses paysages diversifiés vont du nord montagneux au sud chaud et plat bordé de longues plages dorées de l’Algarve, en passant par les îles paradisiaques et préservées de l’archipel des Açores et les îles ensoleillées et colorées de Madère. Dans ses villes, parmi les plus sûres à visiter, les touristes peuvent ressentir l’hospitalité authentique des Portugais et goûter à une gastronomie délicieuse et à des vins étonnamment uniques.
Une information importante en amont . La Cour suprême de justice (STJ) a statué en avril 2022 que les maisons multifamiliales ne peuvent pas avoir d’alojamento local (logement local), ce qui pourrait entraîner la disparition d’une partie de l’activité existante. On peut également se demander si les autorités locales pourront continuer à accorder de nouveaux permis de construire résidentiels dans les bâtiments dont le titre de construction est celui d’un logement permanent.
Désormais, selon l’arrêt, tout copropriétaire peut exiger la fin de ce type d’activité dans l’immeuble où il habite, que le logement local soit en activité depuis des années ou non. On s’attend à ce qu’il y ait de nombreuses actions en justice demandant l’illégalité de cette pratique dans les propriétés dites horizontales (maisons multifamiliales) et le gouvernement analyse déjà l’impact de cet arrêt dans le secteur, car les lois actuelles ne sont pas claires et il est nécessaire de les clarifier. Par conséquent, si vous envisagez d’acheter un appartement individuel à des fins d’alojamento local, vous devriez vérifier le règlement sur les copropriétés ainsi que la pratique de la mairie locale en matière de délivrance de nouvelles licences.
Les établissements Alojamento Local ou AL (qui se traduit littéralement par “hébergement local”) au Portugal sont ceux qui fournissent des services d’hébergement temporaire, notamment à des touristes, contre rémunération, tant qu’ils ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des stations touristiques. En termes simples, cela correspond à l’utilisation commerciale d’une petite propriété pour la location à court terme à des touristes, principalement par des personnes naturelles de la région.
Lorsque vous achetez une propriété au Portugal dans le but de la louer à des touristes, de nombreuses options s’offrent à vous, car le tourisme est bien implanté dans la plupart des régions du pays. La côte atlantique, Porto, Lisbonne ou l’Algarve sont toujours de bons choix.
Afin d’avoir une meilleure idée de l’ensemble du pays, nous avons analysé les offres actuelles de location à court terme sur des plateformes comme Airbnb, Booking, etc. Nous n’avons pas analysé les capacités et les notes des hôtels. L’analyse a pris en compte deux facteurs:
L’hypothèse qui sous-tend le deuxième facteur est que le nombre réel de réservations est en corrélation avec le nombre d’évaluations. Près de la moitié (47 %) de tous les internautes du monde entier déclarent publier des avis sur un produit, une entreprise ou un service chaque mois (GlobalWebIndex, 2019). Nous avons créé une matrice basée sur le concept BCG avec 9 champs. Chaque facteur a été séparé en 3 sections basées sur des points de coupure statistiques.
Nous pensons que la matrice est un bon outil pour aider à évaluer les zones qui sont fortes en demande et en offre d’offres à court terme, ainsi que pour identifier les zones qui ont une demande mais qui sont encore moins développées en offres. L’analyse est orientée vers le passé car les offres sont déjà sur le marché et les évaluations ont été faites. La demande et l’offre pourraient changer dans tous les domaines, ce qui est l’information que nous inclurons également dans les travaux à venir.
Si vous avez des questions, des doutes ou des remarques, n’hésitez pas à nous en faire part. Veuillez noter que la matrice est une partie de l’image complète et ne doit pas être considérée comme la seule source d’information. Nous recommandons toujours une analyse plus détaillée du marché avant de prendre une décision d’investissement. Nous sommes heureux de vous aider dans cette étape également.
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| X X |
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| X X |
Low Demand | X X |
High Demand |
Grâce à cette carte dynamique, nous vous donnons un aperçu de la situation de toutes les régions du Portugal en matière de locations lucratives. En d’autres termes, nous mesurons les destinations les plus recherchées, ainsi que les zones les moins explorées, où vous pouvez trouver une offre élevée de propriétés à louer et où trouver une offre faible.
Quel est l’intérêt ? Eh bien, chaque année, le Portugal reçoit un grand nombre de touristes à la recherche d’un logement local ou de locations à court terme spécifiques. La recherche a tendance à se faire autour des plus grandes villes, où l’offre de propriétés et de logements est plus élevée. On constate une forte augmentation de la recherche de locations à la campagne ou à l’intérieur des terres, où l’offre de propriétés est encore plus faible.
Ainsi, en fonction de votre objectif, il y a beaucoup de place pour investir ici. Si vous survolez Lisbonne, vous remarquerez qu’elle est colorée en bleu foncé, ce qui indique que la ville a à la fois une forte demande de locations et une forte offre de propriétés à louer. D’autre part, si vous survolez Miranda do Douro (nord du Portugal), vous remarquerez que le bleu est plus clair, ce qui signifie que la région a à la fois une faible offre et une faible demande en matière de location.
Les touristes qui viennent au Portugal choisissent un type d’AL spécifique pour être hébergés en fonction de leurs objectifs de vacances : il peut s’agir de la destination dans son ensemble, de la proximité du centre historique et des restaurants les plus appétissants, d’un lieu de séjour confortable et spacieux, des services et des commodités ou de l’intimité, entre autres choses. L’offre portugaise est vaste et répond à toutes sortes de besoins et de goûts.
Les établissements AL sont classés en fonction des types d’unités d’hébergement et comprennent:
Les établissements AL peuvent avoir une capacité maximale de 9 chambres et 30 utilisateurs, à l’exception des auberges, qui n’ont pas de limite de capacité, et des chambres, qui ne peuvent être que 3 dans la résidence du propriétaire.
En termes d’utilisateurs, la capacité des AL est déterminée par les caractéristiques/la taille des logements. Elle ne peut dépasser le nombre résultant de la multiplication du nombre de pièces par 2. Dans le cas des appartements et des maisons, il est possible d’accueillir 2 utilisateurs supplémentaires dans le salon. Dans tous les types de logements, sous réserve des conditions de vie, il est possible d’installer jusqu’à 2 lits supplémentaires pour les enfants jusqu’à 12 ans.
Dans le cadre de la modalité d’appartements AL, chaque propriétaire ou titulaire d’une opération alojamento local peut exploiter plus de 9 unités par bâtiment si elles ne dépassent pas 75 % du nombre de ses fractions ou parties indépendantes existantes.
Aux fins du calcul du nombre d’unités, les appartements enregistrés au nom du conjoint, des descendants et des ascendants du propriétaire ou du titulaire de l’opération sont pris en compte, ainsi que ceux enregistrés au nom de différentes entités juridiques, lorsqu’il existe des actionnaires communs.
Une fois que vous aurez terminé vos recherches initiales, vous aurez une idée générale du prix à demander pour votre alojamento local. La valeur que vous fixez doit tenir compte de deux facteurs importants:
Calculez un prix moyen par nuit qui tient compte des coûts fixes. En établissant une stratégie de prix, vous vous assurez que votre alojamento local ne sera pas mise sur le marché à un prix inférieur à ce qu’il devrait être.
Déterminez quelle sera la haute et la basse saison, en fonction du calendrier et de la demande pour les caractéristiques spécifiques de votre alojamento local (par exemple, dans les montagnes de Serra da Estrela, l’hiver est considéré comme une haute saison car Serra est une destination de neige). N’oubliez pas de vérifier tous les jours de fête et de vacances, non seulement au Portugal mais aussi dans le pays d’origine de votre client international. Adaptez vos tarifs en fonction de ces facteurs.
Si l’AL a profité au Portugal en stimulant la rénovation du centre historique des villes, elle a également contribué à repousser de nombreux habitants du quartier traditionnel vers la périphérie afin de remplacer les maisons traditionnelles louées par des logements alojamento local.
Pour préserver la réalité sociale des quartiers et favoriser les loyers abordables et le commerce de proximité, les municipalités portugaises peuvent définir des zones de contention (zonas de contenção), qui sont toutes celles qui dépassent 25% des logements disponibles alloués à l’alojamento local. Il existe également des zones de suspension temporaire pour les zones situées entre 10% et 20% des logements disponibles liés à cette activité.
Dans ces zones, une limite est fixée au nombre d’établissements AL – un même propriétaire ne peut exploiter que 7 logements au maximum et les licences correspondantes sont personnelles et non transférables.
Il existe également des zones interdites, ce qui signifie que certains quartiers n’accordent plus de licences pour de nouvelles entreprises alojamento local. Si votre objectif est d’acheter une maison au Portugal afin d’y installer une alojamento local, vous devez vraiment vous rendre à la mairie pour vérifier la situation en matière d’octroi de licences.
Si vous voulez ouvrir une alojamento local dans un bâtiment sur une propriété horizontale avec des fractions autonomes, avec plusieurs propriétaires, vous ne pouvez le faire qu’avec l’autorisation des autres copropriétaires. Dans les autres types d’alojamento local, aucune autorisation préalable n’est requise. Toutefois, si plus de la moitié des copropriétaires (en tenant compte du kilométrage) s’opposent au logement, celui-ci peut être fermé. Cela peut se produire s’il existe une preuve de “pratique répétée et avérée d’actes qui perturbent l’utilisation normale de l’immeuble, ainsi que d’actes qui causent des nuisances et affectent le reste de la copropriété” auprès du conseil municipal.
Après avoir obtenu votre numéro d’identification fiscale portugais (NIF), vous devez vous rendre sur le portail de l’autorité fiscale et douanière portugaise (AT) ou dans un bureau des finances pour déclarer l’ouverture de votre activité en tant qu’entrepreneur indépendant (Atividade Independente). Bien que vous puissiez le faire en ligne, nous vous recommandons de vous inscrire sur place, car la procédure en ligne n’est pas si simple et il est fort probable que vous ayez des doutes qui peuvent être résolus sur place.
Vous avez deux options concernant vos déclarations de revenus et votre imposition:
L’enregistrement des établissements AL est une condition nécessaire et obligatoire pour leur fonctionnement. Le processus d’enregistrement commence par une communication préalable avec une date limite adressée au maire de la municipalité dans laquelle se trouve votre alojamento local.
Cette communication préalable doit inclure des informations telles que le titre d’usage valide de la propriété, le nom adopté par l’établissement AL, sa modalité, et sa capacité en chambres, lits, et utilisateurs. Il doit comprendre plusieurs documents, parmi lesquels un mandat de responsabilité, des copies du registre foncier urbain, des copies de la déclaration de début d’activité du titulaire, un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires attestant qu’ils autorisent l’installation (pour les auberges).
Vous pouvez vous rendre au registre en accédant au Balcão do Empreendedor (BdE – ce qui signifie “guichet des entrepreneurs”), accessible via le portail EPortugal, via le portail du tourisme du Portugal au Registo Nacional de Turismo ,ou encore en accédant aux sites web des municipalités.
Sur le BdE, qui dispose d’une version en langue anglaise, vous trouverez une liste de services en ligne destinés à faciliter l’ensemble du processus:
En cliquant sur “Alojamento local – registo da atividade” , vous accéderez à une page web sur laquelle vous pourrez effectuer l’enregistrement de votre AL, en commençant par choisir sa localisation par région et municipalité sur la carte qui apparaît. Ensuite, la page présentera des informations sur:
À partir de là, vous pourrez suivre la procédure d’enregistrement de manière entièrement électronique, avec une certification numérique, par exemple, la carte de citoyen ou un certificat numérique d’avocat, d’avoué ou de notaire, entre autres formes disponibles. Vous aurez besoin des documents suivants
La procédure d’enregistrement donne à chaque demande le numéro d’enregistrement de l’établissement AL si la mairie compétente ne s’y oppose pas (dans les 10 jours ou, dans le cas d’une auberge, dans les 20 jours). Le numéro d’enregistrement fait office de titre valable. Avec lui, vous êtes autorisé à commencer votre opération AL et à en faire la publicité, y compris sur des plateformes comme Airbnb et Booking, qui exigent ce numéro.
La loi portugaise stipule que quiconque exploite une unité alojamento local est ” solidairement responsable avec les hôtes des dommages causés par ces derniers au bâtiment dans lequel l’unité est installée “. Ainsi, le responsable de l’établissement est tenu de souscrire une assurance qui couvre les risques d’incendie et les dommages matériels et non matériels causés aux hôtes et aux tiers.
L’assurance doit être contractée immédiatement et son inexistence peut entraîner l’annulation de l’enregistrement, ce qui signifie que votre licence alojamento local sera révoquée.
À la fin de la période de 30 jours suivant la notification préalable avec un délai au conseil municipal, il y a une inspection obligatoire de l’AL pour vérifier sa conformité avec toutes les exigences. L’entité compétente pour ce faire est le conseil municipal. Il est également responsable, avec l’Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, c’est-à-dire l’Autorité de sécurité alimentaire et économique), du contrôle du respect de l’ensemble du régime juridique. À la demande de l’ASAE, Turismo de Portugal peut également effectuer des inspections.
Voici les obligations légales que l’AL doit fournir à ses hôtes à chaque visite, dont l’inspection vérifiera le respect:
Si l’inspection révèle l’absence de l’une de ces exigences, le numéro d’enregistrement ne peut être attribué.
Les établissements alojamento local doivent respecter certaines exigences légales:
Les établissements AL d’une capacité inférieure ou égale à 10 personnes doivent également répondre à des exigences de sécurité, mais plus simples:
Le service portugais des étrangers et des frontières (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) exige que les responsables des appartements et hôtels nationaux en AL communiquent les données de tous les étrangers qui les utilisent – la personne qui fait la réservation et les autres clients. Les données demandées sont les suivantes:
Ces informations doivent être fournies dans les 3 jours ouvrables suivant l’entrée et la sortie du logement et envoyées via le système d’information des bulletins de logement. Elle peut également être remise en personne aux services SEF locaux ou, dans les localités où ils n’existent pas, remise à la Garde nationale républicaine (GNR) ou à la Police de sécurité publique (PSP).
Il est obligatoire que l’établissement d’hébergement recueille et communique les données de tous ses clients et pas seulement de la personne qui a fait la réservation.
Certaines municipalités portugaises ont mis en place la taxe municipale de séjour (Taxa Municipal Turística) sur les nuitées. Il s’agit d’une taxe facturée à tous les clients séjournant dans des complexes touristiques ou AL dans les villes où la taxe est en vigueur. En plus du prix de la chambre, un montant supplémentaire est facturé, par nuit et par personne. La municipalité est libre de stipuler le montant à payer, qui paie, qui est exempté et quelle est la limite des nuits. Par conséquent, la valeur unitaire varie et peut être consultée dans les règlements de chaque municipalité.
Par exemple, à Lisbonne, il est obligatoire de facturer une taxe d’occupation nocturne de 2 € par personne et par séjour, à l’exclusion des enfants de moins de 13 ans, pour un maximum de 7 nuits.
Si le bien n’est que partiellement utilisé comme une AL, seuls 25 % des dépenses seront considérés comme déductibles. Les dépenses déductibles comprennent:
La législation fiscale étant fréquemment modifiée au Portugal, nous vous invitons à vérifier toutes les informations pertinentes mises à jour au moment où vous décidez d’aller de l’avant avec votre activité AL.
Une alojamento local dont l’établissement est situé dans une propriété horizontale telle qu’un appartement en copropriété peut avoir à payer des frais de copropriété plus élevés. Cela est dû au fait que la LE, avec ses clients, contribue à l’usure de l’immeuble dans les parties communes. Le conseil de copropriété peut vous imposer une augmentation de vos frais annuels allant de 15 % à un maximum de 30 %. Si vous payez 100 € de charges de copropriété, avec une augmentation de 30 %, votre nouvelle charge sera de 130 €. Ne prenez pas l’aide de la copropriété pour acquise. Prenez les mesures nécessaires pour que vos invités ne dérangent pas les autres résidents de la copropriété. Si ces derniers sont fréquemment dérangés, le conseil d’administration peut voter la fermeture de votre alojamento local et envoyer la décision au maire et à la municipalité, ce qui entraînera la fermeture de votre inscription pendant un an.
À partir du moment où vous commencez à exploiter vos services alojamento local, voici les obligations fiscales que vous devrez remplir:
Dans le cas des locations à court terme, 65 % du revenu est considéré comme une dépense, ce qui entraîne une imposition de seulement 35 % des montants facturés. Le taux de l’IRS varie en fonction du revenu mensuel et est tabulé par rang de revenu.
Pour être sûr d’avoir toutes les informations correctes pour votre situation spécifique et de respecter toutes les obligations légales, nous vous conseillons de consulter un comptable spécialisé. Chez Pearls of Portugal, nous pouvons vous aider dans cette demande en vous conseillant nos partenaires professionnels expérimentés et de confiance.
Les amendes pour ceux qui ne respectent pas les règles peuvent varier selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale Le non-respect des règles relatives à la plaque d’identification peut entraîner une amende comprise entre 50 et 750 € pour une personne physique et entre 250 et 7 500 € pour une personne morale. En ce qui concerne les exigences de sécurité, une non-conformité entraîne une amende comprise entre 125 et 3.250€ (1.250-32.500€ pour les personnes morales), mais elle peut s’élever à un maximum allant de 2.500 à 4.000€ pour les personnes physiques, ou de 25.000 à 40.000 € pour les personnes morales.
Un bon moyen de donner de la visibilité à votre alojamento local est d’avoir votre propre site web alojamento local. Vous pouvez le faire vous-même moyennant un petit investissement dans un thème WordPress préconstruit, l’achat d’un nom de domaine et l’hébergement du serveur. Un avantage d’avoir son propre site web est que vous pouvez créer un canal de vente directe, qui répond sans délai aux questions du client, surtout en ces temps marqués par la pandémie. Vous pouvez y inclure une option de réservation directe et régler vos affaires directement depuis votre site web. Toutefois, il faut un certain temps avant d’obtenir la visibilité nécessaire pour attirer vos clients potentiels.
Une autre façon d’obtenir une visibilité plus immédiate et de mettre votre nouvelle entreprise sur la carte, ainsi que de gagner en réputation et en confiance auprès des clients, est de faire de la publicité pour votre AL sur les meilleures plateformes disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor et Expedia sont parmi les plateformes de publicité et de réservation les plus connues. Mais toutes ne sont pas forcément les plus adaptées à votre cas. Notre conseil est que, tout d’abord, vous déterminez le profil de votre entreprise en fonction du type d’hébergement que vous proposez et du segment de public que vous souhaitez cibler. Ensuite, vous êtes prêt à décider quelle plateforme répond le mieux à ces besoins. Même dans ce cas, pour maximiser votre portée, la diversification est essentielle : envisagez de faire de la publicité sur au moins 4 plates-formes différentes, y compris celles qui ont une portée plus large, comme Booking, et celles qui sont plus axées sur un segment de niche, comme Vrbo. Mais gérez votre calendrier de réservations avec soin, sinon vous risquez d’être confronté à des surréservations (ou à des réservations effectuées le même jour sur différentes plateformes). Il est judicieux d’investir dans un gestionnaire multicanal.
Bien qu’en général, ces plateformes permettent la création d’annonces gratuites et le paiement directement via leurs sites web ou non, elles facturent des commissions. C’est un coût qu’il faut prévoir dans le budget de votre entreprise.
Une description détaillée de la propriété et de ses environs est très importante pour informer et attirer les clients, mais disposer d’une galerie de photos de bonne qualité pourrait faire progresser votre alojamento local et la distinguer de vos concurrents. Pensez à engager un photographe professionnel spécialisé pour capturer les meilleures caractéristiques de votre AL de la manière la plus attrayante possible. Vous pouvez même ajouter une vidéo professionnelle pour une expérience virtuelle plus immersive.
En tant qu’agent immobilier leader pour les acheteurs, nous, chez Pearls of Portugal, vous offrons le meilleur guide de la propriété immobilière au Portugal. Notre objectif est de vous aider à trouver la meilleure solution possible pour obtenir un retour durable sur votre investissement d’achat de maison dans ce pays. Nous travaillons avec des partenaires professionnels pour vous assister tout au long du processus, alors n’hésitez pas à nous demander de l’aide. Nous sommes à portée d’un coup de téléphone ou d’un courriel.
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