Alojamento Local
Si vous achetez une propriété au Portugal que vous n’allez pas utiliser comme résidence principale, du moins pas à court terme, vous voudrez peut-être saisir l’occasion de rentabiliser votre investissement en la louant à des touristes. Cette activité est appelée au Portugal « Alojamento Local« .
Le Portugal est l’une des destinations touristiques les plus prisées d’Europe, ce qui génère de nombreuses opportunités commerciales. Son paysage diversifié s’étend du nord montagneux au sud chaud et plat, bordé de longues plages dorées dans l’Algarve, en passant par les îles paradisiaques et préservées des archipels des Azores et de Madeira. Dans ces villes, parmi les plus sûres à visiter, les touristes peuvent ressentir l’authentique hospitalité portugaise et goûter à une délicieuse gastronomie et à des vins étonnamment uniques.
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Mise à jour Alojamento Local 2023
INTERDICTION DES NOUVELLES LICENCES D’ALOJAMENTO LOCAL (AL)
Face à la crise du logement au Portugal, un programme d’habitation appelé « Mais Habitação » a été mis en place par le gouvernement. L’Alojamento Local a été l’un des principaux sujets de discussion. Les changements officiels apportés au programme sont les suivants:
- La délivrance de nouvelles licences AL sera interdite dans les municipalités à forte densité, situées principalement sur le littoral et en Algarve. Les municipalités à faible densité et les régions autonomes (Madère et Açores) sont exclues. L’administration du district peut également autoriser la délivrance de nouvelles licences pour des municipalités individuelles dans les régions à forte densité.
- Si les propriétaires de logements locatifs existants les mettent sur le marché de la location, ils seront exonérés de l’impôt sur les revenus fonciers (IRS) et de la taxe foncière (IMI) perçus jusqu’en 2030.
- S’ils choisissent de continuer en tant qu’Alojamento Local, ils devront payer une taxe extraordinaire à l’IHRU – c’est-à-dire 15%. Cette taxe supplémentaire ne s’applique pas aux AL situés dans les régions intérieures.
- Les licences existantes ne sont pas concernées.
- L’interdiction ne s’applique pas aux maisons entièrement dédiées à la location touristique, mais aux appartements individuels situés dans des immeubles résidentiels.
Qu’est-ce que l’Alojamento Local?
Les établissements d’Alojamento Local ou AL (qui se traduit littéralement par « hébergement local ») au Portugal sont ceux qui fournissent des services d’hébergement temporaire, notamment aux touristes, contre rémunération, tant qu’ils ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des stations touristiques. En termes simples, cela correspond à l’utilisation commerciale d’une propriété pour des locations à court terme à des touristes.
Lorsque vous achetez une propriété au Portugal dans le but de la louer à des touristes, de nombreuses options s’offrent à vous, car le tourisme est bien établi dans la plupart des régions du pays. Cependant, plus la ville est grande, plus vous trouverez d’offres et d’opportunités AL.
Types d’Alojamento Local au Portugal
Les touristes qui viennent au Portugal choisissent un type d’appartement spécifique en fonction de leurs objectifs de vacances : il peut s’agir de la destination dans son ensemble, de la proximité du centre-ville, d’un lieu de séjour confortable et spacieux, de services et d’équipements ou de l’intimité, entre autres choses.
Les établissements AL sont classés en fonction des types d’unités d’hébergement:
- Résidences: l’unité d’hébergement est un bâtiment autonome à caractère unifamilial;
- Appartements: le logement est une fraction autonome d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble urbain susceptible d’être utilisée de manière indépendante. La faisabilité de la location en appartement doit être vérifiée auprès de la copropriété et de la mairie;
- Établissements d’hébergement (comme les auberges) : les unités d’hébergement comprennent jusqu’à 9 chambres (ou jusqu’à 30 clients), intégrées dans une fraction autonome, dans un bâtiment urbain ou une partie d’un bâtiment urbain susceptible d’être utilisé de manière indépendante;
- Champs: logement comprenant jusqu’à 3 pièces dans la propriété du propriétaire.
Quelles sont les limites de capacité d’un Alojamento Local ?
Les établissements AL peuvent avoir une capacité maximale de 9 chambres et de 30 utilisateurs, à l’exception des auberges, qui n’ont pas de limite de capacité, et des chambres – qui ne peuvent être que 3 dans la résidence du propriétaire.
En termes d’utilisateurs, la capacité de l’AL est déterminée par les caractéristiques/la taille des logements. Elle ne peut excéder le nombre résultant de la multiplication du nombre de pièces par 2. Dans le cas des appartements et des maisons, il est possible d’accueillir 2 utilisateurs supplémentaires dans le salon. Dans tous les types de logements, et pour autant que les conditions de vie soient réunies, il est possible d’installer jusqu’à deux lits supplémentaires pour les enfants de moins de 12 ans.
Combien d’appartements peuvent être attribués à l’alojamento local dans un immeuble au Portugal?
Dans le cadre de la modalité des appartements AL, chaque propriétaire ou titulaire d’une opération d’Alojamento Local peut exploiter plus de 9 unités par bâtiment si elles ne dépassent pas 75 % du nombre de ses fractions existantes ou parties indépendantes.
Pour le calcul du nombre de logements, sont pris en compte les appartements enregistrés au nom du conjoint, des descendants et des ascendants du propriétaire ou du titulaire de l’opération, ainsi que ceux enregistrés au nom de différentes personnes morales, lorsqu’il y a des actionnaires communs.
Quel prix devriez-vous demander pour votre AL ?
Une fois que vous aurez terminé vos recherches initiales, vous aurez une idée générale du prix à demander pour votre Alojamento Local. La valeur que vous fixez doit tenir compte de ces facteurs importants:
- Se situer dans une fourchette de prix permettant de concurrencer avec succès d’autres locations à court terme de la même catégorie que la vôtre ;
- Ne sous-estimez pas l’importance de votre offre de valeur unique – qu’il s’agisse d’un service exceptionnel, d’une expérience inoubliable ou d’un lieu et d’un environnement vraiment uniques. Le prix n’est pas le seul facteur à prendre en compte!
- Définir une stratégie de tarification et des tarifs d’hébergement saisonniers.
Calculez un prix moyen par nuitée en tenant compte des coûts fixes. La mise en place d’une stratégie de tarification permet de s’assurer que votre AL ne sera pas mis sur le marché à un tarif inférieur à ce qu’il devrait être.
Déterminez la haute et la basse saison, en fonction du calendrier et de la demande pour les caractéristiques de votre alojamento local (par exemple, dans les montagnes de Serra da Estrela, l’hiver est considéré comme une haute saison parce que c’est une destination de neige). N’oubliez pas de vérifier tous les jours de fête et les jours fériés, non seulement au Portugal mais aussi dans le pays d’origine de votre client international. Adaptez vos tarifs en fonction de ces facteurs.
Créer un Alojamento Local : Guide étape par étape
Étape 1 : Confirmer que le bâtiment/la maison se trouve dans une zone autorisée AL
Pour préserver les quartiers et les loyers abordables pour les habitants, les municipalités portugaises peuvent définir des zones de contention (« zonas de contenção’), qui sont toutes celles qui dépassent 25 % des logements disponibles alloués à l’alojamento local. Il existe également des zones de suspension temporaire pour les zones situées entre 10 et 20 % des logements disponibles liés à cette activité.
Dans ces zones, le nombre d’établissements d’alojamento local est limité : un propriétaire ne peut exploiter qu’un maximum de sept logements et les licences correspondantes sont personnelles et incessibles.
À l’heure actuelle, en juillet 2023, vous ne pouvez créer de nouvelles AL que dans certaines municipalités, situées pour la plupart à l’intérieur du Portugal. Les centres-villes de Lisbonne et de Porto sont interdits, par exemple.
Étape 2 : Savoir que le conseil de copropriété a un pouvoir de décision
Si vous souhaitez ouvrir une AL dans un bâtiment situé sur une propriété horizontale avec des fractions autonomes, vous ne pouvez le faire qu’avec l’autorisation des autres copropriétaires. Si plus de la moitié des copropriétaires s’opposent au logement, il ne peut s’agir d’une AL.
Étape 3 : Ouvrir une activité indépendante auprès du bureau des impôts
Après avoir obtenu votre Portugais tax numéro (NIF), vous devez vous rendre au Autorité fiscale et douanière portal ou à un bureau des impôts pour déclarer l’ouverture de votre activité en tant qu’entrepreneur indépendant (Atividade Independente). Bien que vous puissiez le faire en ligne, nous vous recommandons de vous enregistrer sur place, car la procédure en ligne n’est pas si simple et vous aurez très probablement des doutes auxquels vous pourrez répondre sur place.
Vous avez deux options concernant vos déclarations de revenus et votre fiscalité :
- Catégorie B (revenus des indépendants, des entreprises et des professions libérales) : créez une activité avec le code d’activité économique (CAE) 55201 – hébergement meublé de tourisme, ou CAE 55204 (autres hébergements de courte durée). Si les revenus que vous réalisez ne dépassent pas 200 000 euros, vous serez encadré par le régime fiscal simplifié. Si les revenus dépassent ce montant, vous êtes obligé d’avoir une comptabilité organisée, avec un comptable professionnel AL.
- Catégorie F (revenus fonciers) : pour l’imposition, il est possible de prendre en compte l’ensemble de vos revenus ou, à défaut, d’opter pour une imposition du bien au taux de 28 %.
En fonction de votre situation spécifique, la meilleure option peut ne pas être évidente. Nous vous conseillons de demander l’avis d’un comptable pour prendre cette décision, car elle aura un impact sur vos finances.
Étape 4 : Enregistrement de l’alojamento local
L’enregistrement des établissements d’alojamento local est une condition nécessaire et obligatoire à leur fonctionnement. Le processus d’enregistrement commence par une communication préalable avec un délai adressé au maire de la municipalité dans laquelle se trouve votre alojamento local.
Cette notification préalable doit comprendre des informations telles que
- Le titre valide d’utilisation du bien
- Le nom adopté par l’établissement
- Sa modalité et la capacité des chambres, des lits et des utilisateurs
Il doit comprendre plusieurs documents, parmi lesquels
- Un mandat de responsabilité
- Copies du cadastre urbain
- Copies de la déclaration de début d’activité
- Témoignage de l’approbation des copropriétaires
Vous pouvez accéder au registre en accédant au Balcão do Empreendedor (BdE), accessible via le portail du Portugal, via le portail du tourisme du Portugal, ou encore en accédant aux sites web des municipalités.
La procédure d’enregistrement attribue à chaque demande le numéro d’enregistrement de l’établissement AL si le conseil municipal compétent ne s’y oppose pas (dans les 10 jours ou, dans le cas d’une auberge, dans les 20 jours).
Étape 5 : Souscrire à l’assurance responsabilité civile obligatoire
La loi portugaise stipule que quiconque exploite une unité locale d’alojamento est « jointement et solidairement responsable avec les hôtes des dommages causés par ces derniers au bâtiment dans lequel l’unité est installée« . Ainsi, le responsable de l’établissement est tenu de souscrire une assurance qui couvre les risques d’incendie et les dommages matériels et immatériels causés aux hôtes et aux tiers.
L’assurance doit être contractée immédiatement et son absence peut entraîner l’annulation de l’enregistrement, ce qui signifie que votre alojamento local licence sera révoquée.
Se préparer à l’inspection du conseil municipal
À la fin de la période de 30 jours suivant la notification préalable avec délai au conseil municipal, il y a une inspection obligatoire de l’alojamento local pour vérifier sa conformité avec toutes les exigences.
Voici les obligations légales que l’alojamento local doit fournir à ses hôtes lors de chaque visite et dont l’inspection vérifiera le respect:
- Extincteur ;
- Couverture anti-feu;
- Trousse de premiers secours;
- Explication visible du numéro d’urgence 112;
- Informations sur la disponibilité d’un cahier de doléances (en format papier et numérique)
- Le livret d’instructions en 4 langues (dont deux en portugais et en anglais), qui contient des informations telles que les règles du quartier et de la maison, ainsi que les coordonnées du propriétaire/gérant de l’AL.
- Plaque d’identification en acrylique « AL » apposée
Exigences générales d’un alojamento local
Les établissements AL doivent se conformer à certaines exigences légales :
- Conditions actuelles de conservation et de fonctionnement des installations et des équipements;
- Raccordement au réseau public de distribution d’eau et d’assainissement ;
- Disposer d’une fenêtre ou d’un balcon communiquant directement avec l’extérieur;
- Disposer d’un mobilier, d’un équipement et d’ustensiles adéquats;
- Disposer d’un système d’obturation de l’entrée de la lumière extérieure qui assure des conditions de ventilation et d’aération adéquates;
- Disposer de portes équipées d’un système de sécurité garantissant le respect de la vie privée des utilisateurs;
- Les installations sanitaires doivent être dotées d’un système de sécurité garantissant l’intimité;
- Toujours respecter les conditions d’hygiène et de nettoyage.
Les établissements AL d’une capacité inférieure ou égale à 10 personnes doivent également répondre à des exigences de sécurité, mais plus simples:
- Extincteur et couverture anti-feu accessibles aux utilisateurs;
- Matériel de premiers secours accessible aux utilisateurs;
- Indication du numéro d’urgence national (112) à un endroit visible pour les utilisateurs.
Si la capacité d’accueil est supérieure à 10 personnes, l’alojamento local doit respecter les règles contre les incendies conformément à la législation : DL N.º 220/2008 et Portaria N.º 1532/2008.
Vos devoirs en tant que propriétaire d’un alojamento local
Communiquer l’entrée et la sortie des étrangers au SEF
Le service portugais des étrangers et des frontières (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) exige que les responsables des appartements et hôtels nationaux AL communiquent les données de tous les étrangers qui les utilisent – la personne qui fait la réservation et les autres clients. Les données demandées sont les suivantes :
- Nom;
- Numéro de la carte d’identité;
- NationALité;
- Ville dans laquelle les clients se trouvaient avant d’arriver dans cette propriété;
- Ville où se rend l’invité.
Imputer les taxes municipales
Certaines municipalités portugaises ont mis en place la Taxe Municipale Touristique (Taxa Municipal Turística) sur les nuitées. Il s’agit d’une taxe imposée à tous les clients séjournant dans des établissements touristiques ou des alojamento locaux dans les villes où la taxe est en vigueur. En plus du prix de la chambre, un montant supplémentaire est facturé, par nuit et par personne. Par exemple, à Lisbonne, il est obligatoire de facturer une taxe d’occupation nocturne de 2 euros par personne et par séjour, à l’exclusion des enfants de moins de 13 ans, pour un maximum de 7 nuits.
Quelles sont les dépenses AL déductibles?
Si le bien n’est que partiellement utilisé en tant qu’AL, seuls 25 % des dépenses seront considérés comme des déductions. Les dépenses déductibles sont les suivantes
- 4% de la valeur du bien immobilier
- Assurance
- L’électricité
- L’eau
- Gaz
- Nettoyage
- Des commissions sont versées à des plateformes telles que Airbnb, Booking ou HomeAway.
La législation fiscale étant fréquemment modifiée au Portugal, nous vous invitons à vérifier toutes les informations pertinentes mises à jour au moment où vous décidez de vous lancer dans votre activité d’alojamento local.
Obligations fiscales de l’AL
À partir du moment où vous commencez à exploiter votre alojamento local, voici les obligations fiscales que vous devrez remplir:
- Délivrer des reçus de factures ;(recibos verdes) par le biais du portail AT ou transmettre les factures;
- Payer la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) : si votre revenu annuel est supérieur à 10.000 €, vous êtes exempté de cette obligation. Une fois cette valeur dépassée, vous devez payer une taxe de 6 % sur les montants facturés. Dans ce cas, vous devez soumettre la déclaration fiscale correspondante au moyen d’une déclaration périodique trimestrielle, facilement accessible sur le portail en ligne de l’AT.
- Payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS)
- Taxe IHRU supplémentaire de 15 % sur l’Alojamento Local situé dans les régions à forte densité, à partir de juillet 2023
Pour être sûr d’avoir toutes les informations correctes pour votre situation spécifique et d’être en conformité avec toutes les obligations légales, nous vous conseillons de consulter un comptable spécialisé. Chez Pearls of Portugal, nous pouvons vous aider dans cette démarche en vous conseillant nos partenaires professionnels expérimentés et de confiance.
Alojamento local interactive map
Comment rendre votre alojamento local visible et rentable ?
Créez votre site web local alojamento
Un bon moyen de donner à votre alojamento une visibilité locale est d’avoir votre propre site web d’alojamento local. Vous pouvez le faire vous-même avec un petit investissement dans un thème WordPress préconstruit, l’achat d’un nom de domaine et l’hébergement d’un serveur. L’avantage d’avoir votre propre site web est que vous pouvez créer un canal de vente directe, qui répond sans délai aux questions des clients. Vous pouvez y inclure une option de réservation directe et régler vos affaires directement à partir de votre site web.
Faire de la publicité sur les plates-formes en ligne locales de alojamento
Un autre moyen d’obtenir une visibilité plus immédiate et de placer votre nouvelle entreprise sur la carte, ainsi que de gagner en réputation et en confiance auprès des clients, est d’annoncer votre alojamento local sur les meilleures plateformes disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor et Expedia sont parmi les plateformes de publicité et de réservation les plus connues. Mais toutes ne sont peut-être pas adaptées à vos besoins.
Nous vous conseillons tout d’abord de déterminer le profil de votre entreprise en fonction du type d’hébergement que vous proposez et du segment de public que vous souhaitez cibler. Vous serez alors en mesure de choisir la plateforme qui répond le mieux à vos besoins. Même alors, pour maximiser votre portée, la diversification est essentielle : envisagez de faire de la publicité sur au moins 4 plateformes différentes, y compris celles qui ont une portée plus large, comme Booking, et celles qui sont plus segmentées, comme Vrbo. Ces plateformes font évidemment payer des commissions, c’est donc un coût qui doit être budgétisé dans votre entreprise.
Investir dans des photos de bonne qualité
Une description détaillée de la propriété et de ses environs est très importante pour informer et attirer les clients, mais une galerie de photos de bonne qualité peut permettre à votre AL de se démarquer de ses concurrents. Envisagez d’engager un photographe professionnel spécialisé pour capturer les meilleures caractéristiques de votre alojamento local de la manière la plus attrayante possible. Vous pouvez même ajouter une vidéo professionnelle pour une expérience virtuelle plus immersive.
Comment Pearls of Portugal peut aider
En tant que leader de l’immobilier agent d’achat, nous, chez Pearls of Portugal, vous offrons le meilleur guide de l’alojamento local au Portugal. Notre objectif est de vous aider à trouver la meilleure solution possible pour obtenir un retour durable sur votre investissement dans l’achat d’une maison dans ce pays. Nous travaillons avec des partenaires professionnels pour vous assister tout au long du processus, alors n’hésitez pas à nous demander de l’aide!
