Si vous achetez une propriété au Portugal que vous n’allez pas utiliser comme résidence principale, du moins pas à court terme, vous voudrez peut-être saisir l’occasion de rentabiliser votre investissement en la louant à des touristes. Cette activité est appelée au Portugal « Alojamento Local« .
Le Portugal est l’une des destinations touristiques les plus prisées d’Europe, ce qui génère de nombreuses opportunités commerciales. Son paysage diversifié s’étend du nord montagneux au sud chaud et plat, bordé de longues plages dorées dans l’Algarve, en passant par les îles paradisiaques et préservées des archipels des Azores et de Madeira. Dans ces villes, parmi les plus sûres à visiter, les touristes peuvent ressentir l’authentique hospitalité portugaise et goûter à une délicieuse gastronomie et à des vins étonnamment uniques.
Face à la crise du logement au Portugal, un programme d’habitation appelé « Mais Habitação » a été mis en place par le gouvernement. L’Alojamento Local a été l’un des principaux sujets de discussion. Les changements officiels apportés au programme sont les suivants:
Les établissements d’Alojamento Local ou AL (qui se traduit littéralement par « hébergement local ») au Portugal sont ceux qui fournissent des services d’hébergement temporaire, notamment aux touristes, contre rémunération, tant qu’ils ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des stations touristiques. En termes simples, cela correspond à l’utilisation commerciale d’une propriété pour des locations à court terme à des touristes.
Lorsque vous achetez une propriété au Portugal dans le but de la louer à des touristes, de nombreuses options s’offrent à vous, car le tourisme est bien établi dans la plupart des régions du pays. Cependant, plus la ville est grande, plus vous trouverez d’offres et d’opportunités AL.
Les touristes qui viennent au Portugal choisissent un type d’appartement spécifique en fonction de leurs objectifs de vacances : il peut s’agir de la destination dans son ensemble, de la proximité du centre-ville, d’un lieu de séjour confortable et spacieux, de services et d’équipements ou de l’intimité, entre autres choses.
Les établissements AL sont classés en fonction des types d’unités d’hébergement:
Les établissements AL peuvent avoir une capacité maximale de 9 chambres et de 30 utilisateurs, à l’exception des auberges, qui n’ont pas de limite de capacité, et des chambres – qui ne peuvent être que 3 dans la résidence du propriétaire.
En termes d’utilisateurs, la capacité de l’AL est déterminée par les caractéristiques/la taille des logements. Elle ne peut excéder le nombre résultant de la multiplication du nombre de pièces par 2. Dans le cas des appartements et des maisons, il est possible d’accueillir 2 utilisateurs supplémentaires dans le salon. Dans tous les types de logements, et pour autant que les conditions de vie soient réunies, il est possible d’installer jusqu’à deux lits supplémentaires pour les enfants de moins de 12 ans.
Dans le cadre de la modalité des appartements AL, chaque propriétaire ou titulaire d’une opération d’Alojamento Local peut exploiter plus de 9 unités par bâtiment si elles ne dépassent pas 75 % du nombre de ses fractions existantes ou parties indépendantes.
Pour le calcul du nombre de logements, sont pris en compte les appartements enregistrés au nom du conjoint, des descendants et des ascendants du propriétaire ou du titulaire de l’opération, ainsi que ceux enregistrés au nom de différentes personnes morales, lorsqu’il y a des actionnaires communs.
Une fois que vous aurez terminé vos recherches initiales, vous aurez une idée générale du prix à demander pour votre Alojamento Local. La valeur que vous fixez doit tenir compte de ces facteurs importants:
Calculez un prix moyen par nuitée en tenant compte des coûts fixes. La mise en place d’une stratégie de tarification permet de s’assurer que votre AL ne sera pas mis sur le marché à un tarif inférieur à ce qu’il devrait être.
Déterminez la haute et la basse saison, en fonction du calendrier et de la demande pour les caractéristiques de votre alojamento local (par exemple, dans les montagnes de Serra da Estrela, l’hiver est considéré comme une haute saison parce que c’est une destination de neige). N’oubliez pas de vérifier tous les jours de fête et les jours fériés, non seulement au Portugal mais aussi dans le pays d’origine de votre client international. Adaptez vos tarifs en fonction de ces facteurs.
Pour préserver les quartiers et les loyers abordables pour les habitants, les municipalités portugaises peuvent définir des zones de contention (« zonas de contenção’), qui sont toutes celles qui dépassent 25 % des logements disponibles alloués à l’alojamento local. Il existe également des zones de suspension temporaire pour les zones situées entre 10 et 20 % des logements disponibles liés à cette activité.
Dans ces zones, le nombre d’établissements d’alojamento local est limité : un propriétaire ne peut exploiter qu’un maximum de sept logements et les licences correspondantes sont personnelles et incessibles.
À l’heure actuelle, en juillet 2023, vous ne pouvez créer de nouvelles AL que dans certaines municipalités, situées pour la plupart à l’intérieur du Portugal. Les centres-villes de Lisbonne et de Porto sont interdits, par exemple.
Si vous souhaitez ouvrir une AL dans un bâtiment situé sur une propriété horizontale avec des fractions autonomes, vous ne pouvez le faire qu’avec l’autorisation des autres copropriétaires. Si plus de la moitié des copropriétaires s’opposent au logement, il ne peut s’agir d’une AL.
Après avoir obtenu votre Portugais tax numéro (NIF), vous devez vous rendre au Autorité fiscale et douanière portal ou à un bureau des impôts pour déclarer l’ouverture de votre activité en tant qu’entrepreneur indépendant (Atividade Independente). Bien que vous puissiez le faire en ligne, nous vous recommandons de vous enregistrer sur place, car la procédure en ligne n’est pas si simple et vous aurez très probablement des doutes auxquels vous pourrez répondre sur place.
Vous avez deux options concernant vos déclarations de revenus et votre fiscalité :
En fonction de votre situation spécifique, la meilleure option peut ne pas être évidente. Nous vous conseillons de demander l’avis d’un comptable pour prendre cette décision, car elle aura un impact sur vos finances.
L’enregistrement des établissements d’alojamento local est une condition nécessaire et obligatoire à leur fonctionnement. Le processus d’enregistrement commence par une communication préalable avec un délai adressé au maire de la municipalité dans laquelle se trouve votre alojamento local.
Cette notification préalable doit comprendre des informations telles que
Il doit comprendre plusieurs documents, parmi lesquels
Vous pouvez accéder au registre en accédant au Balcão do Empreendedor (BdE), accessible via le portail du Portugal, via le portail du tourisme du Portugal, ou encore en accédant aux sites web des municipalités.
La procédure d’enregistrement attribue à chaque demande le numéro d’enregistrement de l’établissement AL si le conseil municipal compétent ne s’y oppose pas (dans les 10 jours ou, dans le cas d’une auberge, dans les 20 jours).
La loi portugaise stipule que quiconque exploite une unité locale d’alojamento est « jointement et solidairement responsable avec les hôtes des dommages causés par ces derniers au bâtiment dans lequel l’unité est installée« . Ainsi, le responsable de l’établissement est tenu de souscrire une assurance qui couvre les risques d’incendie et les dommages matériels et immatériels causés aux hôtes et aux tiers.
L’assurance doit être contractée immédiatement et son absence peut entraîner l’annulation de l’enregistrement, ce qui signifie que votre alojamento local licence sera révoquée.
À la fin de la période de 30 jours suivant la notification préalable avec délai au conseil municipal, il y a une inspection obligatoire de l’alojamento local pour vérifier sa conformité avec toutes les exigences.
Voici les obligations légales que l’alojamento local doit fournir à ses hôtes lors de chaque visite et dont l’inspection vérifiera le respect:
Les établissements AL doivent se conformer à certaines exigences légales :
Les établissements AL d’une capacité inférieure ou égale à 10 personnes doivent également répondre à des exigences de sécurité, mais plus simples:
Si la capacité d’accueil est supérieure à 10 personnes, l’alojamento local doit respecter les règles contre les incendies conformément à la législation : DL N.º 220/2008 et Portaria N.º 1532/2008.
Le service portugais des étrangers et des frontières (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) exige que les responsables des appartements et hôtels nationaux AL communiquent les données de tous les étrangers qui les utilisent – la personne qui fait la réservation et les autres clients. Les données demandées sont les suivantes :
Certaines municipalités portugaises ont mis en place la Taxe Municipale Touristique (Taxa Municipal Turística) sur les nuitées. Il s’agit d’une taxe imposée à tous les clients séjournant dans des établissements touristiques ou des alojamento locaux dans les villes où la taxe est en vigueur. En plus du prix de la chambre, un montant supplémentaire est facturé, par nuit et par personne. Par exemple, à Lisbonne, il est obligatoire de facturer une taxe d’occupation nocturne de 2 euros par personne et par séjour, à l’exclusion des enfants de moins de 13 ans, pour un maximum de 7 nuits.
Si le bien n’est que partiellement utilisé en tant qu’AL, seuls 25 % des dépenses seront considérés comme des déductions. Les dépenses déductibles sont les suivantes
La législation fiscale étant fréquemment modifiée au Portugal, nous vous invitons à vérifier toutes les informations pertinentes mises à jour au moment où vous décidez de vous lancer dans votre activité d’alojamento local.
À partir du moment où vous commencez à exploiter votre alojamento local, voici les obligations fiscales que vous devrez remplir:
Pour être sûr d’avoir toutes les informations correctes pour votre situation spécifique et d’être en conformité avec toutes les obligations légales, nous vous conseillons de consulter un comptable spécialisé. Chez Pearls of Portugal, nous pouvons vous aider dans cette démarche en vous conseillant nos partenaires professionnels expérimentés et de confiance.
Un bon moyen de donner à votre alojamento une visibilité locale est d’avoir votre propre site web d’alojamento local. Vous pouvez le faire vous-même avec un petit investissement dans un thème WordPress préconstruit, l’achat d’un nom de domaine et l’hébergement d’un serveur. L’avantage d’avoir votre propre site web est que vous pouvez créer un canal de vente directe, qui répond sans délai aux questions des clients. Vous pouvez y inclure une option de réservation directe et régler vos affaires directement à partir de votre site web.
Un autre moyen d’obtenir une visibilité plus immédiate et de placer votre nouvelle entreprise sur la carte, ainsi que de gagner en réputation et en confiance auprès des clients, est d’annoncer votre alojamento local sur les meilleures plateformes disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor et Expedia sont parmi les plateformes de publicité et de réservation les plus connues. Mais toutes ne sont peut-être pas adaptées à vos besoins.
Nous vous conseillons tout d’abord de déterminer le profil de votre entreprise en fonction du type d’hébergement que vous proposez et du segment de public que vous souhaitez cibler. Vous serez alors en mesure de choisir la plateforme qui répond le mieux à vos besoins. Même alors, pour maximiser votre portée, la diversification est essentielle : envisagez de faire de la publicité sur au moins 4 plateformes différentes, y compris celles qui ont une portée plus large, comme Booking, et celles qui sont plus segmentées, comme Vrbo. Ces plateformes font évidemment payer des commissions, c’est donc un coût qui doit être budgétisé dans votre entreprise.
Une description détaillée de la propriété et de ses environs est très importante pour informer et attirer les clients, mais une galerie de photos de bonne qualité peut permettre à votre AL de se démarquer de ses concurrents. Envisagez d’engager un photographe professionnel spécialisé pour capturer les meilleures caractéristiques de votre alojamento local de la manière la plus attrayante possible. Vous pouvez même ajouter une vidéo professionnelle pour une expérience virtuelle plus immersive.
En tant que leader de l’immobilier agent d’achat, nous, chez Pearls of Portugal, vous offrons le meilleur guide de l’alojamento local au Portugal. Notre objectif est de vous aider à trouver la meilleure solution possible pour obtenir un retour durable sur votre investissement dans l’achat d’une maison dans ce pays. Nous travaillons avec des partenaires professionnels pour vous assister tout au long du processus, alors n’hésitez pas à nous demander de l’aide!
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