Acheter une propriété au Portugal

Ces dernières années, le Portugal est devenu une excellente alternative aux autres marchés immobiliers européens. L’achat d’un bien immobilier au Portugal est devenu très populaire parmi les investisseurs internationaux pour diverses raisons:

  • une qualité de vie élevée
  • modèles fiscaux avantageux
  • prix de l’immobilier moins élevés
  • très bonne appréciation de la valeur
  • grande diversité culturelle

Chez Pearls of Portugal, nous offrons les services d’agents immobiliers et d’acheteurs les plus importants pour l’achat d’une propriété au Portugal et avons toujours des offres actuelles et sélectionnées sur notre site Web. Nous sommes le leader du marché de l’accompagnement des clients internationaux au Portugal. Nous proposons également des visites en ligne pour acheter une propriété à domicile pendant la crise COVID-19.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter!

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Démarche pour acheter une maison au portugal

Lors de l’achat de biens immobiliers au Portugal, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat en cas d’ambiguïté. Nous coopérons avec plusieurs avocats dignes de confiance. Les coûts des services d’avocat les plus importants sont inclus dans le prix fixe lorsque vous travaillez avec nou

Nos avocats examinent la situation juridique du bien immobilier. L’accent est mis sur la légitimité du vendeur, l’existence de charges et l’exhaustivité des documents. En outre, il est vérifié si le bien immobilier existe même officiellement sous la forme visitée. Il est également possible de vérifier à l’avance si les conditions de base pour une location touristique ultérieure sont remplies. Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, il est toujours conseillé de faire réaliser une expertise avant l’achat. Cela peut faire l’objet d’une clause distincte dans l’avant-contrat.

Le registre foncier portugais (Registo Predial) contient l’enregistrement légal de la propriété et fournit des informations sur la façon dont la propriété est construite. Cependant, vous pouvez également obtenir des informations sur la légitimité du vendeur et les charges financières du bien. La Caderneta Predial est l’extrait du registre fiscal contenant des informations sur la situation fiscale et les obligations fiscales liées à la propriété au Portugal.

Ces vérifications sont incluses dans l’avant-contrat de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV) qui est d’usage pour l’achat d’un bien immobilier au Portugal. L’avant-contrat est juridiquement valable même sans intervention notariale. Il est également possible d’enregistrer l’avant-contrat au bureau du registre foncier au Portugal, mais cela n’est pas courant.  Si l’on décide de le faire, l’impôt sur les mutations immobilières (IMT) de l’achat régulier doit être payé dès l’avant-contrat. Si l’achat n’a pas lieu, la taxe est remboursée dans les 30 jours.

Il est d’usage de verser un acompte d’environ 10 % du montant total. Dans l’avant-contrat, le vendeur doit déjà fournir le certificat énergétique nécessaire du bien. Il en va de même pour un extrait de l’inscription au registre foncier. L’avant-contrat doit comporter les numéros d’enregistrement correspondants des deux documents, qui doivent toujours être vérifiés. En outre, les maisons construites après 1951 doivent disposer d’une licence d’utilisation officielle (Licença de Utilização) qui correspond aux conditions structurelles actuelles. Il en va de même pour les ajouts, les dépendances ou les garages. Il arrive souvent que les documents ne soient pas tous complets. Il ne s’agit pas en soi d’un problème grave et il sera traité en conséquence par votre avocat.

Le CPCV contient généralement une clause de délai qui oblige l’acheteur à remplir le contrat de vente notarié. Normalement, il y a 2 à 3 mois pour fixer le rendez-vous chez le notaire. Toutefois, ce délai est négociable et ne doit pas être complètement épuisé. Les clauses ou conditions importantes de l’achat sont également incluses dans l’avant-contrat. Sinon, des demandes de dommages et intérêts sont généralement formulées au cas où le contrat réel ne se concrétise pas. L’acheteur est responsable avec son acompte d’environ 10 % du prix d’achat s’il se retire de l’achat sans justification. Les vendeurs sont tenus par la loi de rembourser à l’acheteur potentiel le double de l’acompte (c’est-à-dire l’acompte plus le même montant à titre de pénalité) en cas de non-respect du contrat préliminaire. Dans le contrat préliminaire, le vendeur doit également divulguer ou énumérer les locataires existants.

Le contrat d’achat ultérieur requiert une forme notariée.  Ce contrat est formulé par un notaire ou un avocat traditionnel et ne contient pas les clauses essentielles convenues entre l’acheteur et le vendeur. Celles-ci font partie de l’avant-contrat. Contrairement à d’autres pays, l’inscription habituelle de l’acheteur au registre foncier n’est pas requise pour le changement effectif de propriété, de sorte que l’acheteur devient propriétaire du bien au Portugal dès la conclusion du contrat d’achat notarié. Toutefois, l’enregistrement doit être effectué par un avocat ou un notaire au plus tard deux mois après l’achat. L’enregistrement coûte environ 250 EUR.

Les biens immobiliers sont toujours payés au moyen d’un chèque bancaire portugais (chèque bancário). Pour ce chèque, il faut ouvrir un compte au Portugal. Une condition préalable est la possession d’un numéro fiscal portugais (NIF), qui peut être demandé au Portugal auprès du bureau des impôts ou de l’ambassade portugaise pour une somme modique. Le numéro d’identification fiscale est délivré le jour même de la demande. Pour de plus amples informations, veuillez nous contacter!


ACHETER UN TERRAIN AU PORTUGAL

En plus d’acheter une propriété existante, l’achat d’un terrain au Portugal est une alternative de plus en plus populaire. Vous pouvez souvent trouver une vieille maison sur la parcelle, qui peut être rénovée ou supprimée. Vous pouvez acheter des domaines fantastiques, surtout à l’intérieur du pays, à des prix très raisonnables. Sur les côtes, notamment en Algarve, c’est beaucoup plus difficile. Si vous êtes intéressé par une propriété au Portugal, vous devez bien planifier votre achat malgré les prix bas et prendre en compte divers aspects lors du choix. Dans quelle mesure la rénovation vaut-elle la peine par rapport au nouveau bâtiment doit être vérifiée au préalable. La construction neuve de maisons est souvent rentable car les coûts de construction sont relativement bas, et vous pouvez réaliser vos idées personnelles.

Coûts de la propriété

Le coût d’un terrain avec un permis de construire varie selon la zone. Dans les zones rurales proches des grandes villes, les prix varient de 20 à 40 € le mètre carré, alors que sur la côte atlantique, les prix peuvent aller jusqu’à 120 à 180 €. En Algarve, les prix peuvent même aller de 400 € à 1000 € le mètre carré (et plus) pour une propriété de première classe. À l’intérieur des terres, les coûts sont nettement inférieurs et dans les zones rurales, les terres agricoles peuvent être achetées pour quelques euros le mètre carré. Selon la qualité et l’emplacement, les coûts de construction varient entre 400 € et 1 600 € par mètre carré. La taxe sur les mutations immobilières (SISA) est de 6,5%.

L’achat de terres

L’achat d’un bien immobilier ne doit pas être sous-estimé malgré la baisse des prix. Le point le plus crucial est que l’investisseur dispose du permis de construire nécessaire (Terreno Urbano) et que la propriété soit suffisamment grande pour la construction d’une maison ou pour le bâtiment que vous envisagez. S’il y a déjà un vieux bâtiment sur la propriété qui a été légalement construit, le processus est beaucoup plus facile. Par conséquent, assurez-vous que l’inventaire des logements a été officiellement inscrit au registre foncier.

Vous devez également vérifier ce qui a été entré exactement. Il peut arriver que seule une partie de la propriété ait été construite légalement ou que des bâtiments annexes aient été convertis en espace de vie, ce qui peut devenir un problème lorsque vous souhaitez vendre la propriété plus tard. Il est également possible de construire sur des terres agricoles. Cependant, il existe des limites strictes pour les terres et les bâtiments. Vous pouvez obtenir ces informations auprès de la mairie locale (Câmara Municipal). Certaines propriétés ne conviennent pas à la construction car elles sont trop pentues ou protégées. Assurez-vous qu’il n’y a pas de restrictions par les lignes à haute tension, les conduites d’eau ou les droits de passage qui pourraient affecter la planification du bâtiment. Gardez à l’esprit que le coût de la fourniture de services immobiliers dans une zone rurale éloignée peut être plus élevé et qu’un approvisionnement en eau fiable est nécessaire. Lors de l’achat d’un terrain au Portugal, vous devez vous assurer que le contrat d’achat dépend de l’obtention du permis de construire nécessaire.

Vous devriez obtenir une confirmation écrite que la propriété est correctement inscrite dans le registre foncier local. Vérifiez également si le bon permis de construire est disponible. Certaines parcelles sont proposées en sections à la vente, bien que la division n’ait pas encore été officiellement approuvée. L’approbation doit être disponible lors de l’achat ou faire partie du contrat préliminaire en tant qu’accord. Il est également toujours conseillé de faire mesurer officiellement la propriété avant de l’acheter. Cela coûte environ 800€. Si le permis de construire est incorrect ou si l’ancien bâtiment a déjà été construit illégalement, vous pouvez vous attendre à des sanctions élevées. Un nouveau bâtiment doit généralement être démoli à nouveau.

A noter qu’il peut prendre beaucoup de temps pour obtenir un permis de construire au Portugal. La plupart du temps, il faut environ six mois avant d’obtenir l’approbation. La plupart des entreprises de construction proposent des forfaits qui incluent le terrain et le coût de construction de votre maison. Cependant, il n’est pas toujours conseillé d’acheter le terrain à bâtir au Portugal auprès de l’entreprise de construction. Il est conseillé de comparer les différents coûts de terrain et de construction et de rechercher d’autres offres. Si vous décidez d’acheter un ensemble complet à un entrepreneur, vous devez insister sur des contrats séparés pour le terrain et la propriété. Dans le meilleur des cas, vous recevrez le titre de propriété avant de signer un contrat de construction.


VISITES

Visiter des propriétés au Portugal n’est pas très différent de celui d’autres pays. Une différence, cependant, est que les grandes entreprises, en particulier, peuvent faire enregistrer leur visite de la propriété avec une signature. Cela déclenche souvent une irritation chez les acheteurs, car on vous demande de signer quelque chose que vous ne comprenez peut-être pas encore. Cependant, le fond de cette signature est un processus interne et non de mauvaises intentions. En cas de doute, signez avec « Mickey Mouse ». Nous avons rassemblé une série de conseils dans une liste de contrôle pour vous permettre de consulter plus facilement les propriétés au Portugal:

  • Vous pouvez utiliser Google pour explorer la maison et ses environs avant votre visite. Profitez-en pour prendre une photo au préalable et annuler le rendez-vous si nécessaire.
  • Vérifiez les photos dans les publicités à l’avance pour les problèmes de moisissure. Beaucoup de dommages ou de décoloration des murs sont déjà visibles sur les photos.
  • Soyez ponctuel à la date convenue. Même si vous êtes en vacances et que c’est un pays du sud de l’Europe, le courtier partira au bout d’un moment et ne reviendra pas si vite.
  • Si vous aimez la propriété, vous devez d’abord la garder pour vous. Nous avons souvent vu des clients courir avec euphorie dans la maison et se demander plus tard que la négociation des prix était compliquée. Reste calme.
  • Le goût du meuble est coutumier au Portugal. Certains clients considèrent le style d’ameublement plus que la nature de la maison. Concentrez-vous sur la maison et non sur les meubles.
  • Demandez au courtier tout ce qui est important pour vous. En cas de doute, vous ne devez pas vous fier aux déclarations du courtier ou du propriétaire. Vous devez clarifier de nombreux points tels que les options de construction, les propriétés voisines, etc. avec l’administration municipale par l’intermédiaire d’un avocat.
  • Faites attention aux dommages causés par l’humidité sur les murs. Les zones autour des fenêtres et des côtés du temps, en particulier, sont souvent des points faibles. Au Portugal, il n’y a généralement pas de barrières contre l’humidité installées, ce qui peut être vu dans les zones des plinthes.
  • Examinez également les endroits de la propriété qui peuvent ne pas être immédiatement accessibles. Si la maison a accès au grenier, assurez-vous d’y jeter un coup d’œil. Regardez derrière les placards si possible. Au sous-sol, il a généralement l’air plutôt désordonné. Cependant, vous devriez toujours regarder dans les coins pour voir s’il y a des défauts de construction ou de l’humidité. Une mauvaise retenue n’est pas à sa place ici.
  • Prenez le temps de visiter et de prendre des photos si nécessaire. Nous avons souvent vu des acheteurs se promener dans la propriété, et les questions restent sans réponse par la suite.
  • Prenez le temps d’explorer les environs de la maison. Faites une longue marche ou traversez la ville en voiture. Si nécessaire, cela vaut la peine de revenir à la propriété à un autre moment de la journée et de faire une deuxième impression. Éliminez que rien ne vous dérange de manière significative, comme des chiens bruyants, le bruit de la rue ou des hôtels à proximité.
  • Vérifiez l’orientation du soleil lors de la visite de la propriété. Chacun a ses préférences ici. Certains l’aiment très ensoleillé et d’autres plus à l’abri. Certaines maisons sont déjà en location touristique et sont annoncées comme telles. Dans ces cas, assurez-vous d’avoir un aperçu des revenus locatifs et de lire les commentaires des visiteurs. Les deux peuvent être effectués sur des portails tels que Airbnb ou Booking sans trop d’effort.

COÛTS D’ACHAT

  • Comme dans d’autres pays, l’achat d’un bien immobilier entraîne un coût supplémentaire en plus du prix réel. Certains de ces frais sont obligatoires, d’autres sont facultatifs. Nous sommes heureux de vous aider.Frais obligatoires (Portugal continental):
    • Frais de notaire : Ils représentent entre deux et trois pour cent du prix d’achat et sont encourus lors de l’achat effectif ;
    • Taxe sur les mutations immobilières (IMT): La taxe est échelonnée et un maximum de huit pour cent est dû. Pour les biens immobiliers inférieurs à 92.407 euros, il n’y a pas de droit de mutation. Vous pouvez trouver un simulateur fiscal sur notre site ;
    • Taxe foncière : Cette taxe est différenciée selon les régions et doit être payée annuellement. Le taux est compris entre 0,3 et 0,8% de la valeur de la propriété selon l’inscription au registre foncier. Il ne faut donc pas s’étonner si les informations enregistrées sur la valeur et la taille du bien immobilier s’écartent généralement fortement de la réalité ;
    • Demande de numéro fiscal (NIF) env. 12euros;
    • Inscription au cadastre (environ 250 EUR) ;
    • TVA sur les immeubles neufs;
    • Droit de timbre : Il est payé au bureau des impôts et doit être présenté au notaire lors de la signature du contrat d’achat. C’est 0,8% du prix d’achat.
    Frais optionnels :
    • Frais juridiques : Si vous engagez un avocat, les frais représentent entre 2 et 3 % du prix d’achat.
    • Commission de courtage : Si vous engagez un courtier portugais, vous payez jusqu’à 5% du prix d’achat.

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