Vous êtes donc séduit par l’idée de posséder un bout de Portugal. Peut-être est-ce la lumière dorée qui baigne les villes anciennes, le bruit rythmé des vagues de l’Atlantique ou l’odeur alléchante du bacalhau qui s’échappe d’une tasca locale. Quelle que soit la source de ce rêve, vous n’êtes pas seul. Le Portugal est devenu une destination phare pour les acheteurs internationaux, offrant un mélange unique d’histoire riche, de culture dynamique et d’un mode de vie indéniablement attrayant. Ce guide est votre boussole, conçu pour vous aider à naviguer dans le parcours passionnant, mais parfois complexe, de l’achat d’une propriété dans ce magnifique pays. Nous vous expliquerons le processus, vous donnerons les clés pour vous aider à prendre les bonnes décisions et veillerons à ce que la maison de vos rêves devienne une réalité tangible.
De nombreux primo-accédants se concentrent uniquement sur le prix affiché, mais au Portugal, comme dans de nombreux pays, il existe des coûts supplémentaires importants. Les ignorer peut entraîner de mauvaises surprises et compromettre votre rêve. Considérez votre
Une bonne règle générale consiste à prévoir un budget supplémentaire de 10 à 15 % du prix d’achat du bien immobilier pour couvrir tous ces frais annexes. Soyez prudent dans vos estimations, vous éviterez ainsi tout stress.
Oui, les prêts hypothécaires au Portugal sont principalement réglementés par la Banco de Portugal, la banque centrale du Portugal. Gardez à l’esprit que les banques portugaises n’offrent généralement pas de prêts hypothécaires couvrant plus de 70 % de la valeur d’un bien. Cela signifie que vous devez mettre au moins 30 % de la valeur totale du bien en valeur propre. Il est préférable de planifier avec 40 % de capitaux propres. Ce dépôt prouve également votre stabilité financière et votre engagement envers le prêt.
Important à savoir : il est judicieux d’étudier les différentes options de prêt avant de commencer à chercher une maison. Au Portugal, vous devez rembourser votre prêt plus les intérêts dans le délai convenu. Il n’y a donc pas de dette résiduelle à la fin du terme. Cela signifie que la banque calculera le montant que vous devez payer chaque mois et votre revenu variable lors de l’octroi du prêt afin de déterminer si vos revenus sont suffisants pour un prêt et quel peut être le montant de celui-ci.
Techniquement, il suffit de constituer deux nouvelles choses avant d’acheter un bien immobilier au Portugal : un numéro d’impôt portugais (NIF) et un compte bancaire portugais. Naturellement, vous aurez aussi besoin de fonds suffisants et d’une pièce d’identité valide.
Le NIF est votre numéro d’identification fiscale personnel au Portugal. Comme c’est obligatoire pour presque tout dans le pays, vous devriez prioriser l’obtention immédiate. Vous n’avez pas besoin de vivre au Portugal pour demander un NIF. Cela coûte environ 15 € si demande en personne dans un bureau local. Si vous postulez en ligne, cela coûte environ 120 €. Vous pouvez l’obtenir auprès de l’autorité fiscale locale (Finanças), par l’intermédiaire de votre avocat, ou par l’intermédiaire d’un conseiller fiscal portugais.
Ouvrir un compte bancaire portugais est une étape non négociable pour deux raisons principales :
Pour plus de détails sur l’institution qui correspond à vos besoins, n’hésitez pas à consulter notre guide sur les banques portugaises.
Le
Le CPCV contient généralement une clause temporelle qui oblige l’acheteur à conclure le contrat d’achat notarié dans un délai déterminé. Normalement, le délai pour convenir du rendez-vous chez le notaire est de 2 à 3 mois. Toutefois, cette période est négociable et ne doit pas nécessairement être utilisée dans son intégralité. Des clauses ou conditions importantes pour l’achat sont également incluses dans l’avant-contrat.
L’acheteur est responsable de son acompte d’environ 10 % du prix d’achat s’il se retire sans justification. Les vendeurs sont légalement tenus de rembourser l’acheteur potentiel deux fois l’apport initial (c’est-à-dire l’apport plus le même montant que la pénalité contractuelle) si le contrat préliminaire n’est pas rempli. Dans le contrat préliminaire, le vendeur doit également spécifier ou lister les locataires existants.
Bien qu’il ne soit pas obligatoire, le CPCV est fortement recommandé, en particulier si certains documents manquent du côté du vendeur ou si vous avez besoin d’un crédit bancaire pour l’achat.
Important à savoir : le CPCV est le contrat officiel de réservation d’un bien immobilier au Portugal et est réglementé par la loi. Il existe d’autres contrats de réservation émis par des agences immobilières, mais ceux-ci ne sont pas recommandés car ils ne sont pas légalement officiels.
Le contrat d’achat qui s’ensuit doit être rédigé sous forme notariée par un avocat ou un notaire. Contrairement à d’autres pays, l’inscription habituelle de l’acheteur au registre foncier n’est pas nécessaire pour le transfert effectif de propriété. Cependant, l’inscription doit être effectuée par un avocat ou un notaire au plus tard deux mois après l’achat. L’inscription coûte environ 250 €. Il est important de savoir que la propriété est légalement transférée à l’acheteur dès la signature du contrat. Ce transfert ne dépend pas de l’inscription au nom de l’acheteur. C’est pourquoi, en tant qu’acheteur, vous devez payer par chèque bancaire portugais, un moyen de paiement qui ne peut pas être refusé.
Important à savoir : lorsque le contrat est signé, la propriété est légalement transférée à l’acheteur. Ce transfert de propriété ne dépend pas de l’enregistrement au nom de l’acheteur. Par conséquent, en tant qu’acheteur, vous devez payer avec un chèque bancaire portugais spécial libellé au nom du vendeur.
La simplification des permis d’urbanisme, une loi adoptée en janvier 2024, a « simplifié » les formalités liées à l’achat et à la vente de maisons. Plus précisément, il n’est plus obligatoire de présenter la « Ficha Técnica da Habitação » (FTH) et la « Licença de Utilização » (licence d’habitation) lors de la signature du CPCV.
Il s’agit d’une mesure avantageuse dans la mesure où elle permet à davantage de biens immobiliers d’être mis sur le marché et simplifie en quelque sorte le processus d’achat, puisqu’il y a deux documents de moins à attendre et à payer, ce qui rend l’achat globalement un peu moins cher. Cependant, en tant qu’acheteur,
Personne n’aime s’occuper des impôts, mais heureusement, le système fiscal portugais est simple et convivial. Voici ce que vous devez savoir :
C’est le coût supplémentaire le plus important, calculé progressivement en fonction du prix d’achat, et il varie selon que le bien sera votre résidence principale ou une résidence secondaire. Pour une résidence principale, les biens jusqu’à 106 346 € sont exemptés (0 %), augmentant à travers plusieurs tranches jusqu’à un taux maximal de 7,5 % pour les biens supérieurs à 1 150 853 €. Les résidences secondaires et les propriétés à l’achat pour louer suivent les mêmes tranches mais commencent à 1 % au lieu de 0 % pour le niveau le plus bas. Les propriétés rurales sont imposées à un taux fixe de 6,5 %, et les achats effectués par des entreprises basées dans des paradis fiscaux sur liste noire sont soumis à un taux fixe de 10 %, quelle que soit leur valeur. (Taux à jour selon les tableaux IMT 2026 publiés par l’APCMC ; vérifiez toujours la tranche exacte avec votre avocat, car les seuils sont ajustés périodiquement.)
Les acheteurs âgés de 35 ans ou moins achetant leur premier logement permanent peuvent également bénéficier d’une exonération totale ou partielle à la fois de l’IMT et de la taxe de timbre dans le cadre du régime IMT Jovem , introduit en août 2024 et prolongé jusqu’en 2026 — s’appliquant actuellement aux biens jusqu’à environ 330 539 € (exonération totale) avec une réduction partielle allant jusqu’à environ 660 982 €. Depuis son introduction, la mesure a soutenu plus de 77 000 jeunes acheteurs.
Un impôt fixe de 0,8 % appliqué au prix de vente du bien (ou à sa valeur imposable, selon la valeur la plus élevée), payable au moment de l’acte. Si vous financez l’achat par un prêt hypothécaire, une taxe de timbre supplémentaire de 0,6 % s’applique au montant du prêt lui-même, donc prévoyez les deux séparément. (Confirmé actuel pour 2026 — ce taux est resté stable ces dernières années, mais vérifiez toujours auprès de votre avocat au moment de la signature.)
Une fois que vous êtes propriétaire du bien, vous paierez cette taxe municipale annuelle basée sur la valeur imposable du bien (Valor Patrimonial Tributário, VPT), qui est généralement bien inférieure au prix d’achat du marché. Les tarifs pour les biens urbains varient de 0,3 % à 0,45 %, chaque municipalité fixant son propre taux dans cette fourchette — donc le chiffre exact dépend de l’endroit où vous achetez au Portugal. Les propriétés rurales sont taxées à un taux fixe de 0,8 %. L’IMI est facturé en un à trois versements (avril, juillet et novembre) selon le montant total du, et est toujours payé par la personne qui possède le bien au 31 décembre de l’année fiscale concernée.
Une exception utile à connaître : une exemption temporaire IMI jusqu’à 3 ans peut s’appliquer si le bien devient votre résidence permanente et que sa valeur imposable se situe en dessous d’un certain seuil — demandez à votre avocat si votre achat est éligible, car cela varie selon la municipalité et le revenu du ménage. (À jour au budget de l’État 2026 ; les critères d’exemption sont révisés chaque année.)
Dernière vérification des taux d’imposition : juillet 2026. Les taxes foncières portugaises (IMT, droits de timbre, IMI) sont examinées et ajustées dans le cadre du budget d’État de chaque année, afin que les chiffres puissent passer d’un an à l’autre Suivant. Les taux ci-dessus reflètent le Tableaux en vigueur pour 2026 ; Nous mettons à jour ce guide à chaque publication de nouveaux chiffres, mais confirmons toujours le montant exact pour votre achat spécifique avec votre avocat avant de signer.
L’encre est sèche, les clés sont entre vos mains : vous êtes désormais propriétaire au Portugal ! Mais le parcours ne s’arrête pas là. Il reste encore quelques étapes cruciales à franchir pour assurer une transition en douceur vers votre nouvelle vie.
Il s’agit d’une étape cruciale, généralement prise en charge par votre avocat ou le notaire, mais il est important de bien la comprendre.
Assurez-vous d’obtenir la preuve que ces enregistrements ont bien été effectués. Votre avocat vous fournira des copies certifiées conformes des actes enregistrés.
Une fois que la propriété est officiellement à vous, vous devrez mettre en place les différents services nécessaires. Si vous envisagez de louer le bien pour le tourisme, les services resteront à votre nom et une assurance spéciale sera ajoutée. Lorsque vous louez normalement votre bien, vous pouvez décider si le locataire doit s’en occuper ou non. Dans tous les cas, Pearls of Portugal vous aidera à mettre en place les services dont vous avez besoin – ainsi que toute autre assurance que vous pourriez souhaiter souscrire.
L’une des premières tâches pratiques consistera à transférer les comptes de services publics existants à votre nom ou à en créer de nouveaux.
Important à savoir : si vous vivez dans un appartement situé dans un immeuble, l’assurance incendie des bâtiments est obligatoire au Portugal.
En tant que propriétaire immobilier au Portugal, vous disposez de certains droits, mais aussi, et surtout, de certaines responsabilités.
Droits :
Responsabilités :
Familiarisez-vous avec ces obligations afin de garantir une expérience de propriété sans tracas.
Pearls of Portugal est enregistrée auprès de l’IMPIC (AMI 14801) et a soutenu des acheteurs internationaux de plus de 30 pays dans l’achat réussi de biens immobiliers à travers le Portugal. Nous sommes le leader du marché au Portugal pour le soutien professionnel à l’achat d’investissements immobiliers internationaux. Avec nous, vous avez un partenaire solide à vos côtés qui rendra le déménagement au Portugal facile et sans stress. La chose la plus importante pour nous est une coopération juste et de confiance. Vous ne prenez aucun risque avec nous et êtes toujours maître du processus d’achat. Avec nous, vous achetez les meilleures propriétés en toute sécurité et à moindre coût.
Oui, vous devez indiquer votre situation matrimoniale lorsque vous achetez une maison au Portugal. Cela fait partie des informations personnelles essentielles, conformément aux lois portugaises sur le mariage et l’héritage.
Oui, vous pouvez acheter un bien immobilier seul, mais vous ne pouvez pas vendre le bien immobilier seul au Portugal.
Oui. Cela s’appelle « Contrato promessa com Eficácia Real » et signifie qu’il y a une pré-enregistrement de la vente. Dans ce cas, vous devez payer l’IMT et l’Imposto Selo lors de la signature du CPCV. Si la vente ne se fait pas, vous récupérerez les impôts dans les 30 jours.
Oui. Le marché est régulé par l’IMPIC (Instituto Dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
Non, l’agent immobilier ne peut pas facturer l’acheteur. Cela est interdit par la loi.
Non, une offre n’est contraignante que lorsque vous signez le CPCV ou l’acte.
Cela dépend. Si vous avez une clause dans le CPCV pour ce cas, alors non. Sinon, oui. Si votre crédit n’a pas encore été accepté lorsque vous signez le CPCV, veillez à inclure cette clause dans le contrat.
Les achats immobiliers doivent être effectués au moyen d’un chèque bancaire portugais (cheque bancário).
Au cours de la transaction, un représentant de la banque se joindra à la réunion. L’acheteur devra apporter deux chèques bancaires : l’un destiné à la banque et l’autre correspondant au solde du montant dû au vendeur (si le prix de vente est supérieur au montant de l’hypothèque). L’acheteur remettra ensuite le chèque bancaire à l’employé de la banque, qui lui remettra un certificat attestant que l’hypothèque a été remboursée.
Oui. Cependant, les cryptomonnaies ne sont pas considérées comme des moyens de paiement officiels : le paiement doit être effectué par chèque.
Les agents immobiliers au Portugal doivent être enregistrés auprès de l’
Oui, le Portugal accueille les acheteurs étrangers, y compris les Américains, qui constituent l’une des principales nationalités étrangères à acheter des biens immobiliers au Portugal ces dernières années !
Les maisons sont généralement moins chères au Portugal qu’en Europe du Nord et en Amérique du Nord, par exemple. Mais les prix varient considérablement d’une ville à l’autre. La capitale Lisbonne et l’Algarve peuvent être chères dans certaines zones, par exemple, mais les maisons sont généralement moins chères au Portugal qu’aux États-Unis et dans d’autres pays.
Non, vous n’avez pas besoin d’un visa pour acheter un bien immobilier au Portugal, ce n’est pas nécessaire.
Lisbonne, Cascais, l’Algarve et la Côte d’Argent sont très prisées des expatriés.
Les avantages comprennent des prix plus bas, un climat exceptionnel et une grande variété d’offres. Les inconvénients sont, par exemple, la bureaucratie et l’absence de chauffage dans les maisons portugaises, ce qui peut rendre les hivers un peu désagréables.
Même si vous n’êtes pas obligé de faire appel à un avocat pour vous aider dans votre achat immobilier au Portugal, vous devriez absolument en engager un afin de vous assurer que tout se passe bien. Lorsque vous travaillez avec Pearls of Portugal, nous mettons nos avocats à votre disposition.
Oui, tout à fait. Vous obtenez une maison traditionnelle dotée de tout le confort moderne, que vous pouvez décorer et aménager à votre guise.
Bien que cela ne soit généralement pas obligatoire, si vous payez un prêt hypothécaire, vous devrez très probablement souscrire une assurance habitation. Les formules de base couvrent généralement le vol, les incendies et les catastrophes naturelles.
En plus de louer votre propriété au Portugal, vous pouvez également la proposer à la location à court terme, via Alojamento Local. Pour cela, vous devez obtenir une licence AL.
Bien sûr, l’Algarve est une option évidente, mais l’Alentejo est également un choix formidable. Si vous aimez la tranquillité et vous baigner dans les rivières, les régions proches des montagnes sont également idéales. Par exemple, Gerês et les environs de Coimbra, comme Penacova.
Un agent immobilier est essentiel pour un étranger qui souhaite acheter un bien immobilier au Portugal. Il fera le lien entre toutes les parties impliquées dans l’achat de votre maison et vous fera gagner beaucoup de temps et vous épargnera beaucoup de stress.
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