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Vendre une propriété au Portugal: Impôts et plus-values

Vous envisagez de vendre votre propriété au Portugal ? Que vous soyez un résident de longue date, un expatrié envisageant un mouvement, ou un investisseur à la recherche d’opportunités, il est extrêmement important pour vos finances de maîtriser les taxes liées à la vente d’une propriété au Portugal. De l’impôt sur les plus-values au statut de résident non habituel, nous vous aiderons à comprendre les subtilités de ce sujet complexe, ce qui vous permettra de planifier plus facilement votre prochain déménagement.

Le Portugal s’enorgueillit d’un marché immobilier dynamique, alimenté par sa riche histoire, ses paysages à couper le souffle et sa culture chaleureuse et accueillante. Cependant, comme toute entreprise immobilière, la vente d’une propriété ici implique sa part d’impôts. Heureusement, le Portugal offre plusieurs avantages fiscaux qui peuvent vous aider à atténuer vos obligations financières lors de la vente d’une propriété.

Tout d’abord, examinons l’impôt sur les gains en capital au Portugal – un élément essentiel que vous devez comprendre lors de la vente d’une propriété dans ce beau pays.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Comprendre l’impôt sur les plus-values au Portugal

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui que vous avez payé, le profit que vous réalisez est considéré comme une “plus-value”. Au Portugal, cette plus-value est soumise à l’impôt sur les plus-values. Mais ne vous inquiétez pas, le processus n’est pas aussi terrifiant qu’il n’y paraît.

En tant que résident, vous serez heureux d’apprendre que seuls 50 % de vos gains sont imposables. De plus, si vous possédez votre bien depuis plus de deux ans, vous pouvez bénéficier d’un allègement de l’inflation. Et pour les biens acquis avant 1989 ? Vous avez de la chance : ils ne sont pas du tout soumis à l’impôt sur les plus-values.

Le montant imposable de votre vente immobilière est ajouté à vos autres revenus de l’année, qui sont ensuite imposés sur la base des taux d’imposition sur le revenu progressifs, qui vont actuellement de 14,5 % (pour les revenus inférieurs à 7 479 €) à 48 % (pour les revenus supérieurs à 78 834 €).

Allégements pour la résidence principale

Le système fiscal portugais offre plusieurs allègements, ou “règles de transfert”, qui peuvent vous aider à éviter ou à réduire l’impôt sur les plus-values. Ces allégements entrent en jeu lorsque vous vendez une propriété qui était considérée comme votre résidence principale.

L’une des possibilités consiste à réinvestir dans une nouvelle résidence principale. Si vous vendez votre résidence principale au Portugal et réinvestissez le produit de la vente (net de tout prêt hypothécaire utilisé pour l’acquérir) dans une autre résidence principale, vous pourriez être exonéré de l’impôt sur les plus-values.

Cette exonération n’est toutefois pas automatique. Vous devez déclarer le montant du réinvestissement dans votre déclaration de revenus (IRS) de l’année de la vente du bien. En outre, le nouveau bien doit être situé dans l’UE ou dans un pays de l’Espace économique européen (EEE) qui échange des informations fiscales avec le Portugal.

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Les questions de temps et de propriété

En ce qui concerne cette exemption, le moment est important. Vous devez acheter votre nouvelle résidence dans les 36 mois qui suivent la vente de la première résidence ou dans les 24 mois qui la précèdent. En outre, vous devez y emménager dans les six mois suivant la fin de la période de trois ans afin d’éviter de devoir payer des impôts.

La propriété est tout aussi importante. Le bien doit être enregistré à votre nom, et il est conseillé d’avoir une trace claire de votre adresse auprès des autorités locales, des entreprises de services publics et sur les déclarations fiscales.

Comprendre ces réglementations peut sembler insurmontable, mais ne vous inquiétez pas ! Chez Pearls of Portugal, nous sommes là pour vous guider dans le processus et faire en sorte que la vente de votre propriété se déroule sans heurts et soit aussi efficace que possible sur le plan fiscal.

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Réinvestir dans un régime de pension

Une autre voie d’exonération intéressante est le réinvestissement dans un plan d’épargne à long terme ou dans une pension. Cet avantage peut être une aubaine si vous prenez votre retraite ou si vous avez plus de 65 ans.

Voici comment cela fonctionne : Après avoir vendu votre bien immobilier, vous pouvez réinvestir le produit de la vente dans un fonds de pension, un système de pension d’État ou un contrat d’assurance dans un délai de six mois. Comme pour le réinvestissement des biens immobiliers, vous devez indiquer votre intention d’investir les fonds dans votre déclaration de revenus pour l’année concernée.

Mais il y a un hic : lorsque vous réinvestissez dans une pension, vous ne pouvez recevoir qu’un paiement annuel maximum de 7,5 % de la valeur des fonds. Et n’oubliez pas que le bien vendu doit être à votre nom.

Mais qu’en est-il si vous avez vendu votre maison pour réduire votre surface habitable et qu’il vous reste des fonds après l’achat d’un bien plus petit ? Vous pouvez placer le solde dans un contrat d’assurance-vie et continuer à bénéficier de l’exonération.

Les non-résidents : Un paysage fiscal différent lors de la vente d’un bien immobilier

Si vous êtes un non-résident et que vous vendez un bien immobilier, les règles fiscales diffèrent légèrement. Conformément à la législation portugaise en vigueur, les non-résidents sont imposés sur l’ensemble des gains réalisés lors de la vente de biens immobiliers au Portugal. Le taux est fixé à 28 % pour les personnes physiques et à 25 % pour les sociétés. Pour les sociétés situées dans les paradis fiscaux, le taux passe à 35 %.

Toutefois, si vous résidez dans un pays de l’UE ou de l’EEE, vous pouvez choisir d’être imposé en tant que résident portugais. Cette option est avantageuse si vous avez un revenu relativement faible.

Des développements récents suggèrent que cette loi pourrait changer, étant donné que la Cour constitutionnelle portugaise et la Cour européenne de justice ont jugé le traitement différent des résidents et des non-résidents discriminatoire en vertu de la législation de l’UE. Bien que la loi portugaise n’ait pas encore été officiellement modifiée, des rapports indiquent que l’administration fiscale portugaise traite déjà les résidents et les non-résidents de la même manière.

Taxe sur les plus-values au Portugal: Les résidents non habituels (RNH) et leur statut fiscal

Si vous avez le statut NHR status, vous pouvez éviter les plus-values sur certains gains de source étrangère, en fonction des termes de la convention de double imposition conclue avec votre pays d’origine. Cela signifie que si la plus-value est imposable dans votre pays d’origine – comme c’est le cas pour les biens immobiliers britanniques – vous ne serez pas assujetti à l’impôt au Portugal.

Toutefois, ces gains sont “exonérés avec progression”, ce qui signifie qu’ils sont ajoutés à votre revenu annuel imposable pour calculer votre taux d’imposition portugais effectif.

Rechercher des conseils professionnels pour la vente d’un bien immobilier au Portugal : les taxes

N’oubliez pas que les réglementations fiscales sont susceptibles d’être modifiées. Il est donc conseillé de faire appel à des conseillers locaux pour vous guider dans le labyrinthe du code des impôts. Vous n’avez pas besoin d’y naviguer seul !

Chez Pearls of Portugal, notre équipe de experts en immobilier, forte d’une grande expérience dans l’assistance aux clients internationaux, est là pour vous guider à chaque étape du processus. Nous disposons de services juridiques et financiers spécialisés pour déterminer avec précision vos obligations, ce qui rend l’ensemble du processus transparent et sans stress.

Faites-nous confiance pour transformer ce parcours complexe en un voyage sans encombre – contactez Pearls of Portugal dès aujourd’hui, et laissez-nous vous aider à obtenir la meilleure offre pour votre propriété.

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10 réponses

  1. Bonjour,
    Avec mon conjoint nous sommes dans notre dernière année de RNH et nous allons déclarer nos revenus 2023 en mars prochain. Fin mars nous allons vendre notre logement du Portugal. Nous serions interessés par un réinvestissement en assurance vie ou autre plan de reinvestissement. Pour le faire que doit-on déclarer au Notaire et ce réinvestissement doit t-il se faire sur la totalité de la vente ou de la seule plus Value?
    D’autre part nous laissons beaucoup de Mobilier en place et avons effectués divers travaux. Que peut-on déclarer pour réduire cette plus value?

    1. Bonjour,
      Dans ce cas, il serait préférable de vérifier la situation avec un conseiller fiscal. Si vous nous contactez, nous vous mettrons en contact avec nos partenaires fiscaux de confiance. Merci!

  2. Bonjour,j habite en France et je vais revendre mon appartement au Portugal en mars 2024.
    Je ne suis pas residente fiscale au Portugal.
    108000€ prix d achat en 2016 et vendu 179000€ aujourd hui.
    Il est à noter que je rachète dans la foulée une maison au prix de 245000 € au Portugal.
    Quels impôts vais je payer?
    Merci de votre aide

  3. Bonjour,
    Si je comprends bien votre exposé sur la plus value immobiliére : nous sommes admis RNH 2020,
    donc nos retraites exonérees depuis. En cas de vente : l’imposition porterait sur la part non réinvestie rajoutée a nos retraites non imposables ? Cela parait injuste : imposés sur la vente oui mais pourquoi sur les retraites ?
    Il y a une loi precise sur cela ? Merci de votre réponse

    1. Bonjour!
      Vous conservez tous les privilèges RNH pendant 10 ans, y compris celui-ci.

  4. Bonjour je vais vendre mon appartement secondaire au Portugal pour acheter un appartement en France où je réside, y a-t-il un moyen de ne pas payer l’impôt sur la plus-value ou d’éviter les fameux 25%?
    J’aurais environ 100 000 euros de plus valu.
    Merci pour votre réponse

    1. Bonjour Maria,
      Prenez rendez-vous avec nous via le formulaire de contact (c’est gratuit) afin que nos experts puissent vous conseiller au mieux. Merci!

  5. bonjour,
    En 2015 suite au décès de mon Papa, ma sœur et moi avons hérité de la maison au Portugal,
    Nous voulons la mettre en vente, je ne suis pas résidente Portugaise.
    Qu’elle sera ma position par rapport à la plus value ?
    Merci
    Cordialement

    1. Bonjour,
      Veuillez envoyer un courriel à info@pearlsofportugal.com afin que nous puissions organiser un appel (entièrement gratuit) et comprendre comment nous pouvons traiter au mieux votre situation.
      Cordialement

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