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Nouveau gouvernement portugais: Ce qui change sur le marché du logement

Comme vous le savez peut-être, des élections ont eu lieu récemment et le gouvernement portugais a connu des changements majeurs, passant du PS au PSD, qui a dirigé le pays pendant 9 ans. Le nouveau premier ministre et le parti de coalition AD viennent de présenter leur nouveau programme, qui comprend quelques changements majeurs concernant le marché du logement au Portugal. Passons-les en revue!

Frederik Pohl
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Éventuels changements sur le marché du logement au Portugal en 2024

Comme indiqué précédemment, le nouveau gouvernement, dirigé par le Premier ministre Luís Montenegro, a récemment annoncé son programme pour les 4 années à venir. Étant donné que le logement est l’un des principaux points de l’agenda politique portugais – ainsi que de l’agenda européen -, il s’agit de l’un des sujets pour lesquels le plus de changements ont été proposés, avec la santé, les impôts et l’éducation. Que propose donc exactement le gouvernement ?

Annulation des mesures du programme Mais Habitação

Vous souvenez-vous du programme Mais Habitação? Annoncé il y a un peu plus d’un an par le précédent gouvernement, il consistait en un ensemble de nombreux changements à mettre en œuvre sur le marché du logement portugais. Il s’agissait notamment de la fin du programme Golden Visa et de l’interdiction des nouvelles licences Alojamento Local dans les zones densément peuplées.

Le nouveau gouvernement propose que toutes les mesures de Mais Habitação soient révoquées, déclarant, dans le programme, que “la réponse à la crise du logement ne réside pas dans le contrôle administratif des prix, le gel des loyers ou leur limitation dans des fourchettes très étroites, en ignorant les règles en vigueur pour tous”.

Le visa d’or portugais va-t-il réapparaître? Qu’en est-il du NHR?

Puisque le gouvernement propose le retrait de toutes les mesures de Mais Habitação, cela inclurait le rétablissement du programme Golden Visa. Cependant, il n’y a aucune mention directe d’une telle mesure ; il en va de même pour le programme fiscal NHR (Résident non habituel), qui a officiellement pris fin au début de l’année 2024. Néanmoins, les politiciens de l’AD ont suggéré par le passé que des programmes d’investissement internationaux seraient travaillés en cas de victoire du parti.

Par exemple, António Leitão Amaro, vice-président du PSD et ministre de la Présidence, dit en février de cette année qu'”il pourrait y avoir une amélioration des mécanismes d’orientation (du programme Golden Visa) vers le soutien de la satisfaction des défaillances du marché ou de la nécessité d’augmenter l’offre de loyers abordables. C’est une possibilité à analyser.”

Dans le programme proposé, il n’y a que deux références aux investissements internationaux et aux visas de résidence, à savoir:

  • “Clarifier les règles relatives aux investissements immobiliers et attirer les investissements (résidents et non-résidents)”;
  • “Modifier le régime de sorte que les permis de résidence soient basés sur des contrats de travail conclus précédemment ou par le biais d’un visa de demandeur d’emploi”.

Pour résumer, il n’y a pas de réponses concrètes concernant les programmes Golden Visa et NHR à l’heure actuelle. Si vous espériez postuler à l’un ou l’autre de ces programmes, l’avenir semble prometteur, mais nous devons définitivement attendre et voir.

Typical old houses in Porto
Typical old houses in Porto

Les mesures proposées en matière de logement pour 2024 au Portugal

Le Portugal, tout comme l’Europe et le reste du monde en général, traverse actuellement une crise du logement. Afin de s’attaquer à ce vaste sujet, la proposition d’AD en matière de logement est divisée entre cinq axes stratégiques.

Premier axe : Augmentation de l’offre (privée, publique et coopérative)

Pour atténuer la crise du logement, l’exécutif monténégrin affirme qu’il faut augmenter l’offre de logements, que ce soit par l’investissement privé, encouragé par des incitations fiscales ; public, par la mobilisation du parc existant ou la construction de nouveaux logements ; ou coopératif, en faisant en sorte que le gouvernement s’associe à des entreprises privées. Voici quelques-unes des mesures spécifiques proposées:

  • Assouplir les limites d’occupation des sols, les densités et périmètres urbains, les demandes et exigences en matière de construction;
  • Créer les conditions d’un “logement agricole” à des prix plus abordables dans les zones rurales et intérieures;
  • Mettre sur le marché du logement les bâtiments et terrains publics vacants ou sous-exploités;
  • Supprimer ou réduire les coûts fiscaux sur les travaux de construction ou de réhabilitation des biens destinés à l’habitation permanente;
  • Créer un programme spécifique de construction et de réhabilitation à grande échelle pour le logement général et étudiant;
  • Encourager les nouveaux concepts de logement, tels que la construction à louer, le logement modulaire et la colocation;
  • Améliorer les transports en commun autour des villes.
Deuxième axe: Stabiliser le marché locatif
  • Évaluer les mesures locatives mises en place depuis 8 ans, notamment celles relatives à la durée et aux renouvellements;
  • Accélérer la résolution des litiges en cas de non-respect des contrats de location;
  • Évaluer le mécanisme d’assurance locative mis en place.
Troisième axe: Aide aux locataires “vulnérables”
  • Remplacer les limitations de prix par des subventions publiques pour les locataires en situation de vulnérabilité/besoin effectif;
  • Maintenir, jusqu’à la stabilisation du marché, l’aide dynamique au loyer qui garantit une contribution aux familles ayant des taux d’effort élevés.
Quatrième axe: Aide aux jeunes (<35) qui achètent leur premier logement

C’est l’une des mesures proposées qui suscite le plus de discussions dans le public. Le gouvernement d’AD prévoit de dispenser les jeunes (moins de 35 ans) du paiement de l’impôt sur les mutations immobilières (IMT) et du droit de timbre (Imposto de Selo) lors de l’achat de leur première maison. En outre, il prévoit de faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les jeunes.

  • Éliminer l’IMT et le droit de timbre pour l’achat d’un logement permanent par des personnes de moins de 35 ans;
  • Faire en sorte que les jeunes puissent financer la totalité du prix de leur premier logement au moyen d’un prêt hypothécaire (même s’ils n’ont pas suffisamment d’économies pour un acompte).
Houses in Costa Nova, Aveiro
Houses in Costa Nova, Aveiro
Cinquième hache: Révocation des mesures “Mais Habitação”

Comme expliqué précédemment, l’autre hache majeure du nouveau programme est l’effacement de toutes les mesures “Mais Habitação” mises en œuvre l’année dernière. Celles-ci incluent:

  • Interdiction de nouvelles licences d’Alojamento Local
  • Arrêt du programme Golden Visa
  • Bail obligatoire des maisons vacantes
  • L’État payant l’augmentation des intérêts sur les prêts jusqu’à 200.000€
  • Augmentation du nombre de logements disponibles à la location
  • Réduction de la spéculation sur les loyers
  • Obligation pour les banques de proposer des taux fixes
  • Incitations fiscales pour la location abordable (programme PAA)
  • Réduction du taux de l’IRS pour les contrats de location à long terme
  • Aide pour les familles à faibles revenus (cette mesure reste, sous le troisième axe des nouvelles propositions)

Cependant, il n’y a aucune mention spécifique dans le programme des mesures qui seront éradiquées, modifiées ou améliorées.

Le programme sera-t-il approuvé?

Les propositions ne sont pas initialement votées par le Parlement, elles sont simplement évaluées par les partis d’opposition, qui peuvent présenter des motions pour rejeter le programme. De nombreux partis ont exprimé leur désapprobation à l’égard du programme, ce qui peut conduire à son vote. Si les projets de résolution présentés par l’opposition sont approuvés – un minimum de 116 députés (deputados) doivent être en faveur – le programme de stabilité sera soumis à un vote, obligeant tous les partis politiques à adopter une position (ce qui inclut l’abstention).

Mise à jour le mercredi 17 avril

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