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Crise du logement au Portugal: Mythes et faits sur l’influence des étrangers sur le marché immobilier portugais

La crise du logement au Portugal est devenue un sujet de préoccupation pour les résidents et les étrangers. La flambée des prix des loyers et des logements a soulevé des questions sur le rôle des étrangers dans l’aggravation de la situation. Pour vous éclairer, nous nous pencherons sur l’état actuel du marché immobilier portugais, en explorant l’évolution des loyers et des prix des logements, les offres de location et d’achat, les mythes et les faits, ainsi que l’impact des étrangers sur le logement au Portugal.

Frederik
Frederik Pohl, CEO
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La crise du logement au Portugal

Pour commencer, il est important de noter que la crise du logement au Portugal n’est pas un problème isolé, mais plutôt une préoccupation mondiale. Alors que de nombreuses grandes villes du monde entier sont aux prises avec la montée en flèche des coûts du logement, le Portugal ne fait pas exception à la règle. Cependant, une fois que l’on a acquis une compréhension de base du marché, une question demeure. Pourquoi y a-t-il une crise du logement si, au cours des dix dernières années, la population résidente a diminué et le nombre de logements a augmenté ? Les données de l’INE sur le logement (statistiques du pays) montrent, en ce qui concerne l’évolution de l’offre de logements au Portugal, qu’il y a plus de logements disponibles sur le marché et moins de résidents dans le pays par rapport à il y a dix ans.

Le Portugal manque-t-il de logements?

Il n’est pas vrai que le Portugal connaisse une pénurie de logements. En fait, le pays possède l’un des plus grands nombres de maisons par citoyen – 5 970 677 maisons pour un total de 10 467 366 résidents en 2022 et était considéré comme le deuxième pays en ce qui concerne le nombre de maisons vacantes. Le Portugal a un taux de propriété de 78%, ce qui est plus élevé que la moyenne européenne de 70%.

Sur ces presque 6 millions de bâtiments existants, 18,5 % sont des logements secondaires et 12,1 % sont vacants. C’est ce chiffre qu’il faut prendre en compte dans le cadre de la discussion sur ce sujet. 12,1 % des logements vacants représentent 723 215 logements qui pourraient être sur le marché. Il peut y avoir plusieurs raisons pour lesquelles ces maisons ne sont pas sur le marché, telles que :

  • Les propriétés qui sont dans le processus de partage de l’héritage après la mort du propriétaire et qui sont donc inhabitées. Les lois portugaises ne taxent pas les héritiers directs des époux (le mariage civil est également pris en compte), des enfants, des petits-enfants ou des grands-parents). Tous les autres doivent payer un droit de succession de 10 %. De nombreux litiges surviennent dans les situations d’héritage, notamment en ce qui concerne les biens indivisibles. Lorsque les négociations aboutissent à une impasse, et qu’il n’y a pas de solution pendant des années, de nombreuses maisons deviennent ou restent abandonnées.
  • Les personnes âgées qui abandonnent leurs propriétés lorsqu’elles déménagent dans des maisons de soins ou chez des parents et ne veulent pas vendre la maison dans l’espoir d’y retourner un jour
  • La nécessité de travaux de réhabilitation, pour lesquels les propriétaires n’ont pas la capacité d’investir.

Il y a aussi le manque de motivation pour louer votre propriété sur le marché immobilier portugais régulier. Le propriétaire doit déclarer les loyers tous les mois à l’IRS et payer un impôt de 10 % (accord pour plus de 20 ans) à 28 % (pour moins de 3 ans) de ses revenus locatifs. De nombreux propriétaires savent également que, depuis 2006, les loyers ne peuvent être augmentés qu’en fonction d’un coefficient réglementé par l’État sur une base annuelle. Dans le passé, de nombreux propriétaires n’ont pas loué leur bien à cause de cette réglementation, ce qui a conduit à de nombreuses maisons délabrées, car la location n’était tout simplement pas rentable dans le passé.

En ce qui concerne ce dernier point, selon l’INE, le nombre de licences accordées pour la réhabilitation en 2022 était de 4 491, ce qui représente une baisse de 9,3 % par rapport à l’année précédente et une baisse de 17,4 % par rapport à 2019 (l’année pré-pandémique pour une comparaison équitable). Ces données peuvent s’expliquer par des facteurs tels que le gel des loyers, où le gouvernement fixe un pourcentage maximum d’augmentation des loyers pour les propriétaires, et aussi par le fait que les taxes sur les loyers sont élevées. Il en résulte un manque de motivation pour louer et un manque d’investissement de la part des propriétaires.

Cependant, il est également vrai que la structure familiale des Portugais a considérablement changé ces dernières années. Aujourd’hui, nous avons beaucoup plus de ménages d’une personne (une augmentation de 161 000 ménages entre 2011 et 2021), ainsi que des ménages de deux personnes (une augmentation de 105 000 ménages au cours de la même période), ce qui signifie que si la tendance se poursuit, pour le même nombre de personnes, il faudra plus de logements. Si le nombre de logements vacants continue d’augmenter et que le gouvernement n’apporte pas de solutions efficaces pour accroître le nombre de logements abordables au Portugal, le problème persistera.

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L’Alojamento Local (AL) a-t-il une influence sur la crise du logement au Portugal?

Selon le Registre national des logements locaux, au 31 décembre 2022, il y avait 108 523 enregistrements Alojamento Local au Portugal. Ce chiffre équivaut à moins de 2 % de tous les hébergements classiques au Portugal.

La plupart de ces hébergements locaux ne sont pas conçus comme des logements permanents, mais comme une réponse à l’augmentation de la demande touristique au cours des dernières années. En retour, ils ont des effets économiques importants pour le Portugal et surtout pour les citoyens et les propriétaires, dont c’est la principale source de revenus. L’AL est un moyen de permettre aux résidents portugais de participer au tourisme aux côtés des hôtels, qui paient souvent le salaire minimum et optimisent leurs impôts à l’échelle internationale.

En outre, la concentration de la population dans certaines régions du pays ne favorise pas la situation. On observe une migration traditionnelle de la population de l’intérieur vers la côte et les centres urbains, en particulier vers les districts de Lisbonne, Porto et Faro, avec des augmentations de 2,4 %, 0,7 % et 4,3 %, respectivement. Cela s’explique par le fait que la plupart des possibilités d’emploi et d’éducation se trouvent dans ces régions.

Les étrangers font-ils grimper les prix des logements?

Les acheteurs étrangers jouent un rôle sur le marché de l’immobilier, mais ils ne sont pas les principaux responsables de l’augmentation des prix. Les données de l’Institut portugais des statistiques (INE) suggèrent que si les investissements étrangers ont augmenté, la majorité des acheteurs (88,3 %) au Portugal restent des citoyens portugais. L’évolution des prix de l’immobilier a été, dans un passé récent, davantage influencée par divers facteurs, notamment l’augmentation des coûts de construction, les restrictions en matière d’octroi de licences et, surtout, la forte demande locale en raison des faibles taux d’intérêt.

Les étrangers ont également tendance à acheter des biens immobiliers beaucoup plus chers – la valeur moyenne des transactions pour les acheteurs non-résidents est 95% plus élevée que pour les acheteurs résidents. Cela signifie qu’ils opèrent principalement dans des tranches différentes du marché immobilier portugais.

Le Golden Visa a-t-il rendu le logement plus cher au Portugal?

Selon les données de Global Citizen Solutions, en 2022, le gouvernement portugais a accordé un total de 1.888 Golden Visas, et parmi ceux-ci, 21% ont été réalisés par le biais d’investissements autres que dans l’immobilier. Si l’on compare ce chiffre à un total de 167 900 ventes immobilières en 2022, l’impact des investisseurs Golden Visa sur le marché immobilier est négligeable. L’investissement dans l’immobilier par le biais du programme Golden Visa représente 3,5% du montant total investi sur le marché national au cours de la dernière décennie – et ce poids a diminué ces dernières années.

Comme indiqué précédemment, l’investissement étranger au Portugal se situe également sur une fourchette de marché immobilier bien différente. La valeur moyenne d’un investissement dans le cadre du Golden Visa est d’environ 575 000 euros, principalement dans les hôtels. Et le montant moyen contracté pour les prêts hypothécaires en 2022 était de 112 514 milliers d’euros, selon les informations statistiques de Banco de Portugal.

Les Portugais ont-ils des difficultés à faire face aux prix du logement?

Oui. Le Portugal a de nombreux logements sur le marché, et les loyers et les prix de l’immobilier sont encore relativement bon marché par rapport à d’autres pays. Cependant, les revenus au Portugal sont faibles. Selon l’OCDE, le Portugal se situe au 6e rang des pays de l’OCDE pour ce qui est du salaire annuel brut moyen. Il s’agit d’environ 28 410 dollars par an (24 557 euros), soit 1 378,64 euros bruts par mois, auxquels s’appliquent les taxes obligatoires, ce qui donne un salaire moyen de 1 010 à 1 125 euros.

Comme la plupart des emplois bien rémunérés sont situés à Lisbonne, Porto, Braga et Faro – où l’immobilier est plus cher -, il devient difficile pour les Portugais de payer un loyer ou d’acheter une maison – en particulier les jeunes adultes. Bien sûr, il y a aussi le contexte économique difficile que traverse l’Europe en raison de la guerre en Ukraine, de l’inflation et, par conséquent, de la hausse des taux d’intérêt.

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En conclusion

Pour maîtriser la crise du logement, le gouvernement portugais doit mettre en œuvre des mesures. Par exemple, renforcer les investissements dans les infrastructures existantes, motiver davantage les propriétaires à louer leurs biens à des prix abordables et augmenter le nombre de logements publics, qui ne représentaient que 2% du marché immobilier portugais en 2022. Cela pourrait se faire via la réhabilitation des logements vacants du gouvernement (645, en 2021), par exemple.

Si vous avez d’autres questions sur le sujet ou si vous avez besoin d’aide pour savoir comment investir et vivre au Portugal, n’hésitez pas à nous contacter!

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