Cómo comprar una propiedad en Portugal
Comprar una propiedad en Portugal es más popular que nunca. Desde su economía estable hasta un régimen fiscal favorable, su …
Construcción y Renovación
Encontrar las empresas de construcción adecuadas en Portugal puede ser un gran desafío, ya que todo es nuevo y no está realmente familiarizado con el mercado. Al considerar la construcción de su casa en Portugal, puede elegir entre construir una casa nueva o renovar una propiedad existente. Esta guía le proporcionará toda la información vital y actualizada que necesita para tomar la mejor decisión posible. Trabajamos en cooperación con muchas empresas de construcción en Portugal y hemos ayudado a muchos clientes a completar con éxito sus proyectos.
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Empresas de construcción en Portugal
Elegir la empresa de construcción adecuada en Portugal a la hora de renovar o construir su casa es sin duda una decisión importante. Sin embargo, el mercado local puede ser confuso. La mayoría de los servicios de construcción que encuentra en Internet son grandes empresas que no trabajarán en una sola propiedad – las empresas más pequeñas que se encargarán de su proyecto son mucho más difíciles de encontrar. Cuando usted trabaja con Pearls of Portugal, le ponemos en contacto con nuestros socios de confianza en construcción y arquitectura. Pedir recomendaciones a los lugareños también es una gran opción.
Contrato de construcción en Portugal
Considerando lo anterior, la solución ideal es hacer un estudio de mercado y pedir presupuestos – por escrito – a las diversas constructoras que considere más adecuadas a sus necesidades, antes de firmar un contrato. Este proceso puede llevar algún tiempo y, por lo tanto, debe planificar un periodo de unos 2-3 meses para ello. Para asegurar el éxito en la recopilación de presupuestos y minimizar posibles sorpresas en el proceso de construcción, debe tener siempre en cuenta los siguientes atributos:
- Descripción detallada del proyecto idealizado para la vivienda (hasta el último detalle, como interruptores y conexiones eléctricas) y lista de materiales a utilizar (en lo que a los planos del arquitecto se refiere);
- Conexiones de servicios (agua, electricidad, gas, etc.) a la casa y no sólo a la obra;
- Aislamiento (contra el calor y el frío) y protección contra la humedad;
- Ubicación y orientación exactas del edificio en la propiedad;
- Paisajismo (si lo hay);
- Plan de construcción y pago -que deberá hacerse por fases, en función del avance de la obra-;
- Cláusula de penalización por retraso en la finalización;
- Guárdese un porcentaje (por ejemplo, del 5% al 10%) de los costes de construcción como garantía contra defectos;
- Información sobre cómo resolver posibles conflictos;
- Todos los costes, incluidos los honorarios de arquitectura (a menos que se acuerde por separado)
- Registro del nuevo edificio.
Asesoramiento a la hora de reformar o construir una vivienda en Portugal
Aún así, los valores del presupuesto pueden variar según los sistemas de construcción y los materiales utilizados. Para comparar mejor los diversos valores presentados, siempre será importante comprobar la relación de calidad entre los materiales indicados en los posibles presupuestos analizados.
Antes de aceptar una oferta, recomendamos una comprobación por parte de un consultor de construcción, para que pueda confirmar que se trata de un contrato justo. También debe comprobar si la oferta (que debe incluir una cuota del 19% de IVA) es sólo una estimación o si comprende un valor fijo, ya que el coste a veces puede aumentar drásticamente debido a las cláusulas contractuales y los posibles cambios durante la fase de construcción.
Si puede, también debe obtener un abogado para examinar el contrato, ya que los contratos de construcción pueden estar muy distorsionados y sesgados a favor de la empresa constructora, dando pocos derechos al cliente.
Garantías
De acuerdo con la legislación portuguesa, las empresas constructoras son responsables de los defectos menores hasta un año después de la finalización y de los defectos estructurales hasta cinco años. De hecho, no es raro que surjan problemas durante la construcción, sobre todo en lo que respecta a los defectos materiales. Si surgen problemas, por lo general hay que ser muy paciente y persistente.
Un ingeniero civil debe revisar un edificio terminado para detectar posibles defectos y elaborar posteriormente un informe de problemas. Si hay deficiencias, el perito debe determinar quién es responsable de ellas, y los arquitectos y contratistas en Portugal están legalmente obligados a contratar un seguro de responsabilidad civil.
Una vez finalizada la obra, la empresa constructora debe (cuando sea necesario) organizar una visita del ayuntamiento para asegurarse de que la casa fue construida siguiendo los planos y los códigos de construcción. Tras una inspección satisfactoria, el ayuntamiento expedirá una licencia de habitabilidad. Una vez completado este proceso, la propiedad debe registrarse en el ayuntamiento, en la Agencia Tributaria (IRS) y en el registro de la propiedad local (Conservatória de Registo Predial).
¿Debo reformar o construir una casa desde cero?
Construir una casa en Portugal es un proyecto muy atractivo, ya que las listas de propiedades disponibles son abundantes y van desde antiguas ruinas a encantadoras mansiones o casas modernas que requieren reformas básicas.
La arquitectura portuguesa tiene una larga y rica historia, influenciada por diferentes y antiguas culturas que ocuparon el territorio a lo largo de los tiempos, como los romanos y los árabes. La influencia de esta gran variedad de estilos arquitectónicos y artísticos contribuyó en gran medida al desarrollo de un saber hacer único en artesanías como el mármol, la piedra caliza, el granito y también el trabajo de la madera. Hasta hoy, Portugal es un país donde se pueden encontrar valiosos talentos en estos oficios, especialmente en ciudades más pequeñas.
Debe conocer todos los procedimientos necesarios para entender si la elección correcta es la nueva construcción o las renovaciones. Las reformas tienen sentido si quiere comprar una propiedad más barata y darle su toque personal. Una nueva construcción tiene más sentido si tiene su propia idea de la propiedad, si quiere construir de una manera muy moderna o si quiere vivir en un lugar muy específico (rural).
Ventajas de construir una casa nueva en Portugal
- Construir la casa de sus sueños – personalización a medida
Al construir una casa desde cero, tiene la oportunidad de personalizarla para satisfacer sus gustos, necesidades y aspiraciones, lo que resulta en un espacio totalmente hecho a medida y cómodo para vivir. La elección del diseño, los materiales y los acabados es totalmente suya.
- Potencial de revalorización
La nueva construcción obviamente añade valor a un terreno. El coste de construcción añadido al valor de una parcela bien situada es predominantemente inferior al coste de una propiedad ya construida en ese mismo solar. Puede representar la oportunidad de vivir en una buena ubicación a un coste menor.
- Diseño contemporáneo y luz natural
Una nueva construcción hace uso de materiales y diseño contemporáneos, permitiendo zonas de espacio abierto y ventanas más grandes que dejan entrar más luz natural. Estos factores aumentarán el atractivo de la propia construcción para los compradores más jóvenes en el futuro.
- Certificaciones medioambientales y eficiencia energética
Una casa de nueva construcción debe cumplir las directivas de la legislación vigente, lo que se traduce en un edificio más eficiente energéticamente, lo que significa que la calefacción y la refrigeración se optimizarán, reduciendo sus costes.
- Control del presupuesto y ahorro a medio plazo
Empezar una nueva construcción le da un control total sobre los materiales que desea utilizar, lo que significa que puede invertir en las áreas que más valora, como el salón o la cocina, ahorrando dinero en otros lugares. Como su casa será de nueva construcción, si se hace bien, le ahorrará muchas reparaciones inesperadas a largo plazo.
Desventajas de construir una casa nueva
- Duración del proyecto y burocracia
Además del proceso de construcción en sí, construir una casa nueva en Portugal implica una enorme cantidad de burocracia y obligaciones legales. Puede ser un proceso largo, especialmente si desea construir en zonas rurales donde hay nuevas normas de protección contra incendios.
- Localización
Construir una casa nueva en Portugal suele implicar la elección de una ubicación más alejada del centro de las ciudades, que son en su mayoría históricas y por lo tanto sujetas a ciertas normas relativas al diseño arquitectónico, así como a la preservación del patrimonio. Sin embargo, existe una amplia gama de ubicaciones en zonas residenciales no muy alejadas de las ciudades y de los servicios esenciales, y con la ventaja de estar situadas en lugares bellos y naturales, por ejemplo junto a la costa o en el campo.
Ventajas de renovar una propiedad en Portugal
- Precio
Comprar una casa puede permitirle ahorrar dinero en la propia compra, ya que los costes de renovación no deberían superar el precio de compra original – a menos que su inversión total resulte en un valor añadido que lo compense. Debería comprobar el valor de mercado actual -por metro cuadrado-, ya que ahorrar dinero será fundamental para su inversión. Es importante tener en cuenta que, aunque hay lugares que son muy caros, y los costes de renovación de casas en mal estado pueden ser bastante elevados, todo dependerá del estado de conservación y de los objetivos finales del comprador.
- Localización
Si su sueño es una casa en el centro de una ciudad o pueblo, construir una casa nueva puede que ni siquiera sea una opción posible. Renovar es, en esta situación, la clave para tener una casa en pleno centro de un pueblo o ciudad histórica, con todo su encanto y habitabilidad. Además, en algunas zonas rurales, las nuevas construcciones sólo están permitidas si ya existen edificaciones anteriores en el lugar, por lo que la renovación es la única opción posible.
- Burocracia simplificada
En los últimos años, Portugal ha experimentado una creciente inversión en rehabilitación urbana, apoyada por medidas gubernamentales y planes municipales. Esto ha dado lugar a procesos con menos burocracia para aquellos que están interesados en renovar una casa o apartamento y sólo quieren hacer cambios en el espacio interior, sin tocar la estructura general del edificio. El primer paso será una simple notificación al ayuntamiento, acompañada de una declaración responsable y la supervisión de un arquitecto.
Desventajas de reformar
- Una elección más limitada
Elegir reformar una casa ya construida limitará tu elección a la oferta existente en el mercado y a otras limitaciones que no surgirían al construir un inmueble nuevo. Por ejemplo, es posible que no pueda adaptar los espacios interiores a su gusto y/o necesidades y, en el caso de determinados lugares históricos, la ley le obliga a conservar la fachada original.
- Calidad de la construcción
En un edificio ya construido, la calidad de los materiales de construcción y de la estructura preexistente puede esconder sorpresas desagradables, por lo que pueden surgir costes adicionales en este proceso de renovación.
Establezca un presupuesto
El primer paso es determinar un presupuesto global -y eventualmente obtener un préstamo-. Para ello, debe hacer un estudio inicial de los costes de los planos arquitectónicos, impuestos, licencias, empresas constructoras, terreno, red de alcantarillado, instalaciones eléctricas y de gas, materiales y la propia casa en caso de reformas. Además, el plano debe incluir todos los elementos y elementos que representen un deseo o una necesidad, incluidos los exteriores, como una piscina o un patio.
Es fundamental buscar la ayuda de expertos. Un estudio de arquitectura puede ser el aliado más fuerte en esta etapa, elaborando el plano de la casa con el presupuesto correspondiente. Como ya se ha dicho, los honorarios del arquitecto suelen calcularse en función de un porcentaje del coste total de la construcción: alrededor del 5%, pero pueden ser más elevados. Esto debe ser claramente discutido antes de contratar los servicios.
Elaboración de un presupuesto detallado para la construcción de una casa en Portugal
Para obtener un presupuesto detallado y preciso, debe tener en cuenta los costes de:
- Terreno
Conocer estos valores puede permitirle negociar los precios y aclarar aún más la revalorización potencial de la casa. Antes de comprar un terreno, debe comprobar en el ayuntamiento si está autorizado para construir. Si el terreno se encuentra en una parcela edificable en Portugal, normalmente ya contará con una infraestructura básica preinstalada de suministro de agua y electricidad o de alcantarillado, lo que le ahorrará dinero.
- Superficies de parcela y suelo
Decidir cuál es la superficie edificable real necesaria será una ventaja a la hora de encontrar una parcela adecuada.
- Métodos de construcción
Hay muchos métodos de construcción diferentes y elegir el adecuado para sus deseos y necesidades le garantizará una multitud de ventajas, así como una comprensión de los inconvenientes a considerar, además del coste asociado.
- Materiales y Acabados
Estos son dos elementos que tienen un gran impacto en el presupuesto inmobiliario. En Portugal, existe una enorme variedad de empresas que venden artículos de construcción al público en general -desde tiendas locales hasta cadenas como Leroy Merlin o BricoDêpot- con bajos gastos de envío. Esto le da una amplia gama de opciones y la oportunidad de obtener el precio más bajo.
El proceso de construcción de una casa en Portugal
Estas son las fases fundamentales de un proyecto para construir una casa en Portugal:
- Elegir la ubicación y el terreno (como se explicó anteriormente);
- Concepción y Diseño – contratación de un arquitecto
Encontrar un arquitecto en Portugal
Para garantizar la intención y el ideal de la construcción, la elección del arquitecto adecuado es fundamental. El profesional elegido no sólo debe planificar la casa en consecuencia (teniendo en cuenta el mejor uso de las áreas, ambientes interiores y exteriores que sean funcionales), sino también garantizar que se cumplan las necesidades del cliente. Además, un arquitecto cualificado y con experiencia garantizará el cumplimiento del presupuesto y los plazos, y será un aliado en todas las fases del proyecto, desde la planificación hasta el diseño del propio edificio. El equipo de arquitectos también puede proporcionar el servicio de ingeniería civil, es decir, los componentes estructurales de la casa.
Muchos, si no la mayoría, de los arquitectos portugueses hablan inglés, por lo que las barreras lingüísticas probablemente serán inexistentes aquí. (No obstante, le recomendamos que intente aprender portugués básico antes de iniciar este proyecto). En cuanto a los honorarios de los arquitectos, generalmente se calculan como un porcentaje asociado al coste total de la construcción, normalmente en torno al 5%. Le advertimos de que los arquitectos suelen estar interesados en desarrollar proyectos con costes de construcción más elevados. Para evitar que esto ocurra, recomendamos que el tema se discuta claramente antes de firmar un contrato. Si es necesario, se puede establecer una determinada tarifa (fija) por los servicios.
Asuntos legales
Debe estar preparado para afrontar todos los procesos relacionados con la burocracia. Como en todas partes, hay varios requisitos legales que se deben cumplir (muchos de ellos obligatorios) para no arriesgarse a que el proyecto se suspenda o, en el peor de los casos, se bloquee.
Muchos requisitos se pueden encontrar en los Planes Directores Municipales (PDM), Planes de Urbanización (PU) y Planes de Detalle (PP). El PDM es de gran importancia en la práctica del derecho de la construcción porque muchos municipios no tienen un PU o PP. Así, el PDM suele indicar el tamaño de la superficie de suelo urbanizable y puede proporcionar algunos detalles más específicos, como el número de camas permitidas en proyectos turísticos.
Antes incluso de comprar el terreno para construir una casa, es necesario saber si ha sido aprobado para la construcción, e incluso entonces, qué tipo de construcción está permitida. Se recomienda un primer contacto con el ayuntamiento antes de dar cualquier paso formal. Sin embargo, algunas de estas cuestiones fundamentales suelen poder aclararse directamente con el arquitecto encargado.
El PIP (Plan de Información Preliminar)
Si se desea una respuesta más concreta, se puede enviar un Plan de Información Preliminar (PIP) al ayuntamiento, donde se explicarán las intenciones de una determinada construcción. La respuesta a la solicitud de información, con un plazo mínimo de 20 días, aclarará todas las condiciones y normas legales de esa construcción. El PIP es una inversión muy importante.
También debe saber que el PIP está relacionado con las posibilidades de un determinado terreno, y no con las intenciones de la persona que lo adquirió. Por lo tanto, si un ayuntamiento aprueba un PIP, el propietario tiene derecho a llevar a cabo las obras de construcción sobre la base de que es efectivamente el propietario. Por lo tanto, los inversores siempre deben cerrar un contrato con los propietarios antes de pagar el PIP o incluso de comprar la propiedad. Estos son los primeros pasos de un largo proceso que puede llevar algún tiempo y que debe ser aclarado con un experto antes de comenzar.
Búsqueda y contratación de una empresa constructora en Portugal
Al elegir una empresa constructora, algunos de los factores más importantes a tener en cuenta son la experiencia y referencias relevantes, el jefe de obra asignado (ingeniero civil responsable), los subcontratistas y el compromiso (que debe constar en su contrato de obra) de respetar el presupuesto y el calendario previamente acordados. Las licencias de funcionamiento de la empresa y la prueba de seguro, así como el cumplimiento de los procedimientos de seguridad también son extremadamente importantes.
También debe tener en cuenta la situación financiera de la empresa que va a contratar, y no sólo su reputación. La empresa constructora debe completar el proceso de construcción y ofrecer una garantía de finalización, que determina la responsabilidad de ciertos trabajos a realizar en un plazo de hasta 5 años.
Los estándares de construcción en Portugal varían considerablemente, por lo que la oferta más baja muy probablemente no tendrá la mejor relación calidad-precio.
Construcción
En la fase de construcción, es de esperar que inevitablemente ocurran contratiempos. Nada mejor que contar con un arquitecto y una empresa constructora que ayuden a resolverlos. Adaptarse a los imprevistos requiere flexibilidad, pero ceñirse a un presupuesto y saber que contar con un contrato firmado y bien redactado será suficiente para sentirse protegido en caso de que las cosas vayan mal.
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