Construcción o renovación

Al considerar la construcción de su casa en Portugal, puede elegir entre construir una casa nueva o renovar una estructura existente. Dependiendo de sus objetivos, del tipo y de las condiciones de las propiedades o edificios disponibles, su elección final determinará el presupuesto, la duración y el resultado final de su proyecto. Esta guía le proporcionará toda la información vital y actualizada que necesita para tomar la mejor decisión posible en una empresa tan importante, en el contexto específico de Portugal, uno de los países más bellos y seguros del mundo.

Después de haber asimilado nuestros consejos, su siguiente paso debe ser hablar directamente con un experto en la materia. Cuente con Pearls of Portugal para ayudarle en todas las etapas de la construcción o reforma de una vivienda en Portugal. Sólo tiene que ponerse en contacto con nosotros.

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CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS REFORMAS O UNA NUEVA CONSTRUCCIÓN – Y CUÁNDO NO?

Construir una casa en Portugal es un proyecto muy atractivo. Los listados de propiedades son abundantes, y abarcan desde antiguas ruinas hasta encantadoras casas señoriales o casas modernas que requieren renovaciones básicas. La arquitectura portuguesa tiene una larga y rica historia, influenciada por diferentes y antiguas culturas que ocuparon su territorio a lo largo de los tiempos, como los romanos y los árabes. De la cultura islámica aprendimos el arte de los “azulejos” que hoy forma parte de nuestra identidad y distingue nuestras fachadas e interiores. La influencia de los estilos arquitectónicos y artísticos europeos góticos y renacentistas ha contribuido en gran medida al desarrollo de un saber hacer único en oficios como el trabajo del mármol, la piedra caliza y el granito y también, siendo una nación de marineros, el trabajo de la madera.

A día de hoy, Portugal es un país en el que se puede encontrar un valioso talento en estos oficios y aplicarlo para enriquecer su propio y único proyecto de casa. El potencial de los proyectos de casas es tan grande como su imaginación. Pero debe conocer todos los procedimientos necesarios para decidir si una nueva construcción o una renovación es la opción correcta para usted.

Básicamente, se puede decir que las renovaciones tienen sentido si quiere comprar más barato y añadir su propio toque a la propiedad. La construcción nueva tiene sentido si tiene su propia idea de la propiedad, quiere construir de forma muy moderna o quiere vivir en un lugar muy específico (rural).

CONSTRUIR UNA CASA NUEVA

VENTAJAS:

  • Construir la casa de sus sueños: personalización individual

Al construir una casa desde cero, tendrá la oportunidad de personalizarla para que se adapte a sus gustos, necesidades y aspiraciones, dando como resultado un espacio hecho a medida y cómodo para vivir. La elección del diseño, los materiales y los acabados es totalmente suya.

  • Potencial de valorización

Una construcción añade valor a una parcela o terreno. El coste de la construcción añadido al valor de una parcela bien situada es predominantemente inferior al coste de una propiedad construida en esa misma ubicación. Puede aprovechar la oportunidad de vivir en una buena ubicación a un coste menor.

  • Diseño contemporáneo y luz natural

Las viviendas de nueva construcción utilizan materiales y diseños contemporáneos, lo que permite que haya espacios abiertos, ventanas más grandes y que entre más luz natural. Estos factores aumentarán su atractivo para los compradores más jóvenes en el futuro.

  • Certificaciones medioambientales y eficiencia energética

Una casa de nueva construcción tiene que cumplir con las directivas de la legislación vigente, lo que se traduce en un edificio más eficiente energéticamente, lo que significa que la calefacción y la refrigeración se optimizarán, reduciendo sus costes.

  • Control del presupuesto y ahorro a medio plazo

La construcción de una casa nueva le ofrece un control total sobre los materiales que desea utilizar, lo que significa que puede invertir en las zonas que más valora, como el salón o la cocina, ahorrando dinero en otros espacios. Como tu casa será de nueva construcción, si está bien lograda, te ahorrará muchas reparaciones inesperadas a medio plazo.

DESVENTAJAS:

  • Duración del proyecto y burocracia

Además del procedimiento de construcción en sí, construir una casa nueva en Portugal implica una gran cantidad de burocracia y obligaciones legales. Puede ser un proceso largo, especialmente si desea construir en zonas rurales donde existen nuevas normas de protección contra incendios.

  • Localización

Construir una casa nueva en Portugal implica, por lo general, elegir una ubicación alejada del centro de las ciudades, que en su mayoría son históricas y, por lo tanto, están sujetas a las leyes de conservación de la arquitectura y el patrimonio. Pero existe una amplia oferta de ubicaciones en zonas residenciales no alejadas de las ciudades y de los servicios y con la ventaja de estar situadas en lugares bellos y naturales, junto a la costa o en el campo.

RENOVAR UNA PROPIEDAD EXISTENTE

Ventajas:

  • Precio

Comprar una casa usada puede permitirle ahorrar dinero en el coste de compra, aunque hay lugares que son muy caros y los costes de renovación de algunas casas pueden ser bastante elevados, dependiendo de su estado y de sus objetivos finales. Los costes de renovación de la casa no deberían superar su valor de compra original, a menos que la inversión total suponga un valor añadido que lo compense. Deberías comprobar el valor de mercado actual por metro cuadrado del aspecto de ahorro de dinero es clave para tu inversión.

  • Ubicación

Si su objetivo es una vivienda en el centro de una ciudad o pueblo, construir una casa nueva puede no ser una opción posible. Renovar un edificio usado es, en esta situación, la clave para poseer una casa en el corazón de un pueblo o ciudad histórica, con todo su encanto y sustento.

En ciertas zonas rurales, sólo se permite la construcción de nuevas edificaciones si ya existen construcciones anteriores en ese lugar, lo que hace que la opción de renovar sea la única posible.

  • Burocracia simplificada

En los últimos años, Portugal ha visto cómo se invertía cada vez más en la rehabilitación urbana, con el apoyo de medidas gubernamentales y planes municipales. Esto ha dado lugar a una menor burocracia para quien quiera renovar una casa o un apartamento sólo internamente, sin tocar la estructura general de la construcción. El primer paso es una simple comunicación previa al ayuntamiento con una declaración responsable y el seguimiento de un arquitecto.

DESVENTAJAS:

  • Una elección (más) limitada

Optar por renovar una casa ya construida limita tu elección a la oferta existente en el mercado y a otras limitaciones que no tendrías al construir una vivienda nueva. Por ejemplo, es posible que no pueda adaptar los espacios interiores a su gusto o necesidades y, en lugares históricos, está obligado por ley a conservar la fachada original.

  • Calidad de la construcción

En un edificio preexistente, la calidad de sus materiales de construcción y su estructura puede esconder sorpresas desagradables y, por tanto, pueden surgir costes adicionales de renovación.

ESTABLECER UN PRESUPUESTO

Este es, para la mayoría de los compradores, el factor más importante en el proyecto de construcción de una casa.  Sólo sabiendo cuánto puede gastar y la cantidad total que piensa gastar en su propiedad no sólo determinará la elección de cómo construir o renovar, sino también todos los demás aspectos a tener en cuenta. Además, establecer un presupuesto sólido para la compra de una vivienda le ayudará a diseñar y seguir un plan de construcción que cubra todas las contingencias, evitando así desviaciones financieras.

DETERMINAR EL PRESUPUESTO GLOBAL

El primer paso es determinar el presupuesto global (y, eventualmente, conseguir un préstamo), para lo cual debe hacer una investigación inicial de los costes de los proyectos arquitectónicos, los impuestos, las licencias, los contratistas, el terreno, el sistema de alcantarillado, las instalaciones eléctricas y de gas, los materiales y la propia casa, en caso de reformas. Además, incluya en su plano de la casa todos los elementos y partes que desea tener, incluidos los del exterior, como una piscina o un patio.

Buscar la ayuda de expertos es esencial. Un estudio de arquitectura puede ser tu mejor aliado en esta fase, ya que te puede dibujar un plano de la casa con el presupuesto correspondiente. Los honorarios de los arquitectos suelen calcularse como un porcentaje del coste total de la construcción, normalmente en torno al 5%, pero puede ser mayor. Habla claramente del tema antes del encargo y, si es necesario, fija un límite para la compensación.

ELABORAR UN PRESUPUESTO DETALLADO

A continuación, es el momento de ser lo más detallado y preciso posible. Para ello, debes tener en cuenta los costes de:

  • El terreno

El valor del terreno al que aspiras y de las casas que lo rodean es un factor importante a tener en cuenta. Conocer esos valores puede permitirte negociar los precios e iluminarte sobre el potencial de valorización de la casa. Antes de comprar un terreno, confirme con el municipio local si ha sido aprobado para la construcción.  Si su terreno se encuentra en un solar, en Portugal generalmente ya tendrá preinstaladas las infraestructuras básicas de suministro de agua y electricidad o de alcantarillado, un activo que le permitirá ahorrar dinero.

  • Superficie del terreno y del suelo

Decida cuál es la superficie de construcción que realmente necesita y encuentre un terreno adecuado para ello.

  • Métodos de construcción

Elija sabiamente qué método de construcción se adapta más a sus necesidades, sabiendo que le aportará ventajas en algunos aspectos, pero también inconvenientes a tener en cuenta, además del coste asociado.

  • Materiales y acabados

Son dos elementos que tienen un gran impacto en su presupuesto de construcción. En Portugal, tiene una gran variedad de comerciantes de construcción – desde tiendas locales hasta cadenas como Leroy Merlin o BricoDêpot, estas últimas entregando el material a una tarifa de transporte baja. Esto le proporciona una gran elección y la oportunidad de conseguir los precios más bajos del mercado. Pero si idealiza un acabado de lujo, como encimeras de mármol especiales para la cocina o suelos de madera de lujo, debe tener en cuenta cómo afectarán esas opciones a su presupuesto. De lo contrario, lo más probable es que se desborde. Haga los ajustes necesarios y aténgase a su presupuesto inicial, que es realista.

ETAPAS DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA CASA

Estas son las etapas fundamentales de un proyecto de construcción de una casa en Portugal:

  • Elección de la ubicación y del terreno (como se ha explicado anteriormente en este artículo).
  • Concepción y diseño – Contratación de un arquitecto

Para asegurarse de que logra su intención e ideal de construcción, la elección del arquitecto adecuado es clave. Invierta tiempo en ello, pida recomendaciones a amigos locales en los que confíe y a sus representantes en el municipio, además de investigar la cartera de un arquitecto. El arquitecto que elijas no sólo planificará la casa teniendo en cuenta el mejor uso de la superficie y creando ambientes interiores y exteriores que sean funcionales, sino que también se asegurará de que se cumplan tus necesidades y tu intención de diseño. Y, lo que es muy importante, un arquitecto cualificado y con experiencia se asegurará de que se cumplan su presupuesto y sus plazos. El arquitecto será su aliado en cada una de las fases de su proyecto, desde la planificación hasta el diseño e incluso la propia construcción. Un arquitecto también le proporcionará el servicio de un ingeniero civil, que se ocupa de los componentes estructurales de la casa.

  • Cuestiones legales

Prepárate para la burocracia (como en todas partes). Hay varios requisitos legales que tienes que cumplir y estás obligado a hacerlo o te enfrentarás al riesgo de ver tu proyecto suspendido o, en última instancia, bloqueado. Muchos de los requisitos se encuentran en los planos directores municipales (PDM), los planos de urbanización (PU) y los planes de ordenación del territorio (PP). El PDM es de gran importancia en la práctica del derecho de la construcción, ya que muchos municipios no disponen de un PU o PP. El PDM suele indicar el tamaño de la superficie edificable y puede proporcionar detalles, como el número de camas permitido para los proyectos turísticos.

Antes incluso de comprar la parcela para construir su casa, necesita saber si ha sido aprobada para la construcción y, aun así, para qué tipo de construcción. Se recomienda hablar primero con el ayuntamiento antes de dar cualquier paso formal. Las cuestiones fundamentales suelen poder aclararse directamente con el arquitecto responsable. Si desea obtener una respuesta más concreta, puede enviar un plan de información previa “Plano de Informação Prévia” (PIP) al ayuntamiento, donde informa y explica lo que pretende construir. La respuesta a su consulta, que tardará un mínimo de 20 días, aclarará todas las condiciones y normas legales para la construcción. El PIP es ya una inversión bastante importante. También debe saber que el PIP está relacionado con una parcela y no con la persona que la ha pagado. Si un ayuntamiento aprueba un PIP, el propietario real tiene derecho a ejecutar las obras de construcción basadas en la propiedad. Por lo tanto, los inversores deben cerrar siempre un contrato con los propietarios antes de pagar el PIP o incluso de comprar la propiedad.

Estos son los primeros pasos de un largo proceso que puede llevar un tiempo y que debe aclararse con un experto antes de iniciar todo el proceso

  • Buscar y contratar una empresa de construcción

Construir o reformar una casa sólo es posible con el acceso a los oficios y habilidades de una serie de profesionales especializados. Tomar esta colosal tarea en sus propias manos requiere mucho tiempo, por no mencionar que es compleja y propensa a las complicaciones. Tendrá que buscar proveedores, contratistas, formalizar contratos… A estas alturas debe haber llegado a una sólida conclusión: la mejor manera de llevar a cabo su proyecto es contratar a un contratista general, o lo que es lo mismo, a una empresa de construcción.

A la hora de elegir una empresa constructora, los factores más importantes que debes tener en cuenta son su experiencia y referencias relevantes, el jefe de proyecto asignado (ingeniero civil responsable) y los subcontratistas, así como su historial demostrado y su compromiso actual (que debe constar en tu contrato de construcción) de respetar el presupuesto y el calendario determinados. También son muy importantes las licencias de la empresa para operar y las pruebas de seguro, así como el cumplimiento de los procedimientos de seguridad. Por último, pero no por ello menos importante, la empresa constructora debe firmar una garantía de finalización (Garantia de Conclusão).

Para asegurarse de que está eligiendo la empresa constructora adecuada, visite otras casas que hayan construido y tal vez hable con los vecinos, y pregunte si tuvieron algún problema durante el proceso de construcción y si están satisfechos con los resultados.

Las normas de construcción en Portugal varían considerablemente, por lo que nunca debe dar por sentado que la oferta más baja también tiene la mejor relación calidad-precio.

  • Contrato de construcción

Lo mejor es que obtenga presupuestos por escrito (citações) de varias constructoras antes de firmar un contrato – prevea unos 2-3 meses para ello. Cualquier contrato debe incluir los siguientes puntos

  • Una descripción detallada del edificio (hasta el último detalle, como los interruptores de la luz y las conexiones eléctricas) y una lista de los materiales que se utilizarán (con respecto a los planos del arquitecto);
  • La ubicación exacta y la orientación del edificio en la propiedad;
  • El plan de construcción y de pagos, que debe hacerse por etapas en función del avance de la construcción;
  • Una cláusula de penalización por retraso en la finalización;
  • Cómo se resolverán los conflictos;
  • Todos los costes, incluidos los honorarios de los arquitectos (a menos que se acuerde lo contrario);
  • El paisajismo;
  • El registro del nuevo edificio;
  • Las conexiones de los servicios públicos (agua, electricidad, gas, etc.) a la casa y no sólo a la obra;
  • El aislamiento (contra el calor y el frío) y la protección contra la humedad.

Antes de cerrar un contrato con una empresa de construcción, pide varios presupuestos a diferentes empresas y haz que un asesor de construcción revise el contrato para evaluar si te están proponiendo un trato justo. Confirma si la oferta (que debe incluir una cuota de IVA) es un presupuesto o un precio fijo, ya que a veces el coste puede subir mucho debido a las cláusulas del contrato y a los cambios durante la construcción.

Es obligatorio que un abogado examine el contrato, ya que los contratos de construcción suelen estar muy distorsionados a favor del cliente y le conceden pocos derechos.

  • Construcción

En la fase de construcción, es de esperar que surjan problemas. Cuente con su arquitecto y contratista general para ayudarle a resolverlos. Adaptarse a los imprevistos exige flexibilidad, pero intente ceñirse a su presupuesto y sepa que tener un contrato firmado y bien redactado le protege en caso de que las cosas vayan mal.

  • Cierre y garantía

Cuando el contratista general termine la construcción, se la entregará para que la examine. El edificio terminado debe ser revisado por un ingeniero de la construcción para detectar posibles defectos y elaborar un informe de problemas a continuación. Si hay deficiencias, el tasador debe determinar quién es el responsable de ellas. En Portugal, los arquitectos y contratistas están obligados por ley a contratar un seguro de responsabilidad civil.

Una vez terminada la obra, el constructor debe organizar una visita del ayuntamiento para asegurarse de que la casa se ha construido siguiendo los planos y las normas de construcción. Tras una inspección satisfactoria, el ayuntamiento expide una licencia de residencia (Licença de Habitação). Una vez completada, la propiedad debe registrarse en la autoridad local, la oficina de impuestos (Finanças) y el registro local de la propiedad (Conservatória de Registo Predial).

Según la ley portuguesa (“Código Cível”), las empresas constructoras son responsables de los defectos menores hasta un año después de la finalización y de los defectos estructurales hasta cinco años. Eso significa que tiene una garantía de cinco años, a contar desde esa fecha, para reclamar al contratista general o a la empresa constructora por cualquier defecto o daño que encuentre en su casa relacionado con defectos de construcción y conseguir que lo arreglen. Tenga en cuenta que sus derechos a la garantía cesarán al término de ese periodo de 5 años, independientemente de la fecha en que reconozca y denuncie los defectos de construcción.

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