Cómo alquilar la sua vivienda en Portugal
Después de comprar en Portugal, es posible que desee alquilar su propiedad por diversas razones. Sin embargo, cuando no está familiarizado con las costumbres de un país, puede ser un poco difícil saber cómo hacerlo. En Pearls of Portugal, no sólo se lo contamos todo, sino que también nos encargamos de todo el proceso por usted.
Encontremos la inversión perfecta para usted en Portugal
Cómo alquilar su propiedad en Portugal
Paso 1: Reúna los documentos
El alquiler de una propiedad siempre implica la ejecución de un contrato entre el propietario y el inquilino. Este contrato debe ser comunicado a la Agencia Tributaria y debe cumplir con las normas del Código Civil y del Nuevo Arrendamiento Urbano (NRAU). Para ello, obviamente, debe obtener su NIF (Número de Identificación Fiscal portugués).
El certificado energético del inmueble también es esencial. Este documento acredita el nivel de eficiencia energética del inmueble y debes solicitarlo en la ADENE (Agencia de la Energía), si aún no lo tienes. Para obtenerlo, tendrás que presentar una copia del plano de la vivienda, la caderneta predial urbana y la ficha técnica de la vivienda.
Al firmar el contrato de arrendamiento, debes mostrar al inquilino el certificado energético de la vivienda. Las multas por carecer de este documento oscilan entre los 250 y los 3.740 euros.
PASO 2: Determina el precio del alquiler
Para calcular el importe del alquiler que debes cobrar, no sólo debes evaluar el mercado inmobiliario nacional y regional, sino también contabilizar los gastos mensuales de la vivienda. Estos son algunos gastos a tener en cuenta:
- IMI – Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles;
- Impuesto sobre el alquiler;
- Cuotas de condominio;
- Seguro multirriesgo;
- Gastos de mantenimiento en el inmueble.
Además, las características y ubicación del inmueble son esenciales para la valoración del alquiler. Hacer una búsqueda comparativa buscando inmuebles en la misma ubicación y con características similares puede ayudar. Algunas webs que pueden ser muy útiles en este momento son INE y Idealista. DECO Proteste también ofrece un simulador de precios de alquiler.
Por ejemplo, el alquiler en el centro de Lisboa y Oporto es completamente diferente al de los suburbios de ambas ciudades y la diferencia es aún mayor si se compara con el interior del país. En un barrio como Bairro Alto (una opción popular para nómadas digitales) un apartamento de dos dormitorios ronda los 1300€, mientras que en las afueras puede salir por ~1000€. Mientras, en el interior de Portugal puedes encontrar uno por unos 500 €.
PASO 3: Anuncie su propiedad
Si aún no lo ha pensado, este es definitivamente el momento de considerar la contratación de un agente o empresa como Pearls of Portugal, especialmente si no está viviendo en Portugal en este momento. Este agente puede entonces anunciar su propiedad a través de plataformas de alquiler en línea, agentes inmobiliarios o clasificados locales. El anuncio debe incluir descripciones detalladas de la propiedad, fotos de buena calidad, y todos los términos y condiciones de alquiler.
Beneficios fiscales ‘Mais Habitação’
En marzo de 2023, el programa de vivienda ‘Mais Habitação‘ fue anunciado por el primer ministro. Entre otras muchas medidas, el programa incluía varios beneficios para los propietarios que pusieran sus viviendas en alquiler bajo el Programa de Alquiler Asequible. Estos son:
- Exención total de la tasa del IVA en las obras de construcción/rehabilitación
- IMI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y AIMI exención durante tres años después de la rehabilitación
- Exención del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
- Exención total del pago del IRS sobre las rentas derivadas del pago de alquileres.
PASO 4: Examinar a los posibles inquilinos
Una vez que reciba consultas sobre su propiedad, tendrá que examinar a los posibles inquilinos evaluando sus condiciones y carácter, pidiendo referencias y verificando empleo e ingresos.
PASO 5: El contrato de alquiler
Para alquilar una vivienda, tienes que hacer un contrato de alquiler y comunicarlo a la Agencia Tributaria. Esta comunicación debe realizarse por vía electrónica, a través del Portal de Finanzas, antes de que finalice el mes siguiente al inicio del arrendamiento.
El contrato debe estar firmado por todas las partes y cada una de ellas debe conservar una copia firmada. Estas son las cláusulas que debe incluir cualquier contrato de arrendamiento:
- Identificación de todas las partes (DNI y NIF)
- Plan de pagos
- Finalidad del contrato de arrendamiento
- Término del contrato
- El plazo que tiene el inquilino para comunicarle su intención de cesar en el contrato
- Importe de alquiler y fianza
- Datos del avalista (si es necesario)
- Descripción del estado de la vivienda y relación de su contenido original
Puede ver un ejemplo de contrato de alquiler aquí.
PASO 6. Gestionar el alquiler: Gestionar el alquiler (Deberes del propietario)
Después de que el inquilino se mude, tendrá que cobrar los pagos del alquiler, manejar los problemas de mantenimiento o reparación, y cumplir con cualquier requisito legal o reglamento relacionado con las propiedades de alquiler en Portugal.
Terminación del contrato
Debe comunicar la terminación del contrato a través del Portal das Finanças.
En ese momento, es importante hacer una inspección de la propiedad y devolver el depósito al inquilino, si no ha habido daños a la propiedad.
Consejos para alquilar su propiedad en Portugal
Alquilar una propiedad puede ser una excelente manera de obtener ingresos pasivos. Pero es importante obligarse por sus deberes y responsabilidades y ser cuidadoso. Estos son algunos consejos:
- Tome fotografías de buena calidad de la propiedad
- Sea completamente honesto sobre el estado de la vivienda
- Piense detenidamente cada cláusula del contrato de arrendamiento para proteger sus mejores intereses
- Sea respetuoso: acuerde fechas con el inquilino para visitar la casa si es necesario
- Antes de rescindir un contrato de arrendamiento, no olvide realizar una inspección de la propiedad para comprobar su estado.
