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Alojamento Local (AL)

Si usted compra una propiedad en Portugal que no va a utilizar como residencia principal, al menos no a corto plazo, puede aprovechar la oportunidad de rentabilizar su inversión alquilándola a turistas. Esta actividad se llama en Portugal “Alojamento Local“.

Portugal es uno de los destinos turísticos más solicitados de Europa, generando muchas oportunidades de negocio. Su paisaje diversificado abarca desde el montañoso norte hasta el cálido y llano sur bordeado de largas playas doradas en el Algarve e incluye las paradisíacas y vírgenes islas de los archipiélagos de Azores y Madeira. En estas ciudades, entre las más seguras para visitar, los turistas pueden sentir la genuina hospitalidad portuguesa y experimentar el sabor de una gastronomía deliciosa y unos vinos sorprendentemente únicos.

Frederik Pohl
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Actualización Alojamento Local 2024

Ante la crisis de la vivienda en Portugal, el Gobierno puso en marcha un programa de habitabilidad llamado Mais Habitação. Y el Alojamento Local fue uno de los temas más debatidos. Los cambios oficiales en el programa son los siguientes:

  • Se prohibirá la expedición de nuevas licencias AL en los municipios de alta densidad, que se encuentran sobre todo en el litoral y en el Algarve. Quedan excluidos los municipios de baja densidad y las regiones autónomas (Madeira y Azores). La administración del distrito también puede permitir la emisión de nuevas licencias para municipios individuales en regiones con alta densidad.
  • Si los propietarios de las AL existentes las ponen en el mercado de alquiler, estarán exentos de impuestos sobre la renta de la propiedad (IRS) y el impuesto sobre bienes inmuebles (IMI) devengados hasta 2030.
  • Si optan por continuar como Alojamento Local, tendrán que pagar un gravamen extraordinario al IHRU -que es del 15%-. Sin embargo, este impuesto extraordinario no se aplica a las AL situadas en las regiones del interior.
  • Las licencias existentes no se verán afectadas.
  • La prohibición no se aplica a las viviendas dedicadas íntegramente al alquiler turístico, sino a los apartamentos individuales en edificios domésticos.
En blanco - los municipios en los que ya no se pueden abrir nuevas AL / En azul - Los municipios del interior en los que todavía se pueden abrir nuevas AL, y no tienen que pagar la tasa adicional sobre las propiedades AL existentes © Gobierno portugués

¿Qué es el Alojamento Local?

Los establecimientos de Alojamento Local o AL (que se traduce literalmente por “Alojamiento Local”) en Portugal son aquellos que prestan servicios de alojamiento temporal, concretamente a turistas, a cambio de una remuneración, siempre que no cumplan los requisitos para ser considerados complejos turísticos. En términos simples, corresponde al uso comercial de una propiedad para alquileres a corto plazo a turistas.

Cuando se adquiere una propiedad en Portugal con el fin de alquilarla a turistas, existen muchas opciones, ya que el turismo está bien establecido en la mayor parte del país. Sin embargo, cuanto más grande sea la ciudad, más ofertas y oportunidades de AL encontrará.

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Tipos de Alojamento Local en Portugal

Los turistas que llegan a Portugal eligen un tipo específico de AL para alojarse en función de sus objetivos vacacionales: puede ser el destino en su conjunto, la proximidad al centro de la ciudad, un lugar cómodo y espacioso para alojarse, servicios y comodidades o privacidad, entre otras cosas. La oferta portuguesa de AL es amplia y contempla todo tipo de necesidades y gustos.

Los establecimientos de AL se categorizan según los tipos de unidades de alojamiento e incluyen:

  • Residencias: la unidad de alojamiento es un edificio autónomo de carácter unifamiliar;
  • Apartamentos: el alojamiento es una fracción autónoma de un edificio o parte de un edificio urbano susceptible de uso independiente. La viabilidad del alquiler en apartamentos debe comprobarse con la comunidad de propietarios y el ayuntamiento;
  • Establecimientos de hospedaje (como albergues): las unidades de hospedaje constan de hasta 9 habitaciones (o hasta 30 clientes), integradas en una fracción autónoma, en un edificio urbano o parte de un edificio urbano susceptible de uso independiente;
  • Habitaciones: alojamiento que consta de hasta 3 habitaciones dentro de la propiedad del propietario.
¿Cuáles son los límites de capacidad de un Alojamento Local?

Los establecimientos de AL pueden tener una capacidad máxima de 9 habitaciones y 30 usuarios, a excepción de los albergues, que no tienen límite de capacidad, y las habitaciones -que sólo pueden ser 3 en la vivienda del propietario.

En cuanto a los usuarios, la capacidad de AL viene determinada por las características/tamaño de las viviendas. No puede superar el número resultante de multiplicar por 2 el número de habitaciones. En el caso de apartamentos y casas, es posible alojar a 2 usuarios adicionales en el salón. En todos los tipos de vivienda, siempre que existan condiciones de habitabilidad, se pueden instalar hasta 2 camas adicionales para niños de hasta 12 años de edad.

¿Cuántos apartamentos se pueden destinar a alojamento local en un edificio en Portugal?

En la modalidad de apartamento AL, cada propietario o titular de explotación de Alojamento Local puede explotar más de 9 unidades por edificio si no superan el 75% del número de sus fracciones o partes independientes existentes.

Para efectos del cálculo del número de unidades, se consideran los apartamentos registrados a nombre del cónyuge, descendientes y ascendientes del propietario o titular de la operación, así como los registrados a nombre de diferentes personas jurídicas, cuando existan accionistas comunes.

¿Qué precio debe cobrar por su AL?

Una vez concluida la investigación inicial, usted tendrá una idea general del precio a cobrar por su Alojamento Local. El valor que establezca debe tener en cuenta estos factores importantes:

  • Estar dentro de un rango de precios que pueda competir con éxito con otros alquileres de corta duración de la misma categoría que el suyo;
  • No subestimar la importancia de su oferta de valor único – ya sea un servicio excepcional, una experiencia inolvidable, o una ubicación y un entorno verdaderamente únicos. El precio no es el único factor:
  • Establezca una estrategia de precios y tarifas de alojamiento estacionales.

Calcule un precio medio por noche que tenga en cuenta los costes fijos. Establecer una estrategia de precios asegura que su AL no saldrá al mercado con una tarifa inferior a la que debería.

Establezca cuál será la temporada alta y la baja, según el calendario y la demanda de su alojamiento específico características de la ubicación local (por ejemplo, en las montañas de Serra da Estrela, el invierno se considera temporada alta por ser un destino de nieve). No olvide consultar todos los días festivos y vacaciones, no sólo en Portugal, sino también en el país de origen de su cliente internacional. Ajuste sus tarifas en función de estos factores.

alojamento local

Iniciar un Alojamento Local: Guía paso a paso

Paso 1: Confirmar si el edificio/vivienda se encuentra en una zona autorizada por AL

Para preservar los barrios y los alquileres asequibles para los locales, los municipios portugueses pueden definir zonas de contención(‘zonas de contenção’), que son todas aquellas que superan el 25% de las viviendas disponibles destinadas al alojamento local. También existen zonas de suspensión temporal para áreas entre el 10% y el 20% de las viviendas disponibles relacionadas con esta actividad.

En estas zonas se establece un límite en el número de establecimientos de alojamento local – un mismo propietario sólo puede explotar un máximo de 7 alojamientos y las licencias correspondientes son personales e intransferibles.

A partir de ahora, julio de 2023, sólo se podrán instalar nuevos AL en determinados municipios, situados en su mayoría en el interior de Portugal. Están prohibidos, por ejemplo, los centros urbanos de Lisboa y Oporto.

Paso 2: Sepa que la junta de condominio tiene poder de decisión

Si quiere abrir una AL en un edificio en propiedad horizontal con fracciones autónomas, sólo podrá hacerlo con la autorización de los demás condóminos. Si más de la mitad de los condóminos se oponen al alojamiento, no podrá ser un AL.

Paso 3: Abrir una actividad independiente en la Agencia Tributaria

Después de haber obtenido su Número de Identificación Fiscal Portugués (NIF), deberá dirigirse a la Autoridad Tributaria y Aduanera online o a una oficina de Hacienda para declarar la apertura de su actividad como contratista independiente (Atividade Independente). Aunque puedes hacerlo online, te recomendamos registrarte presencialmente, ya que el proceso online no es tan sencillo y lo más probable es que te surjan dudas que puedan resolverse in situ.

Tienes dos opciones en cuanto a la declaración de la renta y la tributación:

  • Categoría B (ingresos de autónomos, empresas y profesiones AL): inicia una actividad con el código de actividad económica (CAE) 55201 – alojamiento amueblado para turistas, o CAE 55204 (otros alojamientos de corta estancia). Si los ingresos que obtienes son de hasta 200 000 euros, estarás encuadrado en el régimen fiscal simplificado. Si los ingresos superan esa cantidad, estás obligado a tener una contabilidad organizada, con un contable profesional de AL.
  • Categoría F (rentas inmobiliarias): a efectos fiscales, se pueden considerar todos tus ingresos o, alternativamente, optar por gravar los inmuebles a un tipo del 28%.

Dependiendo de tu situación concreta, la mejor opción puede no ser obvia. Le sugerimos que busque asesoramiento profesional AL de un contable para esta decisión, ya que tendrá un impacto en sus finanzas.

Paso 4: Registrar el alojamento local

El registro de los establecimientos de alojamento local es una condición necesaria y obligatoria para su funcionamiento. El proceso de registro se inicia con una comunicación previa con fecha límite dirigida al alcalde del municipio en el que se ubique su alojamento local.

Esta comunicación previa debe incluir información como

  • El título válido de uso de la propiedad
  • El nombre adoptado por el establecimiento
  • Su modalidad y la capacidad de habitaciones, camas, y usuarios

Tiene que incluir varios documentos, entre los cuales

  • Un término de responsabilidad
  • Copias del registro de la propiedad urbana
  • Copias de la declaración de inicio de actividad
  • Testimonio de la aprobación de los condóminos

Puede proceder al registro accediendo al Balcão do Empreendedor (BdE), accesible a través de la Portal de Portugal, a través del Portal de Turismo de Portugal, o incluso accediendo a los sitios web de los municipios.

El procedimiento de registro otorga a cada solicitud el número de registro del establecimiento de AL si el ayuntamiento competente no se opone a ello (en un plazo de 10 días o, en el caso de un albergue, de 20 días). El número de registro actúa como título válido. Con él, se le permite comenzar su operación AL y anunciarlo, incluso en plataformas como Airbnb y Booking, que requieren ese número.

Paso 5: Suscribir el seguro obligatorio de responsabilidad civil

La ley portuguesa establece que quien explota una unidad local de alojamento es “responsable solidario con los huéspedes por los daños causados por éstos al edificio en el que está instalada la unidad“. Así, el responsable del establecimiento está obligado a contratar una póliza de seguro que cubra los riesgos de incendio y los daños materiales y no materiales causados a los huéspedes y a terceros.

El seguro debe ser contratado de inmediato y su inexistencia puede dar lugar a la cancelación del registro, lo que significa que su licencia de alojamento local será revocada.

AL

Prepárese para la inspección del ayuntamiento

Al final del período de 30 días después de la notificación previa con plazo al ayuntamiento, hay una inspección obligatoria del local de hospedaje para verificar su cumplimiento de todos los requisitos.

Estas son las obligaciones legales que el alojamento local debe proporcionar a sus huéspedes en cada visita, cuyo cumplimiento verificará la inspección:

  • Extinguidor de incendios;
  • Manta ignífuga;
  • Botiquín de primeros auxilios;
  • Explicación visible del número de emergencias 112;
  • Información sobre la disponibilidad de un libro de reclamaciones (tanto en papel como en formato digital)
  • Libro de instrucciones de la casa en 4 idiomas (dos de ellos portugués e inglés), que contiene información como las normas de vecindad y de la casa y los contactos del propietario/gestor del AL
  • Placa de identificación acrílica “AL” colocada

Requisitos generales de un alojamento local

Los establecimientos AL deben cumplir ciertos requisitos legales:

  • Presentar condiciones de conservación y funcionamiento de las instalaciones y equipamientos;
  • Conexión a la red pública de abastecimiento de agua y alcantarillado;
  • Tener ventana o bALconera con comunicación directa al exterior;
  • Estar dotados de mobiliario, equipamiento y utensilios adecuados;
  • Contar con un sistema de sellado de la entrada de luz exterior que garantice unas adecuadas condiciones de ventilación y aireación;
  • Contar con puertas dotadas de un sistema de seguridad que garantice la intimidad de los usuarios;
  • Las instalaciones sanitarias deberán contar con un sistema de seguridad que garantice la intimidad;
  • Cumplir siempre las condiciones de higiene y limpieza.

Los establecimientos con capacidad igual o inferior a 10 personas, también deben cumplir requisitos de seguridad, pero más sencillos:

  • Extinguidor y manta ignífuga accesibles a los usuarios;
  • Equipo de primeros auxilios accesible a los usuarios;
  • Indicación del número nacional de emergencias (112) en un lugar visible para los usuarios.

Si la capacidad supera las 10 personas, el local de hospedaje debe cumplir las normas contra incendios según la legislación: DL N.º 220/2008 y Portaria N.º 1532/2008.

Sus Deberes como propietario de un local de hospedaje

Comunicar la entrada y salida de extranjeros al AIMA

The Portuguese Agency for Integration, Migration and Asylum (AIMA) requires que los responsables de apartamentos y hoteles nacionales de AL comuniquen los datos de todos los extranjeros que los utilizan – la persona que hace la reserva y los demás huéspedes. Los datos exigidos son:

  • Nombre;
  • Número de DNI;
  • Nacionalidad;
  • Ciudad en la que se encontraban los huéspedes antes de llegar a esta propiedad;
  • Ciudad a la que se dirige el huésped.
Cargar impuestos municipales

Algunos municipios portugueses han implantado la Tasa Municipal Turística (Taxa Municipal Turística) en las pernoctaciones. Se trata de una tasa que se cobra a todos los huéspedes que se alojan en urbanizaciones turísticas o alojamientos locales en las ciudades donde está en vigor el impuesto. Además del precio de la habitación, se cobra una cantidad extra, por noche y por persona. Por ejemplo, en Lisboa, es obligatorio cobrar una tasa de ocupación nocturna de 2 euros por persona y estancia, excluidos los niños menores de 13 años, durante un máximo de 7 noches.

¿Qué gastos de AL son deducibles?

Si la propiedad se utiliza sólo parcialmente como AL, sólo el 25% de los gastos se considerarán deducibles. Los gastos deducibles incluyen:

  • 4% del valor catastral del inmueble
  • Seguro
  • Electricidad
  • Agua
  • Gas
  • Limpieza
  • Se pagan comisiones a plataformas como Airbnb, Booking o HomeAway.

Como la legislación fiscal está frecuentemente sujeta a cambios en Portugal, por favor, compruebe toda la información relevante actualizada en el momento en que decida seguir adelante con su negocio de alojamiento local.

Obligaciones fiscales

Desde el momento en que empiece a operar sus servicios de alojamento local, estas son las obligaciones fiscales que tendrá que cumplir:

  • Emitir recibos verdes a través del Portal AT o pasar facturas;
  • Pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA): si sus ingresos anuales son superiores a 10. 000€, está exento de pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA).000€, está exento de esta obligación. Una vez superado este valor, se te exigirá el pago de un 6% de impuesto sobre las cantidades facturadas. En este caso, deberá presentar la declaración fiscal correspondiente mediante una declaración periódica trimestral, fácilmente accesible en el portal online de la AT.
  • Pague el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).
  • Impuesto IHRU extra del 15% sobre Alojamento Local situado en regiones de alta densidad, a partir de julio de 2023

Para estar seguro de que dispone de toda la información correcta para su situación específica y de que cumple con todas las obligaciones legales, le aconsejamos que consulte a un contable especializado. Nosotros, en Pearls of Portugal, podemos ayudarle en esta demanda, aconsejándole a nuestros socios profesionales de confianza y experiencia.

Cómo hacer visible y rentable tu alojamento local

Crea tu web de alojamento local

Una buena forma de dar visibilidad a tu alojamento local es tener tu propia web de alojamento local. Puedes hacerlo por ti mismo con una pequeña inversión en un tema pre-construido de WordPress, la compra de un nombre de dominio y el alojamiento en un servidor. Uma vantagem de ter o seu próprio website é que você pode criar um canal de vendas direto, que conteste sem demora as questões do cliente. Puedes incluir en ella una opción de reserva directa y liquidar tus ofertas directamente desde tu web.

Anúnciate en plataformas online de alojamento local

Una forma alternativa de conseguir visibilidad más inmediata y situar tu nuevo negocio en el mapa, además de ganar reputación y confianza con los clientes, es anunciar tu alojamento local en las mejores plataformas disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor y Expedia se encuentran entre las plataformas de publicidad y reservas más conocidas. Pero puede que no todas sean las más adecuadas para ti.

Nuestro consejo es que, en primer lugar, determines el perfil de tu negocio en función del tipo de alojamiento que ofreces y el segmento de público al que quieres dirigirte. Después, prepárate para decidir qué plataforma satisface mejor esas necesidades. Incluso entonces, para maximizar tu alcance, la diversificación es clave: considera anunciarte en al menos 4 plataformas diferentes, incluyendo las que tienen un alcance más amplio, como Booking, y las que están más segmentadas por nicho, como Vrbo. Estas plataformas, obviamente, cobran comisiones, por lo que es un coste que hay que presupuestar en tu negocio.

Invierte en fotos de buena calidad

Una descripción detallada de la propiedad y su entorno es muy importante para informar y atraer clientes, pero contar con una galería de fotos de buena calidad podría llevar tu AL muy lejos y diferenciarla de tus competidores. Considere la posibilidad de contratar a un fotógrafo profesional especializado para que capte las mejores características de su alojamento local de la forma más atractiva. Incluso podría añadir un vídeo profesional para una experiencia virtual más envolvente.

Cómo Pearls of Portugal puede ayudar

Como el principal agente inmobiliario comprador, en Pearls of Portugal le garantizamos la mejor guía de alojamento local en Portugal. Nuestro objetivo es ayudarle a encontrar la mejor solución posible para obtener un rendimiento sostenible de su inversión en la compra de vivienda en este país. Trabajamos con socios profesionales para ayudarle en todo el camino, así que no dude en pedir nuestra ayuda!

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