Alojamento Local: guía 2027 del alquiler turístico en Portugal

Para alquilar una vivienda a turistas en Portugal hace falta un registro de Alojamento Local (AL), el equivalente portugués a la licencia de vivienda de uso turístico. Afecta a pisos, casas, habitaciones y pequeñas casas de huéspedes alquiladas por estancias de hasta 30 días. Tras varios años de incertidumbre política, las normas se han estabilizado: ahora deciden los municipios, la moratoria nacional ha desaparecido y las licencias vuelven a ser indefinidas y transmisibles. El mercado, por su parte, ha madurado: el turismo sigue batiendo récords, pero crece más despacio, y las pernoctaciones en AL bajan ligeramente.

Es habitual llamar “Airbnb” a cualquier alquiler turístico, pero es un error. Airbnb es solo una de varias plataformas y, según nuestra experiencia, la mayoría de las reservas de AL en Portugal llegan hoy por Booking.com, y el resto por Airbnb, Vrbo y reservas directas. Para el propietario es importante: un buen AL está presente en varios canales, y la licencia, las normas y los impuestos son los mismos sea cual sea la plataforma.

Esta guía explica las normas actuales, qué revisar antes de comprar, el equipamiento obligatorio, cómo tributan los no residentes y cuánto rinde de verdad un alquiler turístico frente a uno de larga duración.

Las normas desde noviembre de 2024: deciden los municipios

En 2023, el paquete “Mais Habitação” congeló en todo el país las nuevas licencias de AL para pisos, limitó su validez a cinco años y creó una contribución extraordinaria (CEAL). El Decreto-Ley 76/2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, dio marcha atrás en casi todo:

• Sin moratoria nacional: vuelve a ser posible registrar nuevos AL en todo el país.
• Licencias indefinidas y transmisibles: ya no caducan a los cinco años y, por regla general, pasan al nuevo propietario cuando se vende el inmueble.
• CEAL suprimida: la contribución extraordinaria se derogó con efecto retroactivo a finales de 2023.
• Los municipios al mando: pueden fijar zonas de contención (áreas de contenção), donde las nuevas licencias se limitan o se prohíben, y zonas de crecimiento sostenible (áreas de crescimento sustentável), con condiciones más estrictas. Los municipios con más de 1.000 AL deben pronunciarse, justificar sus normas con un estudio y revisarlas al menos cada tres años.
• Comunidades de propietarios: ya no tienen que autorizar un piso en AL (salvo los hostels), pero pueden pedir al ayuntamiento que anule la licencia si causa molestias.

Para el inversor, este es el cambio clave. El riesgo de una prohibición nacional repentina, que dominó el debate en 2023, ha dado paso a normas locales, justificadas y revisadas con una periodicidad fija. El marco es más previsible, aunque la respuesta depende ahora del municipio e incluso del barrio. Es el camino contrario al de muchas ciudades españolas, donde las viviendas de uso turístico están cada vez más restringidas.

Lisboa: el reglamento municipal (RMAL), publicado en diciembre de 2025, distingue dos niveles. En las zonas de contención absoluta (proporción de AL sobre el parque de viviendas del 10 % o más), no se admiten nuevos registros salvo excepciones, como la rehabilitación de edificios vacíos desde hace más de tres años. En las de contención relativa (del 5 al 10 %), cada nuevo registro necesita autorización expresa del ayuntamiento. Las zonas se delimitan por parroquia y también por barrio, de modo que un inmueble fuera de una parroquia afectada puede estar en un barrio limitado. Tras una reclasificación en abril de 2026, Santa Maria Maior, Misericórdia y Santo António están en contención absoluta, y Arroios, Estrela y São Vicente en contención relativa. Compruebe siempre la dirección exacta en la página de AL del Ayuntamiento de Lisboa, porque el mapa se revisa con regularidad.

Oporto: el reglamento municipal (Regulamento 1462/2024, vigente desde diciembre de 2024) usa un único indicador por parroquia, el “índice de presión”: el número de AL registrados frente a las viviendas usadas como residencia habitual o alquiladas a largo plazo. Con un 15 % o más, la parroquia es zona de contención y solo se conceden nuevas licencias de forma excepcional, por ejemplo en obra nueva o rehabilitaciones de especial interés para la ciudad. Es el caso de Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso y Miragaia, cuyos índices superaban con creces el umbral cuando se aprobaron las normas (de alrededor del 22 % en Miragaia a cerca del 60 % en Vitória). Las demás parroquias son zonas de crecimiento sostenible: Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos y Ramalde. Allí se permiten nuevos AL hasta que la parroquia alcance el 15 %, lo que en la práctica supone un cupo por barrio. Compruebe la dirección en el mapa de AL del Ayuntamiento de Oporto.

En el Algarve, la mayoría de los municipios costeros no han introducido por ahora congelaciones generales.

Suspensiones temporales hasta finales de 2026: el Decreto-Ley 151/2026, vigente desde el 31 de julio de 2026, da a los municipios con más de 1.000 AL que aún no tienen reglamento propio hasta el 31 de diciembre de 2026 para aprobarlo. Mientras tanto pueden suspender los nuevos registros, como ha hecho Sintra en algunas parroquias urbanas, pero nunca más allá del 31 de diciembre de 2026. Las licencias existentes no se ven afectadas. Para el comprador es un riesgo local y temporal, con fecha de fin, no una vuelta a la prohibición nacional; aun así, conviene conocer la situación del municipio antes de comprar.

Normas europeas: desde el 20 de mayo de 2026, un reglamento europeo obliga a las plataformas a comprobar que los anuncios muestran un número de registro válido. Los anuncios sin registro se retiran cada vez más, lo que favorece a los propietarios en regla.

Antes de comprar: comprobar la licencia o la posibilidad de obtenerla

Si los ingresos de AL forman parte de su plan, compruébelo antes de firmar el CPCV, no después:

1. Licencia existente: busque el inmueble en el registro público de AL (RNAL). Revise el número, la modalidad, la capacidad y el titular, y pida al ayuntamiento que confirme que la licencia es transmisible en esa zona.
2. Sin licencia: compruebe si el inmueble está en una zona de contención o de crecimiento sostenible, qué condiciones se aplican (por ejemplo, una calificación energética mínima o un estado de conservación) y si los estatutos de la comunidad (título constitutivo) excluyen el uso turístico.
3. Base legal: el inmueble necesita una licencia de utilización válida para vivienda; sin ella, el registro no suele ser posible.
4. Como condición: si la licencia o su transmisión es esencial para usted, inclúyala como condición en el CPCV.

Estimar el potencial real de alquiler antes de comprar

Nuestro consejo más importante: antes de comprar, pida a una o dos empresas de gestión profesional una estimación de ingresos para el inmueble concreto. Gestionan cientos o miles de viviendas, conocen los datos reales de reservas y suelen ser muy sobrias en sus planes de negocio, a menudo más que los agentes del vendedor o las calculadoras online. Pregunte por la ocupación esperada, la tarifa media por noche según temporada, su comisión y el ingreso neto tras limpieza, comisiones de plataformas e impuestos. Las comisiones de gestión suelen situarse entre el 15 y el 25 % de los ingresos.

Entre los gestores que se citan con frecuencia como los mayores del país están:

• GuestReady: uno de los mayores operadores, con más de 2.000 inmuebles en Portugal, presente en Lisboa, Oporto, el Algarve y Madeira.
• Host Wise: fundada en Oporto en 2016, con más de 650 inmuebles y presencia nacional, también en el Algarve.
• LovelyStay: fundada en Lisboa en 2015, activa entre otros en Lisboa, Oporto, el Algarve, Madeira, Cascais, Sintra y Ericeira.
• Feels Like Home: empresa portuguesa fundada en Lisboa en 2012, que también ayuda con la licencia.
• Houst: operador británico con presencia en Portugal, que trabaja sobre todo a comisión.

No es una clasificación. Un especialista local puede encajar mejor, sobre todo en localidades pequeñas o con villas de alto nivel. Compare al menos dos ofertas y pida referencias de propietarios con inmuebles similares.

¿Qué inmueble funciona mejor como AL?

En nuestra opinión, hoy la mejor entrada es un T2 o T3, es decir, dos o tres dormitorios, con dos baños. Son viviendas flexibles: sirven para parejas que viajan juntas, familias y grupos pequeños, lo que amplía el público y sostiene la ocupación fuera de temporada. Un segundo baño se nota claramente en las valoraciones y en el precio que el cliente está dispuesto a pagar. Y al vender, un T2 o T3 con dos baños interesa a un público mucho más amplio, incluidos quienes buscan vivienda propia o alquilar a largo plazo, que un estudio o un T1 pensado solo para turistas.

Prepararse para un mercado más normal

El turismo en Portugal ha vivido una década de auge, y 2025 batió nuevos récords con 32,5 millones de huéspedes y 82,1 millones de pernoctaciones. Pero el crecimiento se frena: las pernoctaciones en AL cayeron un 2,3 % en 2025 y un 2,8 % en el primer trimestre de 2026, mientras la hotelería y el turismo rural todavía crecían. Al mismo tiempo, la oferta de viviendas turísticas aumentó mucho en los años de bonanza.

Para un nuevo propietario esto significa: calcular con ocupaciones y precios realistas, no con los años récord. Un inmueble bien situado, bien valorado y con gestión profesional seguirá funcionando bien; un piso corriente en una zona saturada puede rendir bastante menos que hace unos años. Muchos propietarios combinan ya el alquiler turístico en temporada alta con alquileres de media estancia, de uno o varios meses, en temporada baja.

Por qué recomendamos Oporto a los inversores

Oporto es bastante más barato que Lisboa: en septiembre de 2026, los precios medianos de oferta rondaban los 4.350 €/m² en Oporto frente a unos 6.250 €/m² en Lisboa. En el Algarve los precios son de media parecidos a los de Oporto (unos 4.200 €/m²), pero la demanda es muy estacional.

Un precio de compra más bajo no implica automáticamente una rentabilidad mucho mayor, porque en Oporto también son más bajos los precios por noche y los alquileres. Pero la ciudad reúne tres ventajas: menor inversión de entrada, demanda todo el año gracias al turismo urbano, los estudiantes y los profesionales, y margen para nuevas licencias en diez parroquias de crecimiento sostenible, mientras que la mayor parte del centro de Lisboa está cerrada a nuevos AL. Para el inversor que no piensa usar el inmueble, Oporto es en nuestra opinión el más equilibrado de los tres mercados.

La alternativa: alquiler de larga duración con un 10 % de impuesto

Antes de decidirse por el alquiler turístico, compárelo con un alquiler clásico de larga duración. Desde 2026, las rentas de alquileres de vivienda de hasta 2.300 € al mes tributan a un tipo fijo reducido del 10 % en lugar del 25 %, para ingresos cobrados hasta finales de 2029, y también para no residentes. Sin licencia de AL, sin zonas de contención y con mucho menos trabajo. Y con una ventaja adicional para compradores no residentes: desde 2026 pagan un IMT (impuesto de transmisiones) fijo del 7,5 % al comprar una vivienda, pero se les devuelve la diferencia con la escala normal si alquilan el inmueble como vivienda a una renta moderada en un plazo de seis meses y durante al menos 36 meses en los primeros cinco años. El alquiler turístico no da derecho a esta devolución.

Simulación: un T1 en Oporto, alquiler turístico o de larga duración

Un ejemplo para un T1 de 50 m² en Oporto. Ambas opciones se calculan en la parte alta de las expectativas realistas de ingresos. El alquiler turístico lo lleva una empresa de gestión que cobra el 20 % más IVA; el de larga duración lo gestiona el propietario, algo realista porque apenas requiere trabajo. Como un AL puede comprarlo un residente o un no residente, el IMT y la rentabilidad se muestran como horquilla. Cifras redondeadas, estimaciones a octubre de 2026.

Supuestos: precio de compra 220.000 € (unos 4.400 €/m²). Alquiler turístico: media de 100 € por noche con un 65 % de ocupación, unos 23.700 € al año con IVA; la limpieza la cubre la tarifa de limpieza que paga el huésped; suministros 100 € al mes. Larga duración: 1.000 € al mes (unos 20 €/m²), suministros a cargo del inquilino. Comunidad 30 € al mes en ambos casos. IMT: unos 7.000 € con la escala normal para residentes o un 7,5 % fijo (16.500 €) para no residentes; en alquiler de larga duración a renta moderada se devuelve la diferencia al no residente. Revalorización: del 2 al 4 % anual.

Importante: esta simulación es simplificada y se basa en supuestos; no es una previsión ni un asesoramiento de inversión. Los ingresos, costes, impuestos y la revalorización reales dependen del inmueble concreto, su ubicación y estado, la evolución del mercado, su situación fiscal y futuros cambios legales. Antes de comprar, haga revisar las cifras del inmueble concreto por un gestor de AL, un asesor fiscal y, si procede, su banco.

Cómo leer las rentabilidades: la rentabilidad neta del año 1 y la rentabilidad total se calculan sobre la inversión total (precio, IMT e impuesto de sellos). A partir del segundo año, los gastos de compra ya están pagados, así que muchos inversores miran la rentabilidad neta sobre el precio de compra, la de la fila sin revalorización. No se incluyen los gastos de notaría, registro y abogado, que suelen sumar otros 2.000 a 4.000 €, ni el mobiliario. Muchos pisos, sobre todo los que ya funcionan como AL, se venden amueblados; si no, calcule entre 5.000 y 10.000 € para un alquiler turístico y menos para uno de larga duración, lo que reduce la rentabilidad en proporción. Los ingresos se suponen constantes; en la práctica, un AL nuevo suele ingresar menos los primeros meses, mientras reúne reseñas. Con revalorización, la rentabilidad total desde el segundo año sube a entre un 5,5 y casi un 8 % anual, con un supuesto prudente del 2 al 4 %, muy por debajo del 9 % aproximado que registró Oporto en el último año. La revalorización no es liquidez: solo se materializa al vender, y entonces tributa la ganancia. Los residentes pagan el IRS progresivo sobre ese mismo 35 % de los ingresos de AL; según sus otros ingresos, el impuesto puede ser mayor que en la tabla, lo que reduce la parte alta de la horquilla.

El resultado sorprende a muchos inversores: incluso en la parte alta de las expectativas, el alquiler de larga duración deja algo más que el turístico gestionado, con mayor rentabilidad sobre una inversión menor y con mucho menos trabajo, riesgo y dependencia de las licencias y de las tendencias del turismo. Las razones: el tipo impositivo más bajo, la devolución del IMT para no residentes, sin comisiones de plataformas y sin gestión. El alquiler turístico solo sale ganando si lo gestiona usted mismo, lo que aporta unos 5.000 € más al año pero equivale a llevar un pequeño negocio hotelero, si el inmueble rinde claramente por encima del mercado o si quiere usarlo de vez en cuando.

Sus propias cifras dependerán de la ubicación exacta, del estado del piso y de la oferta de gestión. Por eso recomendamos pedir, antes de comprar, una estimación a un gestor de AL y una valoración del alquiler de larga duración para el inmueble concreto.

Equipamiento y requisitos obligatorios

Todo AL debe cumplir unos requisitos básicos: buen estado de conservación, conexión a la red pública de agua y saneamiento (o soluciones autorizadas), ventanas o balcón al exterior, mobiliario y equipamiento adecuados, sistema para oscurecer, cerraduras que garanticen la privacidad del huésped y condiciones de limpieza e higiene. Para alojamientos de hasta diez personas, además:

• extintor y manta ignífuga a mano,
• botiquín de primeros auxilios,
• indicación visible del número europeo de emergencias 112,
• información sobre el libro de reclamaciones (Livro de Reclamações), en papel y electrónico, a través del portal oficial,
• un manual de la casa con normas, información sobre el edificio y el barrio y los datos de contacto del gestor, al menos en portugués e inglés,
• la placa oficial de AL en la entrada, en pisos y casas de huéspedes.

A partir de once personas se aplica la normativa completa contra incendios. En internet se venden kits de inicio con extintor, manta ignífuga, botiquín, placa de AL y señalización, por ejemplo en kit-alojamento-local.pt. Es obligatorio un seguro de responsabilidad civil que cubra incendio y daños a huéspedes y terceros; sin él, la licencia puede anularse.

Cómo registrar un AL

1. Obtener el NIF portugués y el acceso al portal de Hacienda.
2. Dar de alta la actividad en Hacienda, normalmente con el código CAE 55201 (alojamiento amueblado para turistas).
3. Contratar el seguro obligatorio.
4. Presentar la comunicación previa (comunicação prévia) en línea en el portal ePortugal/RNAL, con documento de identidad, Caderneta Predial, título de propiedad o autorización, seguro y declaración de responsabilidad.
5. El ayuntamiento tiene 60 días, o 90 en zonas de contención, para oponerse o inspeccionar. Si no lo hace, se asigna el número de registro.
6. Mostrar el número de AL en la placa y en cada anuncio.

Obligaciones continuas

• Comunicación de huéspedes: los huéspedes extranjeros deben comunicarse a través de la plataforma SIBA en el plazo legal.
• Tasa turística: muchos municipios la cobran, por ejemplo 4 € por persona y noche en Lisboa; usted la cobra y la ingresa.
• Facturación: cada reserva debe facturarse con software certificado o en el portal de Hacienda.

Impuestos para no residentes

Los ingresos de AL son rendimientos de actividad (categoría B). En el régimen simplificado, aplicable hasta 200.000 € de facturación anual, solo tributa el 35 % de los ingresos brutos de pisos y casas. Para un no residente, esa parte tributa a un tipo fijo del 25 %, es decir, alrededor del 8,75 % de los ingresos brutos. Los residentes pagan el IRS progresivo sobre ese mismo 35 %.

Dos advertencias prácticas:

Revise bien la declaración. El tipo efectivo bajo solo se aplica si los ingresos se declaran correctamente. Los ingresos de AL van en el anexo B (Anexo B) de la declaración anual (Modelo 3), que los no residentes también deben presentar, normalmente entre abril y junio del año siguiente. Deben consignarse como ingresos de AL de pisos o casas, para que se aplique el coeficiente de 0,35, y debe indicarse el régimen simplificado. Si los ingresos acaban en el campo equivocado o no se marca el régimen, Hacienda considera imponible el importe total y aplica el 25 % al 100 % en lugar de al 35 %.

Un ejemplo sencillo con 30.000 € de ingresos brutos de un piso:

El error costaría casi 4.900 € en un solo año y no siempre es fácil de corregir. Evítelo desde el principio:

• dar de alta la actividad con el código correcto (normalmente CAE 55201) y en el régimen simplificado, antes de la primera reserva,
• emitir factura por cada reserva, para que lo declarado coincida con lo que comunican las plataformas,
• comprobar antes de enviar que los ingresos están en el campo de AL de pisos o casas y que el régimen simplificado está marcado,
• en zonas de contención puede aplicarse un coeficiente más alto; consulte a su gestor cuál corresponde.

Trabaje con un gestor habituado a AL y a propietarios no residentes. Sus honorarios son poca cosa frente al coste de una declaración errónea.

IVA: las reservas de AL llevan un 6 % de IVA. Los residentes con poca facturación (hasta 15.000 € al año) pueden estar exentos; los no residentes, por lo general, no pueden acogerse a esa exención y deben contar con el IVA desde la primera reserva.

En España: según el convenio entre ambos países, los ingresos de un inmueble situado en Portugal tributan en Portugal, pero si es residente fiscal en España debe declararlos también aquí, con una deducción para evitar la doble imposición. Revíselo con su asesor fiscal en España.

Cómo podemos ayudarle

Como agentes del comprador, revisamos licencias, zonas de contención y estatutos de la comunidad antes de que se comprometa, y le ponemos en contacto con gestores para una estimación realista de ingresos. Reserve una consulta gratuita.