Alojamento local

Si adquiere una casa en Portugal que no va a utilizar como residencia principal, al menos no a corto plazo, puede aprovechar la oportunidad de rentabilizar su inversión alquilándola a turistas.

Portugal es uno de los destinos turísticos más solicitados de Europa, lo que genera muchas oportunidades de negocio. Su variado paisaje abarca desde el norte montañoso hasta el sur cálido y llano, bordeado de largas playas doradas en el Algarve, pasando por las paradisíacas y vírgenes islas del archipiélago de las Azores y las soleadas y coloridas islas de Madeira. En sus ciudades, entre las más seguras para visitar, los turistas pueden sentir la genuina hospitalidad portuguesa y experimentar el sabor de una deliciosa gastronomía y unos vinos sorprendentemente únicos. Es un país que combina a la perfección su rico legado histórico y su patrimonio con la oferta de todos los servicios modernos que un visitante bien viajado puede desear.

Cambios ALOJAMENTO LOCAL 2022

Una información importante por adelantado. El Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) dictaminó en abril de 2022 que las viviendas plurifamiliares no pueden tener alojamiento local, lo que podría llevar a la desaparición de parte de la actividad existente. También existe la duda de si los ayuntamientos podrán seguir concediendo nuevas licencias de construcción de viviendas en edificios cuyo título habilitante sea el de vivienda habitual.

A partir de ahora, según la sentencia, cualquier condómino puede exigir el cese de este tipo de actividad en el edificio donde vive, independientemente de que el local lleve años funcionando. Se espera que haya muchas demandas solicitando la ilegalidad de la práctica en las llamadas propiedades horizontales (viviendas multifamiliares) y el Gobierno ya está analizando el impacto de esta sentencia en el sector, ya que las leyes actuales no son claras y es necesario aclararlas. Así que si usted está considerando la compra de un apartamento individual para fines de alojamento local debe comprobar la sentencia de condominio, así como la práctica del ayuntamiento en la aprobación de nuevas licencias.

QUÉ ES EL ALOJAMIENTO LOCAL?

Los establecimientos de Alojamento Local o AL (que se traduce literalmente como “Alojamiento Local”) en Portugal son aquellos que prestan servicios de alojamiento temporal, concretamente a turistas, a cambio de una remuneración, siempre que no cumplan los requisitos para ser considerados complejos turísticos. En términos simples, corresponde al uso comercial de una pequeña propiedad para el alquiler a corto plazo a los turistas, principalmente por personas naturales de la región.

A la hora de comprar una propiedad en Portugal para alquilarla a turistas, hay muchas opciones, ya que el turismo está bien establecido en la mayor parte del país. La costa atlántica, Oporto, Lisboa o el Algarve son siempre buenas opciones.

Para tener una mejor sensación de todo el país, analizamos las ofertas actuales de alquiler a corto plazo en plataformas como Airbnb, Booking, etc. No analizamos las capacidades y valoraciones de los hoteles. El análisis tuvo en cuenta dos factores:

  • cuántas ofertas están disponibles en un determinado municipio;
  • cuántas valoraciones tienen las ofertas.

La hipótesis que subyace al segundo factor es que el número real de reservas se correlaciona con el número de valoraciones. Casi la mitad (47%) de los usuarios de Internet de todo el mundo dicen que publican valoraciones sobre un producto, empresa o servicio cada mes (GlobalWebIndex, 2019). Creamos una matriz basada en el concepto BCG con 9 campos. Cada factor se separó en 3 secciones basadas en puntos de corte estadísticos.

Creemos que la matriz es una buena herramienta para ayudar a evaluar las áreas que son fuertes en la demanda y la oferta de ofertas a corto plazo, así como para identificar las áreas que tienen demanda pero que todavía están menos desarrolladas en ofertas. El análisis está orientado hacia atrás, ya que las ofertas ya están en el mercado y las calificaciones se han realizado. La demanda y la oferta pueden cambiar en todas las zonas, información que también incluiremos en los próximos trabajos.

Si tiene alguna pregunta, duda u observación, no dude en comunicárnoslo. Tenga en cuenta que la matriz es una parte del cuadro completo y no debe considerarse la única fuente de información. Siempre recomendamos un análisis más detallado del mercado antes de tomar una decisión de inversión. Estaremos encantados de ayudarle también en este paso.

High Supply
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Low Supply
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Low Demand X
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High Demand








Con este mapa dinámico, le proporcionamos una visión general de cómo se clasifican todas las zonas de Portugal en lo que respecta a los alquileres lucrativos. Es decir, medimos los destinos más buscados, así como las zonas menos exploradas, donde se puede encontrar una alta oferta de inmuebles de alquiler y donde encontrar una baja oferta. Cuál es el objetivo? Bueno, cada año Portugal recibe una gran cantidad de turistas que buscan alojamiento local o alquileres específicos a corto plazo. La búsqueda tiende a ser alrededor de las ciudades más grandes, donde la oferta de propiedades y alojamientos es mayor. En cambio, ha aumentado la búsqueda de alquileres en el campo o en el interior, donde la oferta de inmuebles es todavía escasa. Así que, dependiendo de su objetivo, hay mucho espacio para invertir aquí. Si pasa el ratón por encima de Lisboa, observará que está coloreada en azul oscuro, lo que indica que la ciudad tiene tanto una gran demanda de alquileres como una gran oferta de propiedades en alquiler. En cambio, si pasa el cursor por Miranda do Douro (norte de Portugal), observará que el color azul es más claro, lo que significa que la zona tiene tanto una baja oferta como una baja demanda de alquiler.

Tipos de establecimiento alojamento local

Los turistas que vienen a Portugal eligen un tipo concreto de AL para alojarse en función de sus objetivos vacacionales: puede ser el destino en su conjunto, la proximidad al centro histórico y a los restaurantes y lugares más apetecibles, un lugar cómodo y espacioso para alojarse, los servicios y comodidades o la privacidad, entre otras cosas. La oferta portuguesa es amplia y contempla todo tipo de necesidades y gustos. Los establecimientos de AL se clasifican según los tipos de unidades de alojamiento e incluyen:

  • Residencias: la unidad de alojamiento es un edificio autónomo de carácter unifamiliar;
  • Apartamentos: el alojamiento es una fracción autónoma de un edificio o parte de un edificio urbano susceptible de uso independiente. La viabilidad del alquiler en apartamentos tiene que ser comprobada con el condominio y el ayuntamiento;
  • Establecimientos de alojamiento (como albergues): las unidades de alojamiento constan de hasta 9 habitaciones (o hasta 30 clientes), integradas en una fracción autónoma, en un edificio urbano o parte de un edificio urbano susceptible de uso independiente;
  • Habitaciones: alojamiento compuesto por hasta 3 habitaciones dentro de la propiedad del dueño.

Cuáles son los límites de capacidad de un alojamento local?

Los establecimientos de AL pueden tener una capacidad máxima de 9 habitaciones y 30 usuarios, a excepción de los albergues, que no tienen límite de capacidad, y de las habitaciones, que sólo pueden ser 3 en el domicilio del propietario. En cuanto a los usuarios, la capacidad de AL viene determinada por las características/tamaño de las viviendas. No puede superar el número resultante de multiplicar el número de habitaciones por 2. En el caso de los apartamentos y las casas, es posible alojar a 2 usuarios adicionales en el salón. En todos los tipos de vivienda, siempre que haya condiciones de habitabilidad, se pueden instalar hasta 2 camas adicionales para niños de hasta 12 años.

Cuántos apartamentos se pueden destinar a AL en un edificio?

En la modalidad de apartamentos alojamento local, cada propietario o titular de explotación AL puede explotar más de 9 unidades por edificio si no superan el 75% del número de sus fracciones o partes independientes existentes A efectos del cálculo del número de unidades, se consideran los apartamentos registrados a nombre del cónyuge, descendientes y ascendientes del propietario o titular de la operación, así como los registrados a nombre de distintas personas jurídicas, cuando existan accionistas comunes.

Qué precio debe cobrar por su alojamento local?

Una vez que haya concluido su investigación inicial, tendrá una idea general del precio que debe cobrar por su alojamento local. El valor que establezca debe tener en cuenta dos factores importantes:

  • Estar dentro de un rango de precios que pueda competir con éxito con otros alquileres de corta duración de la misma categoría que el suyo;
  • No subestimar la importancia de su oferta de valor única, ya sea un servicio excepcional, una experiencia inolvidable o una ubicación y un entorno realmente únicos. El precio no es el único factor.
  • Establezca una estrategia de precios y tarifas de alojamiento por temporada.

Calcule un precio medio por noche que tenga en cuenta los costes fijos. Establecer una estrategia de precios asegura que su AL no saldrá al mercado con una tarifa inferior a la que debería. Establezca cuál será la temporada alta y la baja, según el calendario y la demanda de las características específicas de su AL (por ejemplo, en las montañas de Serra da Estrela, el invierno se considera temporada alta porque Serra es un destino de nieve). No se olvide de comprobar los días festivos y las vacaciones, no sólo en Portugal sino también en el país de origen de su cliente internacional. Ajuste sus tarifas en función de estos factores.

Pasos esenciales para iniciar un alojamento local en Portugal

  • Paso 1: Confirmar si el edificio/la casa está en una zona autorizada de alojamento local

Si bien la AL ha beneficiado a Portugal impulsando la renovación del centro histórico de las ciudades, también ha contribuido a alejar a muchos de los habitantes del barrio tradicional hacia las afueras para sustituir las casas tradicionales de alquiler por alojamientos de alojamento local. Para preservar la realidad social de los barrios y favorecer el alquiler asequible y el comercio de proximidad, los municipios portugueses pueden definir zonas de contención, que son todas aquellas que superan el 25% de las viviendas disponibles destinadas a AL. También existen zonas de suspensión temporal para las áreas que se sitúan entre el 10% y el 20% de las viviendas disponibles relacionadas con esta actividad. En estas zonas se establece un límite en el número de establecimientos de alojamento local – un mismo propietario sólo puede explotar un máximo de 7 alojamientos y las licencias correspondientes son personales e intransferibles. También hay zonas prohibidas, lo que significa que en determinados barrios no se conceden más licencias para nuevos negocios de alojamento local. Si su objetivo es comprar una casa en Portugal para montar un AL, debe acudir al Ayuntamiento para comprobar la situación de concesión de licencias.

  • Paso 2: Saber que la junta de condominio tiene poder de decisión

Si quiere abrir una AL en un edificio en propiedad horizontal con fracciones autónomas, con varios propietarios, sólo podrá hacerlo con la autorización de los demás condóminos. En otros tipos de AL no se requiere autorización previa. Sin embargo, si más de la mitad de los condóminos (teniendo en cuenta el perímetro) se oponen al alojamiento, se puede cerrar. Esto puede ocurrir si se demuestra “la práctica reiterada y probada de actos que perturben el uso normal del edificio, así como de actos que causen molestias y afecten al resto de la comunidad de propietarios” ante el ayuntamiento.

  • Paso 3: Abrir una actividad independiente en las finanzas

Después de haber obtenido su número de identificación fiscal portugués (NIF), tiene que ir al portal de la Autoridad Fiscal y Aduanera portuguesa (AT) o a una oficina de impuestos para declarar la apertura de su actividad como contratista independiente (Atividade Independente). Aunque puedes hacerlo por internet, te recomendamos que te registres in situ, ya que el proceso online no es tan sencillo y lo más probable es que te surjan dudas que puedan ser resueltas in situ. Tienes dos opciones en cuanto a la declaración de la renta y la fiscalidad:

  • Categoría B (ingresos de autónomos, empresas y profesionales): iniciar una actividad con el código de actividad económica (CAE) 55201 – alojamiento amueblado para turistas, o CAE 55204 (otros alojamientos de corta duración). Si los ingresos que obtienes son de hasta 200 000 euros, estarás encuadrado en el régimen fiscal simplificado. Si los ingresos superan esa cantidad, estás obligado a tener una contabilidad organizada, con un contable profesional.
  • Categoría F (rentas inmobiliarias): a efectos fiscales, se pueden considerar todas sus rentas o, como alternativa, optar por gravar los bienes inmuebles a un tipo del 28%.

Dependiendo de su situación específica, la mejor opción puede no ser obvia. Le sugerimos que busque el asesoramiento profesional de un contable para esta decisión, ya que tendrá un impacto en sus finanzas.

  • Paso 4: Registrar el alojamento local

El registro de los establecimientos de alojamento local es una condición necesaria y obligatoria para su funcionamiento. El proceso de registro se inicia con una comunicación previa con un plazo dirigido al alcalde del municipio en cuyo ámbito administrativo se encuentra su alojamento local. Esta comunicación previa debe incluir información como el título válido de uso del inmueble, el nombre adoptado por el establecimiento de alojamento local, su modalidad y capacidad en habitaciones, camas y usuarios. Tiene que incluir varios documentos, entre los que se encuentran un plazo de responsabilidad, copias del registro de la propiedad urbana, copias de la declaración de inicio de actividad del titular, acta de la asamblea de condóminos que acredite que autorizan la instalación (para albergues). Se puede proceder al registro accediendo al Balcão do Empreendedor (BdE – que significa “Ventanilla del Emprendedor”), accesible a través del Portal EPortugal, a través del Portal de Turismo de Portugal en el Registo Nacional de Turismo ,o incluso accediendo a las páginas web de los municipios. En el BdE, que tiene una versión en inglés, encontrará una lista de servicios en línea para facilitar todo el proceso:

  • Registro de actividad (“Registo de Atividade”);
  • Cese de actividad;
  • Cambios en el registro;
  • Declaración de Establecimiento Limpio y Seguro.

Pinchando en “Alojamento local – registo da atividade” , accederá a una página web en la que podrá realizar el registro de su alojamento local, empezando por elegir su ubicación por región y municipio en el mapa que aparece. Luego, la página presentará información sobre:

  • La entidad responsable en esa localidad;
  • Emisión de la licencia;
  • Documentación necesaria;
  • Coste y validez;

A partir de ahí, podrás realizar el procedimiento de registro de forma totalmente electrónica, con certificación digital mediante, por ejemplo, la tarjeta ciudadana o un certificado digital de abogado, procurador o notario, entre otras formas disponibles. Necesitarás los siguientes documentos:

  • Acreditar que tienes una actividad abierta con el CAE 55201 o 55204;
  •  Registro de propiedad del inmueble;
  • Cédula de ciudadanía del propietario del inmueble.

El procedimiento de registro otorga a cada solicitud el número de registro del establecimiento de alojamento local si el ayuntamiento competente no se opone a ello (en un plazo de 10 días o, en el caso de un albergue, de 20 días). El número de registro hace las veces de título válido. Con él, se le permite iniciar su operación de alojamento local y anunciarla, incluso en plataformas como Airbnb y Booking, que requieren ese número.

  • Paso 5: Suscribir un seguro de responsabilidad civil obligatorio

La ley portuguesa establece que quien explota una unidad de alojamento local es “responsable solidario con los huéspedes de los daños causados por estos últimos al edificio en el que está instalada la unidad”. Así, el responsable del establecimiento está obligado a contratar una póliza de seguro que cubra los riesgos de incendio y los daños materiales y no materiales causados a los huéspedes y a terceros. El seguro debe ser contratado de inmediato y su inexistencia puede dar lugar a la cancelación del registro, lo que significa que su licencia de AL será revocada.

Prepárese para la inspección del ayuntamiento

Al finalizar el periodo de 30 días tras la notificación previa con plazo al ayuntamiento, hay una inspección obligatoria de la AL para comprobar que cumple con todos los requisitos. La entidad competente para ello es el ayuntamiento. También es responsable, junto con la Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), de supervisar el cumplimiento de todo el régimen legal. Si la ASAE lo solicita, Turismo de Portugal también puede realizar inspecciones. Estas son las obligaciones legales que el AL debe proporcionar a sus huéspedes en cada visita, cuyo cumplimiento verificará la inspección

  • Extintor;
  • Manta contra incendios;
  • Botiquín de primeros auxilios;
  • Explicación visible del número de emergencia 112;
  • Información sobre la disponibilidad del libro de reclamaciones (tanto en papel como en formato digital) que debe facilitarse siempre que lo solicite un usuario. Se trata de un libro emitido oficialmente, que se puede comprar en línea en la página web de la Casa da Moeda, y que el titular de la AL debe conservar durante un período mínimo de 3 años en un archivo organizado;
  • Libro de instrucciones de la casa en 4 idiomas (dos de ellos portugués e inglés), que contiene información sobre:
    • Procedimientos de recogida y separación de residuos;
    • Instrucciones sobre el funcionamiento de los electrodomésticos;
    • Reglas de no molestar al vecindario y a los vecinos inmediatos;
    • Cualquier información sobre el condominio y las reglas sobre cómo se debe utilizar el espacio privado, así como las áreas comunes.
    • Contactos telefónicos y de correo electrónico de la persona que explota el alojamento local o de su agente.
  • Placa de identificación acrílica “AL” colocada (obligatoria para todas las categorías de alojamento local excepto para las residencias).

Si en la inspección se comprueba que falta alguno de estos requisitos, no se podrá asignar el número de registro.

Requisitos generales y de seguridad de un AL

Los establecimientos AL deben cumplir ciertos requisitos legales:

  • Presentar condiciones de conservación y funcionamiento de las instalaciones y equipos;
  • Estar conectados a la red pública de abastecimiento de agua y alcantarillado;
  • Disponer de agua corriente caliente y fría;
  • Disponer de una ventana o balconera con comunicación directa al exterior;
  • Estar dotados de mobiliario, equipamiento y utensilios adecuados;
  • Disponer de un sistema de cierre de la entrada de luz exterior que garantice unas condiciones de ventilación y aireación adecuadas;
  • Tener puertas equipadas con un sistema de seguridad que garantice la privacidad de los usuarios;
  • Las instalaciones sanitarias deben tener un sistema de seguridad que garantice la privacidad;
  • Cumplir siempre con las condiciones de higiene y limpieza.

Los establecimientos de AL con capacidad para 10 personas o menos, también deben cumplir con los requisitos de seguridad, pero más sencillos:

  • Extintor y manta ignífuga accesibles a los usuarios;
  • Equipo de primeros auxilios accesible a los usuarios;
  • Indicación del número nacional de emergencias (112) en un lugar visible para los usuarios.

Si el aforo es superior a 10 personas, el AL debe cumplir las normas contra incendios según la legislación: DL N.º 220/2008 y Portaria N.º 1532/2008.

Deberes a realizar como propietario de un alojamento local en funcionamiento

  • Comunicar la entrada y salida de extranjeros al SEF

El Servicio de Extranjeros y Fronteras portugués (SEF) exige que los responsables de los apartamentos y hoteles nacionales de AL comuniquen los datos de todos los extranjeros que los utilizan – la persona que hace la reserva y los demás huéspedes. Los datos exigidos son

  • Nombre;
  • Número de documento de identidad;
  • Nacionalidad;
  • Ciudad en la que se encontraba el huésped antes de llegar a esta propiedad;
  • Ciudad a la que se dirige el huésped.

Esta información debe facilitarse en los 3 días hábiles siguientes a la entrada y salida del alojamiento y enviarse a través del Sistema de Información del Boletín de Alojamiento. También puede entregarse personalmente en los servicios locales del SEF o, en las localidades donde no existan, entregarse a la Guardia Nacional Republicana (GNR) o a la Policía de Seguridad Pública (PSP). Es obligatorio que el establecimiento de alojamiento recoja y comunique los datos de todos sus huéspedes y no sólo de la persona que hizo la reserva.

  • Cobrar los impuestos municipales

Algunos municipios portugueses han implantado la Tasa Municipal Turística sobre las pernoctaciones. Se trata de una tasa que se cobra a todos los huéspedes que se alojan en urbanizaciones turísticas o de AL en las ciudades en las que el impuesto está en vigor. Además del precio de la habitación, se cobra una cantidad extra, por noche y por persona. El municipio es libre de estipular la cantidad a pagar, quién paga, quién está exento y cuál es el límite de noches. Por tanto, el valor unitario varía y puede consultarse en la normativa de cada municipio. Por ejemplo, en Lisboa es obligatorio cobrar una tasa de ocupación nocturna de 2 euros por persona y estancia, excluyendo a los menores de 13 años, durante un máximo de 7 noches.

Qué gastos de alojamento local son deducibles?

Si el inmueble se utiliza sólo parcialmente como AL, sólo se considerará deducible el 25% de los gastos. Los gastos deducibles son

  • El 4% del valor de la propiedad
  • Seguro
  • Electricidad
  • Agua
  • Gas
  • Limpieza
  • Comisiones pagadas a plataformas como AirBnB, Booking o HomeAway.

Como la legislación fiscal está frecuentemente sujeta a cambios en Portugal, por favor, compruebe toda la información relevante actualizada en el momento en que decida seguir adelante con su negocio de AL.

Presupuestar el aumento de las tasas de condominio

Un AL cuyo establecimiento esté situado en una propiedad horizontal como un condominio de apartamentos puede tener que pagar una cuota de condominio incrementada. Esto se debe a que el AL, con sus huéspedes, contribuye al desgaste del edificio en las zonas comunes. La junta de condominio puede cobrarle un aumento en sus cuotas anuales que oscila entre el 15% y un máximo del 30%. Si usted paga 100 euros de cuota de condominio, con un aumento del 30% su nueva cuota será de 130 euros. No dé por sentado el apoyo del condominio. Tome las medidas necesarias para que sus invitados no molesten a los demás condóminos. Si hay molestias frecuentes para ellos la junta puede tomar una votación para cerrar su AL y enviar la decisión al alcalde y al municipio, lo que resulta en el cierre de su lista durante un año.

Obligaciones fiscales de la AL

Desde el momento en que empieces a prestar tus servicios de AL, estas son las obligaciones fiscales que tendrás que cumplir:

  • Emitir recibos verdes a través del Portal AT o pasar facturas. Si eliges las facturas, puedes utilizar un programa informático certificado por AT o imprimir las facturas en una imprenta certificada.
  • Pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA): si sus ingresos anuales superan la cantidad de 10.000 euros, está exento de esta obligación. Una vez superado este valor, se le exige el pago de un impuesto del 6% sobre los importes facturados. En este caso, deberá presentar la correspondiente declaración de impuestos mediante una declaración periódica trimestral, fácilmente accesible en el portal online de la AT.
  • Pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).

En los arrendamientos a corto plazo, el 65% de los ingresos se considera un gasto, por lo que sólo se tributa por el 35% de los importes facturados. La tasa del IRS varía en función de los ingresos mensuales y se tabula por rangos de ingresos.

  • Entrega el modelo 30 respecto a tus ingresos en el caso de que, por ejemplo, tengas un anuncio del inmueble en un sitio internacional (como AirBnB) y pagues comisiones. En estos casos, también tienes que pedir a la empresa que te envíe la solicitud de retención total o parcial del impuesto portugués según el convenio de doble imposición (modelo 21-RFI). Si no lo hace, tendrá que retener el 25% del importe pagado en concepto de comisiones;

Para estar seguro de tener toda la información correcta para su situación específica y cumplir con todas las obligaciones legales, le aconsejamos que consulte a un contable especializado. Nosotros, en Pearls of Portugal, podemos ayudarle en esta demanda aconsejándole a nuestros socios profesionales de confianza y con experiencia.

Calcule el IMT de su propiedad

* IMT es un impuesto sobre transmisiones onerosas de propiedades en territorio portugués.

Este es el precio final que paga por la propiedad. Si incluye otros objetos como muebles o sitios web en la compra, debe obtener un precio por separado. No forman parte del IMT. 1. Precio de la propiedad:

2. Localización:

3. Tipo de propiedad:

IMT para pagar:

€0.00

Impuesto de timbre:

€0.00

Impuesto IMT total a pagar:

€0.00

Calcule el IMI de su propiedad

* El IMI es un impuesto municipal sobre la propiedad que se actualiza y debe ser pagado anualmente por los propietarios de propiedades o terrenos en Portugal.

El impuesto anual es una simple multiplicación del valor imponible de la propiedad (Valor Patrimonial Tributário o VPT) y la tasa impositiva. El VPT se puede encontrar en el registro fiscal (Caderneta Predial) de la propiedad. Todo corredor de bienes raíces o vendedor privado debe tener este documento. 4. Propiedad VPT:

5. Distrito:

6. Municipio:

7. Niños:

IMI para pagar:

€0.00

Simulación de inversión en alquiler

* Aquí se pueden simular inversiones para alquileres a corto o largo plazo por un período de cinco años.
Los resultados son simulaciones y deben ser confirmados por abogados especializados o asesores fiscales. Los resultados son meramente informativos.

8. Costos de renovación:

El alquiler a largo plazo es el alquiler normal basado en un contrato. El alquiler a corto plazo es un alquiler turístico (alojamento local). 9. ¿Quieres hacer un alquiler a corto o largo plazo?

Evite las multas

Las multas para los que no cumplen con las normas pueden variar dependiendo de si se trata de una persona física o jurídica El incumplimiento de las normas relativas a la placa de identificación puede dar lugar a una multa entre 50 y 750 euros para una persona física y entre 250 y 7.500 euros para una persona jurídica. En cuanto a los requisitos de seguridad, el incumplimiento da lugar a una multa de entre 125 y 3.250 euros (entre 1.250 y 32.500 euros para las personas jurídicas), pero puede ascender a un máximo de entre 2.500 y 4.000 euros para las personas físicas, o de 25.000 a 40.000 euros para las personas jurídicas.

Cómo hacer visible y rentable su AL

  • Cree su sitio web de AL

Una buena forma de dar visibilidad a tu AL es tener tu propia página web de AL. Puedes hacerlo tú mismo con una pequeña inversión en un tema preconstruido de WordPress, la compra de un nombre de dominio y el alojamiento en un servidor. Una ventaja de tener tu propia web es que puedes crear un canal de venta directa, que responda sin demora a las preguntas del cliente, especialmente en estos tiempos marcados por la pandemia. Puedes incluir en ella una opción de reserva directa y liquidar tus ofertas directamente desde tu web. Aun así, requiere un tiempo hasta que consigas la visibilidad necesaria para atraer a tus potenciales clientes.

  • Anúnciese en plataformas online de AL

Una forma alternativa de conseguir una visibilidad más inmediata y situar tu nuevo negocio en el mapa, además de ganar reputación y confianza con los clientes, es anunciar tu AL en las mejores plataformas disponibles. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor y Expedia son algunas de las plataformas de publicidad y reservas más conocidas. Pero no todas pueden ser las más adecuadas para ti. Nuestro consejo es que, en primer lugar, determines el perfil de tu negocio en función del tipo de alojamiento que ofreces y el segmento de público al que quieres dirigirte. A continuación, decida qué plataforma satisface mejor esas necesidades. Incluso entonces, para maximizar tu alcance, la diversificación es clave: considera anunciarte en al menos 4 plataformas diferentes, incluyendo las de mayor alcance, como Booking, y las que están más segmentadas por nicho, como Vrbo. Pero gestiona tu calendario de reservas con cuidado o podrías acabar lidiando con un exceso de reservas (o con reservas del mismo día realizadas a través de diferentes plataformas). Es conveniente invertir en un gestor multicanal. Aunque, en general, estas plataformas permiten la creación de anuncios gratuitos y el pago directamente a través de sus páginas web o no, cobran comisiones. Es un coste que hay que presupuestar en tu negocio.

  • Invierta en fotos de buena calidad

Una descripción detallada del inmueble y su entorno es muy importante para informar y atraer a los clientes, pero contar con una galería de fotos de buena calidad puede llevar a su AL muy lejos y diferenciarla de sus competidores. Considere la posibilidad de contratar a un fotógrafo profesional especializado para que capte las mejores características de su AL de la forma más atractiva. Incluso podría añadir un vídeo profesional para conseguir una experiencia virtual más envolvente. Como agente inmobiliario líder en la compra de inmuebles, en Pearls of Portugal le garantizamos la mejor guía de AL en Portugal. Nuestro objetivo es ayudarle a encontrar la mejor solución posible para obtener un rendimiento sostenible de su inversión en la compra de vivienda en este país. Trabajamos con socios profesionales para asistirle en todo el proceso, así que no dude en solicitar nuestra ayuda. Estamos al alcance de una llamada telefónica o de un correo electrónico.

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