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Crisis inmobiliaria en Portugal: Mitos y realidades sobre la influencia de los extranjeros en el mercado inmobiliario

La crisis de la vivienda en Portugal se ha convertido en un tema de preocupación tanto para residentes como para extranjeros. Con la subida de los precios de los alquileres y de la vivienda, han surgido preguntas sobre el papel de los extranjeros en el agravamiento de este problema. Para ilustrarle, profundizaremos en el estado actual del mercado inmobiliario portugués, explorando la evolución de los precios de alquiler y de la vivienda, las ofertas de alquiler y compra, los mitos y las realidades y la influencia de los extranjeros en la vivienda en Portugal.

Frederik
Frederik Pohl, CEO
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Crisis de la vivienda en Portugal

Para empezar, es importante señalar que la crisis de la vivienda en Portugal no es un problema aislado, sino más bien una preocupación global. Muchas de las principales ciudades del mundo se enfrentan a un aumento vertiginoso del coste de la vivienda, y Portugal no es una excepción. Sin embargo, una vez que se tiene una comprensión básica del mercado, queda una pregunta por responder. ¿Por qué hay crisis inmobiliaria si, en los últimos 10 años, la población residente ha disminuido y el número de viviendas ha aumentado? Los datos de vivienda del INE (estadísticas del país) muestran, en cuanto a la evolución de la oferta de vivienda en Portugal, que hay más casas disponibles en el mercado y menos residentes en el país en comparación con hace 10 años.

¿Falta vivienda en Portugal?

No es cierto que en Portugal haya escasez de viviendas. De hecho, el país tiene uno de los mayores números de viviendas por ciudadano – 5 970 677 viviendas para un total de 10 467 366 residentes en el año 2022 y fue considerado el segundo país en cuanto al número de viviendas vacías. Portugal tiene una tasa de propiedad del 78%, bastante superior a la media europea del 70%.

De estos casi 6 millones de inmuebles existentes, el 18,5% son viviendas secundarias y el 12,1% están vacías. Esta es la cifra que hay que tener en cuenta al hablar de este asunto. El 12,1% de casas vacías representa 723.215 viviendas que podrían estar en el mercado. Podría haber varias razones por las que estas casas no están en el mercado, tales como:

  • Propiedades que están en el proceso de reparto de herencia después de la muerte del propietario y por lo tanto están deshabitadas. Las leyes portuguesas no gravan a los herederos directos de cónyuges (también se considera el matrimonio civil), hijos, nietos o abuelos). Todos los demás deben pagar un impuesto de sucesiones del 10%. Surgen muchas disputas en materia de herencias, especialmente de bienes indivisibles. Cuando las negociaciones llegan a un punto muerto, y no hay solución durante años, muchas casas se convierten o permanecen abandonadas.
  • Personas mayores que abandonan sus propiedades cuando se trasladan a residencias o casas de familiares y no quieren vender la casa con la esperanza de volver allí algún día
  • La necesidad de obras de rehabilitación, para las que los propietarios no tienen capacidad de inversión.

También existe la falta de motivación para alquilar su propiedad en el mercado inmobiliario portugués regular. El propietario debe declarar los alquileres cada mes a Hacienda y pagar impuestos del 10% (acuerdo por más de 20 años) al 28% (por menos de 3 años) de sus ingresos por alquiler. Muchos caseros saben también que los alquileres sólo pueden incrementarse anualmente mediante un coeficiente regulado por el Estado desde 2006. En el pasado, muchos propietarios no alquilaban sus propiedades debido a esta regulación, lo que provocó que muchas casas estuvieran en ruinas, porque alquilar simplemente no salía rentable en el pasado.

Respecto a esto último, según el INE, el número de licencias concedidas para rehabilitación en 2022 fue de 4.491, lo que supone un descenso del 9,3% respecto al año anterior y una disminución del 17,4% respecto a 2019 (año prepandémico para que la comparación sea justa). Estos datos se explican por factores como la congelación de los alquileres, en la que el Gobierno fija un porcentaje máximo para que los propietarios suban las rentas, y también por el hecho de que los impuestos que gravan el alquiler son elevados. Esto provoca una falta de motivación para alquilar y una falta de inversión por parte de los propietarios.

Pero también es cierto que la estructura familiar de los portugueses ha cambiado mucho en los últimos años. Hoy en día, tenemos muchos más hogares unipersonales (un aumento de 161.000 hogares entre 2011 y 2021), así como hogares bipersonales (un aumento de 105.000 hogares durante el mismo período), lo que significa que si la tendencia continúa, para el mismo número de personas, se necesitarán más viviendas. Si el número de viviendas vacías sigue aumentando y el gobierno no aporta soluciones eficaces para aumentar el número de viviendas asequibles en Portugal, el problema persistirá.

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¿Influye el Alojamento Local (AL) en la crisis de la vivienda en Portugal?

Según el Registro Nacional de Alojamientos Locales, a 31 de diciembre de 2022, había 108.523 registros de Alojamento Local en Portugal. Esta cifra equivale a menos del 2% de todos los alojamientos clásicos de Portugal.

La mayoría de estos alojamientos locales no están pensados como vivienda permanente, sino como respuesta al aumento de la demanda turística en los últimos años. A su vez, tiene importantes efectos económicos para Portugal y especialmente para los ciudadanos y propietarios, para quienes ésta es su principal fuente de ingresos. La AL es una forma de permitir a los residentes portugueses participar en el turismo junto a los hoteles, que a menudo pagan el salario mínimo y optimizan sus impuestos a nivel internacional.

Además, la concentración de la población en determinadas zonas del país no favorece la situación. Hay una migración tradicional de la población del interior hacia la costa y los centros urbanos, especialmente hacia los distritos de Lisboa, Oporto y Faro, con aumentos del 2,4%, 0,7% y 4,3%, respectivamente. Esto se debe a que la mayoría de las oportunidades de empleo y educación se encuentran en estas zonas.

¿Están los extranjeros impulsando los precios de la vivienda?

Los compradores extranjeros desempeñan un papel en el mercado inmobiliario, pero no son los principales impulsores de los aumentos de precios. Los datos del Instituto Portugués de Estadística (INE) sugieren que, aunque se ha producido un aumento de la inversión extranjera, la mayoría de los compradores (88,3%) en Portugal siguen siendo ciudadanos portugueses. En el pasado reciente, la evolución de los precios de la vivienda estuvo más influida por diversos factores, como el aumento de los costes de construcción, las restricciones a la concesión de licencias y, sobre todo, la elevada demanda local debido a los bajos tipos de interés.

Los extranjeros también tienden a comprar inmuebles mucho más caros – el valor medio de transacción para los compradores no residentes es un 95% superior que para los compradores residentes. Esto significa que operan principalmente en diferentes tramos del mercado inmobiliario portugués.

¿El Visado de Oro encareció la vivienda en Portugal?

Según datos de Global Citizen Solutions, en 2022 el gobierno portugués concedió un total de 1.888 Visados de Oro, y de ellos, el 21% se realizaron a través de inversiones distintas a las inmobiliarias. Si se compara esta cifra con un total de 167.900 ventas inmobiliarias en 2022, el impacto de los inversores del Golden Visa en el mercado inmobiliario es despreciable. La inversión en inmuebles a través del programa Golden Visa representa 3,5% del total invertido en el mercado nacional en la última década – y este peso ha ido cayendo en los últimos años.

Como ya se ha dicho, la inversión extranjera en Portugal también se sitúa en una franja del mercado inmobiliario muy diferente. El valor medio de una inversión Golden Visa es de alrededor de 575 mil euros, que ocurre principalmente en hoteles. Y, el importe medio contratado para préstamos hipotecarios en 2022 fue de 112.514 mil euros, según información estadística del Banco de Portugal.

¿Tienen los portugueses dificultades para hacer frente a los precios de la vivienda?

Sí, las tienen. Portugal tiene muchas casas en el mercado, y los alquileres y los precios inmobiliarios siguen siendo relativamente baratos en comparación con otros países. Sin embargo, los ingresos en Portugal son bajos. Según la OCDE, Portugal tiene el sexto salario medio bruto anual más bajo entre los países de la OCDE. Se trata de algo así como 28.410 dólares al año (24.557 euros), o 1.378,64 euros brutos al mes, a los que se aplican los impuestos obligatorios, lo que resulta en un salario medio de entre 1.010 y 1.125 euros.

Como la mayoría de los empleos bien pagados se encuentran en Lisboa, Oporto, Braga y Faro – donde los inmuebles son más caros -, a los portugueses se les hace difícil hacer frente a un alquiler, o a la compra de una vivienda – especialmente adultos jóvenes. Por supuesto, también está el difícil contexto económico que atraviesa Europa debido a la guerra de Ucrania, la inflación y, en consecuencia, la subida de los tipos de interés.

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Para concluir

Para controlar la crisis inmobiliaria, el Gobierno portugués debe aplicar medidas. Por ejemplo, el refuerzo de la inversión en las infraestructuras existentes, una mayor motivación para que los propietarios alquilen sus inmuebles a precios asequibles y un aumento de la vivienda pública, que representaba sólo el 2% del mercado inmobiliario portugués en 2022. Esto podría hacerse a través de la rehabilitación de las viviendas vacías del gobierno (645, en 2021), por ejemplo.

Si tiene más preguntas sobre el tema o necesita ayuda para saber cómo invertir y vivir en Portugal, ¡no dude en ponerse en contacto con nosotros!

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