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Contrato de promesa de venta (CPCV) en Portugal

Actualizado el: junio 25, 2024
Por: Frederik Pohl

El contrato de promesa de venta (CPCV), como su nombre indica, es un contrato que garantiza una futura compraventa de inmuebles en Portugal. Establece los derechos y deberes del comprador y del vendedor y detalla las características del inmueble.

Adélia
Adélia Carvalho

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Entender el contrato de promesa de compraventa (CPCV) en Portugal

El contrato de promesa de compraventa (CPCV) es una parte esencial del ciclo compra de inmuebles. Aunque no es obligatorio, es, la mayoría de las veces, necesario. Por ejemplo:

  • Si se quiere avalar la compra del inmueble, pero el préstamo aún no ha sido aprobado
  • El inmueble aún está en construcción
  • Se está vendiendo el inmueble actual y se necesita el dinero de esa venta
  • El propietario aún está esperando la licencia de uso del inmueble, entre otros.

Las auditorías forman parte del Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), común para la compra de un inmueble en Portugal. El contrato preliminar es legalmente válido incluso sin la participación de un notario. También es posible registrar el contrato preliminar en el registro de la propiedad en Portugal, pero esto no es común. Si se decide hacerlo, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles (IMT) ya debe estar pagado en el contrato preliminar. Si la compra no se materializa, el impuesto se devuelve en un plazo de 30 días.

Es habitual pagar un depósito de alrededor del 10% del importe total. Ya en el contrato preliminar, el vendedor debe facilitar el necesario certificado energético del inmueble. Lo mismo ocurre con un extracto de la inscripción en el registro de la propiedad. Para las casas construidas después de 1951, también debe haber un permiso oficial de utilización (Licença de Utilização) que corresponda a las condiciones estructurales actuales. Lo mismo se aplica a las adiciones, dependencias o garajes.

El CPCV suele contener una cláusula de tiempo que obliga al comprador a concluir el acuerdo de compra notarial dentro de un plazo. Normalmente, el plazo para acordar la cita con el notario es de 2-3 meses. Sin embargo, este plazo es negociable y no tiene por qué agotarse por completo. En el contrato preliminar también se incluyen cláusulas o condiciones importantes para la compra.

El comprador es responsable con su pago inicial de aprox. el 10% del precio de compra si se retira de la compra sin justificación. El vendedor está obligado legalmente a devolver al posible comprador el doble del anticipo (es decir, el anticipo más la misma cantidad en concepto de penalización contractual) si no se cumple el contrato preliminar. En el contrato preliminar, el vendedor también debe especificar o enumerar los inquilinos existentes.

Estructura del CPCV

Este contrato comienza identificando a todas las partes implicadas; el inmueble y sus características; el precio y la forma de pago; las penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato; el importe de las arras y otras cláusulas aplicables a cada caso concreto.

Como norma general, en caso de incumplimiento del CPCV por parte del promitente vendedor, éste deberá devolver la señal por duplicado al comprador. Por otro lado, si el promitente comprador incumple la venta, éste perderá la señal entregada en el momento de la firma del CPCV.

Typical houses in Lisbon
Typical houses in Lisbon
Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Hacer el depósito del contrato de promesa en Portugal

Después de firmar el contrato de promesa en Portugal, el comprador suele pagar un depósito que constituye un porcentaje del precio total de compra. La altura de la señal depende en última instancia del acuerdo, pero en la mayoría de los casos, se hace un pago inicial del 10% del precio total de compra. Los compradores realizan este depósito al firmar el contrato de promesa de compraventa en Portugal.

Este depósito sirve como garantía del compromiso del comprador. La mayoría de las cláusulas incluirían la pérdida de la garantía si el comprador no sigue adelante con la venta o viola alguno de los términos y condiciones.

La importancia del CPCV

Un gran asesor, agente del comprador o abogado siempre insistiría en tener un contrato promisorio.

1. El CPCV es un contrato de compraventa. Proporciona seguridad

Al firmar un contrato de promesa, tanto el comprador como el vendedor se comprometen a los términos y condiciones de la venta de la propiedad. Proporciona seguridad y crea una obligación legal para ambas partes de proceder con la transacción.

2. Las arras proporcionan seguridad

Como se ha mencionado, un contrato promisorio en Portugal siempre viene con un pago de arras, lo que beneficia a ambas partes. Para el vendedor, el depósito actúa como una forma de garantía de que el comprador es serio acerca de la transacción y le compensa si el comprador no cumple con sus obligaciones. Por otro lado, las arras aseguran al comprador que tiene prioridad sobre otros posibles compradores. Es esencial, especialmente en los competitivos mercados inmobiliarios.

3. Da tiempo para preparar la venta final

El CPCV da tiempo para que se lleven a cabo diversos trámites, como inspección de la vivienda, due diligence, obtención de financiación y resolución de cualquier asunto legal o administrativo. Este periodo intermedio permite a ambas partes completar las tareas necesarias y abordar posibles problemas antes de la firma definitiva. Garantiza que la escritura final de compraventa esté libre de errores y responsabilidades.

¿Qué documentos son necesarios para el CPCV en Portugal?

Información que debe ser incluida en el CPCV:

  • Identificación del promitente vendedor y del promitente comprador;
  • Identificación de la propiedad (indicación del número de registro de la propiedad, dirección, etc);
  • Precio de compra de la propiedad y forma de pago;
  • Importe del pago inicial para el depósito;
  • Las consecuencias del incumplimiento.

Es importante tener en cuenta que el contenido específico y las disposiciones de un contrato de promesa en Portugal pueden variar en función del acuerdo individual entre las partes y de cualquier ley o reglamento aplicable. ¡Feliz compra!

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