Proceso de compra

PROCESO DE COMPRA

Al comprar un inmueble en Portugal, es aconsejable que un abogado acompañe el proceso de compra en caso de cualquier ambigüedad. Cooperamos con varios abogados de confianza. Los costes de los servicios de abogados más importantes están incluidos en el precio fijo cuando se trabaja con nosotros.

Nuestros abogados examinan la situación legal del inmueble. Se centra en la legitimidad del vendedor, la existencia de gravámenes y la integridad de los documentos. Además, se comprueba si la propiedad existe oficialmente en la forma visitada. También se puede comprobar de antemano si se cumplen los requisitos básicos para un posterior alquiler turístico. Al comprar una propiedad en Portugal, siempre es aconsejable que se realice un estudio antes de la compra. Esto puede incluirse como una cláusula separada en el contrato preliminar.

El registro de la propiedad portugués (Registo Predial) contiene el registro legal de la propiedad y proporciona información sobre cómo está construida la propiedad. Sin embargo, también puede obtener información sobre la legitimidad del vendedor y los gravámenes financieros de la propiedad. La Caderneta Predial es el extracto del registro fiscal con información sobre la situación fiscal y las obligaciones fiscales asociadas al inmueble en Portugal.

Las comprobaciones se incluyen en el Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) que es habitual para la compra de un inmueble en Portugal. El precontrato tiene validez legal incluso sin intervención notarial. También es posible registrar el contrato preliminar en la oficina del Registro de la Propiedad en Portugal, pero esto no es común.  Si uno decide hacerlo, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles IMT de la compra regular debe ser pagado ya al contrato preliminar. Si la compra no se realiza, el impuesto se devuelve en un plazo de 30 días.

Es habitual pagar un depósito de alrededor del 10% del importe total. En el contrato preliminar, el vendedor debe proporcionar ya el certificado energético necesario del inmueble. Lo mismo ocurre con un extracto de la inscripción en el registro de la propiedad. El contrato preliminar debe incluir los correspondientes números de registro de ambos documentos, que siempre deben ser comprobados. Además, las casas construidas después de 1951 deben tener una licencia oficial de uso (Licença de Utilização) que corresponda a las condiciones estructurales reales. Lo mismo ocurre con las ampliaciones, dependencias o garajes. A menudo ocurre que no todos los documentos están completos. Esto no es en sí mismo un asunto grave y será tratado en consecuencia por su abogado.

El CPCV suele contener una cláusula de tiempo que obliga al comprador a completar el contrato de compraventa notarial. Normalmente hay 2-3 meses para programar la cita con el notario. Sin embargo, este plazo es negociable y no tiene por qué agotarse por completo. Las cláusulas o condiciones importantes para la compra también se incluyen en el contrato preliminar. De lo contrario, se suelen formular reclamaciones por daños y perjuicios en caso de que el contrato real no se materialice. El comprador es responsable con su anticipo de aproximadamente el 10% del precio de compra si se retira de la compra sin justificación. El vendedor está obligado por ley a devolver al posible comprador el doble del anticipo (es decir, el anticipo más la misma cantidad en concepto de penalización) en caso de incumplimiento del contrato preliminar. En el contrato preliminar, el vendedor también debe revelar o enumerar los inquilinos existentes.

El contrato de compraventa posterior requiere una forma notarial.  El contrato es formulado por un notario o abogado tradicional y no contiene las cláusulas esenciales acordadas entre el comprador y el vendedor. Éstas forman parte del contrato preliminar. A diferencia de otros países, no se requiere la habitual inscripción del comprador en el registro de la propiedad para el cambio real de titularidad, de modo que el comprador se convierte en propietario del inmueble en Portugal al celebrarse el contrato de compraventa notarial. Sin embargo, el registro debe ser realizado por un abogado o un notario a más tardar dos meses después de la compra. El registro cuesta unos 250 euros.

El inmueble se paga siempre con un cheque bancario portugués. Para este cheque hay que abrir una cuenta en Portugal. Un requisito previo es la posesión de un número de identificación fiscal portugués (NIF), que puede solicitarse en Portugal en la oficina de impuestos o en la embajada portuguesa por una pequeña tarifa. El número de identificación fiscal se expide el mismo día de la solicitud. Para más información, póngase en contacto con nosotros.

COMPRAR UNA PARCELA EN PORTUGAL

Además de comprar una propiedad existente, comprar un terreno en Portugal es una alternativa cada vez más popular. A menudo puede encontrar una casa antigua en la parcela, que se puede renovar o quitar. Puedes comprar fantásticas propiedades, especialmente en el interior del país, a precios muy razonables. En las costas, especialmente en el Algarve, esto es mucho más difícil. Si está interesado en una propiedad en Portugal, debe planificar bien su compra a pesar de los bajos precios y tener en cuenta varios aspectos a la hora de elegir. Se debe comprobar de antemano hasta qué punto vale la pena la renovación en comparación con el nuevo edificio. La nueva construcción de viviendas a menudo es rentable porque los costos de construcción son relativamente bajos y puede realizar sus ideas personales.

Costos de propiedad

El costo del terreno con un permiso de construcción varía según el área. En las zonas rurales próximas a las grandes ciudades, los precios oscilan entre los 20 y los 40 € el metro cuadrado, mientras que en la costa atlántica los precios pueden ir de los 120 a los 180 €. En el Algarve, los precios pueden incluso oscilar entre 400 € y 1000 € por metro cuadrado (y más) para una propiedad de primera clase. En el interior, los costos son significativamente más bajos, y en las zonas rurales, se pueden comprar terrenos agrícolas por unos pocos euros el metro cuadrado. Dependiendo de la calidad y la ubicación, los costes de construcción oscilan entre 400 € y 1.600 € el metro cuadrado. El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (SISA) es del 6,5%.

Compra de terrenos

La compra de una propiedad no debe subestimarse a pesar de los precios más bajos. El punto más importante es que el inversionista tenga el permiso de construcción necesario (Terreno Urbano) y que la propiedad sea lo suficientemente grande para la construcción de una casa o para el edificio que está considerando. Si ya hay un edificio antiguo en la propiedad que se construyó legalmente, el proceso es mucho más fácil. Por lo tanto, asegúrese de que el inventario de viviendas se haya registrado oficialmente en el registro de la propiedad.

También debe verificar qué se ha ingresado exactamente. Puede suceder que solo una parte de la propiedad se haya construido legalmente o que los edificios auxiliares se hayan convertido en espacio habitable, lo que puede convertirse en un problema cuando desee vender la propiedad más adelante. También es posible construir en terrenos agrícolas. Sin embargo, existen límites estrictos para terrenos y edificios. Puede obtener esta información en el Ayuntamiento local (Câmara Municipal). Algunas propiedades no son adecuadas para la construcción porque son demasiado empinadas o están protegidas. Asegúrese de que no haya restricciones a través de líneas de alta tensión, líneas de agua o derechos de paso que puedan afectar la planificación del edificio. Tenga en cuenta que el costo de proporcionar servicios inmobiliarios en un área rural remota puede ser más caro y se requiere un suministro de agua confiable. Al comprar un terreno en Portugal, debe asegurarse de que el contrato de compra dependa de la obtención del permiso de construcción necesario.

Debe obtener una confirmación por escrito de que la propiedad se ingresó correctamente en el registro de la propiedad local. Además, verifique si el permiso de construcción correcto está disponible. Algunas de las parcelas se ofrecen en secciones para la venta, aunque la división aún no ha sido aprobada oficialmente. La aprobación debe estar disponible al momento de la compra o ser parte del contrato preliminar como un acuerdo. También es siempre recomendable tener la propiedad medida oficialmente antes de comprarla. Eso cuesta unos 800 €. Si el permiso de construcción es incorrecto o el edificio antiguo ya se construyó ilegalmente, puede esperar multas elevadas. Por lo general, un edificio nuevo tiene que ser demolido nuevamente.

Tenga en cuenta que puede llevar mucho tiempo obtener un permiso de construcción en Portugal. La mayoría de las veces, toma alrededor de seis meses hasta que obtenga la aprobación. La mayoría de las empresas de construcción ofrecen paquetes de ofertas que incluyen el terreno y el costo de construcción de su hogar. Sin embargo, no siempre es recomendable comprar el terreno edificable en Portugal a la empresa constructora. Es recomendable comparar los diferentes costos del terreno y la construcción y buscar otras ofertas. Si decide comprar un paquete completo de un contratista, debe insistir en contratos separados para la parcela y la propiedad. En el mejor de los casos, recibirá la escritura de propiedad antes de firmar un contrato de construcción.

VISITAS

Visitar propiedades en Portugal no es muy diferente a en otros países. Sin embargo, una diferencia es que las empresas más grandes, en particular, pueden registrar su visita a la propiedad con una firma. Esto a menudo provoca irritación entre los compradores, ya que se le pide que firme algo que quizás aún no comprenda. Sin embargo, el trasfondo de esta firma es un proceso interno y no malas intenciones. En caso de duda, firme con “Mickey Mouse”. Hemos reunido una serie de consejos en una lista de verificación para facilitarle la visualización de propiedades en Portugal:

• Puede utilizar Google para explorar la casa y sus alrededores antes de su visita. Aproveche esta oportunidad para hacerse una foto de antemano y cancelar la cita si es necesario.
• Verifique las fotos en los anuncios con anticipación para ver si hay problemas de moho. En las imágenes ya se pueden ver muchos daños o decoloración de la pared.
• Sea puntual en la fecha pactada. Incluso si está de vacaciones y es un país del sur de Europa, el corredor se marchará después de un tiempo y no volverá tan rápido.
• Si le gusta la propiedad, primero debe guardárselo para usted. A menudo hemos visto a los clientes correr eufóricos por la casa y luego nos preguntamos si la negociación del precio era complicada. Sigue así.
• El gusto por los muebles es habitual en Portugal. Algunos clientes consideran el estilo de decoración más que la naturaleza de la casa. Concéntrese en la casa y no en los muebles.
• Pregúntele al corredor todo lo que sea importante para usted. En caso de duda, no debe confiar en las declaraciones del corredor o del propietario. Debe aclarar muchos puntos como opciones de construcción, propiedades vecinas, etc. con la administración de la ciudad a través de un abogado.
• Preste atención a los daños por humedad en las paredes. Las áreas alrededor de las ventanas y los lados del clima, en particular, son a menudo puntos débiles. En Portugal, no suele haber instaladas barreras contra la humedad, que se pueden ver en las zonas de los zócalos.
• Además, revise los lugares de la propiedad a los que no se pueda acceder de inmediato. Si la casa tiene acceso al ático, asegúrese de echarle un vistazo. Mire detrás de los armarios si es posible. En el sótano, por lo general, parece bastante desordenado. Sin embargo, aún debe mirar en las esquinas para ver si hay defectos de construcción o humedad. La sujeción incorrecta está fuera de lugar aquí.
• Tómese el tiempo suficiente para visitar y tomar fotografías si es necesario. A menudo hemos visto a compradores caminar por la propiedad y las preguntas siguen sin respuesta más tarde.
• Tómese su tiempo para explorar el área alrededor de la casa. Da un largo paseo o recorre la ciudad en coche. Si es necesario, vale la pena regresar a la propiedad en un momento diferente del día y obtener una segunda impresión. Descarte que nada le moleste significativamente, como perros ruidosos, ruido de la calle u hoteles en el área.
• Compruebe la orientación del sol cuando visite la propiedad. Todos tienen sus preferencias aquí. A algunos les gusta mucho sol y otros más resguardados. Algunas casas ya están en alquiler turístico y se anuncian como tales. En estos casos, asegúrese de obtener una descripción general de los ingresos por alquiler y leer los comentarios de los visitantes. Ambos se pueden hacer a través de portales como Airbnb o Booking sin mucho esfuerzo.

COSTOS DE COMPRA

• Como en otros países, la compra de bienes raíces conlleva otro costo además del precio real. Algunos de estos costos son obligatorios, otros costos son opcionales. Estamos encantados de ayudarle.Costes obligatorios (Portugal continental):
  • Honorarios notariales: Son entre el dos y el tres por ciento del precio de compra y se incurren durante la compra real;
  • Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (IMT): el impuesto está escalonado y se adeuda un máximo del ocho por ciento. Para inmuebles de menos de 92,407 euros, no hay impuesto de transmisión. Puede encontrar un simulador de impuestos en nuestro sitio;
  • Impuesto predial: Este impuesto se diferencia según la región y debe pagarse anualmente. La tasa está entre el 0,3 y el 0,8% del valor de la propiedad según la entrada del registro de la propiedad. Por tanto, no debería sorprendernos que la información registrada sobre el valor y el tamaño de la propiedad inmobiliaria se desvíe habitualmente mucho de la realidad;
  • Solicitud de número fiscal (NIF) aprox. 12 EUR;
  • Entrada en el registro de la propiedad (alrededor de 250 EUR);
  • IVA sobre inmuebles nuevos;
  • Impuesto de timbre: Se paga en la oficina de impuestos y se debe presentar ante notario al firmar el contrato de compra. Este es el 0,8% del precio de compra.
  Costos opcionales:
  • Honorarios legales: si contrata a un abogado, los costos oscilan entre el 2% y el 3% del precio de compra. Estos costos están incluidos en nuestros servicios.
  • Comisión de corretaje: si contrata a un corredor portugués, paga hasta el 5% del precio de compra.