Portugal se ha desarrollado en los últimos años como una excelente alternativa a otros mercados inmobiliarios europeos. Especialmente en tiempos como la crisis del COVID-19, invertir en bienes raíces da sus frutos gracias a rendimientos estables y oportunidades de entrada más baratas.
En Pearls of Portugal ofrecemos los más importantes servicios de agente inmobiliario y comprador para la compra de una propiedad en Portugal y siempre tenemos ofertas seleccionadas y actualizadas en nuestro sitio web. Somos el líder del mercado para el acompañamiento de clientes internacionales en Portugal. También ofrecemos visitas en línea para comprar propiedades desde su hogar durante la crisis de COVID-19.
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Al comprar un inmueble en Portugal, es aconsejable que un abogado acompañe el proceso de compra en caso de cualquier ambigüedad. Cooperamos con varios abogados de confianza. Los costes de los servicios de abogados más importantes están incluidos en el precio fijo cuando se trabaja con nosotros.
Nuestros abogados examinan la situación legal del inmueble. Se centra en la legitimidad del vendedor, la existencia de gravámenes y la integridad de los documentos. Además, se comprueba si la propiedad existe oficialmente en la forma visitada. También se puede comprobar de antemano si se cumplen los requisitos básicos para un posterior alquiler turístico. Al comprar una propiedad en Portugal, siempre es aconsejable que se realice un estudio antes de la compra. Esto puede incluirse como una cláusula separada en el contrato preliminar.
El registro de la propiedad portugués (Registo Predial) contiene el registro legal de la propiedad y proporciona información sobre cómo está construida la propiedad. Sin embargo, también puede obtener información sobre la legitimidad del vendedor y los gravámenes financieros de la propiedad. La Caderneta Predial es el extracto del registro fiscal con información sobre la situación fiscal y las obligaciones fiscales asociadas al inmueble en Portugal.
Las comprobaciones se incluyen en el Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) que es habitual para la compra de un inmueble en Portugal. El precontrato tiene validez legal incluso sin intervención notarial. También es posible registrar el contrato preliminar en la oficina del Registro de la Propiedad en Portugal, pero esto no es común. Si uno decide hacerlo, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles IMT de la compra regular debe ser pagado ya al contrato preliminar. Si la compra no se realiza, el impuesto se devuelve en un plazo de 30 días.
Es habitual pagar un depósito de alrededor del 10% del importe total. En el contrato preliminar, el vendedor debe proporcionar ya el certificado energético necesario del inmueble. Lo mismo ocurre con un extracto de la inscripción en el registro de la propiedad. El contrato preliminar debe incluir los correspondientes números de registro de ambos documentos, que siempre deben ser comprobados. Además, las casas construidas después de 1951 deben tener una licencia oficial de uso (Licença de Utilização) que corresponda a las condiciones estructurales reales. Lo mismo ocurre con las ampliaciones, dependencias o garajes. A menudo ocurre que no todos los documentos están completos. Esto no es en sí mismo un asunto grave y será tratado en consecuencia por su abogado.
El CPCV suele contener una cláusula de tiempo que obliga al comprador a completar el contrato de compraventa notarial. Normalmente hay 2-3 meses para programar la cita con el notario. Sin embargo, este plazo es negociable y no tiene por qué agotarse por completo. Las cláusulas o condiciones importantes para la compra también se incluyen en el contrato preliminar. De lo contrario, se suelen formular reclamaciones por daños y perjuicios en caso de que el contrato real no se materialice. El comprador es responsable con su anticipo de aproximadamente el 10% del precio de compra si se retira de la compra sin justificación. El vendedor está obligado por ley a devolver al posible comprador el doble del anticipo (es decir, el anticipo más la misma cantidad en concepto de penalización) en caso de incumplimiento del contrato preliminar. En el contrato preliminar, el vendedor también debe revelar o enumerar los inquilinos existentes.
El contrato de compraventa posterior requiere una forma notarial. El contrato es formulado por un notario o abogado tradicional y no contiene las cláusulas esenciales acordadas entre el comprador y el vendedor. Éstas forman parte del contrato preliminar. A diferencia de otros países, no se requiere la habitual inscripción del comprador en el registro de la propiedad para el cambio real de titularidad, de modo que el comprador se convierte en propietario del inmueble en Portugal al celebrarse el contrato de compraventa notarial. Sin embargo, el registro debe ser realizado por un abogado o un notario a más tardar dos meses después de la compra. El registro cuesta unos 250 euros.
El inmueble se paga siempre con un cheque bancario portugués. Para este cheque hay que abrir una cuenta en Portugal. Un requisito previo es la posesión de un número de identificación fiscal portugués (NIF), que puede solicitarse en Portugal en la oficina de impuestos o en la embajada portuguesa por una pequeña tarifa. El número de identificación fiscal se expide el mismo día de la solicitud. Para más información, póngase en contacto con nosotros.
Además de comprar una propiedad existente, comprar un terreno en Portugal es una alternativa cada vez más popular. A menudo puede encontrar una casa antigua en la parcela, que se puede renovar o quitar. Puedes comprar fantásticas propiedades, especialmente en el interior del país, a precios muy razonables. En las costas, especialmente en el Algarve, esto es mucho más difícil. Si está interesado en una propiedad en Portugal, debe planificar bien su compra a pesar de los bajos precios y tener en cuenta varios aspectos a la hora de elegir. Se debe comprobar de antemano hasta qué punto vale la pena la renovación en comparación con el nuevo edificio. La nueva construcción de viviendas a menudo es rentable porque los costos de construcción son relativamente bajos y puede realizar sus ideas personales.
Costos de propiedad
El costo del terreno con un permiso de construcción varía según el área. En las zonas rurales próximas a las grandes ciudades, los precios oscilan entre los 20 y los 40 € el metro cuadrado, mientras que en la costa atlántica los precios pueden ir de los 120 a los 180 €. En el Algarve, los precios pueden incluso oscilar entre 400 € y 1000 € por metro cuadrado (y más) para una propiedad de primera clase. En el interior, los costos son significativamente más bajos, y en las zonas rurales, se pueden comprar terrenos agrícolas por unos pocos euros el metro cuadrado. Dependiendo de la calidad y la ubicación, los costes de construcción oscilan entre 400 € y 1.600 € el metro cuadrado. El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (SISA) es del 6,5%.
Compra de terrenos
La compra de una propiedad no debe subestimarse a pesar de los precios más bajos. El punto más importante es que el inversionista tenga el permiso de construcción necesario (Terreno Urbano) y que la propiedad sea lo suficientemente grande para la construcción de una casa o para el edificio que está considerando. Si ya hay un edificio antiguo en la propiedad que se construyó legalmente, el proceso es mucho más fácil. Por lo tanto, asegúrese de que el inventario de viviendas se haya registrado oficialmente en el registro de la propiedad.
También debe verificar qué se ha ingresado exactamente. Puede suceder que solo una parte de la propiedad se haya construido legalmente o que los edificios auxiliares se hayan convertido en espacio habitable, lo que puede convertirse en un problema cuando desee vender la propiedad más adelante. También es posible construir en terrenos agrícolas. Sin embargo, existen límites estrictos para terrenos y edificios. Puede obtener esta información en el Ayuntamiento local (Câmara Municipal). Algunas propiedades no son adecuadas para la construcción porque son demasiado empinadas o están protegidas. Asegúrese de que no haya restricciones a través de líneas de alta tensión, líneas de agua o derechos de paso que puedan afectar la planificación del edificio. Tenga en cuenta que el costo de proporcionar servicios inmobiliarios en un área rural remota puede ser más caro y se requiere un suministro de agua confiable. Al comprar un terreno en Portugal, debe asegurarse de que el contrato de compra dependa de la obtención del permiso de construcción necesario.
Debe obtener una confirmación por escrito de que la propiedad se ingresó correctamente en el registro de la propiedad local. Además, verifique si el permiso de construcción correcto está disponible. Algunas de las parcelas se ofrecen en secciones para la venta, aunque la división aún no ha sido aprobada oficialmente. La aprobación debe estar disponible al momento de la compra o ser parte del contrato preliminar como un acuerdo. También es siempre recomendable tener la propiedad medida oficialmente antes de comprarla. Eso cuesta unos 800 €. Si el permiso de construcción es incorrecto o el edificio antiguo ya se construyó ilegalmente, puede esperar multas elevadas. Por lo general, un edificio nuevo tiene que ser demolido nuevamente.
Tenga en cuenta que puede llevar mucho tiempo obtener un permiso de construcción en Portugal. La mayoría de las veces, toma alrededor de seis meses hasta que obtenga la aprobación. La mayoría de las empresas de construcción ofrecen paquetes de ofertas que incluyen el terreno y el costo de construcción de su hogar. Sin embargo, no siempre es recomendable comprar el terreno edificable en Portugal a la empresa constructora. Es recomendable comparar los diferentes costos del terreno y la construcción y buscar otras ofertas. Si decide comprar un paquete completo de un contratista, debe insistir en contratos separados para la parcela y la propiedad. En el mejor de los casos, recibirá la escritura de propiedad antes de firmar un contrato de construcción.
Visitar propiedades en Portugal no es muy diferente a en otros países. Sin embargo, una diferencia es que las empresas más grandes, en particular, pueden registrar su visita a la propiedad con una firma. Esto a menudo provoca irritación entre los compradores, ya que se le pide que firme algo que quizás aún no comprenda. Sin embargo, el trasfondo de esta firma es un proceso interno y no malas intenciones. En caso de duda, firme con “Mickey Mouse”. Hemos reunido una serie de consejos en una lista de verificación para facilitarle la visualización de propiedades en Portugal:
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