MT en Portugal: el impuesto de transmisiones explicado, con calculadora

Novedad 2026: 7,5 % para no residentes

Dentro de su paquete de vivienda, el Gobierno ha establecido un IMT fijo del 7,5 % para los no residentes que compran vivienda. En un piso de 250.000 € son unos 18.750 €, frente a unos 8.100 € con la escala normal de segunda vivienda.

El tipo fijo no se aplica, o se devuelve la diferencia, si usted:

• se hace residente fiscal en Portugal en un plazo de dos años desde la compra, o
• alquila el inmueble como vivienda a una renta moderada, en un plazo de seis meses y durante al menos 36 meses en los primeros cinco años.

El alquiler turístico (Alojamento Local) no cuenta como arrendamiento de vivienda. Para los residentes no cambia nada. Si piensa trasladarse a Portugal o alquilar a largo plazo, planifique bien los plazos y pregunte a su abogado cómo se declara y acredita la excepción.

Cómo se calcula el IMT

En vivienda, el IMT funciona como una escala por tramos, pero simplificada: se aplica el tipo del tramo en el que cae el inmueble a la totalidad del valor y después se resta una cantidad fija (parcela a abater). La base es el mayor de dos valores: el precio o el valor fiscal que figura en la Caderneta Predial.

Ejemplo: piso de 250.000 € en el continente

Para comparar: en España, el ITP de una vivienda usada del mismo precio estaría, según la comunidad, entre unos 15.000 y 25.000 €.

Tablas del IMT 2026

Los tramos se actualizaron un 2 % con los Presupuestos de 2026; los de 2027 volverán a actualizarlos en enero.

Vivienda habitual (habitação própria e permanente), continente

Segunda vivienda o alquiler (habitação), continente

IMT Jovem (hasta 35 años, primera vivienda habitual), continente

Azores y Madeira: los tramos son alrededor de un 25 % más altos. La vivienda habitual está exenta hasta 132.933 € y el IMT Jovem se aplica en su totalidad hasta 413.174 €.

Tipos fijos para otros inmuebles:

IMT Jovem: exención para compradores de hasta 35 años

Desde agosto de 2024, los jóvenes están exentos de IMT y de impuesto de sellos al comprar su primera vivienda, sea cual sea su nacionalidad. En 2026:

• Exención total hasta 330.539 € y parcial hasta 660.982 € (continente).
• El comprador debe tener 35 años o menos, no figurar como dependiente a efectos fiscales, y el inmueble debe ser su primera vivienda habitual, sin haber sido propietario de vivienda en Portugal en los tres años anteriores.
• Parejas: si solo uno cumple los requisitos, la exención se aplica a su parte, normalmente la mitad.

La vivienda debe usarse de verdad como residencia habitual; si no, el impuesto pasa a ser exigible.

IMT Jovem y garantía del Estado: ¿qué termina en 2026? La exención IMT Jovem está en el Código del IMT, sin fecha de fin ni límite presupuestario, y sigue vigente en 2027. Otra cosa es la garantía del Estado para hipotecas de jóvenes, que permite financiar hasta el 100 %: solo vale para préstamos firmados hasta el 31 de diciembre de 2026 y, por la fuerte demanda, el Gobierno tuvo que ampliar la dotación a unos 2.300 millones de euros en abril de 2026. Una prórroga es posible legalmente, pero no está confirmada.

Cuándo y cómo pagar el IMT

1. Su abogado o el notario presenta la declaración de IMT y emite, poco antes de la escritura, el documento de pago (DUC) en el portal de Hacienda.
2. Pague el DUC por transferencia desde una cuenta portuguesa, en la banca online, en un cajero Multibanco o en una oficina de Hacienda. Los límites de las tarjetas no suelen bastar.
3. Lleve el justificante a la escritura. Si la compra no se realiza, puede pedir la devolución.

Consejos prácticos para pagar a tiempo:

• El plazo de pago es corto. En la práctica, el documento debe pagarse en unas 24 a 36 horas desde su emisión; si no, caduca y hay que pedir otro. Trate el pago como una cita fija.
• Firme la escritura a mitad de semana. Si quiere pagar en una oficina de Hacienda o en la ventanilla de un banco, lo ideal es una escritura en miércoles o jueves: el documento se emite y se paga el lunes o el martes en horario de oficina. Una escritura en lunes obliga a hacerlo todo el viernes anterior, con el fin de semana en medio y sin margen.
• Cuidado con los festivos. Evite firmar justo después de un festivo nacional o municipal, como el 5 de octubre, el 1 de noviembre o el 8 de diciembre, cuando las oficinas cierran.
• Tenga el dinero en Portugal con antelación. Una transferencia desde España puede tardar más que el plazo de pago. Transfiera los fondos a su cuenta portuguesa unos días antes y compruebe o amplíe su límite de transferencias online.
• Guarde el justificante. Guárdelo en PDF y envíelo enseguida a su abogado o al notario; lo necesitará en la escritura y, al vender, para deducir el IMT de la ganancia patrimonial.

Necesitará su NIF portugués, el CPCV si existe, la Caderneta Predial y la Certidão Permanente.

Exenciones y casos especiales

Rehabilitación urbana: los edificios situados en un área de rehabilitación urbana (ARU) y rehabilitados conforme a las normas pueden estar exentos de IMT, si las obras se terminan en plazo, normalmente tres años, y el inmueble se destina después a vivienda habitual, del propietario o de un inquilino. Compruebe las condiciones con el ayuntamiento antes de comprar.

Permuta: en una permuta, el IMT se paga en general solo sobre la diferencia de valor. Desde 2023, esa ventaja se pierde si el inmueble se vende de nuevo antes de un año.

Ganancia patrimonial: el IMT y el impuesto de sellos pagados en la compra reducen la ganancia sujeta a impuesto cuando vende. Guarde los justificantes; si los pierde, Hacienda puede emitir un certificado.

IMT, impuesto de sellos e IMI

• IMT: se paga una sola vez, al comprar.
• Impuesto de sellos (Imposto do Selo): 0,8 % sobre la misma base, junto con el IMT; más 0,6 % sobre el importe de una hipoteca de cinco años o más.
• IMI: el impuesto municipal anual, equivalente al IBI, del 0,3 al 0,45 % del valor fiscal en inmuebles urbanos, que se paga en mayo o, en importes mayores, en dos o tres plazos hasta noviembre.

Cómo podemos ayudarle

Como agentes del comprador, incluimos el IMT en su presupuesto desde la primera visita, comprobamos si se aplican las excepciones para no residentes o el IMT Jovem y coordinamos el pago con su abogado. Reserve una consulta gratuita.