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Cómo alquilar una casa en Portugal

Portugal se ha convertido en un destino cada vez más popular para quienes se instalan en Europa. Sin embargo, alquilar en Portugal puede resultar complejo y complicado para los recién llegados. Por eso hemos elaborado esta completa guía sobre cómo alquilar una casa en Portugal.

Esta completa guía ofrece información detallada y relevante sobre el estado del mercado de alquiler portugués en 2024, donde podrás buscar alquileres de larga temporada, condiciones y costes, consejos y recomendaciones. ¡Venga a saber más!

Frederik Pohl
Frederik Pohl, CEO
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Portugal: Mercado de alquiler en 2024

Debido a el aumento de la demanda inmobiliaria, los precios de la vivienda y los alquileres en Portugal no han dejado de crecer en los últimos años. Sin embargo, el volumen de ventas en 2023 se ralentizó debido a la inflación, los altos costes de construcción y el aumento de los tipos de interés. Pero, naturalmente, las zonas urbanas como Lisboa y Oporto tienen precios más altos para el alquiler de propiedades a largo plazo en Portugal, mientras que las ciudades secundarias y las regiones rurales ofrecen opciones más asequibles.

A finales de 2023, el alquiler medio nacional era de 7,71 €/m2, lo que representa un crecimiento interanual del 11,6%. El INE (Instituto Nacional de Estadística) pronosticó que los alquileres en el mercado aumentarían entre un 6 y un 8% este año. De momento, la institución ha dado la razón. Según Idealista, en abril (2024), los alquileres ya habían subido en muchos distritos portugueses en comparación con el año anterior (abril de 2023):

  • Coimbra (+28,9%) – 800 €
  • Viseu (+26,4%) – 650 €
  • Castelo Branco (+18%) – 565 €
  • Braga (+17,6%) – 950 €

Por otro lado, Leiria (5,1%) fue el distrito con menos crecimiento en el alquiler medio en el mismo periodo, 850€. En general, Portalegre (380 €), Guarda (415 €), Bragança (450 €) y Vila Real (500 €) son los distritos más baratos para alquilar una casa en Portugal en abril.

Lisboa sigue siendo la más cara (1.700 €), seguida de Oporto (1.200 €), Setúbal (1.200 €), Santarém (1.100 €) y Faro (1.100 €).

Cómo elegir en qué ciudad o región de Portugal alquilar

Portugal ofrece varias regiones distintas, cada una con su ambiente, coste de la vida y características únicas. Aquí tienes algunas zonas populares para alquilar en Portugal que te ayudarán a empezar tu búsqueda:

  • Lisboa: La vibrante capital ofrece una mezcla de cultura, historia, vida nocturna y oportunidades profesionales. Es ideal para jóvenes profesionales, nómadas digitales, y aquellos que buscan un estilo de vida urbano.
  • Porto: La segunda ciudad más grande de Portugal es conocida por su impresionante arquitectura, su entorno ribereño y su ambiente tradicional. Atrae a profesionales de diversos campos y ofrece un mejor coste de vida que Lisboa.
  • Braga es especialmente popular entre la comunidad brasileña. Ofrece un coste de vida asequible y una buena calidad de vida. También es la cuarta ciudad más grande de Portugal.
  • Algarve: Esta región es ideal para jubilados y angloparlantes, con hermosas playas y un clima cálido. Opciones de alquiler de casas de vacaciones también están disponibles y son muy populares.

Las regiones del interior de Portugal son las más baratas, pero pueden resultar aburridas si buscas una vida más activa. Los grupos de Facebook, Instagram y los foros online son una buena forma de averiguar dónde se encuentran las comunidades de personas de tu país. ¡Conocer a gente que va a pasar o ha pasado por el mismo proceso que tú siempre es una gran ayuda!

Residential properties in Portugal

Tipología de inmuebles en Portugal (T0, T1, T2)

Probablemente ya tienes en mente lo básico de lo que quieres: apartamento o casa, espacio exterior o no, garaje o no, etc. La clasificación del número de habitaciones a veces puede confundirte en los listados portugueses. Sin embargo, es bastante sencillo cuando le coges el truco. Si ya has empezado tu búsqueda, habrás visto los términos T0, T1, T2, etc. La «T» significa «tipología» y el número representa el número de dormitorios de la casa, sin incluir el salón, la cocina y los baños.

Cuando los listados incluyen un «+1» (como T1+1), la propiedad tiene una pequeña habitación extra, normalmente destinada a almacén y sin ventanas -básicamente, no puede ser un dormitorio-. Ahora que ya dominas el lenguaje de la busca de casa en Portugal, vamos a presentarte algunos buenos portales y plataformas donde puedes encontrar tu nuevo hogar.

¿Dónde debo buscar una vivienda para alquilar en Portugal?

Hay muchos sitios web para elegir, pero siempre es importante estar al tanto de lo que está disponible para no ser víctima de una estafa.

¿Debo trabajar con un agente inmobiliario?

Cuando se busca alquiler a largo plazo, se recomienda a los extranjeros trabajar con un agente o empresa inmobiliaria. Agentes de compra tienen un profundo conocimiento del mercado y acceso a ofertas ocultas. Cuando trabaja con una empresa como Pearls of Portugal, se quita de encima la burocracia, además de que le ayudamos con servicios como el establecimiento de servicios públicos, documentos y recomendaciones. Optar por un paquete de servicios exclusivos es definitivamente su mejor opción y la más libre de preocupaciones.

Plataformas online

Hay muchas plataformas online en las que buscar propiedades en Portugal. Sitios como Idealista e Imovirtual ofrecen la oferta más amplia de casas, pero existen otras opciones, como la plataforma inmobiliaria de Pearls of Portugal.

Otros

Debido a las muchas barreras, trabajar con un agente inmobiliario es la mejor opción cuando se viene a Portugal como extranjero. Sin embargo, si crees que puedes hacerlo por ti mismo, Facebook Marketplace y OLX son las principales plataformas donde particulares ponen sus propiedades en alquiler. Esto es, en la mayoría de los casos, más barato, pero puede convertirse rápidamente en un quebradero de cabeza. Si sólo quiere familiarizarse con el mercado, le recomendamos que eche un vistazo a todos los sitios web mencionados. Si solo buscas un alquiler a corto plazo, plataformas como Airbnb y Booking son tu mejor opción, ya que la duración mínima de un contrato de alquiler típico en Portugal es de un año.

Costes y condiciones de alquiler en Portugal

Ya tienes el contexto del mercado, los rangos de alquiler, las regiones que pueden ser un buen punto, las tipologías y dónde mirar para buscar casa… ahora, toca entrar en la parte burocrática. Así que hay algunos puntos que debes comprobar antes de pasar a la fase final del alquiler de una casa en Portugal.

Costes del alquiler

Estos son los dos costes obligatorios cuando decides alquilar una casa en Portugal.

  • El importe del alquiler que debes pagar por adelantado. El pago por adelantado del alquiler es necesario para garantizar el pago. Legalmente, el número máximo de alquileres por adelantado es dos, pero todavía hay quien intenta cobrar más. Tenga cuidado.
  • La fianza o caução, que equivale a un mes de alquiler, es una parte fundamental del proceso de alquiler. Esta cantidad se paga al inicio del período de alquiler. Se mantiene hasta el final del contrato y se destina a cubrir los posibles daños causados por el inquilino, garantizando el mantenimiento del estado del inmueble. Si la vivienda se devuelve en buen estado, la fianza se reembolsa. Sin embargo, si se han producido daños intencionados o incumplimientos del contrato de alquiler, el arrendador puede deducir el coste de las reparaciones de la fianza.
  • La fianza es una cantidad que el arrendador abona al inquilino para cubrir los daños causados por éste.
Lisbon, Portugal
Derechos y deberes del inquilino en Portugal

La legislación en Portugal protege a los inquilinos en varias situaciones, tales como:

  • Tiempo de contrato. Un contrato de alquiler típico en Portugal dura un año y es renovable después. Sin embargo, esto se puede negociar.
  • Proporcionar alojamiento temporal en caso de obras en la vivienda.
  • Derecho a hacer reformas sencillas, como taladros en las paredes, siempre que se arreglen al final del contrato.
  • Alojamiento de un máximo de personas no mencionadas en el contrato (aunque el inquilino debe estar presente para que no cuente como subarriendo).
  • Cancelar el contrato antes de la fecha supuesta siempre que el aviso se envíe entre 60 y 120 días antes. (Si te vas por motivos laborales, estás exento de este plazo.)

Los inquilinos también deben cumplir las normas. Estas pueden ser específicas de su contrato, pero hay algunos deberes generales, como:

  • Pagar el alquiler a tiempo;
  • Cumplir las leyes de buena vecindad y ruido (no hacer ruido de 10 de la noche a 7 de la mañana)
  • Los gastos incluidos en el alquiler varían según el contrato. Generalmente, el alquiler básico no incluye los gastos de agua, luz, gas o internet;
  • Permitir al propietario visitar la vivienda cuando lo necesite;
  • Entregar la casa en perfectas condiciones al finalizar el contrato.

¿Existen límites legales para los alquileres de vivienda en Portugal?

Si el inmueble ha tenido un contrato de arrendamiento en vigor durante los cinco años anteriores, la renta mensual no podrá superar el valor del último alquiler practicado en ese inmueble, más un coeficiente de 1,02 (2%).

En los casos en los que la renta del contrato anterior no superase el precio límite por tipo,la ley no especifica ni establece ninguna limitación concreta, por lo que podría entenderse que el arrendador puede negociar libremente con el inquilino la renta mensual a cobrar, sin restricción alguna. Aun así, existen algunas excepciones. Los alquileres pueden subir más del 2% en las siguientes situaciones:

  • El alquiler está dentro de los límites definidos en el Programa de Apoyo al Alquiler.
  • El contrato anterior no estaba sujeto a actualizaciones permitidas.
  • El arrendador hizo obras en la propiedad.

Contrato de alquiler en Portugal: Todo lo que necesitas saber

Se trata de un documento fundamental que define los términos y condiciones del alquiler de una propiedad en Portugal. Es fundamental leer detenidamente el contrato antes de firmarlo para entender tus derechos y obligaciones como inquilino. Algunos de ellos ya los mencionamos, pero también deben estar presentes en este documento.

  • Identificación de las Partes: Nombre completo, nacionalidad, estado civil y NIF del arrendador y del arrendatario.
  • Descripción del Inmueble: Ubicación completa, tipo (apartamento, casa, etc.), superficie, número de dormitorios y otras características relevantes.
  • Duración del Contrato: Plazo mínimo y máximo, con fechas de inicio y finalización.
  • Alquiler: La renta mensual a pagar, la forma de pago (transferencia bancaria, cheque, etc.), y la fecha límite de pago.
  • Fianza: La cantidad a depositar como garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino, que se devolverá al finalizar el contrato, deduciendo los desperfectos o gastos.
  • Gastos incluidos: Especificación de los gastos incluidos en el alquiler (agua, luz, gas, etc.) y los que corren a cargo del inquilino.
  • Subarriendo: Si se permite el subarriendo y en qué condiciones.
  • Rescisión del contrato: Condiciones en las que ambas partes pueden resolver el contrato.
  • Cláusulas adicionales: Posibilidad de incluir cláusulas específicas, como la prohibición de mascotas o el uso comercial del inmueble.

¿Qué documentos son necesarios para el contrato de alquiler en Portugal?

  • Documentos e identificación: pasaporte o DNI en vigor;
  • Número de Identificación Fiscal (NIF): El NIF es necesario para realizar cualquier transacción financiera en el país. El arrendador y el arrendatario deben facilitar su NIF en el contrato de alquiler.
  • Prueba de salario o ingresos: Los arrendadores siempre solicitan un justificante del salario o ingresos para evaluar la capacidad del inquilino para hacer frente al pago mensual del alquiler. Esto casi siempre incluye la IRS (Declaración de la Renta) del año anterior y los tres últimos recibos de sueldo.
  • La necesidad de un garante, ‘fiador’ y su documentación. También se suelen solicitar avalistas que se comprometan a asumir la responsabilidad del pago del alquiler en caso de impago del inquilino. Los fiadores suelen aportar documentación personal y económica para acreditar su solvencia.
Tenement houses seen from roof Hotel Mundial in Lisbon, Portugal

Consejos para alquilar un apartamento o una casa en Portugal

Después de todo esto, es hora de algunos consejos rápidos que te ayudarán en este viaje. Toma nota:

  • Define tu presupuesto: Determina cuánto puedes pagar de alquiler y gastos mensuales.
  • Investiga: Busca inmuebles en diferentes plataformas, para que tengas clara la plétora de opciones.
  • Visita los inmuebles, más de una vez si puedes
  • Lee detenidamente el contrato: Asegúrate de que entiendes todas las cláusulas y condiciones del contrato.
  • Negocia: No dude en negociar el alquiler y las condiciones del contrato.
  • Exija un recibo: Pida recibos de todos los pagos realizados.
  • Conozca sus derechos: Conozca sus derechos como inquilino y busque asesoramiento profesional si tiene alguna duda.
  • Conserve una copia del contrato en un lugar seguro.
  • Y lo más importante, recuerde estar atento a las personas que se aprovechan de usted debido a su condición de extranjero y a su desconocimiento.
Alquiler asequible en Portugal: ¿Existen programas?

En un momento en el que los alquileres representan una gran tajada del presupuesto de las familias portuguesas, se han puesto en marcha programas en algunos municipios y a nivel nacional para permitir a las personas alquilar una vivienda a menor coste.

PAA (Programa de Alquiler Asequible)

En el marco del PAA, los propietarios pueden beneficiarse de la exención del IRS o IRC si suscriben contratos que cumplan los requisitos de alquiler asequible.

Programa de alquiler subvencionado

Alquiler subvencionado es un programa que se aplica al alquiler de viviendas estatales, ya sea directa o indirectamente. En este régimen, como su nombre indica, los alquileres se financian con ayudas estatales y se fijan en función de los ingresos de los inquilinos. En cuanto a las solicitudes, todos los nacionales y extranjeros (con permiso de residencia válido en Portugal) pueden solicitarlo si se encuentran en malas condiciones de vivienda, tienen necesidades económicas y no disponen de una vivienda alternativa.

Porta 65

Si tienes entre 18 y 35 años, Porta 65 es otra opción. Este programa existe desde hace varios años y permite a los jóvenes recibir una ayuda económica que reduce el importe que pagan por el alquiler (fijado en el contrato).

Habitar Lisboa

Si vives en Lisboa, el Habitar Lisboa es una forma sencilla de conocer todos los programas que existen para beneficiarse de alquileres asequibles.

Porto Vivo, SRU

Porto Vivo puede ayudarte a estar adecuadamente informado sobre el mercado del alquiler, los programas que existen y cómo beneficiarte de alquileres asequibles. Aunque este portal se centra en todas las estrategias implementadas en materia de vivienda, da respuesta a diversos retos a los que se enfrentan los inquilinos cuando viven en una casa alquilada en Oporto.

¿Cómo puede Pearls of Portugal ayudarle con el alquiler de una vivienda en Portugal?

Si está pensando en mudarse a Portugal, sepa que Pearls of Portugal es un experimentado equipo de expertos locales y nativos, deseosos de guiar a nuestros clientes a través del proceso de alquiler y todo lo que comprende. Adaptamos completamente nuestro servicio a sus necesidades.

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre el alquiler de una propiedad en Portugal

Normalmente, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de un año en Portugal, con posibilidad de renovación automática, salvo que se especifique lo contrario.

Existen varias plataformas inmobiliarias a su disposición, como Idealista e Imovirtual. Pero trabajar con un agente de compradores como Pearls of Portugal o un agente inmobiliario es siempre tu mejor opción.

Por supuesto, siempre que facilite toda la información, documentos e identificación necesarios.

Sí, hace poco el número de opciones de alquiler en el país subió en varios distritos.

Bueno, hay, por supuesto, el famoso Algarve, pero hay otras opciones para la ubicación de casas de vacaciones en Portugal, como Aveiro, Setúbal, Figueira da Foz, Nazaré, Ericeira y Aljezur.

Sitios web populares como Booking.com y Airbnb son buenas opciones. Pero también puedes encontrar algunas a través de empresas de gestión de propiedades, como GuestReady e Ideal Homes.

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