El 9 de julio de 2026, el Consejo de Ministros de Portugal firmó la mayor reforma de las normas de alquiler del país en años. Es la pieza central de la estrategia de vivienda «Construir Portugal» («Construir Portugal») del gobierno, y abarca casi todos los ámbitos de la relación de alquiler: qué pueden acordar propietarios e inquilinos, qué rapidez avanza un caso en los tribunales cuando el alquiler no se paga, qué ocurre con contratos de hace décadas congelados a precios mínimos y qué red de seguridad existe para quienes pierden su vivienda por completo.
Para cualquiera que ame este país — ya vivas aquí, estés planeando mudarte o simplemente sigas Portugal desde lejos — la vivienda se ha convertido en una de las historias definitorias de la década. Los alquileres han subido durante ocho trimestres consecutivos. El arrendamiento medio en Portugal ronda ahora los 1.300 € al mes, una cifra que consume aproximadamente la mitad del salario neto de muchos trabajadores, y considerablemente más en Lisboa y Oporto. La OCDE ha situado a Portugal entre los mercados de vivienda menos asequibles del continente. Nada de eso es cómodo de leer, y merece la pena ser sinceros, porque es precisamente el trasfondo contra el que se escribió esta reforma.
La buena noticia es que Portugal no se queda de brazos cruzados con este tema. El ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, enmarcó la reforma en dos palabras: «equilibrio» y «libertad» — libertad para que propietarios e inquilinos negocien contratos en condiciones más igualitarias, y equilibrio en el sentido de que los inquilinos más vulnerables mantengan protecciones significativas. Si la reforma realmente logra ese equilibrio está, comprensiblemente, siendo objeto de intenso debate en Lisboa en este momento. Veamos qué está cambiando realmente.
El diagnóstico detrás de esta reforma no es nuevo, pero se ha vuelto cada vez más difícil de ignorar. Portugal tiene escasez de viviendas en alquiler, un gran número de propiedades que permanecen vacías en lugar de ser alquiladas y — según la Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) — alrededor de 255.000 contratos de alquiler, aproximadamente el 16% del mercado, aún congelados en alquileres fijados antes de 1990. Los propietarios de esas propiedades, ha argumentado el presidente del ALP, Luís Menezes Leitão, a veces reciben tan solo 20 o 30 € al mes, cifras que no han cambiado en décadas, incluso cuando han cambiado los costes de mantenimiento, los impuestos y la inflación.
La apuesta del gobierno es que esta oferta congelada, combinada con la precaución regulatoria introducida por el paquete «Mais Habitação» de 2023 de la administración anterior, ha hecho que los propietarios sean reacios a alquilar propiedades en absoluto — prefiriendo dejar las viviendas vacías, venderlas o trasladarlas a alquileres turísticos de corta duración. La nueva reforma intenta invertir ese cálculo dando a los propietarios más certeza contractual y un recurso legal más rápido, manteniendo —y en cierto modo ampliando— las protecciones para los inquilinos que realmente están en riesgo.
El cambio más importante es el final anticipado del límite del 2% en los aumentos de alquiler para nuevos contratos de arrendamiento. Ese límite fue introducido por el anterior gobierno de PS en 2023 específicamente para evitar que los propietarios terminaran contratos existentes solo para firmar nuevos con alquileres más altos. Estaba previsto que se celebrara hasta 2029; La nueva reforma la elimina tres años antes de lo previsto. De cara al futuro, las rentas de los nuevos contratos simplemente «serán definidas por las partes», como dijo Pinto Luz — es decir, fijadas por la negociación y las condiciones del mercado en lugar de una fórmula fija.
Los contratos existentes no se ven afectados por este cambio. Los inquilinos que ya alquilan bajo las antiguas normas conservan las protecciones que venía con su contrato; La liberalización solo se aplica a los contratos firmados bajo el nuevo régimen.
Algunos otros ajustes completan esta sección de la reforma:
Los propietarios podrán solicitar hasta tres meses de alquiler por adelantado en lugar de dos, y las fianzas ya no estarán limitadas al equivalente a dos meses de alquiler; propietarios e inquilinos podrán ahora acordar una cantidad mayor si así lo desean. La renovación automática del contrato puede ser rechazada por el propietario con previo aviso, aunque la duración mínima y máxima del contrato se mantiene igual (entre uno y treinta años). La comunicación entre propietario e inquilino puede ahora realizarse electrónicamente si ambas partes están de acuerdo, reduciendo así las formalidades de correo registrado. Y también se han actualizado las normas que rigen el derecho de preferencia —la prioridad que ciertas partes tienen para comprar una propiedad antes de que pase a otro comprador—
En conjunto, estos cambios pretenden que alquilar una propiedad en Portugal se sienta menos como un compromiso de ida y más como una negociación entre dos partes en igualdad de condiciones.
La reforma también reduce la margen de espera que los propietarios tengan que esperar antes de poder solicitar un desahucio por alquiler impago. Según las normas actuales, un propietario necesita tres meses de pagos atrasados antes de iniciar el proceso de desahucio; Bajo el nuevo régimen, eso se reduce a dos meses. En casos de pago retrasado repetido (en lugar de continuo), también se pueden iniciar procedimientos de desahucio si un inquilino se retrasa ocho días o más, tres veces en doce meses o cuatro veces en dieciocho meses.
Más allá del propio umbral de desahucio, la reforma simplifica varios procedimientos judiciales: se eliminan las formalidades innecesarias, se están consolidando decisiones judiciales relacionadas con el desahucio y la recuperación de alquileres en menos procedimientos y más rápidos, y se están aclarando normas que antes producían interpretaciones contradictorias en diferentes tribunales. El argumento del gobierno es que un recurso legal más rápido y predecible da a los propietarios la confianza para alquilar propiedades en primer lugar; los datos citados durante el debate muestran que los desahucios ya aumentaron más del 40% en 2025, incluso antes de esta reforma, junto con una modesta recuperación en la oferta de alquileres, lo que sugiere que el mercado ya estaba cambiando en esta dirección.
Esta es, como era de esperar, la parte de la reforma que genera más resistencia — más sobre ello más adelante.
Portugal tiene una peculiaridad de larga data en su mercado de alquiler: decenas de miles de contratos firmados antes de 1990 que nunca se integraron al marco moderno de alquiler (el NRAU, o Novo Regime do Arrendamento Urbano) y permanecen congelados en niveles históricos de alquiler. La reforma establece nuevas normas basadas en ingresos y edad sobre cómo —y si— estos contratos se integran en el sistema moderno:
Para los inquilinos menores de 65 años con ingresos anuales por hogar inferiores a 64.400 €, el alquiler se mantiene sin cambios durante cinco años más. Si los ingresos del hogar superan ese umbral, el alquiler puede actualizarse a 1/15 del valor fiscal oficial de la propiedad (Valor Patrimonial Tributário, o VPT) — una fórmula que, en la práctica, puede suponer un aumento sustancial para los que ganan más.
Para los inquilinos mayores de 65 años, el contrato no se traslada en absoluto al nuevo régimen —lo que significa que las protecciones históricas permanecen vigentes independientemente del paso del tiempo— a menos que los ingresos familiares superen los 64.400 € al año, en cuyo caso se aplica la misma actualización basada en el VPT.
Es un acto de equilibrio realmente delicado. Preserva fuertes protecciones para el grupo más vulnerable —inquilinos mayores con ingresos fijos o modestos— mientras abre la puerta a alquileres actualizados para inquilinos que, en cuanto a ingresos, pueden ya no necesitar el mismo nivel de protección. También es precisamente el punto que los grupos de propietarios dicen que no va lo suficientemente lejos (querían una reforma más amplia de los alquileres congelados) y que los grupos de inquilinos temen que aún puedan expulsar a los residentes de larga data cuyos ingresos familiares superen el umbral, incluso si sus finanzas diarias siguen siendo ajustadas.
Quizá la parte más favorable para los inquilinos de la reforma es la creación de un nuevo Fondo de Emergencia de Vivienda (Fundo de Emergência para a Habitação, FEH), dirigido a personas y familias en crisis de vivienda aguda — incluyendo pérdida de vivienda o situaciones de violencia doméstica.
El fondo está diseñado para moverse rápido: el apoyo debe concederse automáticamente en un máximo de 10 días desde la solicitud. En la práctica, los hogares elegibles pueden recibir ayudas vinculadas al IAS (Indexante dos Apoios Sociais, actualmente 537,13 €) para gastos de alojamiento o realojamiento, hasta 2.300 € al mes, durante un máximo de seis meses consecutivos. El fondo será gestionado por el instituto portugués de vivienda, el IHRU, que trabaja junto con la Seguridad Social y otros organismos públicos. El gobierno aún no ha especificado el presupuesto total asignado al fondo, aunque señaló que el apoyo relacionado con la vivienda en 2025 ya ascendió a unos 700 millones de euros.
Para un gobierno que simultáneamente facilita el desalojo de inquilinos que no pagan, este fondo está claramente pensado como contrapeso: una red de seguridad más rápida y directa para los hogares que los desalojos dejarían sin opciones.
Vale la pena dar una ampliación de la perspectiva, porque esta reforma del alquiler no existe de forma aislada — es una parte de un conjunto más amplio de medidas bajo «Construir Portugal» que, juntas, remodelan la economía del alquiler y la construcción en Portugal.
En el ámbito fiscal, los propietarios que alquilan a precios «moderados» —generalmente entendidos como alquileres de hasta unos 2.300 € al mes, según la ubicación— se benefician de una fuerte reducción en la tasa impositiva sobre los ingresos por alquiler, pasando del 25% al 10%. Por su parte, los inquilinos pueden deducir hasta 900 € de su declaración de la renta en 2026, aumentando a 1.000 € en 2027, siempre que el contrato de arrendamiento esté registrado en la autoridad tributaria. En el ámbito de la construcción, se aplica una tasa reducida del IVA a las nuevas viviendas, se ha simplificado la licencia de construcción y el gobierno ha fijado un objetivo de decenas de miles de nuevas viviendas públicas para 2030, más del doble del objetivo de la administración anterior. Programas como Porta 65, que ayuda a los jóvenes a acceder a su primer alquiler, siguen vigentes junto con estos cambios.
Si todos estos elementos suman un verdadero alivio para los inquilinos es, honestamente, una cuestión abierta — y que depende en gran medida de la ejecución más que de la legislación única. Algunos economistas han señalado que un hogar que gana cerca de la mediana nacional paga poco o ningún impuesto sobre la renta desde el principio, lo que limita cuánto ayuda realmente la deducción fiscal del lado del inquilino a las personas bajo mayor presión financiera. Es una crítica justa, y es el tipo de matiz que merece la pena tener en cuenta en lugar de pasar por alto.
Una reforma de esta magnitud nunca iba a agradar a todo el mundo, y las reacciones desde el 9 de julio lo dejan claro.
El Partido Socialista (PS), que redactó el paquete «Mais Habitação» de 2023 que esta reforma desmonta parcialmente, ha acusado al gobierno de intentar «facilitar los desalojos», argumentando que se necesitan protecciones más fuertes precisamente para los inquilinos mayores y vulnerables en los grandes centros urbanos — el mismo grupo que las disposiciones previas a 1990 de la reforma pretenden proteger, al menos para quienes están por debajo del umbral de ingresos.
Mientras tanto, los grupos de terratenientes argumentan que la reforma no va lo suficientemente lejos. La Asociación de Propietarios de Lisboa ha sido directa, y su presidente calificó la suspensión continua de aproximadamente 255.000 contratos anteriores a 1990 como el «bloqueo central» del mercado de alquiler y describiendo la situación como una situación que dejó a muchos pequeños propietarios «arruinados» por alquileres de décadas de antigüedad de 20 o 30 € al mes. Desde su perspectiva, los desahucios más rápidos y los nuevos contratos más libres son bienvenidos, pero no abordan lo que consideran el verdadero problema estructural.
Los grupos de defensa de los inquilinos se sitúan completamente al otro lado. La Asociación de Inquilinos de Lisboa ha criticado el calendario acelerado de desahucios y ha expresado su preocupación de que el nuevo Fondo de Emergencia para la Vivienda corra el riesgo de convertirse, en la práctica, en una subvención pública que permita que los alquileres sigan subiendo en lugar de abordar directamente la asequibilidad — preocupada de que las familias que «no pueden pagar alquileres exorbitantes» dependan del apoyo estatal en lugar de que el mercado se corrija solo.
El gobierno, por su parte, afirma estar seguro de que las medidas serán aprobadas, señalando que el paquete actual surgió de lo que Pinto Luz describió como un «diálogo estrecho» con los partidos políticos. La reforma aún necesita pasar por el Parlamento portugués como autorización legislativa, por lo que algunos detalles podrían cambiar antes de que se finalice.
Ayuda ver esta reforma en contexto. Bajo el exprimer ministro António Costa, el paquete «Mais Habitação» se apoyó fuertemente en la intervención directa: subvenciones al alquiler, prohibición de subidas drásticas para nuevos contratos y controles más estrictos en general. El gobierno del primer ministro Luís Montenegro ha apostado diferente: que el alivio fiscal, la concesión de licencias más rápida y la seguridad jurídica para los propietarios atraerán más viviendas al mercado que los controles de precios, con un apoyo dirigido y de acción rápida (como el nuevo Fondo de Emergencia para la Vivienda) reservado para hogares en crisis real en lugar de aplicarse a todo el mercado.
Ninguno de los dos enfoques es claramente «correcto» en abstracto: las intervenciones de vivienda tanto en la oferta como en la demanda tienen un historial mixto en toda Europa, y Portugal está lejos de ser el único en lidiar con esto. España e Irlanda enfrentan carencias comparables, aunque ambas mantienen actualmente límites nacionales de alquiler más estrictos que los que Portugal está apuntando. Lo que hace que la situación de Portugal merezca la pena observar es la rapidez y la escala del giro: se trata de un cambio genuino de filosofía, no solo un ajuste en los márgenes.
Si ya tienes un contrato de arrendamiento en Portugal, la garantía principal es sencilla: los contratos existentes no se ven afectados al final del límite del 2%. Tu alquiler sigue estando regulado por las normas que se aplicaran cuando firmaste. La principal excepción es si tienes un contrato anterior a 1990, en cuyo caso merece la pena entender dónde se sitúan tu edad e ingresos familiares en relación con los nuevos umbrales.
Si eres propietario o estás pensando en serlo, la reforma está claramente diseñada pensando en ti: más flexibilidad para fijar los alquileres en nuevos contratos, más margen para negociar depósitos y pagos anticipados, y un camino más rápido para resolver si un inquilino deja de pagar. Combinado con el tipo impositivo más bajo sobre alquileres moderados, la esperanza del gobierno es que más propietarios —incluidos aquellos que actualmente dejan propiedades vacías o las trasladan a alquileres turísticos a corto plazo— vuelvan a encontrar rentables los arrendamientos a largo plazo.
Si planeas mudarte a Portugal y alquilar por primera vez, el mercado que encontrarás debería, en teoría, tener más propiedades y más margen de negociación que en los últimos años, aunque es realmente pronto para decir qué tan rápido se reflejará eso en la práctica. Merece la pena presupuestar para un mercado donde los alquileres de nuevos contratos reflejan la demanda actual en lugar de una fórmula limitada, y donde los depósitos pueden ser algo superiores al estándar de dos meses al que los inquilinos están acostumbrados.
La reforma ahora se traslada al Parlamento como una autorización legislativa, lo que significa que aún queda más debate —y potencialmente enmiendas— antes de convertirse en ley definitiva. Por otro lado, el 17 de julio, se espera que el Parlamento celebre una votación final sobre una medida relacionada que permite a un único heredero forzar la venta de bienes heredados conjuntamente que han permanecido indivios durante más de dos años debido a desacuerdos entre herederos — otro cuello de botella de larga duración que el gobierno intenta eliminar desde el lado de la oferta de viviendas.
La respuesta honesta a «¿funcionará esto?» es que nadie lo sabe todavía, y sería engañoso fingir lo contrario. El gobierno apuesta a que la confianza y la rapidez harán que los propietarios vuelvan al mercado de alquileres a largo plazo más rápido que los controles de precios. Los grupos de inquilinos apuestan a que los desahucios más rápidos y los nuevos contratos a precio de mercado presionarán a quienes ya están más luchando. Ambas cosas pueden ser ciertas en diferentes sectores del mercado al mismo tiempo. Lo realmente alentador es que Portugal está tratando esto como un problema solucionable en lugar de uno intratable: combinando la liberalización del mercado con una red de seguridad real y de acción rápida para las personas en crisis, en lugar de elegir un enfoque a costa del otro. Si el equilibrio se mantiene en la práctica es algo que seguiremos de cerca en los próximos meses.
Fuentes: Gobierno portugués — Consejo de Ministros, 9 de julio de 2026; idealista/news — «Despejos, nuevos contratos e rendas antigas: o que muda no arrendamento»; idealista/news — «Rendas congeladas representam 16% do mercado de habitação»; Observador — reacción PS; Observador — Reacción de la Asociación de Propietarios de Lisboa; The Portugal Post — «¿Quién se beneficia de la reestructuración inmobiliaria en Portugal?»
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