Durante décadas, un solo heredero reacio podía retener la propiedad de toda una familia. Eso está a punto de cambiar.
En algún lugar de Portugal, hay un apartamento bien conservado en un barrio de Lisboa que está vacío. Técnicamente pertenece a cinco hermanos que la heredaron de su madre hace años. Dos quieren vender, dos son indiferentes y uno se niega a involucrarse en absoluto. La propiedad está limpia, estructuralmente sólida y lista para alojar a una familia, pero permanecerá cerrada hasta que todos estén de acuerdo. O hasta que un tribunal resuelva el estancamiento, lo que en Portugal puede llevar casi una década.
Esta historia no es inusual. De hecho, es la historia de aproximadamente medio millón de propiedades urbanas en todo el país.
Las cifras son llamativas: aproximadamente 3,4 millones de parcelas rurales y alrededor de 500.000 viviendas urbanas están actualmente bloqueadas en sucesiones en todo Portugal. De esas propiedades urbanas, 250.000 están en buen estado pero están vacías, y 130.000 necesitan rehabilitación urgente. Son casas sin vida, tierras sin gestión — patrimonio congelado por el desacuerdo o la simple inercia de un solo heredero.
Esta situación ha tenido efectos secundarios graves. Las tierras forestales sin gestionar por herencias fracturadas han contribuido directamente a la devastadora crisis de incendios forestales en Portugal. Las propiedades urbanas vacías han agravado una crisis de vivienda ya aguda en ciudades donde los alquileres y los precios de venta se han disparado más allá del alcance de los residentes comunes.
La arquitectura legal que permitió que esto ocurriera no era maliciosa: simplemente era antigua. Según las normas vigentes, se requería el consentimiento unánime de todos los herederos antes de que se pudiera vender cualquier propiedad de una herencia indivisa. El artículo 2101 del Código Civil otorga a cualquier coheredero el derecho a exigir la partición, y el artículo 1412 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en estado de división — pero en la práctica, estos derechos se toparon de lleno con la necesidad de un acuerdo total o la lentitud agotadora de los procedimientos judiciales de inventario, que rutinariamente se prolongaban durante años. El resultado fue que millones de portugueses permanecieron, durante décadas, atrapados en exactamente esta situación.
El 27 de marzo de 2026, el Consejo de Ministros aprobó una legislación que establece un Procedimiento Especial para la Venta de Bienes Inmuebles Indivisas. En la práctica, ahora es posible que un solo heredero inicie la venta de una propiedad urbana o rural simplemente expresando su deseo de vender — sin que el acuerdo unánime de todos los coherederos sea condición previa para iniciar el proceso.
La propuesta — presentada ante el Parlamento el 16 de abril de 2026 como Propuesta Legislativa 69/XVII/1 — autoriza al gobierno a introducir una serie de cambios en la ley de sucesión, incluida la creación de este Procedimiento Especial. Cualquier heredero puede ahora obligar judicialmente a la venta de una propiedad indivisa sin necesidad del consentimiento de los demás.
El punto gatillo es el tiempo. Cualquier heredero puede iniciar el proceso dos años después de la aceptación de la herencia, si no se ha alcanzado ningún acuerdo sobre la partición. Tras este periodo, un solo heredero puede iniciar el proceso de venta de una o más propiedades de la herencia.
Lo fundamental es que los otros coherederos o el cónyuge superviviente también pueden solicitar la venta de propiedades adicionales dentro del mismo patrimonio, ya sea entre ellas o por separado de las identificadas por el heredero iniciante. Esto evita que el proceso se convierta en una herramienta de presión por parte de una sola parte: todos los herederos pueden participar una vez que el mecanismo se activa.
La reforma va más allá del mecanismo de venta. La legislación también introduce dos conceptos jurídicos completamente nuevos en el derecho sucesorio portugués: el testamenteiro com poderes de partilha — un albacea facultado para llevar a cabo la distribución de bienes — y la arbitragem sucessória, o arbitraje sucesorio, mediante la cual el gobierno espera desviar las disputas hereditarias del ya cargado sistema judicial.
El albacea con poderes de partición es una innovación especialmente significativa. Anteriormente, un testador podía nombrar a un albacea, pero esa persona no tenía autoridad para dividir realmente el patrimonio. Bajo el nuevo marco, una persona puede, mientras siga viva, designar a alguien encargado específicamente de llevar a cabo la división — evitando potencialmente por completo el conflicto familiar antes de que comience.
El arbitraje sucesorio busca de manera similar resolver disputas mediante un proceso más rápido y privado, en lugar del inventario judicial tradicional que históricamente ha consumido años y agotado económicamente a las familias.
Las implicaciones para el mercado inmobiliario portugués son significativas. Un estudio del Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU) encontró que aproximadamente 250.000 viviendas en buen estado se encuentran actualmente fuera de los mercados de alquiler y venta. Desbloquear incluso una fracción de estas propiedades aumentaría significativamente la oferta en un mercado que ha sufrido una escasez crónica durante años.
La reforma se plantea explícitamente como parte del paquete más amplio de vivienda Construir Portugal — un impulso legislativo que también incluye recortes del IVA de construcción, reducciones en el impuesto sobre la renta por alquiler y los cambios en el IMT para compradores no residentes. La lógica del gobierno es sencilla: la crisis de la vivienda no puede resolverse solo desde el lado de la oferta si millones de propiedades existentes permanecen legalmente paralizadas.
Para compradores e inversores extranjeros, también merece la pena destacar la consecuencia práctica. Las propiedades que han estado atrapadas en el limbo de la herencia durante años —a menudo vendidas con descuentos significativos cuando finalmente llegan al mercado— pueden ahora salir al mercado con más frecuencia y de forma más predecible. Por el contrario, los herederos que antes asumían que podían retrasar la venta indefinidamente ahora se enfrentan a la verdadera perspectiva de que un coheredero obligue el proceso.
Es importante señalar el estado actual de la ley. La autorización legislativa debe seguir siendo debatida y aprobada por la Asamblea de la República. A junio de 2026, la propuesta está en proceso parlamentario y aún no ha entrado en vigor. El calendario para la aprobación es incierto y aún son posibles enmiendas.
Para los patrimonios ya abiertos en el momento en que la ley entre en vigor, el periodo de espera de dos años se contará desde la fecha de entrada en vigor, no desde la fecha original de fallecimiento o aceptación. Esto significa que las familias actualmente atrapadas en disputas de herencia no se enfrentarán a un disparador inmediato, pero el reloj comenzará desde el primer día de publicación.
El problema de la herencia individida en Portugal ha sido un secreto a voces durante décadas — ampliamente reconocido, estructuralmente dañino y obstinadamente resistente a la resolución. La nueva legislación, una vez promulgada, representaría la reforma más significativa del derecho sucesorio portugués en una generación. No resolverá todas las disputas y, sin duda, será puesta a prueba en los tribunales. Pero para las cientos de miles de familias y coherederos atrapados en fincas congeladas, ofrece algo que el sistema actual nunca pudo: una salida, incluso cuando no todos aceptan aceptarla.
Cualquier persona interesada en bienes inmuebles portugueses —ya sea como posible comprador, coheredera o inversor— debe seguir de cerca el proceso parlamentario. Cuando se apruebe la ley, el panorama inmobiliario portugués puede verse muy diferente, y muy rápidamente.
En conjunto, las medidas de Construir Portugal representan la intervención en política de vivienda más coordinada que Portugal ha intentado en una generación. Trabajan a lo largo de toda la cadena del problema de suministro: los costes de construcción se reducen mediante el IVA; nuevos proyectos habilitados mediante licencias simplificadas; capital desbloqueado de activos inactivos a través del régimen de plusvalías; los ingresos por alquiler se hicieron más atractivos gracias a una menor tributación; propiedades congeladas movilizadas mediante la reforma de herencias; y a la siguiente generación se le da un camino viable hacia la propiedad mediante exenciones y garantías estatales.
Las medidas no son permanentes. La mayoría de los incentivos fiscales son explícitamente limitados en el tiempo, con una ventana que se cierra el 31 de diciembre de 2029. Ese plazo es el mecanismo central de la estrategia: crear un periodo concentrado de condiciones favorables para catalizar la oferta y luego reevaluar. Si cuatro años son suficientes para producir el cambio estructural que busca el gobierno dependerá de la rapidez con la que el sector de la construcción pueda escalar, de la eficacia con la que las autoridades locales implementen las reformas de licencias y de si los inversores consideran la naturaleza temporal de las medidas como una razón para actuar con urgencia o como motivo para dudar.
Para quienes entienden las normas y están en posición de moverse dentro de ellas — propietarios con propiedades para alquilar, propietarios de activos secundarios que vender, promotores con proyectos que cumplan los requisitos, jóvenes compradores que han estado esperando el momento adecuado — la ventana bajo Construir Portugal está abierta. La cuestión es si se utilizará.
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