De alquiler a corto plazo a largo plazo: por qué tiene sentido el cambio en 2026

La nueva norma fiscal: 10% en lugar de 25–28%

Desde el 1 de enero de 2026, Portugal aplica una tasa reducida del IRS del 10% sobre los ingresos por alquiler de arrendamentos habitacionales (arrendamento habitacional), por debajo de la anterior tasa estándar del 25% o 28%. Actualmente, la medida está vigente hasta finales de 2029 y forma parte del «Construir Portugal» (Paquete Fiscal sobre la Vivienda) del gobierno, diseñado para reincorporar más propiedades al mercado regular de alquiler.

Para optar a la tasa del 10%, un contrato de arrendamiento debe cumplir algunas condiciones:

• Alquiler moderado: actualmente el alquiler mensual no puede superar los 2.300 €.
• Plazo mínimo: el contrato debe durar al menos tres años.
• Propósito residencial genuino: la propiedad debe servir como residencia permanente del inquilino, estar dentro del marco NRAU y estar correctamente registrada como residencial ante la autoridad fiscal.

Un punto importante para quien aún esté indeciso: Alojamento Local está explícitamente excluido de este beneficio. Los alquileres a corto plazo y turísticos siguen estando bajo el régimen fiscal más antiguo y considerablemente más alto. En otras palabras, esta reforma es una señal clara de política para trasladar las propiedades del mercado turístico al mercado inmobiliario convencional.

Por qué la AL a menudo ofrece menos de lo que parece

A primera vista, los ingresos brutos de AL parecen atractivos, pero merece la pena mirar más de cerca.

1. La carga fiscal depende en gran medida de la residencia fiscal. Los propietarios que son residentes fiscales en Portugal y utilizan el régimen simplificado solo pagan impuestos sobre el 35% de sus ingresos (el resto se considera un gasto empresarial presumido). A una tasa del 28%, eso equivale a una carga fiscal efectiva de aproximadamente el 9,8% — sobre el papel, similar a la nueva tasa de alquiler a largo plazo. Sin embargo, los propietarios residentes fiscales en el extranjero normalmente no se benefician de esta reducción en la misma medida en la práctica, y tienden a gravar más cerca del tipo completo del 25–28%.

2. Las agencias de servicio completo tienen un coste real. Cualquiera que no esté basado localmente —como describe a la mayoría de los propietarios extranjeros— rara vez puede evitar una agencia de gestión. La comunicación con los huéspedes, el check-in, la limpieza de rotación y el mantenimiento suelen ser gestionados por proveedores de servicios completos en Portugal por un 25 a 30% de los ingresos brutos. Además, los propietarios suelen cubrir por separado los productos de limpieza, la ropa de cama, la ropa de mobiliario, los cargos municipales como el impuesto turístico (actualmente 3 € por noche en Oporto) y el seguro por separado.

3. El mercado se encuentra actualmente en un punto más alto histórico. La demanda turística en Portugal —y en Oporto en particular— se mantiene actualmente en niveles récord, con tasas de ocupación de alrededor del 79–82% en las principales ciudades. Históricamente, los auges como este rara vez duran indefinidamente. Una normalización de un 20 a un 30% menos de reservas —ya sea impulsada por nuevas regulaciones, cambios en los hábitos de viaje o simplemente saturación del mercado— afectaría duramente a los ingresos de la Liga Americana, mientras que los costes fijos (comisiones de agencia, mantenimiento, licencias) se mantienen en gran medida.

Aquí es precisamente donde el alquiler a largo plazo en Portugal tiene su verdadera ventaja: la estabilidad. Un contrato de alquiler de tres años con un inquilino fiable significa ingresos predecibles, sin riesgo de vacantes, sin logística de limpieza continua y sin dependencia de plataformas de reservas.

Caso de negocio: un apartamento T2 en Oporto, comparado

Para concretar los números, vamos a analizar un ejemplo realista: un piso T2 (2 dormitorios) en Oporto, de unos 75–80 m², en una ubicación sólida pero no premium. Todas las cifras son promedios ilustrativos basados en datos actuales del mercado (a mediados de 2026) y están pensadas como orientación: los rendimientos reales dependen en gran medida de la ubicación, el estado y el acabado específicos de la propiedad.

Precio de compra: aprox. 280.000 € (basado en un precio de aproximadamente 3.700 €–3.800/m² para apartamentos T2 en Oporto, que puede ser mayor o menor según el barrio)

Escenario 1: Alquiler a corto plazo (AL) — pico actual del mercado

Escenario 2: Alquiler a corto plazo (AL) — normalización posventa (–25% de reservas)

Escenario 3: Alquiler regular a largo plazo (nueva regla del 10%)

Escenario 4: Alquiler a corto plazo (AL) — propietario no residente, impuesto sobre la renta completa (28%)

Muchos propietarios extranjeros no se benefician del coeficiente del 35% del régimen simplificado de la misma manera que los propietarios residentes, y en la práctica acaban gravados más cerca del tipo completo sobre sus ingresos en la Liga Financiera Americana. Usando la misma ocupación máxima actual que en el Escenario 1:

Lo que muestran los números

En el auge del mercado actual, la AL sigue saliendo por delante — la brecha respecto al alquiler a largo plazo ronda los 3.000 € al año. Pero una vez que el mercado se normaliza, la situación cambia: el alquiler a largo plazo ofrece un resultado neto más estable y, en términos relativos, ligeramente superior — con mucho menos esfuerzo, sin fluctuaciones estacionales, sin comunicación continua con los huéspedes y sin riesgo de semanas vacías durante la temporada baja.

También hay un factor que ninguna mesa puede reflejar completamente: tres años de certeza en la planificación, un solo inquilino en lugar de un flujo constante de invitados y un desgaste notablemente menor en la propiedad. Para los propietarios que no quieren que su piso se convierta en un empleo a tiempo completo, ese argumento tiene más peso que unos pocos puntos porcentuales de retorno durante un año de auge.

Nota: Este cálculo es solo para fines ilustrativos y no sustituye el asesoramiento fiscal individual. La carga fiscal exacta depende de la situación fiscal personal, los gastos deducibles y los términos específicos del contrato de arrendamiento — recomendamos aclarar esto con un contabilista portugués titulado (contabilista).

El cambio merece la pena — y estamos aquí para ayudar

Pasar de la AL a un contrato regular de larga duración es administrativamente manejable, pero hay algunas cosas que hay que hacer bien: registrar correctamente el contrato en la autoridad fiscal, mantenerse dentro del límite del 10%, encontrar un inquilino fiable y redactar un contrato legalmente sólido según la ley portuguesa de arrendamiento.

Pearls of Portugal apoya a los propietarios en Oporto y en todo Portugal a través de este proceso: desde una evaluación inicial de si tiene sentido cambiar para tu propiedad, pasando por la búsqueda de inquilinos, hasta la gestión continua del contrato. Si quieres saber cómo se compara tu propio piso — AL frente a alquiler a largo plazo — ponte en contacto con nosotros y estaremos encantados de prepararte un cálculo individual.