La crisis inmobiliaria de Portugal no llegó sin problemas. En la última década, los precios de la vivienda en la Unión Europea han aumentado más de un 50%, siendo Portugal uno de los estados miembros donde el aumento fue más pronunciado. En Lisboa y Oporto, la asequibilidad se desplomó. En las ciudades más pequeñas, la oferta de alquileres se agotó. Los jóvenes se veían excluidos del mercado — alquilando en los márgenes o emigrando. Durante años, los gobiernos sucesivos respondieron con intervenciones en el lado de la demanda: límites, congelaciones y subvenciones que abordaban los síntomas sin tocar el problema subyacente de la insuficiencia de oferta.
La respuesta del gobierno actual tiene un nombre: Construir Portugal. Lanzada bajo el XXV Gobierno Constitucional, la estrategia tiene como objetivo dinamizar y reforzar la oferta de viviendas, especialmente en el mercado privado, dando continuidad a las medidas ya aprobadas para el lado público de la oferta. El enfoque se basa en cuatro pilares: incentivos fiscales para estimular la inversión privada; simplificación de licencias de construcción; una solución al problema de larga duración de las herencias indivisibles que mantienen las propiedades congeladas fuera del mercado; y apoyo dirigido a jóvenes compradores primerizos.
La dimensión fiscal se cristalizó el 20 de mayo de 2026 con la publicación del Decreto-Lei n.º 97/2026, que traduce los compromisos de Construir Portugal en legislación fiscal concreta. Las medidas tienen un plazo limitado —la mayoría expiran el 31 de diciembre de 2029— y están condicionadas a dos valores umbral que abarcan casi todas las cláusulas de la legislación: un alquiler moderado mensual de 2.300 € (equivalente a 2,5 veces el salario mínimo nacional) y un precio de venta moderado de 660.982 € (el límite superior del segundo tramo IMT según el Presupuesto Estatal 2026). Mantenerse dentro de estos techos es el precio de entrada para la mayoría de lo que viene.
La medida con mayor impacto inmediato en los propietarios existentes es la reducción del tipo impositivo sobre la renta por alquiler residencial del 25% al 10%, introducida mediante el nuevo artículo 45-C del Estatuto dos Beneficios Fiscais. La tasa se aplica a las personas con ingresos por alquiler de Categoría F, y también reduce la renta base imponible para las entidades corporativas y los contribuyentes con cuentas organizadas, cuyos ingresos por alquiler ahora se considerarán solo al 50% de su valor a efectos fiscales.
Dos características hacen que esto sea más potente de lo que parece. En primer lugar, la medida es retroactiva al 1 de enero de 2026: los propietarios se beneficiarán de la tarifa más baja durante todo el año. En segundo lugar, no se requiere ningún nuevo contrato: cualquier arrendamiento residencial existente con un alquiler mensual inferior a 2.300 € califica automáticamente. Esto elimina la fricción principal que históricamente ha hecho que los terratenientes portugueses sean reacios a recurrir a regímenes preferenciales: el coste y la incertidumbre de renegociar o reemplazar los acuerdos existentes. La medida está vigente hasta el 31 de diciembre de 2029.
Las retenciones fiscales también se reducen al 10%, y la deducción que los inquilinos pueden reclamar sobre su obligación ante la IRS por el pago del alquiler sube de 800 € a 900 € en 2026, y aumentará aún más hasta 1.000 € en 2027. La combinación aborda ambos lados de la relación de alquiler: los propietarios tienen menos motivos para mantener las viviendas fuera del mercado y los inquilinos tienen una posición fiscal ligeramente mejor.
Para los propietarios de propiedades secundarias o heredadas, Construir Portugal supone una nueva oportunidad comercialmente significativa. Según una nueva disposición del Código del IRS, las plusvalías por la venta de cualquier propiedad residencial están exentas de impuestos —total o proporcional— cuando los ingresos netos se reinvierten en la adquisición de propiedades destinadas al alquiler residencial a alquileres moderados.
Las condiciones de clasificación son específicas. La reinversión debe realizarse en un plazo de 24 meses previos o 36 meses después de la venta, y la propiedad adquirida debe ser puesta en el mercado de alquiler dentro de los seis meses posteriores a la adquisición, permaneciendo inquilinada durante al menos 36 meses consecutivos o intermitentes durante los primeros cinco años. La venta debe realizarse entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029. Cuando solo se reinvierte una parte de los ingresos netos, la exclusión se aplica proporcionalmente.
La lógica política es deliberada. Portugal cuenta con un gran parque de viviendas infrautilizadas — casas de vacaciones, apartamentos heredados, edificios rurales que no generan ingresos ni cumplen ninguna función social. Al canalizar las ganancias de su venta hacia el mercado de alquiler, Construir Portugal convierte capital latente en oferta activa sin requerir gasto público. Los propietarios de varias propiedades que quieren simplificar sus carteras disponen de una ventana de cuatro años en la que hacerlo es considerablemente más eficiente fiscalmente que en cualquier momento anterior.
La medida estructuralmente más significativa en el paquete fiscal de Construir Portugal es la ampliación del tipo reducido del 6% de IVA a obras de construcción y rehabilitación de viviendas. La tarifa se aplica a obras en propiedades destinadas a alquiler residencial a alquileres de hasta 2.300 € al mes, o a la venta como residencia principal hasta un valor de 660.982 €. La tarifa estándar es del 23%, lo que significa que la medida elimina 17 puntos porcentuales del coste de construcción para proyectos que cumplan los requisitos.
La medida cubre operaciones cuyo inicio procedimental tiene lugar entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, y cuya obligación de IVA vence entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2032. Para las obras iniciadas dentro de este periodo, es posible una elección conjunta retroactiva para aplicar la tarifa reducida a partir del 1 de enero de 2026 mediante notas de crédito y declaraciones enmendadas.
La arquitectura procedimental en torno a esta medida es exigente. Un cambio fundamental amplía el mecanismo de cobro inverso —según el cual la obligación del IVA pasa del contratista al comprador— a promotores inmobiliarios que anteriormente estaban exentos de IVA. Los contratistas ahora emitirán facturas sin IVA; Los promotores se autoliquidan al tipo aplicable y los remiten directamente a la autoridad tributaria. Es el promotor quien decide si aplica el 6% o el 23%, y la responsabilidad legal de esa decisión recae en el contable certificado del promotor.
En los edificios bajo régimen de propiedad horizontal, la tasa reducida se aplica únicamente a la proporción de obras correspondiente al área destinada a la vivienda, calculada conforme al artículo 40 del Código IMI . Las sanciones por incumplimiento se gradúan: incumplimientos menores provocan cargos de intereses sin multas; El incumplimiento total —venta por encima del techo de precio o fuera de las condiciones de calificación— requiere la representación de todas las declaraciones anteriores del IVA con intereses y multas de hasta el 30%.
Para las personas que construyen su propia vivienda fuera de cualquier actividad comercial, existe un régimen de restitución parcial del IVA, que permite a los autoconstructores recuperar la diferencia entre los tipos del 23% y el 6% mediante una solicitud a la autoridad fiscal tras la emisión de la licencia de ocupación.
No todos los elementos de Construir Portugal son un incentivo. El paquete incluye una penalización explícita: un aumento de la IMT para compradores no residentes, excluyendo explícitamente a los emigrantes portugueses. Desde el 25 de mayo de 2026, la tarifa plana del 7,5% se aplica a cualquier propiedad residencial urbana adquirida por un no residente, sin acceso a los tramos progresivos estándar.
Tres vías permiten a los compradores recuperar este recargo. Alguien que ya era un residente fiscal portugués antes de la compra paga las tarifas estándar desde el principio. Alguien que se convierte en residente fiscal en un plazo de dos años tras la adquisición paga un 7,5% por adelantado y puede solicitar un reembolso en un plazo de seis meses desde el establecimiento de la residencia. Y quien comprometa la propiedad a un alquiler residencial por menos de 2.300 € al mes en seis meses, manteniendo el arrendamiento durante al menos 36 meses en cinco años, tiene derecho al mismo reembolso.
La medida entró en vigor inmediatamente tras su publicación. Quienes planean transacciones inmobiliarias que involucren compradores no residentes —incluidos transmisores de propiedad, notarios y profesionales inmobiliarios— deben verificar el estatus de residencia de todas las partes antes de completar cualquier escritura.
«Construir Portugal» presta especial atención a la generación que más ha sufrido la crisis inmobiliaria. Con especial énfasis en los jóvenes —para quienes la vivienda se ha convertido en un obstáculo que retrasa el inicio de una vida independiente y que, con frecuencia, les lleva a emigrar—, la estrategia prevé exenciones del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT) y del impuesto sobre actos jurídicos documentados (Stamp Duty) para los menores de 35 años (Jovem 35).
La exención se aplica a compradores de hasta 35 años que adquieran su primera residencia principal. Es total para propiedades de hasta €330.539, y parcial para propiedades valoradas entre ese umbral y €660.982. Los compradores no deben haber sido propietarios o copropietarios de ninguna propiedad residencial en los tres años previos a la compra.
Junto a la exención fiscal, un sistema estatal de garantía permite a los jóvenes compradores acceder hasta al 15% del valor de la transacción en garantía pública, lo que permite una financiación del 100% para propiedades valoradas en hasta 450.000 €. Este régimen ya representa más del 40% del crédito hipotecario contratado por jóvenes compradores, y el año pasado se firmaron más de 25.000 contratos de crédito hipotecario bajo el esquema, sumando un total de 5.100 millones de euros. La garantía está disponible para contratos firmados hasta el 31 de diciembre de 2026.
Uno de los elementos más importantes desde el punto de vista estructural —y menos comentados— de «Construir Portugal» es la reforma legislativa de la normativa sobre herencias indivisas. El Gobierno aprobó una propuesta para crear un nuevo mecanismo destinado a la rápida resolución de las herencias indivisas, con el objetivo de desbloquear inmuebles que llevan décadas fuera del mercado debido a atascos legales, especialmente en los centros urbanos y las zonas rurales.
Las soluciones propuestas incluyen mecanismos para el arbitraje sucesorio y un nuevo modelo de venta y partición que, si se implementa correctamente, podría contribuir a desbloquear un importante stock de propiedades inactivas. La magnitud del problema no es trivial: una parte considerable de las propiedades urbanas vacías en Portugal se ven envueltas en disputas hereditarias donde la ausencia de consenso entre los herederos impide cualquier uso productivo — alquilamiento, venta o renovación. Traer siquiera una fracción de este stock de vuelta al mercado mejoraría sustancialmente la oferta en ciudades donde la nueva construcción por sí sola no puede satisfacer la demanda en un plazo significativo.
La oferta no puede aumentar sin construir, y la construcción en Portugal ha estado históricamente limitada por uno de los regímenes de licencias más burocráticos de Europa Occidental. Construir Portugal aborda esto directamente mediante una revisión del Régimen Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
El diploma reduce los plazos «con el objetivo de reducir al máximo los costes contextuales asociados a la actividad constructiva.» El objetivo es acelerar la entrega de propiedades residenciales otorgando «mayor flexibilidad» a los procedimientos de planificación en el contexto de una «crisis de oferta de viviendas».
Según las normas revisadas, la mayoría de las operaciones de planificación pueden proceder ahora «tras la presentación de una comunicación previa», sin depender de ningún acto administrativo. La reforma también elimina el requisito de licencia de ocupación cuando las obras de construcción ya han estado sujetas a control previo — sustituyéndolas por la simple presentación de documentos — y reduce el plazo de respuesta para notificaciones de cambio de uso a 20 días. El cambio de uso de fracciones autónomas a residencial ya no requiere autorización de los copropietarios restantes en un condominio.
Para el sector de la construcción, estos cambios abordan una ineficiencia estructural de larga data. Los proyectos que antes esperaban años para obtener aprobaciones municipales ahora pueden avanzar mediante notificación. El impacto práctico en los plazos de entrega —y, por tanto, en la rapidez con la que los incentivos fiscales descritos anteriormente se traducen en unidades de vivienda reales— dependerá en gran medida de la implementación municipal. Pero la arquitectura legal se ha simplificado significativamente.
Este artículo es solo con fines informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Todas las cifras y condiciones se basan en la DL 97/2026 y la legislación asociada publicada hasta junio de 2026, y están sujetas a órdenes regulatorias pendientes de publicación. Consulta con un contable certificado o un abogado fiscal antes de tomar cualquier decisión.
En conjunto, las medidas de Construir Portugal representan la intervención en política de vivienda más coordinada que Portugal ha intentado en una generación. Trabajan a lo largo de toda la cadena del problema de suministro: los costes de construcción se reducen mediante el IVA; nuevos proyectos habilitados mediante licencias simplificadas; capital desbloqueado de activos inactivos a través del régimen de plusvalías; los ingresos por alquiler se hicieron más atractivos gracias a una menor tributación; propiedades congeladas movilizadas mediante la reforma de herencias; y a la siguiente generación se le da un camino viable hacia la propiedad mediante exenciones y garantías estatales.
Las medidas no son permanentes. La mayoría de los incentivos fiscales son explícitamente limitados en el tiempo, con una ventana que se cierra el 31 de diciembre de 2029. Ese plazo es el mecanismo central de la estrategia: crear un periodo concentrado de condiciones favorables para catalizar la oferta y luego reevaluar. Si cuatro años son suficientes para producir el cambio estructural que busca el gobierno dependerá de la rapidez con la que el sector de la construcción pueda escalar, de la eficacia con la que las autoridades locales implementen las reformas de licencias y de si los inversores consideran la naturaleza temporal de las medidas como una razón para actuar con urgencia o como motivo para dudar.
Para quienes entienden las normas y están en posición de moverse dentro de ellas — propietarios con propiedades para alquilar, propietarios de activos secundarios que vender, promotores con proyectos que cumplan los requisitos, jóvenes compradores que han estado esperando el momento adecuado — la ventana bajo Construir Portugal está abierta. La cuestión es si se utilizará.
Inglés • Portugués • Español • Alemán
Rellena el formulario de abajo y nos pondremos en contacto en breve.