Muchos de nuestros clientes no compran una casa nueva, sino un piso antiguo en Oporto o Lisboa o una casa habitable en el campo que quieren modernizar a su gusto. A menudo es la opción más inteligente: obtiene más ubicación y más carácter por su dinero, y una reforma es mucho más sencilla y barata que una reconstrucción o una obra nueva.
Esta guía trata exactamente de esos proyectos: cocina, baño, suelos, electricidad, fontanería, ventanas, aislamiento y humedades. Le explico qué necesita licencia, qué cuesta y cómo evitar los errores típicos. Los consejos proceden de muchos proyectos de reforma de nuestros clientes desde 2010.
| Su proyecto | Guía recomendada |
|---|---|
| Modernizar una casa o un piso habitable | Esta guía |
| Comprar y reconstruir una ruina | Comprar una ruina en Portugal |
| Ampliación, nueva planta, muros de carga, cambios de fachada | Cómo contratar a un arquitecto en Portugal |
| Construir una casa nueva | Construir una casa en Portugal |
| Eficiencia energética, aislamiento, bomba de calor, ayudas | Reformas energéticas |
Para la mayoría de las obras interiores, no. Desde la reforma «Simplex Urbanístico» (Decreto-Ley 10/2024), las obras en el interior de los edificios que no afectan a la estructura, así como las obras de conservación, están en general exentas de control previo. Exento no significa sin normas: el reglamento de edificación, la seguridad contra incendios y las ordenanzas municipales siguen aplicándose, y muchos ayuntamientos piden que se comunique el inicio de las obras.
| Obras | ¿Licencia? | Observación |
|---|---|---|
| Cocina nueva, baño nuevo | No | Conectar bien tuberías y desagües |
| Suelos, azulejos, enlucido interior, pintura | No | |
| Renovar la instalación eléctrica y la fontanería | No | La electricidad, siempre por un electricista habilitado |
| Cambiar ventanas, mismo tamaño y aspecto | Normalmente no | Distinto en zonas protegidas y edificios catalogados |
| Retejar, pintar la fachada | Normalmente no | Cuenta como conservación; respete las normas municipales sobre materiales |
| Mover un tabique no portante | No | |
| Eliminar un muro de carga | Sin solicitud, pero con declaración de responsabilidad | Un ingeniero debe certificar la estructura |
| Abrir nuevas ventanas o puertas en la fachada | A menudo sí | Recurra a un arquitecto |
| Ampliación, nueva planta, cerramiento acristalado | Sí | Véase nuestra guía sobre el arquitecto |
Excepción importante: en edificios catalogados y zonas protegidas, como muchos cascos históricos, la mayoría de las exenciones no se aplican. Allí, incluso las ventanas, las puertas o los colores suelen requerir el acuerdo del ayuntamiento o de la autoridad de patrimonio.
También los materiales pueden estar regulados: muchos ayuntamientos fijan en sus ordenanzas qué materiales se permiten en los edificios. En Oporto, por ejemplo, no se admiten paneles sándwich como cubierta, aunque imiten muy bien la teja tradicional. Consulte al ayuntamiento o a su arquitecto antes de rehacer el tejado o cambiar ventanas.
Mi consejo: antes de comprar, compruebe si las obras anteriores están legalizadas. Desde 2024 ya no hay que presentar la licencia de utilización en la escritura. Quien compra una casa con una ampliación ilegal hereda el problema, y legalizarla después puede salir caro.
Muchos compradores españoles dan por hecho que reformar en Portugal es mucho más barato que en España. No siempre es así: en conjunto, los precios por m² son parecidos. La diferencia está en partidas concretas, como el baño o el cuadro eléctrico, y en el IVA.
Los costes dependen mucho del estado, la región, la calidad de los materiales y de lo bien planificada que esté la obra. Como orientación:
| Reforma | Coste orientativo en Portugal | Observación |
|---|---|---|
| Reforma integral interior | 800 – 1.500 € por m² | Media de unos 1.150 €/m² según Habitissimo (junio de 2026) |
| Cocina nueva, gama básica | desde unos 3.500 € | Las cocinas de gama alta cuestan varias veces más |
| Baño nuevo | unos 500 € por m² de baño, es decir, unos 3.000 € para 6 m² | Experiencia de nuestros clientes; acabado muy básico desde unos 1.500 € (Habitissimo) |
| Además: reserva para imprevistos | 10 – 20 % | En casas antiguas, más bien en la parte alta |
| Trabajo | Portugal | España |
|---|---|---|
| Reforma integral interior | 800 – 1.500 € por m² | 300 – 1.500 € por m², media de unos 700 € |
| Acuchillar y barnizar parquet | 13 – 30 € por m², media de unos 15 € | media de unos 20 € por m² |
| Pintar | 10 – 25 € por m², media de unos 17,50 €; un piso de 95 m², unos 1.500 € | un piso de 80 m², 1.500 – 2.000 € (acabado económico) |
| Colocar azulejo o gres | 45 – 70 € por m² | solado porcelánico con material, unos 75 – 100 € por m² |
| Baño completo | unos 500 € por m² (experiencia de nuestros clientes); 6 m², unos 3.000 € | 1.100 – 1.750 € por m²; un baño de 4 m², 4.400 – 7.000 € |
| Cuadro eléctrico nuevo | 150 – 400 € (sustitución del cuadro) | 800 – 1.500 € (actualización del cuadro sin obras) |
| Cambiar el calentador o la caldera de gas | 400 – 500 € con aparato (calentador instantáneo, esquentador) | caldera de gas, unos 1.500 – 2.500 € |
Fuentes: Portugal: Zaask y Habitissimo, 2026. España: Cuánto me cuesta (abril de 2026: reforma integral, pintura, solado, cuadro eléctrico), Caasa (baño, septiembre de 2026) y Habitissimo España (parquet y caldera, septiembre de 2026). Todas las cifras son precios orientativos de portales comparadores; pida siempre varios presupuestos.
Cómo leer la tabla: en el parquet y la pintura los precios son parecidos a los de España. Donde más se nota la diferencia es en el baño: a nuestros clientes un baño nuevo les ha costado en Portugal unos 500 € por m², menos de la mitad de lo que indican los portales españoles. Además, los azulejos son un punto fuerte de Portugal, con mucha variedad y buena calidad a precios justos. En el cuadro eléctrico y el calentador se comparan trabajos de distinto alcance: la mayoría de las casas y pisos portugueses tienen un simple calentador de gas para el agua caliente y no calefacción central. Si va a reformar de todos modos, plantéese una bomba de calor para el agua caliente en lugar de un aparato de gas nuevo; más información en nuestro artículo sobre placas solares.
En Portugal, las obras de reforma, reparación o mejora de viviendas tributan a un tipo reducido de IVA del 6 %. El tipo reducido se aplica a la mano de obra. Los materiales tributan al 23 %, salvo que representen menos del 20 % del valor total; en ese caso se aplica el 6 % a todo. Quedan excluidas, entre otras, las piscinas y los jardines. Como referencia: en España, las obras de renovación de una vivienda particular tributan al 10 % si se cumplen ciertos requisitos, entre ellos que los materiales aportados por el contratista no superen el 40 % de la base imponible.
Mi consejo: pida a la empresa que detalle por separado la mano de obra y los materiales en el presupuesto y en la factura. Solo así podrá comprobar que se aplica el tipo reducido. El material que compre usted mismo en una tienda de bricolaje siempre lleva el 23 %.
Frente a España, el ahorro se nota sobre todo en el baño, en trabajos sencillos como cambiar el cuadro eléctrico y en el IVA. Los materiales y las herramientas cuestan a menudo lo mismo o más. Los azulejos son un punto fuerte portugués, con mucha variedad y buena calidad a precios justos.
Es el problema más frecuente, sobre todo en el norte y cerca de la costa. Las causas suelen ser la humedad por capilaridad de cimientos antiguos, tejados con filtraciones, falta de aislamiento y poca ventilación. Pintar no basta. Averigüe la causa antes de volver a enlucir las paredes.
Muchos compradores no esperan lo frías que pueden ser las casas portuguesas, aunque fuera nunca haga un invierno de verdad. En el norte, las temperaturas bajan bastante por la noche en invierno y la humedad es alta, más parecido a Galicia que a Andalucía. Las casas sin aislar y sin calefacción se enfrían, y la humedad se condensa en las paredes frías.
Esto afecta también a la propia reforma: con mucha humedad y temperaturas bajas, la pintura, el enlucido y las masillas no fraguan bien. El resultado son manchas, burbujas o pintura que se desconcha a los pocos meses.
Mi consejo: en el norte, programe la pintura y el enlucido para los meses secos, de primavera a otoño. Si hay que trabajar en invierno, haga calentar las habitaciones durante el secado y manténgalas secas con un deshumidificador.
Muchas casas antiguas no tienen aislamiento en paredes ni en el tejado y sus ventanas son de vidrio simple. En invierno las habitaciones están frías y húmedas; en verano se calientan. Unas ventanas nuevas con doble acristalamiento y el aislamiento del tejado suelen ser lo más rentable. Más información y ayudas en nuestra página de reformas energéticas.
La calefacción central es poco habitual en las casas antiguas. La solución más común en una reforma es el aire acondicionado con bomba de calor, que calienta y enfría. Si va a reformar de todos modos, piense también en una bomba de calor para el agua caliente y en placas solares.
En casas que llevan mucho tiempo sin reformarse, la instalación eléctrica y las tuberías suelen estar anticuadas: pocos circuitos, sin diferencial, tuberías metálicas antiguas. Si se abren las paredes de todos modos, compensa renovarlo todo a la vez y aprovechar para pasar cable de red.
Mi consejo: insista en que las rozas se hagan con rozadora y no con martillo percutor. Es más limpio, daña menos la mampostería y ahorra trabajo al enlucir.
La mayoría de las empresas de construcción en Portugal son pequeñas empresas familiares locales. Eso tiene ventajas: la gente se conoce, las distancias son cortas y los problemas se resuelven hablando. Al mismo tiempo, los procesos suelen ser menos formales. La mejor manera de afrontar los problemas es evitarlos con una buena preparación.
Visite el inmueble junto con un arquitecto o ingeniero para poder estimar los costes de forma realista. Además, recomendamos una inspección técnica que revise humedades, tejado, electricidad y fontanería. Compruebe también si las obras anteriores están legalizadas; más información en nuestro artículo sobre la licencia de habitabilidad.
¿Qué es imprescindible y qué es deseable? Fije prioridades y prevea una reserva del 10 al 20 %.
Compruebe con la tabla de arriba si sus obras están exentas. Para muros de carga, cambios de fachada, edificios catalogados o ampliaciones, recurra a un arquitecto.
Pida al menos dos o tres presupuestos detallados, con mano de obra y materiales por separado.
Deje por escrito trabajos, precios, calendario de pagos, plazos y garantía. En pisos: coloque el aviso e informe al administrador.
Visitas periódicas, decisiones por escrito y cualquier cambio confirmado con su precio en el momento.
Anote los defectos por escrito y guarde facturas y garantías. Un certificado energético actualizado refleja la mejora y es obligatorio de todos modos si más adelante vende o alquila.
En Pearls of Portugal acompañamos desde 2010 a clientes en la compra y la reforma de su inmueble en todo Portugal. Si busca una propiedad, visitamos los inmuebles para reformar junto con un arquitecto, para que sepa antes de comprar lo que costará la reforma. Para la ejecución, le ponemos en contacto con arquitectos, peritos y profesionales de confianza de nuestra red.
Más información en nuestras páginas sobre inmuebles para renovar, nuestro servicio de buyer’s agent y los costes de construcción en Portugal. Reserve una primera llamada gratuita.
Para la mayoría de las reformas interiores, no. Desde 2024, la cocina y el baño nuevos, los suelos, la electricidad, la fontanería y mover tabiques no portantes están en general exentos, igual que la conservación, por ejemplo retejar. Necesita licencia para ampliaciones, cambios de fachada y normalmente en edificios catalogados. Para eliminar un muro de carga hace falta la declaración escrita de un ingeniero.
Una reforma integral interior cuesta aproximadamente entre 800 y 1.500 € por m², con una media de unos 1.150 € (Habitissimo, junio de 2026). El precio real depende del estado, la región y la calidad de los materiales. Prevea además una reserva del 10 al 20 %.
En conjunto, los precios por m² son parecidos. La diferencia está en partidas concretas: a nuestros clientes un baño completo les ha costado en Portugal unos 500 € por m², mientras que en España los portales indican entre 1.100 y 1.750 € por m². Además, el IVA de las obras de reforma es del 6 % en Portugal frente al 10 % en España.
No. Muchos ayuntamientos regulan en sus ordenanzas los materiales y el aspecto, sobre todo en cascos históricos y zonas protegidas. En Oporto, por ejemplo, no se admiten paneles sándwich como cubierta, aunque imiten la teja. Consúltelo con el ayuntamiento o un arquitecto antes de rehacer el tejado.
Las obras de reforma en viviendas tributan al 6 % sobre la mano de obra. Los materiales tributan al 23 %, salvo que representen menos del 20 % del valor total. Pida que mano de obra y materiales figuren por separado.
En días laborables, entre las 8 y las 20 h. Debe colocar en un lugar visible del edificio un aviso con la duración prevista de las obras. Las reparaciones urgentes quedan exentas.
Las ventanas del mismo tamaño y aspecto se pueden cambiar normalmente sin más. Los cambios en el aspecto del edificio, como cerrar un balcón o ventanas de otro color, necesitan la aprobación de la comunidad por mayoría cualificada y, en algunos casos, licencia municipal.
Un baño nuevo suele llevar unas semanas; la reforma integral de un piso o una casa, varios meses. Lo decisivo es una buena planificación, la disponibilidad de los profesionales y los plazos de entrega de los materiales.
Mejor por recomendación de vecinos, de su agente inmobiliario o de su arquitecto. Para trabajos sencillos merece la pena preguntar en el barrio, porque la mayoría de los profesionales locales no tienen página web y viven del boca a boca. Exija un presupuesto detallado por escrito, plazos vinculantes y pagos según el avance de la obra.
A menudo porque los albañiles llevan varias obras a la vez y van alternando. Acuerde por escrito fecha de inicio, plazos intermedios y fecha de finalización, y vincule los pagos a ellos. Los plazos de entrega de materiales y los trabajos que tardan más en secar por la humedad también alargan la obra.
La humedad, sobre todo en el norte y cerca de la costa. Las causas suelen ser la humedad por capilaridad, tejados con filtraciones, falta de aislamiento y poca ventilación. Averigüe la causa antes de reformar.
En una casa o un piso habitable bien situado, normalmente sí. Una reforma es más rápida, a menudo no necesita licencia y es más barata que una obra nueva. Para ruinas y edificios muy dañados rigen otras normas; más información en nuestra guía sobre comprar una ruina.
Inglés • Portugués • Español • Alemán
Rellena el formulario de abajo y nos pondremos en contacto en breve.
Un comentario
Buenas tardes quiero ponerme en contacto para comprar una casa en Portugal, mi duda es rehabilitar o nueva construcción, ahora estoy aqui buscando propiedades, pero la parte burocrática se me escapa. Si pudiera ser concertar un cita, cuadrando agendas en esta semana, sería estupendo. Ya contacte hace un par de años, pero al final me desentendí porque tenían mucha burocracia, y hablé con varios agentes y eso para mi es perder el tiempo. Mi tiempo es limitado, y tengo urgencia en resolver. Gracias